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第二條 個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放貸款時，借款人必須提供擔保。貸款擔?？煞謩e采取抵押、質押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔保方式。
借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
第三條 借貸雙方應當遵守國家法律法規、房改政策和銀行的有關規章制度，并在平等協商的基礎上簽訂借款合同。
第四條 本辦法適用于中國工商銀行各分支機構辦理的個人住房貸款。
第二章 借款人條件
第五條 借款人應當是具有完全民事行為能力的自然人。
第六條 借款人向銀行申請貸款，應當具備以下條件：
（一）有城鎮常住戶口或有效居留身份；
（二）有穩定的職業和收入；
（三）信用良好，有按期償還貸款本息的能力；
（四）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；
（五）有購買住房的合同或協議；
（六）所購住房價格基本符合貸款人或其委托的房地產估價機構評估價值；
（七）不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的30%作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的30%作為購房首期付款；
（八）貸款人規定的其他條件。
第三章 貸款程序
第七條 借款人申請貸款應填寫《中國工商銀行個人住房貸款審批表》，并向貸款人提交下列資料：
（一）身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）；
（二）貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明；
（三）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；
（四）抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明和抵押物估價證明；
（五）保證人同意提供擔保的書面文件及保證人的資信證明；
（六）以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
（七）以住房公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明；
（八）貸款人要求提供的其他文件或資料。
第八條 貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料后，應當按規定進行審查，并在3周內向借款人作出答復。
第九條 貸款人同意貸款的，應當根據《貸款通則》的規定與借款人簽訂借款合同，并按照《中國工商銀行貸款擔保管理辦法》的規定簽訂擔保合同后，向借款人發放貸款。
第十條 對于申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準后，應按借款合同約定的時間，由貸款人以轉賬方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的賬戶。
第四章 貸款額度、期限和利率
第十一條 貸款人發放貸款的數額，不得高于房地產估價機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用的70%（以較低額為準）；住房公積金貸款的數額不得超過借款人家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。
第十二條 貸款期限最長不得超過20年。
第十三條 用信貸資金發放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行，即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.第十四條 用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1至3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15至20年（含20年）的，加3.42個百分點。
第十五條 個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
第五章 抵押貸款
第十六條 抵押貸款指貸款人按法定抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。
下列財產可作為抵押物：
（一）抵押人有權處分的房產及地上定著物；
（二）抵押人依法取得的國有土地使用權；
（三）貸款人認可的其他財產。
下列財產不可作為抵押物：
（一）土地所有權；
（二）所有權、使用權不明或有爭議的財產；
（三）不能強制執行或處理的財產；
（四）已設定抵押的財產；
（五）被依法查封、扣押、監管或采取其他保全措施、強制措施的財產；
（六）依法不得抵押的其他財產。
第十七條 抵押物的價值需由貸款人或其認可的房地產估價機構進行評估、確認，評估費用由抵押人負擔。抵押最高額不超過抵押物評估價值的70%.第十八條 抵押人需到貸款人指定的保險公司辦理抵押物財產保險，也可以委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險?！侗ｋU合同》應明確貸款人為該項保險的第一受益人；保險期不得短于申請借款期限；投保金額不得低于借款的全部本息額；保險單不得含有任何有損貸款人權益的限制性條款；保險所需全部費用由抵押人負擔。
第十九條 貸款人與抵押人簽訂抵押合同后，雙方應依照有關法律規定辦理抵押物登記。抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。
以住房抵押的，應分別情況辦理以下登記手續：
（一）以期房抵押的，貸款人和抵押人應持依法生效的預購房屋合同到期房坐落地的房地產登記機關辦理抵押登記備案手續；同時由售房單位提供擔保，待該期房竣工交付后，持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記。
（二）以現房抵押的，貸款人和抵押人應持《房屋所有權證》到房產所在地的房地產登記機關辦理抵押登記，取得《房屋他項權證》；如售房單位未辦妥《房屋所有權證》，貸款人和抵押人應持依法生效的《房屋買賣合同》辦理抵押登記備案手續，待售房單位辦妥該抵押物的《房屋所有權證》后，再據以辦理正式抵押登記手續。
以土地使用權抵押的，貸款人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內，持被抵押的土地使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件及有關材料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，取得《土地他項權利證明書》。
第二十條 抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件）及抵押物的保險單證（正本）等，均由貸款人保管并承擔保管責任。
第二十一條 抵押物抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物重復抵押或出租、轉讓、出售和饋贈。抵押人負有維修、保管和保證抵押物安全、完好的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。
第二十二條 抵押合同終止后，當事人應按合同約定解除抵押關系。以房地產作為抵押物的，解除抵押關系時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。
第六章 質押貸款
第二十三條 質押貸款指貸款人按法定質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。
國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券可以作為質物。
第二十四條 出質人應將權利憑證交付貸款人。質押合同自權利憑證交付之日起生效。
第二十五條 貸款人應妥善保管質物，不得動用。因保管不善致使質物滅失或損毀，貸款人應承擔責任并賠償損失。
第二十六條 在質押期間，有價證券兌現日期先于還款日期的，可選擇以下方式處理：
（一）到期兌現用于提前清償貸款；
（二）轉換為定期儲蓄存單繼續用于質押；
（三）用貸款人認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單。
第二十七條 質押期內，出質人對于質押的有價證券不得以任何理由掛失。
第七章 保證貸款
第二十八條 保證貸款指貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時承擔連帶責任作為擔保而發放的貸款。
保證人是法人的，應當同時具備下列條件：
（一）經工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續；
（二）獨立核算，自負盈虧；
（三）有健全的管理機構和財務管理制度；
（四）有代償能力；
（五）在中國工商銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；
（六）無重大債權債務糾紛。
保證人是自然人的，應當有穩定的經濟收入和可靠的代償能力，并且在貸款人處存有一定數額的保證金。
第二十九條 保證人為借款人提供的擔保應當是不可撤銷的全額連帶責任保證。
第八章 抵（質）押加保證貸款
第三十條 抵押或質押加保證貸款指貸款人在借款人或者第三人提供抵押或質押的基礎上，要求其同時提供符合規定條件的保證人作為擔保而發放的貸款。
第三十一條 采用本貸款方式的，貸款人在與借款人簽訂借款合同、與抵押人或出質人簽訂抵押合同或質押合同的同時，還應與保證人簽訂保證合同。當借款人不能按合同約定履行債務時，貸款人可以通過處分抵押物或質物受償，不足的部分應按照約定要求保證人履行債務。
第九章 貸款償還方式
第三十二條 借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應事先征得貸款人同意，并辦理有關手續。
第三十三條 償還貸款本息的方式有以下兩種：
（一）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；
