時間：2023-03-02 14:58:36
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產項目范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
協議簽訂地：
委托人(以下簡稱“甲方”)：
地址：
法人代表：
營業執照號：
人(以下簡稱“乙方”)：
地址：
法人代表：
營業執照號：
第一條 總則
1.1序言
一個成功的房地產項目，應該具有專業的策劃、銷售和物業管理等綜合因素(含商業的租售管理)。為整合 項目資源，促進項目成功運作，實現經濟效益和社會效益的雙贏，雙方在平等、自愿的基礎上，經友好協商，根據《中華人民共和國合法》及有關規定，就甲方全權委托乙方營銷該項目的有關事項，在互惠互利的基礎上達成以下合作協議，并承諾共同遵守。
1.2甲方聲明并保證
甲方茲聲明并保證：甲方正式委托乙方為該項目的獨家營銷商。甲方具備完善的項目開發資格，并為本項目的成功給予乙方全力的支持。
1.3乙方聲明并保證
乙方茲聲明并保證，乙方接受甲方委托，在本合同有效期內及甲方授權范圍內提供專業化運營服務，并以全部的經營努力和誠意履行本協議。
1.4 定義
本協議中部分術語的意義，明確闡述如下：
1.4.1【項目營銷】系甲方將該項目委托給乙方，乙方提供該地產項目定位(含業態規劃等)、營銷策劃、物業銷售、商業租賃管理建議等一系列服務。各個環節相互連貫，缺一不可，并在每一環節中以提高整個項目的價值為主要目的，強調提升項目開發價值的手段和空間。
1.4.2【正式開盤日】系指甲方具備以下條件下的項目開盤日期：
已辦妥該項目《商品房預售許可證》;該項目售樓接待中心、樣板房已能正式啟用;已具備甲、乙雙方共同約定的其它正式開盤的條件;在完成本條款所述準備工作后，以第一個報紙廣告日或甲、乙雙方共同約定的其他時間為正式開盤日。
1.4.3【銷售保底價格】系指雙方根據開發投資分析及市場情況，分階段確定的項目銷售保底價格。分段確定的銷售保底價格必須確保項目總體銷售額實現。在銷售過程中，乙方可根據各階段的具體推廣和銷售情況提議實際銷售價格及階段性漲幅，執行前應報甲方確認，乙方在非特殊情況下不得低于保底價格銷售。經雙方確認銷售價格文件作為本合同的附件，對雙方具備合同約束力。 該項目的階段性銷售保底價格計劃必須與此價格條件下該項目的相應開發實施標準及《商品房使用說明書》同時生效，雙方以簽署有關備忘錄的形式對此進行明確。
1.4.5【 項目的宣傳推廣費用】系指：報紙、電視、廣播等媒介廣告的制作及 展銷會促銷活動
(活動中用于獎勵或優惠的費用除外)的組織、建筑渲染制作、導示系統設置及工地氣氛營造、路牌廣告等。宣傳推廣費用應控制在項目預計總銷售的2%以內(視市場實際情況可由乙方提出宣傳推廣預算的增減方案，并經甲方確認后執行)。合同執行過程中，甲方有權審定和確定廣告商，并負責審定和支付宣傳推廣費用。
1.4.6【交房】系每期房屋經過竣工驗收，開發商按照銷售合同的約定將房屋交付業主的日期。
14.7【月】系指公歷月;“季”系指起始日期后三(3)個月為第一季，以此類推。
1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)個月為第一年，以此類推。
1.4.9【傭金】系指按本合同所列的條款和條件由甲方支付給乙方的費用、報酬。
1.4.10本協議所用貨幣名稱為“人民幣”。
第二條 合作項目
2.1項目概況
項目名稱：
發展商名稱：
地理位置：
項目性質：
建筑結構：
其中本合同給定銷售建筑面積(套內)約 平方米。
2.2合作標的(委托事務)
2.2.1項目前期營銷策劃;
2.2.2項目銷售。具體以房管部門實測的產權面積為準。
2.3合作期限
合作時間自本合同簽訂之日起至乙方完成約定銷售目標任務的 %時截止。如因甲方的工程進度延誤和項目的各種證照辦理時間延誤，以及甲方對乙方提出的在合同范圍規定內的營銷計劃不按時和按量批準等非乙方原因造成的延誤，影響乙方銷售工作按期完成的，銷售期限順延。
2.4合作內容及目標
根據甲乙雙方平等協商，甲方將下述內容委托乙方：
2.4.1營銷策劃板塊
自本合同簽定之日起 個工作日內完成該項目的營銷策劃報告(項目定位、營銷策劃、物業銷售、商業租賃管理建議等)。
2.4.2銷售板塊
2.4.2.1本物業銷售均價(按面積計算)暫定為每平方米(大寫：人民幣，執行均價參照開盤前同質樓盤的市場均價確定;單套(鋪)執行單價由乙方根據銷售均價和單套(鋪)特點靈活定價;價格方案經甲方確認后執行。
2.4.2.2在雙方約定時間內，按照約定的相應標準銷售項目可售面積的為完成合同約定的銷售任務。(總銷售金額、銷售價格體系以具體進度計劃指標在策劃方案中明確，并需經雙方確認執行，并可在具體合作過程中根據市場情況協商調整)
第三條 合作方式及內容
甲方指定乙方為該項目獨家營銷商，并授權乙方為甲方提供如下服務：
3.1項目前期策劃工作
由乙方圍繞項目進行詳細的市場調查并完成以下報告：
項目定位報告
營銷策劃報告(含銷售進度計劃)
住宅銷售
3.2項目銷售工作 商業租售管理建議
在本合同所規定的條件之下，甲乙雙方就項目設計整改意見達成一致且營銷方案正式通后，乙 方全權負責該項目銷售工作。
負責成立項目銷售小組，對銷售人員進行專業培訓。
依照已定的每期推廣銷售計劃執行銷售任務。
提供項目定價方案，包括優惠辦法、付款方式等。
設計項目銷售資料，如銷售說明書、海報、戶外廣告牌、電視廣告片、模型等，費用由甲方承
擔。
籌備展銷會及公開發售活動，費用由甲方承擔。
展銷會期間指導布置會場及派駐業務員在售樓部負責接待訪客及銷售工作。
負責管理售樓部，長期派駐營銷隊伍在售樓部銷售工作，派駐團隊不低于 人(含銷售主管)，
銷售團隊的所有費用由乙方承擔。
代表甲方與買家簽訂(認購書)，協助甲方收取購房訂金。
協助甲方與買家辦理簽約手續并向甲方交付訂金。
協助甲方辦理按揭手續。
第四條 合作費用及結算
甲方應向乙方支付的營銷費用包括：
4.1項目前期費用
銷售與招商前期費用共計 萬(人民幣： 萬圓整)。該費用在乙方完成以下項目時支付： 項目定位報告
營銷策劃報告(含銷售進度計劃)
4.2銷售傭金
4.2.1銷售傭金計提
計提比例為乙方范圍內簽訂正式購房合同的房款總金額的 %(本條所指房款依照《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同》之補充協議規定收取的購房款)。
4.2.1.1《商品房買賣合同》由乙方所委派的銷售人員簽訂，甲方負責《商品房買賣合同》的復核，并由甲方代表加蓋甲方合同專用章后方可生效。
4.2.1.2本合同約定標準計提相應傭金。
4.2.2關于涉及退房的傭金處理
4.2.2.1如因甲方原因(如工程質量、工期、手續等)造成退房的《商品房買賣合同》，乙方仍以本合同約定的有關方式及比率計提相應銷售傭金。
4.2.2.2如因客戶原因(如沒有能力繼續支付房款等)造成退房的《商品房買賣合同》，應按規定收取客戶違約金或不退定金，此違約金或不退的定金，甲、乙雙方各享有50%，乙方不再提取該筆買賣合同之銷售傭金。
4.2.2.3如因乙方原因(如未按銷售政策亂承諾等)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方應退還該合同已提取傭金：如因退房給甲方造成重大損失，乙方向甲方支付該筆《商品房買賣合同》實際收到房款的2%的違約金。
4.2.2.4如因第三方原因(如國家相關政策、銀行貸款審批等因素)造成退房的《商品房買賣合同》，則乙方不再提取退房的銷售傭金，但涉及退房的《商品房買賣合同》約定的銷售成果應視為乙方的銷售業績。
4.2.3關于涉及購房優惠的傭金處理
甲方如給予了購房戶銷售政策之外的優惠，其有關該合同的銷售傭金扔按合同銷售價格計提。
4.3關于溢價銷售獎勵
4.3.1甲乙雙方在提交營銷策劃報告之時共同確定項目銷售底價(該底價根據戶型、樓層等因素具體確定)。對通過乙方合理的策劃和運營，打造出該項目良好的商業前景及氛圍，導致該項目住宅(商鋪)售價升值，超出雙方確定的住宅(商鋪)銷售底價部分，乙方則提取超額部分的 %作為銷售獎勵。此筆費用按每套范圍分別計提，與銷售傭金同步進行結算，并于結算日五日內支付。
4.3.2乙方在對甲方物業進行溢價銷售時，不能超過當期價格的最高限價，該價格由雙方根據市場狀況予以調整。
4.3.3乙方銷售低于底價的房屋，如經甲方同意降價，則按底價結算傭金;如未經甲方同意降價，則乙方承擔甲方降價損失的 %。
4.4關于銷售進度
4.4.1根據雙方確認的工程進度計劃，暫定三個主要考核節點，甲方有權根據雙方確定的銷售進度計劃對乙方銷售業績進行月度監督。
第一個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算);
第二個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算);
第三個節點：自合同簽訂之日起 個月內，完成總銷售面積 %的任務(總銷售面積按可售部分面積計算)。
4.4.2銷售進度考核中，遇到春節則銷售期限順延一個月;其他非乙方原因造成銷售工作不能正常進行，銷售期限也相應順延。
4.5關于傭金的確認及結算
4.5.1銷售傭金每月計提一次。每月理傭金和溢價銷售獎勵，節假日順延。其中當月銷售傭金的計提標準按已簽定的《商品房買賣合同》所約定的總房款的 %提取;溢價銷售獎勵全額結算。
4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事項時(即乙方在本合同約定的時間、任務量、銷售均價均按時完成)，剩余 %的傭金在乙方完成本協議4.4約定的節點考核后，甲方按4.5.3款約定的方式一次性支付乙方。
4.5.3乙方每月號前將上月的“傭金結算確認書”交付甲方。甲方應在收到“傭金結算確認書”的2個工作日內在“傭金結算確認書”上簽署意見并交付乙方，并于簽署意見后3日內與乙方結算相應的傭金和溢價銷售獎勵。如甲方在收到“傭金結算確認書”的2個工作日后沒有在“傭金結算確認書”上簽署意見或本合同約定的其他形式的書面意見回復乙方，視為甲方同意乙方的“傭金結算確認書”。
第五條 甲方的權利和義務
5.1權利
5.1.1對乙方相關工作進度和質量進行監督，提出要求。
5.1.2有權隨時了解乙方開展工作的狀況和進度，提出要求。
5.1.3對違反協議或對乙方單方有利的事項，有權拒絕執行。
5.1.4可對協議提出書面修改意見，供雙方協商以完善雙方的合作。
5.2義務
5.2.1
5.2.2在本協議生效后3個工作日內，向乙方提供真實的，合法的該宗土地使用權屬文件及項目的有關批準文件(復印件加蓋證明其真實性的甲方公章)。在雙方合作過程中，根據辦理情況，及時向乙方提供與該項目有關的各項合法手續及文件(復印件加蓋證明其真實性的甲方公章)，并為有關手續或文件的辦理，以及對該項目開發過程和進度的影響負完全責任。
注：甲方保證所提供的上述資料真實、合法有效。若業主的物業實際情況與甲方提供的材料不符合或因開發手續產權問題等原因出現的任何糾紛，均由甲方承擔責任并負責處理。
5.2.3乙方提出的有關營銷方案及其他需要甲方確認或回復的書面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回復。除雙方有明確約定的情況以外，其回復時限不能超過3個工作日，如超出3個工作日而未回復，視為甲方同意。
5.2.4負責在該項目正式開盤以前，辦妥本項目銷售所必需的相關批準文件和手續，并落實為客戶辦理相關的銀行按揭購宜及商品房備案手續。
5.2.5按雙方已確定的營銷方案高效率地組織工程實施，保證進度、保證工期，保證該項目按國家規定和《商品房買賣合同》所約定期限按時交房，保證項目的工程質量符合房屋《商品房買賣合同》約定
的質量標準(該質量標準應不低于國家規定的合格或合格以上標準)，保證按《商品房買賣合同》所約定的時間為購房者辦理房屋產權證，以維護甲、乙雙方的共同信譽及利益。