（二）貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法、累進還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。
第十章 合同的變更和終止
第三十四條 借款合同需要變更的，應當由借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議；有擔保合同的，應事先征得擔保人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。
第三十五條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或由其監護人在借款人財產范圍內繼續履行借款合同。
第三十六條 保證人喪失擔保資格或擔保能力時，借款人應及時通知貸款人，并提供新的保證人，經貸款人同意后，重新簽訂保證合同。未經貸款人同意，原保證合同繼續有效。
第三十七條 借款人按合同規定償還全部貸款本息后，貸款人應在30日內將用于擔保的抵押物或質物退還抵押人或出質人，借款合同隨即終止。
第十一章 債權保護
第三十八條 借款人在使用貸款期間不得有下列行為：
（一）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息；
（二）擅自改變貸款用途或挪用貸款；
（三）將設定抵押權或質權的財產或權益拆遷、出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押；
（四）拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查；
（五）提供虛假文件、資料，造成貸款損失；
（六）未按合同約定辦理有關保險手續；
（七）與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議；
（八）抽逃、隱匿、私分、違法出讓、不合理低價變賣財產，危害貸款安全；
（九）在保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償債權，質物價值明顯減少影響債權實現的情況下，未按要求提供新的擔保措施；
（十）借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力后，其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同；
（十一）違反本辦法和借款合同規定的其他行為。
第三十九條 借款人有本辦法第三十八條所列行為之一時，貸款人應采取下列一種或數種債權保護措施：
（一）限期糾正違約行為；
（二）中止借款人提取貸款，收回部分或全部貸款；
（三）按規定處以罰息；
（四）從借款人賬戶中扣款，償還貸款本息；
（五）按照合同約定提前處分抵押物或質物，清償貸款本息；
（六）按照合同約定提前追索保證人的連帶責任；
（七）依法追償貸款本息。
第四十條 處分抵押物或質物，其價款不足以清償貸款本息的，貸款人應當向借款人或保證人追索應償還的部分；其價款超過貸款本息的，貸款人應將剩余部分退還抵押人或出質人。
第四十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得價款，在依法繳納土地使用權出讓金后，優先清償擔保債權。
第四十二條 借款合同發生糾紛時，借貸雙方應協商解決。協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第十二章 附則
第四十三條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮居民修房、自建住房貸款參照本辦法執行。
第四十四條 本辦法由中國工商銀行總行解釋和修改。各一級、準一級分行可制定實施細則，報總行備案。
第四十五條 本辦法自印發之日起執行，原《中國工商銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法》同時廢止。
附件：一、個人住房借款合同
二、個人住房借款保證合同
三、個人住房借款抵押合同
四、個人住房借款質押合同
附件：一 個人住房借款合同
編號： 年[ ]字 號
貸款人（甲方）：
借款人（乙方）：
甲方與乙方根據有關法律、法規，在平等、自愿的基礎上，為明確責任，恪守信用，簽訂本合同。
貸款金額、期限及利率
第一條 甲方根據乙方的申請，經審查同意向乙方發放住房貸款（以下稱貸款），金額為人民幣（大寫） ＿＿＿＿＿，（小寫） ＿＿＿＿ .第二條 貸款用于乙方購買座落于＿＿＿＿＿＿＿ 市（縣）區（鎮）＿＿＿＿＿＿＿路（街）＿＿＿＿＿號＿＿＿＿＿＿＿ 房間的現（期）房物業，建筑面積＿＿＿平方米。乙方不得以任何理由將貸款挪作他用。
第三條 貸款期限為＿＿＿＿個月。自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。
第四條 貸款利率根據國家有關規定，確定為月息千分之，利息從放款之日起計算。如遇國家貸款利率調整，按規定執行，甲方不再另行通知乙方。
貸款的發放第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在＿＿＿＿＿號和＿＿＿＿＿號擔保合同生效（或登記備案）后，以乙方購樓款的名義將貸款分＿＿＿次劃入售房者在甲方開立的賬戶，以購買本合同第二條所列之房產。
（一）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
（二）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
（三）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金額
……………………………………………………；
……………………………………………………。
第六條 本合同簽訂后且在貸款發放前，如乙方與售房者就該房產有關質量、條件、權屬等事宜發生糾紛，本合同即告中止。由甲方視上述糾紛解決情況在一年內決定是否解除或繼續履行本合同。
第七條 貸款發放后，借款人與售房者就該房產有關質量、條件、權屬等其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，借款合同應正常履行。
貸款的歸還
第八條 甲乙雙方商定，自＿＿＿＿起乙方用下列方式歸還貸款本息：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第九條 乙方按月歸還貸款本息，應自借款之日起于每月＿＿＿＿日歸還，每期金額＿＿＿＿＿＿萬元，共＿＿＿＿期。
第十條 乙方應在甲方開設存款賬戶，并保證在每期還款日前存入當期足額還本付息的存款，同時授權甲方于每期還款日從該存款賬戶中以第八條規定的方法扣收貸款本息。
第十一條 乙方應按期償還貸款本息，如未按約定的時間歸還，甲方將按國家規定對逾期貸款每日計收萬分之＿＿＿＿罰息。
第十二條 乙方不按期支付貸款利息時，甲方對乙方未支付的利息計收復利。
第十三條 乙方需提前還款的，提前還款額應為當期應付本息之整倍數，并在還款日＿＿＿＿日前書面通知甲方，經甲方確認后即為不可撤銷，并作為修改本合同的補充通知。
第十四條 乙方如提前歸還部分貸款本息，對提前還款部分，仍按本合同第四條規定的方法計收貸款利息，不計退提前還本部分貸款的利息。
第十五條 乙方如一次性提前歸還全部貸款本息，甲方則不計收乙方提前還款部分的貸款利息。
第十六條 除非下列事項已在甲方感到滿意的情況下獲得完滿解決，否則甲方有權在任何一項或多項事情發生時，宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前償還部分或全部貸款本息（包括逾期利息），而無需為正當行使上述權利所引起的任何損失負責：
（一）乙方違反本合同的任何條款；
（二）乙方本人因喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無繼承人或受遺贈人；
（三）乙方的繼承人或受遺贈人或財產代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息的義務；
（四）乙方連續三個付款期或在本合同期內累計六個付款期未按時償還貸款本息；
（五）根據＿＿＿＿號擔保合同的約定，因擔保人（物）發生變故，致使擔保人須提前履行義務或甲方提前處分抵（質）押物的；
（六）乙方發生其他可能影響歸還甲方貸款本息的行為。
第十七條 發生本合同項下第十六條第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）項規定的情形時，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，與本合同有關的＿＿＿＿＿號擔保合同同時到期，貸款人有權要求保證人提前履行保證義務或提前處分擔保物。
合同的變更
第十八條 乙方如要將本合同項下之債務轉讓給任何第三人，應經甲方書面同意，在受讓人和甲方重新簽訂借款合同前，本合同繼續有效。
第十九條 甲、乙雙方任一方需變更本合同條款，均須書面通知對方，經雙方協商一致，達成書面意見，同時征得擔保人書面同意。
爭議的解決
第二十條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應友好協商解決；協商解決不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：
（一）提交＿＿＿＿所在地人民法院訴訟解決；
（二）提交＿＿＿＿仲裁委員會裁決。
第二十一條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
費用及其他
第二十二條 與本合同有關的費用及實際支出，其中包括（但不限于）法律手續費、公證費、房產過戶手續費及其他相關稅費，全部由乙方負責支付。
第二十三條 乙方如不依本合同的規定付足應付的任何款項、費用，使甲方決定以任何途徑或方式追索，一切由此而引起的費用由乙方負責；甲方為保障本身利益先行墊付的費用，甲方有權隨時向乙方追討，并從甲方實際支付之日起計收活期存款利息。
第二條 住房公積金個人購房委托貸款是指全省各級住房公積金管理中心（或住房資金管理中心，下同）運用歸集的住房公積金，委托指定的商業銀行向已繳存住房公積金的職工發放購買自用經濟適用住房的貸款形式。職工大修理自用住房貸款可參照本辦法執行。
第三條 發放住房公積金個人購房委托貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。
第四條 職工個人在購買自用經濟適用住房時，可先向其繳存住房公積金的管理機構申請支取本人的住房公積金儲存余額。購房資金不足部分，可按本辦法的規定申請貸款。
第五條 住房公積金個人購房委托貸款的規模，要按照資金自求平衡的原則，在保證公積金個人合法支取的前提下確定。地市住房公積金管理中心每年應編制貸款規模計劃，經同級房改委員會批準后，報省房改委員會備案。
第二章 貸款對象和條件
第六條 貸款對象為建立住房公積金制度的機關、事業和企業單位的職工。
第七條 借款人須同時具備以下條件：
（一）具有城鎮常住戶口；
（二）本人住房公積金已按規定及時、足額繳存住地所轄住房公積金管理中心一年以上；
（三）有穩定的職業和收入，具備償還貸款本息的能力；
（四）具備支付購買經濟適用住房首期房價款30％的自有資金；
（五）對自有住房進行大修的，應出具自有住房房屋產權證；
（六）有住房公積金管理中心認可的資產作為抵押或質押物，或由有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；
（七）住房公積金管理中心規定的其他條件。
第八條 借款人提出貸款申請時，應向住房公積金管理中心提供下列資料：
（一）有效身份證件；
（二）住房公積金繳存情況證明；
（三）單位出據的有關借款人的職業及收入情況證明；
（四）符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他有效批準文件；
（五）抵押物或質押物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資信證明；
（六）住房公積金管理中心要求提供的其它文件或資料。
第三章 貸款程序
第九條 借款人首先向住房公積金管理中心提出借款申請，并提供本辦法第八條規定的資料。住房公積金管理中心應自受理申請之日起15個工作日內完成審查工作，作出是否準予貸款的決定，并通知申請人和受委托銀行。經審查準予貸款的，由受委托銀行（即貸款人）按照《貸款通則》的有關規定辦理貸款手續。對審查不合格的，住房公積金管理中心應向借款人說明原因，并退還借款人提供的有關材料。
第十條 住房公積金管理中心和受委托辦理住房公積金貸款業務的銀行應按中國人民銀行的有關規定，簽訂《住房公積金委托貸款合同》，明確委托方和受委托銀行的權利和義務。住房公積金委托貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。住房公積金貸款業務必須委托銀行辦理，住房公積金管理中心不得直接發放住房公積金貸款。
第十一條 每個借款人貸款的限額，由住房公積金管理中心核定。最高不得超過借款家庭夫婦雙方退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍或夫婦雙方年工資收入數額的4倍。
第十二條 借款人與受委托銀行辦妥劃款手續（即簽訂了借款合同及相應的抵押、保證合同）以后，在申請使用住房公積金貸款購買住房或大修理住房時，由貸款銀行按借款合同的約定，以轉帳方式將資金劃轉到售房單位或大修理施工單位在銀行開立的帳戶。
第四章 貸款期限與利率
第十三條 住房公積金委托貸款的期限，一般控制在3年至10年，由貸款人與住房公積金管理中心根據具體情況確定，特殊情況經批準后，貸款期限可延長到10年以上，但最長不得超過30年。
第十四條 貸款利率按中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定執行。
第十五條 住房公積金委托貸款實行按月歸還貸款本息的辦法。具體還本付息計劃，由借款人與貸款銀行在借款合同中約定。
第五章 貸款的擔保與保險
第十六條 借款人須以所購自用住房及符合《中華人民共和國擔保法》規定的財產和有價證券作為抵押物或質押物，與貸款人簽訂書面抵押合同或質押合同，并按規定辦理相關的登記手續。
第十七條 借款人以房屋作抵押的，在合同簽訂前還須辦理房屋財產保險，保險期限應不短于貸款期限。抵押期內，保險單由貸款人保管；抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。
第十八條 抵押合同自抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息及相關費用時止。在抵押期內，借款人對設定的抵押財產必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分抵押物。抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。
第十九條 質押合同中，屬動產質押的，自質押物移交于質權人占有時生效；屬權利質押的，自權利憑證交付之日起生效，其中按規定須向管理部門辦理出質登記的，自登記之日起生效。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。對設定的質押物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質押期間，質押物如有損壞、遺失，貸款人應承擔責任并負責賠償。
第二十條 借款人不能足額提供抵押物或質押物，或以購買自用住房作為抵押物而未辦理財產保險的，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數額的保證金。
第二十一條 保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款人認可，原保證合同不得撤銷。
第六章 借款合同的變更和終止
第二十二條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。
第二十三條 借款人在還款期限內死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。若借款人無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質押物。
第二十四條 處分抵押物或質押物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還的部分，貸款人應退還抵押人或出質人。
第二十五條 保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款應變更保證人并重新辦理擔保手續。
第二十六條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質押物應返還抵押或出質人，借款合同終止。
第二十七條 借款合同發生糾紛時，當事人雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十八條 借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料、已經或可能造成貸款損失的；
三、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；
四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；
六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；
七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。
第七章 附則
第二十九條 住房公積金委托貸款不得用于購買豪華住房或經營性用房，也不得用于住房的內部裝飾。
第三十條 受委托銀行可根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和本辦法的規定，與住房公積金管理中心制定住房公積金委托貸款和銀行個人住房貸款各占一定比例的組合貸款辦法，以增加住房貸款資金量。
第二條 個人住房擔保貸款（以下簡稱貸款）是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息的責任。
第三條 本辦法適用于經中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行。
第二章 貸款的對象和條件
第四條 銀行發放貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
一、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
二、具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或協議；
四、在商業銀行和住房儲蓄銀行開立儲蓄存款戶或交納住房公積金存款的，存款余額占購買住房所需金額的比例不得低于30％，并以此作為購房首期付款；
五、有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；
六、貸款銀行規定的其他條件。
第五條 借款人應向貸款銀行提供下列資料：
一、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
二、有關借款人家庭穩定經濟收入的證明；
三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；
四、抵押物或質物清單、權屬證明、估價證明；保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；
五、使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；
六、貸款銀行要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸 款 程 序
第六條 符合貸款條件的個人可向銀行提出借款申請。貸款銀行自收到貸款申請及符合要求的各種資料之日起，應在三個月的時間內，向申請人做出正式答復。經貸款銀行審查同意后，按照《貸款通則》的有關規定，發放借款人所需購房貸款。
第七條 銀行發放貸款數額，不得高于房地產評估機構評估的住房價值。
第八條 申請使用住房公積金貸款購買普通住房的，在借款申請批準后，按借款事同約定時間，由貸款銀行用轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。
第四章 貸款期限與利率
第九條 貸款期限由銀行自行確定，但最長不得超過20年。
第十條 借款人應在雙方約定的貸款期限內，按月歸還貸款本息。
第十一條 用住房公積金發放的貸款，其利率不分期限檔次。使用當年歸集的住房公積金發放的貸款，貸款利率在活期存款利率基礎上加2個百分點執行；使用上年結轉的住房公積金發放的貸款，貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加2個百分點執行。
第十二條 用信貸資金發放的貸款，在合同期內，期限為5年的，執行3年期固定資產貸款利率；期限為5年以上至10年的，執行5年期固定資產貸款利率；期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮、上浮幅度最高不得超過5％。