5.2.6甲方提供現有銷售大廳及辦公設備供乙方使用。負責銷售中心的建設與裝修及布置，提供完整的房屋銷售場所、樣板意境區、項目模型、售樓資料、環境包裝。辦公設備：電話3部，電腦2臺(配套包月不定時網絡設備);復印機、打印機各1臺;以上所有設備、設施的耗材費、使用費用及辦公區內的水、電等辦公費用由甲方承擔。
5.2.7負責《商品房買賣合同》用印及購房者預交的購房定金、房款等費用的收取。
5.2.8
5.2.9負責銷售接待中心的保安工作及保安人員費用。
5.2.10積極配合乙方的工作，為營銷工作提供相關資料;盡一切力量配合乙方，使項目策劃、銷售、得以順利進行。
5.2.11按國家法規政策要求，及時落實物業管理方案。
5.2.12在委托期內，遇向客戶交房，甲方及甲方所指定的物業管理公司應積極按《商品房買賣合同》的約定，履行為客戶交房義務，以免對乙方的銷售工作構成影響。
5.2.13就本合同所委托事項，向乙方出具書面的授權委托書。
5.2.14按本協議約定的時間、方式、比例向乙方支付策劃、銷售傭金和溢價銷售獎勵。
5.2.15根據客戶合理要求，經甲方同意所作出的必須變更而產生的費用，由甲方承擔。
5.2.16甲方對乙方的商業秘密負有完全的保密責任，其保密期限為永久。乙方的商業秘密是指：甲方知曉、且乙方未正式公開的有關乙方的重要信息。
5.2.17甲方對其因違反本協議的約定所產生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。
第六條 乙方的權利與義務
6.1權利
6.1.1按本協議有關約定向甲方收取前期費用、銷售傭金及本協議所約定的銷售溢價部分獎勵金額的提取。
6.1.2乙方可以根據實際情況要求甲方提供相關資料的配合。
6.2義務
6.2.1按照甲方的需要，負責制定該樓盤策劃、銷售方案;建立強有力的團隊，實施銷售等工作。在營銷工作中，乙方均以重慶市大澤置業有限公司名義進行推廣。
6.2.2執行經甲方確認的廣告宣傳計劃，按計劃統一安排使用宣傳推廣費用。
6.2.3
6.2.4乙方須按照甲方的業務要求忠實地在委托權限內辦理委托事務，不得擅自變更甲方的業務要求，不得超出甲方委托的權限范圍開展工作。
6.2.5乙方提供的所有銷售人員須經培訓后方可上崗。
6.2.6銷售工作
6.2.6.1在協議期內，乙方應指派效益。并負擔其工資、獎金、福利等。
6.2.6.2制訂開盤計劃，并于計劃規定的時間開始執行。
6.2.6.3統一管理雙方在銷售現場的工作人員，并負責維持現場秩序，使之符合樓盤形象。
6.2.6.4負擔現場銷售接待中心的電話、飲用水費用。
6.2.6.5負責收取購房戶購房所需的一切資料，負責收取購房戶應交以及為其辦理所有權證所需的全部資料，協助催收購房戶應交的房款及有關各項費用。
6.2.7其他
6.2.7.2本協議簽定后，乙方應按月向甲方提供《工作總結、計劃》、《銷售月報表》。
6.2.7.3乙方應盡全力完成住宅(商鋪)銷售，提出系統的銷售策略建議，并對銷售人員進行相關的培訓。
6.2.7.4未經甲方同意，乙方不得將本協議之任何權利、義務或責任予以轉讓或轉移給未經甲方書面指定的第三方。
6.2.8根據甲方的要求或認為有必要時，及時向甲方報告委托事務的處理及進展情況、存在的問題和可能的結果。本合同終止時，書面向甲方報告委托事務和結果。
6.2.9乙方及乙方的工作人員對甲方的商業秘密負有完全的保密責任。其保密期限為永久。甲方的商業秘密是指：乙方知曉、且甲方未正式公開的有關甲方的重要信息。
6.3.0乙方對其因違反本協議約定所產生的一切費用、索賠、要求行為、責任和法律程序負責。
第七條 雙方的聲明和保證
除雙方在本協議內所作的其他聲明和保證外，每一方向另一方聲名如下：
7.1享有充分的權利和授權簽署、履行本協議項下的義務，并已為此取得了所有必需的政府和公司批準。
7.2本協議構成合法、有效的義務，且該義務對雙方均具有強制約束力。
7.3 甲方須保證該項目的合法性、真實性及工程實施的優良品質、否則，由甲方為此承擔相應責任。
7.4乙方保證對所房屋以合法的標準程序進行銷售，誠實經營，絕不搞坑蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業形象的事，否則為此承擔相應的責任。
第八條 違約責任和協議終止
8.1違約責任
8.1.1甲、乙雙方均保證，如因單方違反本協議中各項規定而造成不良后果，除違約方承擔相應責任外，還應負責賠償因此給守約方造成的經濟損失。
8.1.2若甲方不按本協議約定支付該項目的應付乙方的銷售傭金，每逾期一日，甲方向乙方承擔應付款項萬分之5滯納金，逾期10天未支付時，乙方有權單方面終止本協議。如甲方要繼續履行合同，乙方同意甲方要求，則合同繼續履行，但甲方需向乙方支付應付款項百分之十的違約金。若乙方連續二個節點未完成甲方委托的任務，則甲方有權單方終止雙方協議范圍內合作關系。
8.1.3如無甲方授權，乙方任何人員不得收取購房預訂金、定金、房款及違約金款項。若乙方擅自收取上述款項，應由乙方向甲方退還(交納)所有收取的款項，并承擔實際收取的上述款項的百分之十的違約金。
8.1.4本合同簽訂后，如無本合同約定的單方終止合同的情形出現，任何一方均無權單方終止合同，否則應當給另一方支付違約金人民幣： 萬元整(大寫： 萬元整)。
8.1.5若因甲方開發資質在申辦過程所導致該合同不能履行，則按該合同8.1.4款承擔相應違約責任。(甲方也可通過其他方式履行該合同義務同樣有效)。
8.2協議終止的權利
8.2.1倘若發生以以任何事件，任何一方均可終止本協議：
另一方由于不可抗力無法履行其義務長達六(6)個月。
由于國家的法律、行政法規致使本協議的執行已在任何實質方面失去實際的商業可行性。
本協議合作期限約定責任結束。
8.2.2倘若發生以下任何事件，任何一方均可單方終止本協議。
8.2.2.1甲方有權在發生下列情況之一終止協議，因此而造成的損失由乙方賠償
乙方不按協議規定履行其職責或義務，并且當乙方收到甲方要求其限期履行職責的書面通知后
三十(30)天內，仍不改正的情況下。
8.2.2.2乙方有權在發生下列情況之一終止協議，因此而造成的損失由甲方賠償
依本協議約定甲方不按期提供相關資料，并且在乙方發出缺陷清單后三十(30)日內，仍未補齊。
甲方不執行本協議第四條規定，拖延支付相關費用達20日。
乙方向甲方遞交營銷方案及重要工作函件7日內未得到答復。
8.2.2.3甲方有權在發生下列情況之一時終止協議，因此而造成的損失由乙方賠償。
依本協議約定乙方連續兩個節點均未完成任務。
乙方在本合同履行過程中，向客戶亂承諾，導致客戶投訴，經甲方指正后仍不予糾正，累計達
三次，乙方除應承擔相應的經濟賠償外，甲方可終止本合同。
乙方在本合同履行過程中，由于自身責任(包括亂承諾)導致訴訟糾紛，由乙方完成承擔所有的訴訟費用及敗訴的責任。由此給甲方造成名譽的損失也由乙方全部承擔。
8.3協議期限屆滿
倘若甲方與乙方協議期限屆滿后繼續委托他方，則乙方在同等條件下享有優先續約權，相關協議另行協商制定。
8.4協議的終止
在本協議到期時，雙方若同意終止本協議，雙方應通力協作妥善處理終止協議后的有關事宜，并按本協議第8.5條結清與本協議有關的法律經濟等事宜。本協議一旦終止，雙方的合作關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本協議的規定向乙方支付應付費用的除外。
8.5協議終止時的手續
8.5.1按照本協議規定提前終止協議，不論出于何種原因，均不妨礙協議雙方對已履行部分應承擔的權利和義務。
8.5.2當協議屆滿或終止時，按下述條款辦理：
8.5.2.1乙方應立即將持有與甲方業務有關的票據、備忘錄、記錄稿件、客戶資料或其他文件交還給甲方。
8.5.2.2按照本協議規定，甲方應于終止本協議之日起五日內將傭金(按第四條規定應支付尚未付清部分的費用)支付給乙方。
8.6協議的變更
雙方同意可簽訂變更或補充協議，其條款與本協議具有同等法律效力。
第九條 附則
9.1甲、乙雙方向對方發出的函件、方案等文本應具備以下的形式為有效
9.1.1每頁蓋有有關公章或合同章的文本(原件)。
9.1.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發出的每頁蓋有有關公章或合同章的傳真文本。
9.1.3通過甲、乙雙方各自授權的項目負責人簽收、簽發或簽署意見的文本、方案、函件、圖件等文本(原件)。(甲方授權 )，(乙方授權 )
9.2甲乙雙方來往的函件、方案等文本的以下方式為有效交付
9.2.1通過甲、乙雙方各自指定的代表簽收的函件、方案等文本(甲方指定為簽收代表;乙方指定 為簽收代表)。
9.2.2通過甲、乙雙方指定的傳真機發出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的傳真號
為 ;乙方指定的傳真號為： )。
9.2.3甲、乙雙方任何方的上述代表、傳真機號發生變化，應在變化前的三個工作日前通知另一方。
9.3“全程營銷商”名義。
9.4 甲方同意乙方可自行根據需要將本合同中乙方的部份事項(僅限市調、廣告、方案)委托給第三方專業公司。
9.5本協議未盡事宜由雙方另行協商解決。
9.6本合同在履行過程中如發生爭議，雙方友好協商解決不成的，向合同簽訂地仲裁機構申請仲裁。
9.7本協議一式四份，雙方簽字蓋章生效后各執兩份。
委托方：
法定代表人(簽字)：
甲方律師：
經辦人：
地址：
聯系電話：
開戶行：
帳號：
年 月 日 方： 法定代表人(簽字)： 乙方律師： 經辦人： 地址： 聯系電話： 開戶行： 帳號： 年 月 日
房地產項目合同范文二甲方： (以下簡稱甲方) 辦公地址： 郵編：
乙方： (以下簡稱乙方) 辦公地址： 郵編：
為適應房地產市場發展的需要，經過雙方友好協商及遵循平等互利的原則，甲方同意委托乙方以出售方式營銷策劃本項目，并就下列條款達成協議：
鑒于甲方系《 》(暫定名)項目(以下稱本項目)的合法開發建設單位，本項目位于 區 路 號，總建筑面積約 平方米。其中委托可售建筑面積 平方米，共計 套。除非另有特別約定，本合同所有面積和技術指標最終以實測面積為準。
第一條：乙方責任
(一)、乙方全面負責銷售房屋的行銷企劃和銷售策略的制定和執行。乙方策劃設計的廣告、海報和樓書等對外的內容必須事先征得甲方的同意，后由甲方負責發包制作。
(二)、乙方自行承擔本公司銷售人員的薪資福利。
(三)、乙方負責預售合同的按時簽訂和貸款合同的抄寫工作，負責收齊客戶貸款所需全部資料送達甲方。
(四)、乙方不得超越甲方的授權向購房者作出任何承諾。在銷售期間，嚴格按照市房地局網上銷售規定，不得違規銷售，乙方不得做出任何有損甲方形象的行為，如由此而產生的經濟責任和法律責任均由乙方承擔。
(五)、乙方應本著誠實信用原則，對購房人的知情權和其他合法權益應依法維護，不得侵犯。
(六)、乙方應具備銷售合法資質，并提供銷售合法資質的相關文字資料于甲方備案，乙方向甲方保證不會發生因乙方的原因導致不能銷售的情況。
第二條：甲方責任
(一)、甲方保證對委托出售之房地產有出售之權利，且產權清楚，并依約配合交房，否則，由此給買方所造成的損失，概由甲方負責賠償，并承擔一切法律責任。
(二)、甲方承諾有權委托乙方銷售策劃本項目，否則由此產生的法律后果由甲方承擔，并賠償乙方經濟損失。
(三)、為促進銷售，買方需辦理購屋貸款時，甲方需配合辦理。
(四)、在委托期間內未經乙方同意，甲方不得將委托部分銷售權部分或全部轉讓給任何第三方。
(五)、甲方委托價格，當作為商業秘密，不得對外泄露。
(六)、甲方委派現場收款人員及檔案管理人員壹名。
(七)、本項目之廣告費由甲方支出，包括售樓中心廣告布置、樓書、DM等一切銷售道具之費用，費用預計為總銷售額之。
(八)、甲方免費提供經裝修房屋予乙方做售樓接待場地，并承擔銷售現場的各預算費用包括網上銷售設備、寬帶費用、水電費、電話費及其他辦公費用。
第三條：委托價格
(一)、委托產權價格均價人民幣 元/㎡。
(二)、一房一價單價表由乙方制定，但需保證上述均價，一房一價表經雙方蓋章確認，作雙方結算溢價之依據(實際房源成交價格對應一房一價表，超出部分稱為溢價)。
(三)、未經甲方同意，乙方銷售價格不得低于上述約定。