第五章 貸 款 抵 押
第十三條 作為貸款抵押物的財產，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規定。對第三十七條規定不符合作為抵押物的財產，不得用于貸款抵押。
第十四條 借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十五條 以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣及縣以上地方人民政府確定的部門辦理抵押登記手續。抵押合同的有關內容應按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規定執行。
第十六條 借款人對設定抵押的房地產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款銀行的監督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款銀行不得擅自處分。
第十七條 抵押期間，未經貸款銀行同意，抵押人不得將抵押物轉移、出租、變賣或饋贈。
第十八條 抵押合同自登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，貸款銀行應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續。在抵押期間，對設定的抵押物如造成損壞、遺失，由過錯方承提責任并負責賠償。
第六章 質押或保證
第十九條 采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續。質押合同的有關內容，應按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規定執行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規定執行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。
第二十條 對設定的物質，在質押期屆滿之前，貸款銀行不得擅自處分。質押期間，質物如造成損壞、遺失，由過錯方承擔責任并負責賠償。
第二十一條 借款人不具有足夠清償債務能力時，可提出由貸款銀行認可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔保。
保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。
保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數額的保證金。
第二十二條 保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款銀行認可，原保證合同不得撤銷。
第七章 房 屋 保 險
第二十三條 以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管。
第二十四條 抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發生保險責任范圍以外的毀損，由借款人負全部責任。
第八章 借款合同的變更和終止
第二十五條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。
第二十六條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十七條 借款人的保證人系法人的，在保證人發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。
第二十八條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。
第九章 抵押物或質物的處分
第二十九條 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。
第三十條 處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款銀行有權向抵押人或其保證人追索應償還部分；其價款超過應償還部分，貸款銀行應退還抵押人。
第三十一條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人有優先受償權。
第三十二條 借款合同發生糾紛時，借貸雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十三條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；
三、未經貸款銀行同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押。
第十章 附 則
第三十四條 本辦法暫在國家安居工程試點城市試行，非試點城市暫不實行本辦法。
第三十五條 本辦法只適用于國家安居工程試點城市居民購買用住房公積金建造的自用普通住房，不適用于城鎮居民修房、自建住房或購買豪華住房。
第三十六條 貸款銀行可根據本辦法制定實施細則，并報中國人民銀行備案。
抵押登記費借款人在申辦個人住房貸款時，首先需持房屋產權證到房產產權登記部門（各市、縣、區房屋土地管理權屬部門）辦理住房貸款抵押登記手續，抵押登記部門將收取抵押登記費，收費標準一般在0.30元/平方米（建筑面積）。
保險費中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定，為保證住房貸款的安全，借款人必須提供貸款擔保，目前貸款擔保方式主要有四種：一、財產抵押加連帶責任保證擔保；二、財產抵押加購房綜合險；三、財產質押擔保；四、連帶責任擔保。上述第三、四種擔保方式不再需要購買保險；而第一、二種方式則必須購買保險。具體為：
采用第一種即“財產抵押加連帶責任保證擔?！保侵附杩钊嘶虻谌颂峁┳》孔鳛榈盅?，同時提供第三人連帶責任保證擔保。借款人可以用所購住房作為抵押，抵押房屋必須購買保險公司的房屋財產險。而連帶責任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔保且有代為償還能力的單位。該連帶責任保證的保證期限從貸款發放日至抵押登記辦理完畢。此種保險方式是均適用于銀行個人住房貸款和政策性公積金貸款的一種擔保方式。
采用第二種即“財產抵押加購房綜合險”，是指借款人或第三人提供抵押擔保的同時購買保險公司的購房綜合險，包括房屋財產保險與人身險兩部分。須按照兩部分的費率計算所須交納的保險費。此種保險方式僅是政策性公積金住房貸款所提供的一種擔保方式。
當采用“銀行個人住房貸款＋住房公積金貸款”組合貸款時，其保險費的計算目前分為兩部分：（1）房屋財產保險費按商業性貸款方式，全程全額購買保險；（2）人身險部分，按公積金貸款方式繳納保費。
近年來,住房按揭貸款在我國發展迅速,商業銀行住房按揭貸款已成為國家解決居民住房消費的重要金融工具,也是居民購房置業必不可少的金融工具。各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展,隨著這一業務規模的不斷擴大,住房按揭貸款風險逐步顯現,對我國商業銀行個人住房信貸業務進行風險分析并提出防范措施,對保障貸款安全,防止商業銀行金融風險的發生有著巨大的現實意義。
一、我國個人住房按揭貸款的發展狀況
我國個人住房信貸業務的發展經歷了以下幾個發展階段:第一個階段:1995年―1998年為初步發展階段,在這期間,中國人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業務管理暫行規定》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,1998年7月,國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,商業銀行也積極調整信貸結構,逐步將個人住房貸款確立為新的業務增長點,完善相關制度辦法,為個人住房貸款業務的發展奠定了基礎。第二階段:1998年―2000年為快速發展階段,在此期間,人民銀行先后下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經濟發展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件,1999年,人行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》,將個人住房貸款額度從原來的房價款的70%調整為80%。第三個階段:2001年為規范個人住房貸款業務階段,人民銀行針對個人住房貸款業務快速發展過程中出現的部分放松信貸條件、違規發放貸款甚至出現“零首付”等現象,下發《關于規范住房金融業務的通知》。第四階段,2003年至今,通過調整個人住房貸款政策進行宏觀調控階段,銀行業監督管理委員會2004年9月的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力。目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%,住房消費信貸成為資產質量較好業務種類,成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。
二、我國商業銀行個人住房按揭貸款存在的風險分析
(一)借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發借方違約的原因十分復雜,主要有:一是依照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定,商業銀行商品房按揭貸款的最高期限為30年,借款期間,借款人的收入、健康、婚姻等狀況的任何變化都可能對按揭貸款的安全回收產生影響。二是在住房貸款業務中,普遍存在著個人實際信息與商業銀行所了解的個人信息不相符的問題,借款人收人證明水分較大。三是個人住房貸款業務實行浮動利率制度,貸款者在利率上升周期中就可能出現違約現象,同樣會給銀行帶來風險。
(二)銀行自身引發的風險。近年來,住房按揭貸款在我國發展迅速,各家商業銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風險的信貸業務而大力發展;一是為了大量吸引客戶,各銀行都在盡量地簡化貸款審批手續、加快貸款發放的速度,銀行在向客戶提供便利的貸款手續的同時,卻忽視了完善和規范貸款的相關手續,形成了信貸風險。二是少數銀行內部人員利用職權以貸謀私,發放人情貸款或降低貸款條件為關系人辦理“假按揭”,致使貸款損失。三是銀行從業人員法律意識不強,缺乏控制和防范風險的經驗,在業務操作中難免會存在不合規、不合法情況,在合同文本中也難免存在漏洞,對住房貸款資料的審查不嚴,甚至會出現違章違規操作現象,使個人住房貸款合同得不到法律保護,從而使銀行面臨著由操作風險導致的法律風險。