第四條：委托期限和開盤
(一)、銷售期限
本項目銷售期限于網上開通并以甲方書面通知可簽預售合同之日起至取得入住許可證 個月止。合同期滿后經雙方同意可以延長合同期限。
(二)、開盤條件
銷售物業的正式開盤有待于下列條件的同時成熟：
(a) 甲方已取得銷售物業的預售許可證。
(b) 售樓處已按雙方確認的標準完成了裝修布置。
(c) 樣板房已裝修并配置全部家具。
(d) 雙方已經確定全部房源的銷售價格。
(三)、銷售指標
每期房源開盤銷售期限內乙方應合計成功銷售可售建筑面積的 %以上。
第五條：建材設備及工程建設進度
甲方同意本項目在銷售中向客戶承諾的建材設備、裝修標準及工程建設進度(見附件)。
第六條：樓款之收取
甲方負責銷售物業的房款收取。乙方不能以甲方的名義向購房者收取任何錢款。甲方在銷售現場設專人負責收取房款，開具收據或發票，乙方協助辦理上述事項。乙方已與購房者草簽的買賣合同，須經甲方專職人員審核批準后蓋章，開具購房發票。甲方應在開盤前與銀行簽訂按揭合作合同，按揭貸款應解入甲方在按揭銀行開設的專戶(以下簡稱按揭帳戶)。
第七條：傭金計算方式
(一)、甲、乙雙方商定，傭金結算底價為本合同第三條約定以補充協議為準，按成交價之 %支付傭金，作為乙方廣告企劃費及營銷傭金;超底價部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。
(二)、若因甲方原因造成底價以下成交---乙方成功接待客戶，并已書面約定成交價，通過關系甲方給客戶折扣，并致低于底價成交，甲方應按底價考核，并按成交價 %支付傭金，無溢價分成。
(三)、甲方客戶低于一房一價底價成交的，按成交金額之 %給付乙方傭金。
(四)、客戶定房后又退房的，所收違約金雙方各50%分成。
(五)、客戶如在本合同有效期內預交定金，雖預(出)售合同于本合同有效期后簽訂，按 %支付傭金。
第八條：傭金支付方式
(一)、客戶簽定預(出)售合同，且首期款到位、客戶貸款資料初審通過后即可結算傭金，傭金每月結算一次(每次按 %結算，其余銷售指標完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月傭金請款明細，甲方應在五日內核準并結清上月傭金，每延誤一日按萬分之三每日支付滯納金。
(二)、傭金款之支付應以人民幣為準(外幣以國家當日牌價算)。
第九條：經甲方與客戶簽定預(出)售合同后，雙方以所定之合同內容相互負責，與乙方無涉。
第十條：通知與聯絡
甲乙雙方確定的聯絡地址為：甲方地址： 甲方郵編： 乙方地址： 乙方郵編：
上述地址為雙方約定的送達地址，如地址發生變更的應及時通知對方，否則原聯系地址仍視為有效的送達地址。任何一方郵寄函件的，發出后第五日視為送
達。
第十一條：違約責任
如乙方不能在規定期限內完成銷售指標，甲方有權單方面終止本協議，并扣除未付傭金及溢價(即總額之 %)。
第十二條：不可抗力
(一)、當上海市或本項目現場發生非雙方責任而導致的人力不可抗因素，使合同無法繼續履行，本合同即行終止，雙方互不承擔因此而造成的損失。
(二)、當不可抗力事件發生后，雙方應即時協商善后事宜，并采取措施使雙方的損失不再擴大。否則，擴大的損失應由責任方承擔。
第十三條：爭議
如果雙方之間發生了關于合同或因之而引起的任何類別的爭端，經雙方反復協商仍無法達成友好解決時，可直接向本合同所約定辦公地所在人民法院提出起訴。
第十四條：變更
(一)、本合同未盡事宜，雙方可另訂立補充合同;當本合同有關條款須修改時，雙方亦可另行簽訂變更合同。
(二)、補充合同、變更合同與本合同具有同等法律效力;除變更合同所更改的部分外，本合同其余條款仍然有效。
第十五條：附則
(一)、本合同簽字蓋章后生效。
(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，與本合同具有同等的法律效力。
(三)、本合同一式貳份，甲乙雙方各執壹份，每份具有同等的法律效力。
本合同自簽定日起生效，非經雙方書面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期內，如有增減條款，均應經雙方書面同意后始生效。 (以下無正文)
甲方： 乙方：
代表： 代表：
簽約日期： 年 月 日
房地產項目合同范文三甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協商的原則，就甲方委托乙方負責甲方開發的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式
甲方委托乙方負責本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。 第二部分 委托策劃工作期限
委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。
第三部分 委托策劃工作范圍
甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業，可銷售面積約為40000平方米。
第四部分 甲方的責任與權利
一、甲方向乙方提供本項目所有相關證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準確性。
二、甲方負責本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關銷售資料的制作、派發及等費用。
(二)各類公關活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關設備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進行營銷活動所需的費用。
(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。
三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。詳細廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認后執行。
四、甲方負責收取定金、購房款，負責合同的登記備案、銀行按揭審批手續及辦理產權。
五、甲方應按時向乙方支付本合同約定的策劃費。
六、甲方有權對乙方的策劃活動進行全程監控，對策劃案享有獨家使用權。
七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權按約終止合同。
第五部分 乙方的責任與權利
乙方按項目實際進展進行相關的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進行增減：
一、前期策劃
(一)市場調研
1、**縣房地產市場現狀分析。
2、**縣主要路段商業狀況。
3、消費型商業業態分析。
4、現有商城營運現狀分析。
5、典型業態經營現狀分析。
6、住宅市場情況。
7、潛在客戶市場調查分析。
(二)項目定位
1、項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析。
2、項目產品定位。
3、項目概念定位
4、目標客戶市場定位
5、項目定價范圍建議
(三)產品優化建議
1、參與項目總平規劃討論。
2、參與建筑風格方案討論及建議。
3、參與戶型平面方案討論及建議。
4、參與配套設施方案討論及建議。
二、營銷策劃
(一)項目營銷總體策略;
(二)項目階段性營銷計劃;
(三)入市時機選擇;
(四)銷售分期控制;
(五)價格定位及策略;
三、廣告策劃
(一)項目推廣口號
(二)項目賣點整合包裝
(三)整體廣告計劃
(四)廣告預算及媒體組合
(五)項目形象策劃
1、項目基本形象設計：
(1)標志
(2)標準字
(3)標準色彩
(4)標準組合
2、項目標志形象應用設計：
(1)內部應用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;
(2)銷售中心：裝修建議及展板設計;
(3)戶外應用：工地圍墻、引導旗、車體、廣告牌等
(六)傳播工具的創意與設計：
1、樓書創作(創意、文案、設計)
2、折頁及海報創作(創意、文案、設計)
3、報廣創作(創意、文案、設計)
4、廣播、電視稿文案等
四、銷售
(一)建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為
(二)銷售文件及管理文件的制訂
(三)銷售道具使用
(四)銷售人員培訓
(五)制訂銷控計劃
(六)銷售執行的內部協調程序
(七)客戶資源庫的建立
(八)售后服務機制建立
(九)定期報送各項統計報表
五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經理負責制。項目各階段策劃、計劃、文案、創意由乙方本部負責，項目經理主持本項目具體運作和計劃實施。項目組人員構成：項目經理(兼現場經理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設計壹名、現場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業顧問數名。除策劃、文案、平面設計外，其他人員長駐項目所在地，并根據項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協助工作。乙方自行負責項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。
六、乙方應向甲方提供每月的銷售情況統計分析。
七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權。
八、乙方有權按本合同約定如期向甲方收取策劃費。
第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件
甲方取得本項目的預售許可證及相關法律文件，且整體銷售準備工作已完成。 第七部分策劃收費標準及支付方式
一、策劃收費標準
甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準。除物業管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。
二、策劃費計算及提取方式
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標準預付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當月止，期間所產生的預付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。
(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標考核業績。在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進行策劃費的結算，其結算金額按《商品房買賣合同》總價金額進行計算。
(三)乙方總體銷售目標是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業績掛鉤：
1、乙方銷售目標表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：
階 段 時 間 銷售目標
第一階段 項目開盤后45天內 可售面積的30%
第二階段 項目結構封頂30天內 可售面積的50%
第三階段 項目交付使用后90天內 可售面積的90%
2、 乙方策劃費的提取比例：
階 段 完成的銷售面積比例 提取比例
第一階段 可售面積的50%前 已結算策劃傭金的60%
第二階段 可售面積的51-89% 已結算策劃傭金的90%
第三階段 可售面積的90%以上 已結算策劃傭金的100%