(三)開發商引發的風險。開發商引發的風險是銀行在按揭貸款中的最大的風險源。表現為:一是開發商存在欺詐行為。由于開發商缺乏流動資金。為達到籌集大量資金的目的,開發商會向多人要求提供保證金。開發商收取購房人保證金后,通常向購房人編造保證金是代銀行收取并已存放在銀行。由于購房人不熟悉按揭流程,不了解開發商騙取保證金私自占有的情形,所以會直接向銀行索要,從而在銀行和購房者之間產生矛盾和糾紛,對銀行利益造成不良影響。二是開發商延期交付房產。由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用,甚至樓盤“爛尾”,致使購房合同無法履行時,購房者會依據合同法的相關規定要求解除房屋買賣合同,同時會停止向銀行歸還貸款。此時,銀行己將貸款全部發放,由此導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。三是開發商用“零按揭”的方式套用銀行信用。在銷售中,如果購房者無力支付首付款導致合同無法簽訂或開發商為達到自己的某種利益,開發商會向購房者出具虛假的首付款證明,導致購房者沒有支付任何款項就取得貸款,“零按揭”不但違背了按揭的基本條件,而且增加了銀行貸款的風險。
三、商業銀行個人住房按揭貸款風險防范措施
針對目前我國個人住房按揭貸款業務的狀況,為保持個人住房按揭貸款業務的健康發展,強化個人住房按揭貸款業務的風險管理,應重點采取以下防范措施:
(一)加強風險防范的意識,嚴把貸款審批關。由于我國個人住房按揭貸款起步晚,個人住房按揭貸款對風險的認識不夠深刻、全面,且風險防范意識較低,對風險的管理不夠重視。因此,有效控制個人住房按揭貸款風險,一是要從思想上給予重視增強風險防范意識。二是在行動上嚴把貸款審批關,從源頭上防控風險。由于按揭申請人獲得貸款的成功率較高,假個貸、假按揭案件時有發生,必須嚴把貸款審批關,嚴格審查按揭人資質,嚴格執行首付規定,以防止出現為爭攬客戶,競相降低標準等各種違反信貸準入原則的現象,從源頭上防控風險,確保新發放貸款的質量。
(二)健全和完善銀行內部控制制度。完善內部控制制度主要在于健全和完善“審貸分離”制度。 “審貸分離”其基本的內容是把貸款的評審工作與貸款的發放和回收工作分開。不得集中在同一個部門辦理。真正形成審貸、放貸、檢查相互監督、相互制約的分離機制。但是從貸款管理的全過程來看,現行的“審貸分離”管理體制仍有欠缺,有待于進一步健全完善。
(三)建立有效的商業銀行激勵機制。不論是提高商業銀行的競爭力, 還是對經營風險實現控制, 人的因素都起到至關重要的作用,信貸風險管理本質上是對人的管理,信貸風險管理人員的綜合素質在銀行信貸風險管理中起關鍵性的作用。所以通過建立科學、合理、切實可行的人才吸引、培養、開發、激勵、保全的整體性戰略,保證人員配備的真正到位,也是減低商業銀行經營風險、提高商業銀行綜合實力和競爭力的重要保障。
(四)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具,其主要作用有:一是 有利于拓寬商業銀行的融資渠道;二是有利于降低商業銀行的經營風險;三是有利于提高商業銀行的盈利能力;四是有利于加強商業銀行的資本管理;五是有利于完善中央銀行的宏觀金融調控六是有利于推動我國資本市場的發展;各商業銀行應該積極發展個人住房按揭貸款證券化、發行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者,以降低銀行的經營風險。
[參考文獻]:
一、嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》）。商業銀行應對住房開發貸款實行統一科目管理，防止住房開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目；要按照開發項目工程進度合理掌握貸款的發放，并通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發企業銷售款項，及時收回住房開發貸款本息；嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證，堅決制止騙取銀行信貸資金的行為。對有欺詐經營行為的住房開發企業，商業銀行不得對其發放貸款，其銷售在住房辦理個人住房貸款也應予以嚴格控制。
二、強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。中國人民銀行重申，商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%，嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。商業銀行辦理新的個人住房貸款業務品種必須報經中國人民銀行批準。
隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業務迅猛發展并初具規模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數、面積均超過前兩年的業務總量。但 由于個人住房貸款業務開辦時間不長，在內外部環境 尚未完善的情況下，其迅猛的發展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險 ，須引起有關方面重視。
1 個人住房貸款業務存在的問題及風險
1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制
對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標準 ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據．其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分 由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握 。
2．房地產項目按揭合作不規范．房地產經營管理風險無法控制
房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段 ，放松對開發商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監理 ，對開發商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展 。
3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展
由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數量級增長．房屋產權管理部門難以適應 ，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業務品種的創新和發展
4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全
由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大 ，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構 。房地產二級市場發展緩慢 ，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產 。
5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應
零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內部管理系統科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經營管理水平的提升 。
6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標 、資金緊張
7．從銀行經營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家
優惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務 ，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小．相反由于個人住房貸款利率優惠，且貸款期限長．在企業融資審查嚴格的情況下．助長企業套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。
2 防范和化解金融風險的經驗借鑒
1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統
信用記 錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證 明，任何銀行 、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎 。具有 良好信用記錄的個人或企業 ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據 ，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭 ，成立相應的中介機構 ，建立起個人資信評估系統 ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享 。
2?。訌妭€人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險
嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質 ．選擇優質的發展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法 。對于預售房 ，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規上規定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發商滾動開發 ，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全 。
3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保
上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業的政策性擔保機構 ，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。
4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力 ，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平
當前，我國商業銀行面臨著資金流動性泛濫以及盈利壓力困境。為了擺脫困境，各商業銀行紛紛調整信貸結構，將個人住房貸款業務作為業務的發展重點和新的業務增長點。但是，商業銀行個人貸款業務的發展因風險管理滯后面臨著兩難的困境。一方面，從銀行來講，雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業務傾斜，但由于缺乏有效的風險識別技術和風險控制措施，影響了商業銀行個人住房貸款業務的發展。另一方面，從社會來講，居民通過個人住房貸款業務可以改善居住條件，提高生活水平，但由于部分購房者對房地產市場的炒作，以及不法機構和個人利用一些政策、法規的不成熟及銀行操作中的違規進行投機，嚴重影響了商業銀行個人住房貸款業務的正常發展。因此，探討與揭示商業銀行個人住房貸款業務中存在的各類風險，結合理論分析與實踐，總結出一系列的風險防范措施顯得尤為迫切。
個人住房貸款的特點及風險特征
根據中國人民銀行1998年5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關內容，商業銀行個人住房貸款就是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。一般以中長期貸款為主，借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業務。個人住房貸款具有三大特點：貸款對象特殊且用途專一，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用于支付其所購住房的房款；貸款期限長，五年至三十年為主；償還方式特殊，按月歸還貸款本息。正是由于上述特點，個人住房貸款呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等風險特征，給貸款實際管理工作造成了一定的困難，也阻礙了進一步發展該項業務。
個人住房貸款業務中的風險因素
（一）征信系統不發達與借款人還款能力導致的風險
商業銀行對于借款申請人資信的調查通常可采用的手段很少。例如上海地區目前僅能通過上海資信有限公司的資信網以身份證索引其資信情況。而上海資信有限公司成立于2002年，目前建立的個人資信記錄僅856萬條。這些記錄大都是在滬各大商業銀行有過借款記錄或申辦過貸記卡的人士的檔案。公用事業費項目現在也僅包括電信費一個項目。沒有貸款、貸記卡或電信買卡充值的客戶一般都沒有建立信用記錄，對于這些客戶，銀行放款是相當盲目的，由此就會產生來自借款人道德的風險。
（二）開發商經營不善導致的風險
一些房地產開發企業由于經營管理失誤，造成其已銷售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約，而且往往很難在短時間內得到解決。一旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。另外，開發商開發手續不完備，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，銷售房產，回籠資金，造成所簽購房合同無效，從而波及借款合同的履行。
（三）非真實交易造成的風險
一些中小型開發商銷售緩滯，資金周轉出現困難時，就設法同十幾戶甚至幾十戶虛擬購房人簽訂售房合同，并據此向商業銀行申請住房按揭貸款，以達到回籠資金的目的。一些二手房中介機構聯手評估機構、借款人抬高房屋成交價格，達成降低首付的目的，從而增加了銀行的貸款風險。中介機構協助借款人虛構買賣交易，套取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，以規避銀行資金政策投向的限制，增加銀行貸款資金的風險。
（四）商業銀行自身管理薄弱導致的風險
1.決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業務，市場競爭漸呈白熱化狀態，無序現象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發展觀和正確的經營理念，在外部市場和內部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質進行細分，造成執行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經營的風險。
2.內部操作環節的風險。隨著個人住房按揭貸款業務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關法律文本和手續的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續未完善前發放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。
（五）法律法規的不健全給按揭業務帶來的風險
2005年1月起實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺，給逾期貸款的催收和執行帶來了很大的法律風險。該規定對于債務人變賣、拍賣抵押物設置了限制條件，使得抵押物雖然被查封，卻不能自由轉讓，造成銀行抵押權實際被懸空了。即便是可以達到處置條件的房產，銀行也普遍感到過程漫長，耗時耗力。且根據有關法律規定，銀行處分抵押房地產所得金額，應在扣除補繳土地使用權出讓金（針對劃撥、集體土地而言）后依下列順序分配：支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應繳納的稅款；償還抵押權的債權本息及支付違約金。而通常歸還貸款本息前還應支付訴訟費、拍賣費及房產過戶費。剩余的款項才能用于歸還貸款，最后未必足以收回全部本息。
（六）商業銀行外部經濟環境變化產生的風險
1.房地產行業波動風險。由于個人住房貸款還款期限長，使得房地產業與總的經濟趨勢和宏觀經濟周期變化的關系非常密切。當房地產泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產價值大幅貶值，對銀行貸款資金回收在很大程度上構成了威脅。經濟的蕭條，使得原來一部分借款人失業，沒有了還款來源，造成不良貸款。
2.利率變動風險。目前個人住房貸款采用浮動利率。從1997年到2004年，利率一直處于下降趨勢，未能對借款人的還款造成影響。而2004末至今多次調高貸款利率，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負擔加重，某種程度上貸款違約率也會增加。
3.流動性風險。流動性風險具體表現為：個人住房貸款的資金來源主要是居民的儲蓄存款，屬于短期資金來源。而個人住房貸款的期限普遍較長，目前又缺乏及時融入現金的手段和渠道，使得商業銀行始終面臨資金流動性風險的問題。
商業銀行個人住房貸款風險的防范對策
（一）盡快建立完善的個人信用體系
政府應將建立完善的信用體系作為當前一項重大工程來抓，聯合金融機構、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫療機構、稅收部門、公用事業單位、各物業公司等相關企事業單位，共同完善、健全信用體系，讓信息使用者能對被查詢人的資產、信用、健康等涉及還款能力和風險承受能力進行全面評估。逐步建立全社會范圍內的完整的個人信用體系。
（二）建立對房地產公司、中介公司以及評估機構的制約機制
1.嚴格對一手房開發商的審核。對于一手房開發商資質及信用狀況除要求其提供營業執照、開發資質證書、財務報表、法人資格證明等材料外，還可以通過工商、稅務等渠道了解其有無拖欠貸款或其他信用問題。還應加強對開發商開發手續完備性進行審查，開發商提供所開發項目的“五證”是否齊全、有效、合法以及項目土地、房屋有無設置第三者抵押權。開發項目是否適銷對路，期房會否造成“爛尾”現象等。對于一些優質合作伙伴，可建立優質客戶數據庫，為他們提供如降低保證金額度、上門服務、提高手續費比例等優惠政策。而對于那些資質不太高的開發商，應降低其推薦個人住房貸款的成數，以防止風險，必要時，應中斷與其的合作。
2.加強對二手房合作企業的管理。應對中介合作機構進行清理，停止與一些注冊資本小，操作不規范、誠信度不高的中介機構的合作，尤其是那些自身沒有房產交易，僅提供融資配套服務的服務機構。要重點支持那些優質、大型、注重品牌的房產中介，對他們也可提供適當的優惠政策，用政策優惠來促使他們規范自身行為。
3.提高對評估公司的要求。評估機構應由銀行指定，而非二手房經紀公司引進。并且應對評估公司的資質有所要求。銀行應當與評估機構簽定責任制合同，對于其評估的房價明顯虛高造成銀行資產風險的應由其承擔相應責任。必要時還可要求其開立保證金帳戶。
附：一 中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等有關法規，特制定本辦法。
第二條 各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規定的效益性、安全性、流動性原則。
第三條 本辦法適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）發放的各類開發性房地產貸款。
第二章 貸款對象和用途
第四條 貸款對象。經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。
第五條 貸款用途。用于支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。
（一）住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。
（二）商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售，主要用于商業行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地產貸款。
第七條 貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；