(四)二層商業部分不列入銷售目標考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。
(五)策劃費付款時間：策劃費每月結算一次。在每月的30日，雙方結算當月的款項，在次月的5日前雙方予以確認，在確認結算單后5日內，甲方向乙方支付應付策劃費。
(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方沒收，甲方應將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。
三、溢價款(不含二層部分)的結算、分成比例、提取時間的約定
(一)甲方根據乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經甲、乙雙方確認后未經對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據。
(二)本項目之成交金額須在雙方確認的銷售底價以上。若因特殊情況，甲方認可以低于底價出售，可視為底價銷售，統計溢價部分時的銷售金額以底價計算。
(三)本項目實際成交總額超出雙方確認的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。
(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。
(五)溢價款的結算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內，雙方進行溢價款的結算，在結算后的五個工作日內甲方將乙方應得溢價款一次性支付給乙方。
第八部分 雙方工作原則
一、甲、乙雙方已確認的策劃計劃，在執行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產生的責任由變更方負責。若需修改已確認的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認。
二、甲方指定項目負責人為 ，乙方指定項目負責人為 。甲、乙雙方指令性文件均需項目負責人簽字，雙方負責人對遞交的文件負責。雙方項目負責人若有更改，需以書面形式通知對方。
三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執行項目計劃。甲方在規定的時間內對乙方提交之“項目工作計劃”進行核準確認，并由本項目負責人簽字后送交乙方。乙方依據甲方負責人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。
四、在委托期限內，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應在要求期限內就對方意見做出答復。若因對方未能在規定日期內提交書面答復，致使本項目工作產生延誤，并造成實際損失，由責任方承擔相應責任。
五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負有對外保密責任。
第九部分 違約責任及合同終止
一、雙方按本合同約定享受權利與承擔義務，任何一方違約均要承擔違約責任。
二、若甲方未按規定的建筑標準、質量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責任由甲方自行承擔，與乙方無關。
三、如因甲方與、制作單位產生糾紛而導致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔違約責任。
四、甲方在本合同期限內，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。
五、若因甲方原因導致乙方策劃工作無法進行或完成，甲方應一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。若因乙方違約而導致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。
六、甲方應如期按本合同規定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應按應付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。
七、在策劃期間，若乙方連續兩期未能完成預定的銷售目標，甲方有權終止合同。
八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負責。
九、合同期限內，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權。非經甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關或同類字樣。
十、委托期的延續或終止在委托期限完結前14天內決定。
第十部分 其他事宜
一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設備及配套設施表、工程進度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭議的解決方式
本合同發生糾紛時，應由雙方協商解決。若協商不成時，任何一方均可向合同標的物所在地法院提請訴訟解決。
三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執貳份。其他未盡事宜另行協商，雙方可簽訂補充協議，補充協議與本合同具備同等法律效力。
甲方： 乙方：
代表人簽章： 代表人簽章：
基于以上原因，本文參考一些房地產開發項目的現實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產開發的各個環節中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產開發項目在保證高質量和按時完工的同時更好的合理控制房地產開發成本，提升房地產項目的開發價值。
1 項目成本管理內容
1.1 項目成本管理概念
項目成本管理是指房地產企業在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內使項目建設盡可能的滿足質量要求，并使項目建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產項目成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質量是否達到成本最低化的要求。
由于房地產行業有其獨特的復雜性，項目成本包括開發商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款；也包括：項目前期的設計、規劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本；還包括項目建成后公共設施的配套成本，與開發相關的間接費用和開發期間的各種費用等等。基于以上成本的復雜性，房地產企業必須要在開發前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數據，以便于項目成本目標盡可能的實現。
1.2 項目成本管理的流程
一般而言，項目成本管理的基本流程如下。
在項目建造施工之前，房地產企業的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策；項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據核算人員做出的成本數據進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關系使房地產成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內。
1.3 房地產項目成本管理內容
房地產項目從立項到完工出售，不僅包括前期規劃設計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經營與管理期間的輔助建設階段。由于不同項目的具體規劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產項目從投資人的投資意向開始，到項目規劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者（業主）實施的全壽命周期的物業管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規劃的報批、建設資金的籌集、進行開發施工、市場營銷與物業管理等階段，整個房地產項目才能夠得以全部完成。
2 房地產項目成本管理中存在的主要問題
2.1 項目管理人員成本意識薄弱
在房地產項目成本管理中，企業管理人員的職責是什么？有什么具體負責項目實施的部門？而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現實生活中往往是先進行相關成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。
2.2 相關人員素質低，責任心淡薄
目前我國房地產項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業的大學生從業人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產從事經驗不足；反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產項目成本管理有著較大的影響。
3 房地產項目成本管理的解決方案
3.1 在項目質量管理上“挖潛增效”
對于房地產企業來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質量管理，必以提高質量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調整。項目質量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項目建設工期控制上要效益
項目工程進度對于房地產企業來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調整來達到目的。目前項目建設工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施；另一種是業主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續時間短，持續時間測量成本較低，當項目建設周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續成本將會大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關系，應該在盡可能短的時間內，找到控制最低的成本優勢。
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01
一、我國房地產的投融資
中國房地產業經過三十多年的改革開放，歷經波折，依然有著巨大的發展空間和美好前景。為了促進房地產業的長期健康穩定發展，我們需要在城鄉房屋普查、產業規劃制定、法律法規完善、綠色建筑推行、市場信息聯網、住房保障體系等方面，進行符合科學發展觀的、實在有效的艱苦努力。這當中，房地產投融資也是極為重要的一個環節。
中國房地產業的投資和融資，規模從小到大，路徑從少到多，方法從簡到繁，財務由劣到優，創新不斷，直接影響甚至決定著中國房地產業的地位和前景。中國房地產業資本和金融資本的高度結合是中國房地產業最近幾年最重要的發展動態。投資融資能力已成為中國大型品牌房地產企業的核心競爭能力。