（二）具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；
（三）企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結算業務；
（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；
（六）已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效；
（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；
（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設；
（十）將財產抵（質）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；
（十一）落實中國銀行規定的其他貸款條件。
第八條 借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請書。其主要內容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。
（二）借款人營業執照、章程、資質證書副本和資信證明材料。
（三）經有權部門或會計（審計）事務所核準的近三年及最近一個月的財務報表。
（四）貸款項目開發方案或可行性研究報告。
（五）開發項目立項文件、工程設計和批準文件。
（六）土地使用權使用證書、土地使用權轉讓合同和施工合同。
（七）企業董事會或相應決策機構關于借款和抵（質）押、擔保的決議和授權書。
（八）開發項目資金落實文件。
（九）開發項目的現金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。
（十）抵（質）押財產（有價證券除外）的資產評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質）押物清單、權屬證明、抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開發貸款，最長不超過三年（含三年）；
（二）商業用房開發貸款，最長不超過五年（含五年）；
（三）其他房地產開發貸款，最長不超過五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款和安居工程貸款的利率，均執行中國人民銀行公布的有關貸款利率；外幣住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產開發貸款的利率均執行中國銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔保與保險
第十一條 申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵（質）押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。
第十二條 借款人提供的抵（質）押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規定，以房地產作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定。
第十三條 借貸雙方商議采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續；貸款人認為需要公證的，借款人（或質押人）應當辦理公證手續。
第十四條 用于抵（質）押的財產，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質）押物價值的70%；以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長于貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質）押期間，借款人未經貸款人同意，不得轉移、變賣或再次抵（質）押已被抵（質）押的財產，對質押的有價證券如發生遺失，未經質押權人核實同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發生隸屬關系、性質、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產開發貸款抵（質）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人可以向借款人一次性收取質押和保管物品的保管費。
第十九條 申請開發貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。
第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執管。在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。
第六章 貸款審批與發放
第二十一條 借款人申請房地產開發貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規定的各項文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規定的有關文件、資料后，貸款人應按貸款審批程序進行審批，并在規定的期限內及時對借款人做出答復。
第二十三條 借款申請批準后，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經貸款人核準的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應在調整計劃前15個工作日內向貸款人書面提出，經貸款人審查同意后，方可調整用款計劃。
第二十五條 按照國家有關規定，房地產開發貸款項目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規定使用貸款。借款人違反借款合同規定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結算戶或一般存款戶。除經貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結算戶或一般存款戶辦理。如違反規定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ?。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。并辦理延長抵（質）押登記、保險的手續。展期協議經抵（質）押人、保證人書面認可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質）押物清償。采用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強對房地產開發貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結工作。
第三十三條 貸款發放以后，貸款人要經常檢查貸款是否按合同規定用途使用，是否達到預期的經濟效益。同時要檢查貸款抵（質）押物品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內，借款人應當接受貸款人的監督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產或項目經營管理情況、監督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產開發貸款的借款合同、保證合同和抵（質）押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區、直轄市、計劃單列市、經濟特區分行，可根據本辦法制定實施細則，并報總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執行。
附：二 中國銀行個人住房貸款管理實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進我國住房消費的發展，規范中國銀行個人住房貸款管理，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《商業銀行政策性住房信貸業務管理暫行規定》和《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱個人住房貸款，是指貸款人向借款人發放的用于購買住房的貸款。個人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實施細則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發放的用于購買住房的貸款。
本實施細則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機構委托，用住房公積金等房改資金向借款人發放用于購買普通自用住房的貸款。
第三條 本實施細則適用于中國銀行國內分支機構（港澳分支機構除外）的住房信貸業務。
第二章 貸款對象及條件
第四條 貸款對象。個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個人住房貸款申請人必須同時具備下列條件：
（一）具有城鎮常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購買住房的合同或協議。購買外銷住房的合同或協議必須辦理公證。
（四）不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為住房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。
（五）有中國銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。
（六）貸款人規定的其他條件。
第三章 貸款申請與審批
第六條 自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應直接向房地產信貸業務部門提出借款申請。房地產信貸業務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人按照規定的審批程序進行審查批準。