我國房地產業目前面臨很多問題，諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產項目應該多元融資、多方投資并共擔風險。在目前商業銀行平臺的諸多限制之下，房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。
二、房地產企業主要融資渠道分析
（一）房地產企業傳統融資渠道
1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產開發經營企業、房屋管理部門的流動資金貸款，對合作建房、集資建房提供貸款等；信托投資，受托經營房地產資金信托業務，受托經營房地產財產的信托業務，經營房地產企業資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務等；保險資金支持，現代保險是以商業為特征的，房地產業的經營和管理與其他產業一樣，離不開社會保險的保障和支持，并且，房地產是高價值資產，保險能在房地產經營和管理過程中發揮著經濟后備和經濟補償的職能和作用，同時在一定意義上還起到融通資金的作用。
2.直接融資類。房地產開發企業開發房地產項目經常采用的直接融資方式主要有：股權融資，主要是通過證券公司來進行房地產證券的承銷、房地產投資基金管理、房地產股票上市公司的改制輔導工作等；金融資產管理公司、信用社、財務公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機構和視作金融機構的典當行等。
3.房地產預售類。在我國幾乎所有的開發商都選擇了對商品房的預售，這對于項目開發的資金要求以及項目的風險是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現在很多專家在建議取消商品房預售制度，但從我國目前的情況來看，預售制度退出商品房買賣的舞臺還需要很多事要做。
（二）未來房地產企業融資方式的選擇
1.房地產證券化。房地產證券化，是指將房地產的投資轉化為證券形態，投資人與投資標的物之間的關系由原來的直接掌握物權轉化為持有債權或股權性的有價證券。它是在保障產權的前提下，將價值量較大的房地產流動化、細分化，利用證券市場的功能，使房地產資本大眾化和經營專業化。進行房地產證券化，一則可以吸收社會上的大量小規模閑散資金，滿足房地產企業的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動性；二則可以給中小投資者提供一個良好的投資項目，減少投資者的投資風險。
2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過金融機構將某一住房抵押貸款的債權分割成小面額的標準化有價證券，再公開出售和流通，然后以籌集的資金發放住房抵押貸款。隨著我國住房體制改革的深化和金融創新與國際的逐步接軌，房地產抵押貸款證券化逐步被房地產企業所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創新，因此存在著巨大的風險，對其規范和操作都有待完善，所以需要謹慎對待，在此，我們可以借鑒發達國家的實踐經驗，創建良好的住房抵押貸款風險防范體系。
3.租賃融資。在進行租賃融資業務之前，首先需要明確兩個概念：一是出租人的房地產，是指出租人根據承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產；二是承租人的房地產，是指雙方簽署土地長期租賃合同之后，由承租人開發建設自有房地產的情況。雙方對租賃期房簽訂長期合同，出租以長期租賃合同為抵押向金融機構申請長期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場、工業房地產的開發中得到廣泛的使用。
4.回租融資?；刈馊谫Y方式，是在不喪失房地產的使用權的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同，所以賣出方同時成為承租方，買入方同時成為出租方。通過回租，承租人既可以將固定資產轉化為流動資金，又可以繼續占用、經營原有的固定資產，是改善企業財務狀況的一個好辦法。
三、房地產企業未來投資思路分析
對于未來房地產企業的投資，個人認為需要從房地產行業項目運作的角度對整個行業價值鏈進行研究和把握。因此，在進行未來投資時需要注重以下幾方面的問題：首先，房地產開發企業需要對房地產開發價值鏈中的各個環節進行評估，把握重要的價值環節，將其他環節通過社會分工來進行配置，從而有效的整合房地產資源；其次，鑒于在房地產項目開發整個流程中，從拿地開始的前期環節到后期交付驗收，單個環節產生的利潤是呈現遞減的趨勢，這就要求房地產項目前期定位的科學、合理，能夠充分體現市場的需求；第三，房地產開發企業應從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過營造體驗環境從而提升項目的市場價值。
委托人： 身份證號碼：
電話： 帳號：
乙方： 建設方
單位地址： 法定代表人：
委托人： 身份證號碼：
電 話： 帳號：
根據城市規劃建設的需要，經某縣政府批準，經有關職能部門同意，甲方與乙方聯合共同開發某某項目 (下稱該項目，地點位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙雙方多次協商，本著平等、互利、自愿的原則，達成聯合開發某某商貿市場項目的協議，特訂以下條款共同遵守。
第一條 合作原則
甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過程中雙方若有其他分歧，應本著以上原則進行協商解決。
第二條 合作標的
(一)雙方聯合開發標的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門最后批準的土地使用權宗地圖為準(宗地圖見附件)，在該地塊上擬建某某商貿市場項目。
(二)甲方投資的土地類型為 ，開發房地產手續應由甲、乙雙方共同匯報政府和有關部門達成一致意見，行文執行。甲方以某某現有全部土地約10000㎡(以原劃撥土地面積為準)土地使用權宗地圖面積評估價為限出資，四址界線以土地使用權
宗地圖為準(宗地圖見附件)。過戶該宗土地使用權由政府主管部門行文直接將該宗土地辦理完整過戶手續到乙方名下，甲方必須提供相關資料手續。過戶契稅由乙方負責，其他費用由甲方承擔。
(三)甲方投資聯合開發的該宗土地，應合法無任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內遺留產生的糾紛，以及相關民事責任和經濟責任由甲方負責解決，所發生的費用由甲方全部承擔;如因該宗土地宗地圖外新規劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設所發生的糾紛由乙方解決，產生的費用由乙方承擔，與甲方無關。該項目建設實施中需甲方提供的相關資料和需要甲方出面協商的，甲方應積極提供并參與協調。
第三條合作方式
(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國土資源局編制的基準地價進行評估，將其評估價格作為合作出資份額。
(二)乙方負責該項目開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項，并承擔該項目的全部法律責任。
第四條 合作時間
甲乙雙方合作時間從簽訂本協議時起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應理解為：⑴該項目工程完全按照設計圖紙全部建設完畢;⑵該項目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認為銷售完畢的;⑶該項目完成各種行政報批手續、辦理各種竣工手續、完成法律、法規、政策規定的其他手續的;⑷其他雙方認為應該完成的事項。
第五條 項目規模
建筑規模按乙方報審的經政府主管部門最后批準的方案為準。
第六條 利益分成
(一)在該項目方案確定后，經甲乙雙方協商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
(二)在該項目竣工后，乙方根據甲方所投入的該地塊的評估價格，按當時該項目商品房價格劃分與該地塊的評估價同等價格的商品房給甲方，甲方所得商品房應繳納的各種稅費和應辦理的各種手續由甲方自行負責。
第七條 甲方的權利和義務
(一)落實合作開發項目用地規劃手續，辦理合建項目占地的使用地規劃批文，土地使用權人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(二)落實合作開發項目占地的規劃報建工作。
(三)完成合作開發項目規劃用地的拆遷、安置及補償工作。
(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會通甲方后，以項目名義向銀行貸款，甲方有權監督乙方使用該銀行貸款的情況。
(五)甲方應及時配合乙方辦理有關項目報批、工程施工、銷售等手續。
(六)甲方應及時繳納本協議規定的由甲方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。
第八條 乙方的權利和義務
(一)乙方委托二狗同志全權負責該項目的開發資金籌集、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項。
(二)為使該項目如期完工，實現較好的經濟效益和取得良好的社會信譽，乙方須設立專項帳戶，該項目的所有銷售收入必須進入該帳戶，實行?？顚Ｓ?。
(三)乙方不得挪用以該項目名義向銀行所貸的款項，所得貸款須在甲方的監督下用于項目開發建設。項目開發銷售收入除一部分用于保持正常施工進度外，其他優先用于償還貸款，否則由此產生的銀行債務及其它法律責任均由乙方承擔。
(四)乙方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報裝手續。
(五)乙方負責合作項目開工手續的辦理，獲得開工許可證，使合作項目可以合法開工建設。
(六)乙方應保質保量按期完成項目建設。
(七)乙方應及時繳納本協議規定的由乙方繳納的各種稅費，否則由此產生的各種責任與乙方無關。
第九條 聲明及保證
甲乙雙方應保證以下事項真實可信：
(一)甲方為有獨立民事行為能力的法人，有權獨立簽署并有能力履行本協議。
(二)乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本協議。
(三)甲乙雙方簽署和履行本協議所需的一切手續均已辦妥并合法有效。
(四)在簽署本協議時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對任何一方履行本協議產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十條 保密條款
甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實際情況約定。
第十一條 協議的變更
本協議履行期間，發生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本協議的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出七個工作日內)簽訂書面變更協議，該協議將成為協議不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本協議。
第十二條 協議的轉讓
除協議中另有規定外或經雙方協商同意外，本協議所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。
第十三條 爭議的處理
(一)本協議受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
(二)本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人按照本協議合作原則協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 違約責任
(一)甲方隱瞞真實情況，合作的該地塊不合法致使項目無法繼續進行的，甲方應向乙方賠償自項目開發以來所發生的費用總額及該費用總額的同期人民銀
行貸款利息;合作的地塊有其他糾紛影響項目建設的，造成的損失由甲方負責。
(二)甲方不配合或不及時配合乙方辦理項目開發所需要的各項手續致使項目開發延期的，造成的損失均由甲方承擔。
(三)乙方隱瞞真實情況，不具備房地產開發資質的，乙方應向甲方賠償自項目開發以來所發生的費用總額及該費用總額的同期人民銀行貸款利息。
(四)乙方不能如期籌集項目開發所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協議另尋合作方。
(五)乙方不能如期保質保量完成項目建設，損失由乙方負責。
(六)乙方私自挪用以該項目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負責。
(七)合作的某一方違反本協議保密規定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負責。
(八)合作的某一方違反本協議關于協議更改規定的，所作出的更改內容無效，由此產生的損失由違約方承擔。
(九)合作的某一方違反本協議關于協議轉讓規定的，任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 協議的解釋
本協議未盡事宜或條款內容不明確，協議雙方當事人可以根據本協議的原則、協議的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本協議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協議相抵觸。
第十七條 補充與附件
本協議未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。補充協議和附件作為本協議不可分割的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。
第十八條 協議的效力
(一)本協議自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。
(二)本協議經甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協議壹式陸份，壹份捌頁，甲乙各執叁份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產項目中介合同范文2甲方：
乙方：
經甲、乙雙方友好協商，就乙方向甲方提供房地產項目中介服務事宜達成協議條文如下：
一、服務內容：
1、受甲方委托，乙方為甲方在武漢市尋求----------------公司地塊開發房地產項目。項目信息具體情況如下：該項目位于武昌區和平大道673號，用地面積 畝。區域內交通十分便利，配套設施齊備，規劃中的地鐵站就設在項目旁。
2、甲方在對該項目進行評估審查后，初步同意接受乙方所中介的房地產項目。
3、為便于甲方與乙方達成項目合作協議，乙方積極配合進行調查和分析。向甲方提供了土地業主方資料及進行溝通，供甲方參考。并陪同甲方工作人員對項目作了實地調查和現場踏勘。
二、中介服務費用及支付方式：
鑒于乙方提供了上述房地產項目信息和相關的服務，經雙方協商，甲方同意按乙方所中介的房地產項目土地金額(市場價值) %即人民幣 萬元向乙方支付中介服務費用(稅后)。雙方約定，該款項在甲方與武漢氣體壓縮機有限公司簽訂協議后一個星期內付清。否則，乙方有權按年息20%收取滯納金，同時要求甲方承擔相應的違約責任。
三、違約責任：
甲、乙雙方如有違約，守約方均可向法律機關申請仲裁，或提出起訴，要求違約方承擔相應的違約責任。
四、本協議一式肆份，雙方各執兩份，具有同等效力。
五、本協議雙方簽字蓋章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產項目中介合同范文3甲方：
住所地：
乙方：XXX
住所地：
丙方：XXX
住所地：
甲、乙、丙雙三方就甲方取得土地使用權，位于#################的項目合作開發事宜，經充分、友好的協商，本著互利互惠、誠實信用的原則，訂立如下協議，以資三方共同遵守執行：
一、合作內容
合作項目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式
1、甲方提供依法取得的國有土地使用權。乙方籌集項目建設所需的土地出讓金、開發、報建、建筑、管理、營銷等全部資金，預計投資資金為人民幣@@億元。在乙方投資款項全部到位的情況下，乙方負責該項目的開發經營權。丙方負責該項目的前期策劃和運作。 項目所獲的利潤按投資比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。
2、甲乙丙三方確認，三方均以中小企業融資進行投資，中小企業融資財務費用均按月息@@%的標準進入項目成本核算。
3、甲乙丙三方出資比例：甲方按總投入的@@%，乙方按總投資的@@%，丙方按總投資的@@%出資。由乙方統一籌集，并以三方的名義投入該項目。
4、甲乙丙三方確認，乙方可以用甲方的產權、土地進行中小企業融資，但所融到的資金必須用在本合作項目，但不影響項目開發的前提下，必須優先償還按投資比例多出資本金的乙方本金。
5、本合作項目不發生土地權屬的變更，即在房屋銷售完成之前，土地的使用權名義上仍然歸甲方所有，但乙方和丙方有權依照本合同的約定對項目所涉的土地使用權及其地上建筑物享有收益權。
6、本合作項目所有的對外合同，報建、竣工驗收等手續的辦理均以甲方名義進行。
三、合作管理機構及職責
1本協議簽訂后，由丙方負責前期的項目落實工作，由甲方賦予丙方在辦理該項目前期工作中的權利，并由甲方出具相關的委托書，提供公司的營業執照副本及公章等。
2、甲乙丙三方共同派員組成“合作開發項目部”，負責建設項目的具體組織和實施。項目部設總經理一名，由乙方委派，副總經理一名，由甲方委派。其他工作人員由乙方根據需要委派。
3、項目部下設工程部、銷售部、財務部。工程部負責人由乙方委派，銷售部負責人由乙 方委派。財務人員由三方各委派一名，會計由乙方委派，出納由甲方丙方委派。財務部印鑒與支票應分開管理，并按照國家法律、法規進行日常財務管理工作。
4、工程部負責本建設項目的招投標及施工管理、建設項目驗收工作;銷售部負責本項目的日常銷售、廣告宣傳、按揭貸款手續以及房屋產權登記過戶等事項。
5、項目部下設的部門對項目部負責，重大問題(重大問題的范圍由三方另行補充約定)均應由項目部會議表決決定。會議內容應形成紀要，各方代表應在紀要上簽字確認。
6、項目部日常費用的支出由項目部總經理簽字后生效。
四、工程投資款及其他費用的籌集與撥付
1、本建設項目所需的投資資金及其他與建設項目相關的費用，由乙方直接劃入三方共同開立的帳戶，?？顚Ｓ?。劃入時間以項目部呈報的的用款計劃為準。
2、若因城市規劃調整等而使乙方實際籌集投資數額超出本協議第二條第一款約定的金額，對增加投資額的應由各方實際出資額來確定增加利潤的分配比例。若一方放棄出資的，享有由于增加投資而產生的收益的12.5%。
五、成本核算和利潤分配
1、本建設項目成本核算應當在項目竣工驗收后60日內完成。項目竣工后，由甲乙雙方共同委托一家有資質的會計師事務所進行決算審計。利潤分配應根據該審計報告并按照甲方丙三方25:50:25的比例進行利潤分配。若因城市規劃調整而新產生的利潤，按照本協議第四條第二款約定的辦法分配。
2、竣工決算前預售房屋的銷售收入，應按照甲乙丙三方25:50:25的比例分別記賬，未經三方同意，任何一方不得挪用銷售款項。原則上優先償還投資本金。
六、審批手續的辦理
本協議簽訂后，待丙方前期協調妥善后，移交給乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授權和委托。由乙方負責辦理建設項目的審批、驗收等手續，包括工程設計方案的報批、工程招投標、施工許可證、工程竣工驗收手續、商品房預售許可證的申領等。
七、違約責任
本協議簽訂后，該項目獲得@@相關部門批準可以實施時，由于乙方資金未到位而造成的后果，乙方愿意承擔賠償給甲方人民幣@@@萬元;而由于甲方未經乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作開發的，甲方愿意賠償給乙方和丙方人民幣@@@萬元。
八、其他事項
1、本協議簽訂后，甲方即刻出具給丙方授權委托書，并提供公司的公章和營業執照副本，便于丙方順利開展前期的相關工作。丙方辦妥前期約定工作后，移交給乙方，再由甲方按約授權或委托給乙方辦理本項目開發的相關事宜。
2、甲方公司在本協議生效前或與本項目無關的業務往來所發生的債權、債務不涉及乙方、丙方，概由甲方自行負責，由此而造成乙方、丙方利益損害的在該項目產生的甲方收益中償還。
九、本協議自雙方簽字之日起生效。
十、本協議未盡事宜，經甲乙丙三方共同協商一致同意，與本協議具有同等效力。
十一、本協議壹式叁份，由甲乙丙三方各執壹份，同具法律效力。
一、房地產的投資概念和基本類型
房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。
房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。
房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。
二、房地產項目投資分析的內容
1、經濟分析的概念
經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。
房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。
2、房地產項目的投資分析
首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等。總之，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。
還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。
最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。
三、房地產決策分析應注意的問題
1、要組建專業的分析團隊
科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規范的市場調研機制
市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。
3、加強風險防范意識
房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。
四、結論
房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。
參考文獻：
一、引言
隨著我國的經濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產行業已經成了升溫最快的一個行業，這也使得在這一行業的競爭力愈來愈激烈。房地產的項目要想得到健康長久的發展，以及在激烈的市場上占據發展的優勢，就必須要能夠對其成本進行控制。在這一背景下加強對房地產項目成本控制的理論研究就有著實質性意義。
二、我國房地產項目成本的構成及控制影響因素分析
（一）我國房地產項目成本的構成分析
房地產項目成本的構成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內容如下圖。[1]
房地產項目成本內容
（二）影響房地產成本控制的因素分析
影響房地產成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結構設計因素，而在結構設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產公司內部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環節的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執行中存在的缺陷問題等。
三、房地產項目成本控制問題及優化策略探究
（一）房地產項目成本控制問題分析
從實際情況來看，房地產項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產項目質量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發生混淆。在房地產的開發前策劃及設計環節的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態成本的控制意識不強。
（二）房地產項目成本控制優化策略探究
針對房地產項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產的發展戰略明確化，充分利用經濟優勢專注于專業化發展道路，進而來構建房地產項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續性等相關原則。房地產的開發前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規劃銷售收入等。[3]
還要能夠考察項目投資的客觀環境及工程項目類型及模型，企業的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調查和分析，從而輔助企業制定有利投資方案。另外，在房地產的項目籌劃中，相關的數據分析人員可在科學數據基礎上對資料進行分析，對房地產投資規模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關鍵環節，在這一階段加強成本控制能夠將項目經濟效益最大化地體現出來。
再者就是對房地產的項目施工階段的成本控制，這是產品的形成階段，也是最為復雜的一個環節。在這一過程中主要就是控制好質量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關鍵的環節要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產的項目施工質量及施工進度都要和合同的制定內容相契合。
然后就是對房地產項目的工程收尾環節的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結合合同規定，和成本的預算金額相結合。與此同時，要加強對相關人員的管理，對管理的模式進行轉變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統計系統，成本數據的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數據的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經理辦公室審批。內部管理是一項重要的成本控制內容，管理費用的高低主要是取決于企業的管理水平，這是房地產項目成本控制的重要環節，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠對房地產項目開發的規模進行擴大化，縮短開發的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]
四、結語
房地產項目的成本控制是促進房地產企業繁榮發展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產項目得到健康長久的發展。對房地產項目成本有效控制也是可持續發展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。
（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）
參考文獻
[1] 曹紅.房地產開發資金支付管控關鍵點及業務建議[J].新經濟，2014（Z2）.
Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.
Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼： A 文章編號：
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，根據比準價格確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).
我國房地產開發已連續多年呈現高速發展的勢頭，但隨著各種相關政策及法規的深入實施，房地產業發展步入正軌，各房地產企業將面臨更加激烈的競爭局面。同時，房地產產品的開發，設計與銷售的各個環節也將面臨更大的挑戰與風險。房地產企業為提高核心競爭力，對建筑師的前期規劃設計提出了更高的要求。如何能設計出適應市場的高品質的房地產產品，如何能通過精細化的設計提升房地產產品的價值和競爭力是我們建筑師現階段應該研究的課題。
1.房地產項目設計應從市場角度考慮房地產產品的價值最大化
我們應該清楚地認識到房地產項目中作為商品的建筑實體，它的設計有其獨特性，不同于一般建筑項目中的公共建筑設計。房地產產品與其他商品一樣橫跨生產、流通和消費三大領域，有其作為商品的共同屬性，即房地產產品具有價值和使用價值的雙重屬性，并且其價值和使用價值僅僅依靠生產是無法實現的，唯有通過產品在市場上流通并伴隨交易成功才能得以實現。相比較而言，一般公共建筑項目不是商品，不具有雙重屬性，僅僅只有被稱作建筑價值的使用價值。一般公共建筑只需經過生產階段（也就是從設計到竣工驗收）即可投入使用，在使用過程中實現其使用價值。無論其設計質量優劣，工程只要在設計和施工上沒有違反規范的行為，一旦通過竣工驗收合格后歸根到底都會進入使用階段，也就是說，其建筑價值最終都基本能得到實現。但是，對房地產項目設計優劣的評價不同于一般公共建筑，建筑師對房地產項目的設計出發點應該更多放在如何更好地實現房地產產品價值最大化，即如何通過合理的規劃設計激發消費者的購買欲。建筑師眼中透視過去的公共建筑項目，可以從歷史文化層面，亦或從建筑本身的立意、功能、造型與空間等建筑標準的角度上去評價它的好壞，同時建筑師對它的創作設計理念也可以在遵循純粹的建筑標準的情況下，盡可能地自由發揮，超越多角度，多現實。但是當建筑師面對房地產項目的設計時，首先應該將商業價值置于首位，也就是說，好的規劃設計首先應使房地產產品必須能賣出去，能夠被市場和消費者接受。滿足這樣一條商業評價準則后，才能具體考慮建筑標準上的方案功能與空間的構思；更進一步說，成功的設計作品必須受市場歡迎，并能成功應對市場銷售的考驗，一旦銷售情況不理想，房地產產品本身商業價值無法實現，更談不上優秀的房地產設計作品了。因此，我們建筑師必須分清房地產項目和一般公共建筑項目是截然不同的設計項目，不能以建筑專業理由拒接市場的需求，必須要從創造受歡迎的商品和創作優秀作品兩個角度進行房地產產品的規劃和設計。
2.房地產項目設計應從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求
房地產市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產項目設計的關鍵。如果說前述從房地產產品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產項目的設計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設計出發點，是決定房地產項目開發設計成敗的關鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經濟、文化與環境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產業迅速發展，房地產市場與消費者的日趨成熟，產生了日趨增多的二次、三次置業的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發生了前所未有的變化。如果許多房地產項目在一開始的設計定位就不能符合當前市場或者不能預見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發周期長這一特點，往往產品開發完成后已經遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產品在市場中不能滿足消費者的需求，導致房地產產品價值在流通和消費環節上無法實現，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現代消費者的心理行為需求已經不行了，我們對房地產項目的規劃設計的關鍵是要通過時刻關注市場、跟蹤市場、深入市場、發現市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導需求，進而創造出適合需求發展的住宅產品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產品，激發消費者的潛在需求為有效需求，最后產生購買欲望。
3.房地產項目的設計應遵循規范性原則
建筑師與房地產商在追逐產品價值最大化的同時，必須遵循規劃設計的規范性原則，突破此原則必然給項目的報批報建，建設實施及后期驗收銷售帶來不必要的風險。建筑師尤其應在技術層面做好相關協調工作，這里所提到的規范性包括滿足土地出讓條件中的指標要求，滿足基本的設計規范要求，滿足當地相關技術審查部門的要求。這其中的技術審查部門包括規劃、消防，人防等，這些審查部門不僅本身的審查要求在不斷的變化、更新，而且全國各城市的要求也不盡相同，一些全國性的房地產商雖然有著豐富的開發經驗，但對一些新進入城市的一些要求往往搞不清楚，這樣他們不得不依仗當地的建筑師來把控一些規范性要求，這就需要我們建筑師必須要熟悉相關的要求，并提出相應的解決辦法，這樣才可以保證前期規劃設計的規范性，保證項目的順利推進。
4.房地產項目的設計應有成本控制意識
項目開發中的建安、運營成本中絕大多數取決于前期規劃設計階段的控制，前期控制好了可以最大限度地減少后期變動帶來的成本。合理科學的設計，可直接降低工程造價10%左右，而對整個項目的經濟影響可達70%以上，目前房地產商對設計成本控制最常用的方式是結構限額設計，主要是控制項目的單方用鋼量，而建筑師及其他專業的工程師應更主動地從建筑、結構、水電設備等各個專業為開發商控制成本。如地形的處理，交通的規劃，地庫的規模，豎向的設計，景觀的處理，管線的排布等，甚至建筑師還應考慮開發商的時間成本。前期設計質量的優劣不僅會影響到直接的建安造價，還會影響到建設工期的長短，進而影響到整個項目的開發成本。
5.結語
隨著房地產市場逐漸的規范與成熟，我們建筑師對此類項目的規劃設計不但要有更好的創作思路和理念，還要學會更多的關注市場，加深對市場需求的了解，并站在開發商的角度設計產品，控制成本，保持與開發商一樣的責任心，將開發商的想法和市場的需求融入到我們的設計中，處理好價值最大化和設計規范性的矛盾，這樣我們才能設計出符合市場需求的雅俗共賞的優秀房地產作品。
參考文獻：
[1]廖喜生，吳慶云，陳甲斌.我國房地產開發用地規劃管理體制探析[J].中國國土資源經濟，2010，20（11）：89-90.
0 引言
房地產開發的前期最重要的工作就是項目的選址，選址直接決定了后期的開發和銷售。而有些地產開發公司卻對項目的選址沒有做詳細的研究和規劃，從而出現了后期的一系列問題。由于房地產的開發存在相應的特殊性和不確定性，從而使項目的選址也存在著較多的影響因素。故對各影響因素進行模型分析具有十分重要的意義。
1 房地產開發項目的主要特點
1.1 較強的地域性、差異性
土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產開發項目可以分為很多種，由于項目地理位置、用途、內容、規模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、配套設施等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項目投資資金及效益。
1.2 開發過程的環節多、周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容，一般工程量較大，完成一個開發項目一般需要幾個月、幾年甚至更長的時間。這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點和參與房地產開發項目管理的部門多直接相關。從項目立項開始， 建設環節多，而且各環節不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進度。一個房地產項目的全部開發過程涉及到土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政等較多部門。
1.3 投資回收期長
由于開發的周期長，從房地產項目前期工作開始到項目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。固可知房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。
1.4 開發具有綜合性
現代房地產開發項目要求合理布局、全面規劃、綜合開發、配套建設。即在開發的過程中不僅僅是對項目的地理位置和建筑結構，也要對項目區位的公共設施、公共建筑進行綜合規劃和協調。如商業地產的開發，更要體現人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。
1.5 具有較高的風險性
由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。因開發周期長，從而很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響。在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額。當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
2 房地產開發項目區位選擇的主要影響因素
房地產開發投資首當其沖的選擇就是區位選擇，區位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯誤則會造成資金成本的周轉困難。考慮到這一因素，房地產開發公司高瞻遠矚，選擇最優的區位進行開發，才能使房地產開發與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產市場的良性發展[1]。
2.1 交通的通達性及便捷性
完善的交通條件，可以帶動相關區域的發展，不僅有利于區域的升值，而且還可以帶動房地產業的蓬勃發展[2]。有利的對外交通條件，能夠將“嗅覺靈敏”的開發商吸引進駐這一區域，住宅的開發和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。
2.2 城市設施狀況因素
完善的、現代化程度較高的城市設施為居民的生活帶來方便，房地產的價值自然提高[3]。其中基礎設施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施；生活設施主要包括學校、醫院、超市、銀行、農貿市場等設施；文化娛樂設施主要包括體育場、圖書館、公園等設施。
2.3 區域的繁華度
商業的繁華程度是反映城市經濟、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標。如果商業的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業中心區域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區域的房地產發展，對增進其投資吸引力有很大的推動作用。
2.4 環境因素
隨著人們生活水平的提高，居民對居住環境的要求越來越高也越來越重視。一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重的地區，其房地產價格水平則較低。
2.5 制度政策因素
影響房地產項目開發的制度政策因素主要有：房地產制度政策、稅收政策、金融政策、有關規劃和計劃等。在項目選址的過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解開發的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃[4]。
3 房地產區位選擇影響要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”評分法的分總和為2n（n-1），n為對比的要素數量。“04”評分法的四種情況：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③兩個功能重要程度相同時各得2分。
④自身對比不得分。
3.2 住宅地產區位選擇要素功能分析
在新的房地產運行機制條件下，作為住宅房地產市場獨立消費主體的居民可以根據自己的收入、工作地、通勤的便利性和對居住環境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區位[6]；同時，開發商也必須要按照房地產市場的需求，在不同的區位開發和建設多樣化功能和等級的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對居住空間的多樣化需求；政府是管理和監督房地產市場健康有序發展的主體，既要考慮到經濟效益，按照市場要求推動城市住宅建設的商品化發展水平，也要考慮社會效益，通過政策引導，把住宅房地產引入長期規劃中，給予適當的優惠政策，實現城市健康持續發展。
我國住宅房地產的相關影響如下圖1所示。
■
圖1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，對于住宅房地產，居住環境對區位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。
3.3 商業地產區位選擇要素功能分析
商業地產的選址是一項長期性工作，直接關系企業經營的戰略決策[3]，是商業地產鏈中以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。在項目選址過程中不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合投資。反之，從當前分析不適合投資但從規劃前景看又有發展前途。
我國商業房地產主要因素如圖2所示。
■
圖2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，對于商業房地產，與住宅地產還是有很大不同點的，其交通便捷性對區位的影響最重要，其次是客流規律，再次是制度政策。
通過“04”分析法可以知道各個因素的重要程度，在房地產區位選擇的綜合評價中具有很大的實用價值，該法可操作性強且能夠準確地反映影響房地產區位選擇因素的模糊性和不確定性。通過分析可準確地對房地產區位選擇作出定量的綜合評價，從而使土地的區位效果達到最優。
4 合理確定房地產區位
國家的房地產調控政策接連不斷地出臺，住宅類項目開發的腳步不斷放緩，而商業地產卻因此引來發展的機遇。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵[7]。同時，“教育地產”這種重要的房地產開發模式，早在幾年前就已經涌現出眾多以教育為主題的房產項目，并得到了眾多學齡家長和房產投資客的高度關注。所以，不僅交通因素，區域繁華度、自然環境等各種因素都會對房地產產生不同程度的影響，同時把握影響房地產區位的其他主要相關動態因素，用“04”分析法就可以對房地產價值或者說價格水平進行動態分析，從而可以準確地評估和預測房地產價格。
5 結論
文中提出了一種進行房地產開發項目選址的有效方法。該方法是以價值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產開發項目選址影響因素的基礎上，確定影響房地產開發項目區位的敏感性因素?！?4”分析法具有極其重要的現實意義，是工程經濟學的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產開發商進行房地產開發項目的選址，也可以用于政府部門進行城市規劃、工業開發區選址等。
參考文獻：
[1]蔣立紅.影響房價的區位因素分析[J].開發天地.2005（4）：79-81.
[2]劉正山.房地產投資風險分析[M].大連：東北財經大學出版社，2000.
[3]張文忠，劉盛和.居民住宅區位選擇的機理研究[J].北京規劃建設，2000.
[4]莫宏偉.房地產全程策劃實戰教程[M].北京：中國電力出版社，2005.
2現狀與問題
目前,我國房地產項目開發中普遍存在一種現象,即設計部門只考慮產品的功能及使用壽命,不考慮產品的設計成本;搞技術的只負責技術和質量,選用可行卻不經濟的方案施工,雖然保證了質量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環境及開發企業內部運行狀況的影響,其開發周期遠遠超過計劃時長,導致財務費用和管理成本大量增加,造成企業負擔加大,利潤顯著減少。
造成這些問題的主要原因是由于許多房地產企業在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應環境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1搞好成本預測,編制有效可行的成本計劃。
建立一支專業化水平高的內部預算隊伍,必須在施工前期編制完成內部預算,建立預測模型,選擇成本預測方法,進行成本預測,制定目標成本。具體做法為,根據施工組織設計和生產要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程生產成本的依據。通過成本預測可以使項目經理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環節加強成本控制,克服盲目性,提高預見性。
3.2加強全過程的成本控制,實現全面的動態管理。
房地產項目成本控制應做到事前有預算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設計階段,項目成本確定比重最大的發生在招標階段,成本控制最復雜、變更工作量最大的發生在項目施工階段,竣工結算階段是確定項目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設計結合多方案擇優的方式保證有效的成本管理。設計方案經濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設計人員提出滿足業主要求的多種設計思路,成本控制中心人員進行經濟比較,尋找造價最低的設計方案。同時要重視施工圖設計的優化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導性文件,方案的優劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優化,即選擇技術上可行,經濟上合理的施工方案。
3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設項目全過程造價管理來說,是最難、最復雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節約的余地已經很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求,將工程費用變化大的部分和環節作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復核工程付款賬單,嚴格經費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監控項目投資及進展情況。
3.2.3事后成本控制。施工結算是項目管理的終點站,在承包方提供的結算報告的基礎上,認真審核工程預結算,剔除不合理增加的費用,根據所掌握的工程竣工圖、設計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算,是否抬高材料價格,并加強合同管理,實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告。
3.3強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。
加強成本管理離不開科學合理的預算制度,建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置,通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作,監督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。成本管理系統是通過對與項目成本有關的一切管理活動進行規劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統在內的管理系統提供決策有用的成本信息的管理系統,它既是一個提供有關成本和收益的財務信息,以及有關生產、質量和其它關鍵成功要素的非財務方面信息的系統,又是一個進行成本管理的系統。
成本管理體系是在總經理和成本管理委員會領導下的,由公司成本管理小組負責日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執行并實施有效監控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定;賦予相應的權利,以充分有效地履行職責;在責任支配下完成工作任務后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質獎勵去刺激。