第七條 委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構提出貸款申請，房改資金管理機構對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構將貸款資料移送受托銀行調查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方面提出調查意見，交房改資金管理機構復審，房改資金管理機構根據受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關手續。
第八條 個人住房組合貸款的申請和審批。個人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結合，即當借款人申請的房改資金管理機構委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自有資金發放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請個人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關借款人家庭穩定經濟收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲蓄簿的原件及復印件。如已付款，應提供購房價款30%以上的付款證明原件及復印件。
（三）符合規定的購買住房合同、意向書、協議或其他批準文件。
（四）擬辦抵押、質押、保證或保險的材料，如權屬證明、評估報告、有處分權人同意抵（質）押的證明、有權部門出具的抵押估價證明、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資格證明及財務資料、保險單或保險合同等。
（五）申請委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點審查借款申請的如下內容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔保和保險情況。
第十一條 房地產信貸業務部門負責對借款申請進行調查和初審，對調查材料和初審報告的真實性和準確性負責。信貸管理部門負責對房地產信貸業務部門報送的貸款調查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。
第十二條 個人住房貸款批準后，房地產信貸業務部門應盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險等手續，繳付各有關費用。經審查不合格的個人住房貸款申請材料應盡快退還申請人。
第十三條 在辦理貸款手續時，為保證有關資料和貸款手續的合法性，可委托律師事務所代辦有關貸款手續和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應是有較高經濟收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔保。
第十五條 貸款數額。住房貸款的數額不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值，同時不得超過貸款行規定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內所繳納住房公積金數額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時要綜合考慮借款人的經濟收入狀況、保證或抵（質）押物狀況、保險公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。
第十七條 貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執行中國人民銀行的規定利率。用銀行外幣資金發放的個人住房貸款，執行中國銀行公布的相應檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發放的人民幣個人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動）減檔執行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個百分點。
第十八條 個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，執行貸款合同約定的利率，遇法定利率調整時不分段計息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調整，則于下年初開始作出相應調整。
第十九條 擔保方式。貸款行要根據具體情況選擇個人住房貸款的擔保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作質押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。
日前，我國商業銀行的消費信貸規?？偭恐校瑐€人住房貸款占了八成。由于住房消費信貸的產品單筆合同金額高、期限一般為20年至30年，而且個人住房貸款涉及面廣，社會效應大，有利于擴大銀行幅射影響和廣泛吸收存款，也有利于調整銀行信貸資產結構，給銀行帶來穩定的客戶群體和長期穩定的收益。再加之該消費信貸產品起步早、房地產交易市場環境較成熟，使個人住房貸款成為各商業銀行消費信貸的“重頭戲”。由于個人住房貸款業務的快速發展，對貸款管理和風險控制提出7更高的要求。本文擬從現有個人住房貸款管理現狀出發，對個人住房貸款的審批與貸后管理模式進行初步探討，并力爭提出一些具有操作性的改革建議。
一、“兩層皮”模式
所謂“兩層皮”，即使個人信貸業務的研發與考核由專門的管理部門承擔，而業務推銷操作則由下屬各分支機構獨立操作。這實際使管理與操作分屬兩個相互對立的部門。如商業銀行分行的個人金融部負責開發管理個人信貸業務產品，并將任務指標分配給各支行，最后由支行將指標落實到每一個信貸人員即客戶經理頭上。
這種管理模式是我國商業銀行較為典型的一種管理方式。在這種管理模式下，往往會產生很多操作風險，主要有人員道德風險、貸款審查風險、貸后管理風險和信息不共享風險。
(一)人員道德風險
主要是指銀行貸款經辦人員由于個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不賓實，誤導貸款審批人。有的經辦人員甚至為了完成指標，不惜幫助不能達標的客戶達到貸款標準，如編造客戶收入證明、抵押品做假等，或者接受借款人的一些虛假材料，進行惡性競爭，不僅造成了極壞的社會影響，更埋下了不少隱患。
(二)貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦人員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收入情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、合法性審查不嚴，流于形式。對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。雖然支行也有盡職調查員，但與支行整體的業績考核是捆綁考核的，因此有時支行會為了完成指標而放松盡職調查，使之流于形式。有的支行為了擴大市場份額等目的，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
另一方面，由于沒有一個完善的社會信用體系，貸款審查手段單一，銀行間信息溝通不暢，銀行對借款人情況的了解十分有限，加上全社會沒有形成講信用的風氣。這就導致有的借款人偽造收入證明，或者用一份收入證明在不同的銀行同時貸款，甚至到異地銀行貸款，而銀行對這些情況無法核實，導致貸款風險加大。
(三)貸后管理的風險
大部分商業銀行對個人住房貸款的貸后管理參照公司類貸款的貸后管理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數量眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數量遠遠大于公司類貸款客戶的數量，如果沿用公司類貸款的貸后管理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時采取防范措施避免風險的發生。
(四)信息不共享的風險
現在，國內商業銀行管理水平不高，更缺乏消費信貸方面的管理經驗，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個業務部門，而且相當一部分資料尚未上機管理，難以實現信息資源共享。通常，僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，對個人的信用調查基本上依賴于借款人的自報及其就職單位的說明，對借款人的資產負債狀況、社會活動及表現，有無違法紀錄，有無失信情況等缺乏正常程序和渠道進行了解征詢，導致銀行和客戶之間的信息不對稱。
二、“貸款中心”模式
“貸款中心”模式為“支行受理，中心運作”的管理模式，既由經辦行對外營銷、受理業務，將相關貸款申請資料通過影像傳送系統發送給個人住房貸款中心，由“貸款中心”負責對每單貸款合同進行集中審查，最后統一與客戶簽定合同，辦理中介服務等，并集中對貸款進行貸后管理。
這種類似于事業部的管理模式，使風險管理與產品營銷分離。隨著對信貸風險管理能力的提高，銀行可以在很大程度上減少內部的操作風險，抑制外部風險的擴張，在業務發展上取得更大的主動性。
(一)規模經營
鑒于個人住房貸款業務具有客戶分散、數量眾多的特點，商業銀行各分支機構各自為政，分散經營的方武已不適應業務發展的要求。而“貸款中心”作為專門機構負責個人住房貸款業務的審批與管理，可以實現專業化、集約化的經營，可以把有限的人力資源整合起來，集中辦理個人住房貸款的調查、審批、發放、貸后管理等全過程，提高了工作效率，實現了規?；洜I。并且集中管理也可以使“貸款中心”的經辦人員積累大量經驗，可以更快、更全面地發現業務開展中的問題和風險，避免損失。
(二)有效的由控機制
從理論上講，內控機制是商業銀行為防范金融風險、保護資本安全采取的一種自律行為。它通過銀行內部機構的設置和分工，使各部門之間、人員之間相互聯系、相互制約，形成一套程序化、制度化的系統性、制度性安排，最終目的是實現各部門之間的權力制衡、相互監督的動態控制。銀行內部實行審貸分離，形成平衡制約機制，以便明確職權和責任，防范信貸風險。貸款集中審批制度，大大提高了銀行信貸業務的科學化和規范化。
“貸款中心”模式改變原有的績效考核機制，避免了利益驅動下的道德風險。各支行的營銷人員雖然仍舊按業績考核，但貸款的審批發放權不由自己掌控。只能通過營銷更多質量好的客戶爭取通過“貸款中心”嚴格的科學的審批。同時“貸款中心”采用系統隨機分配貸款審批單據，減少營銷員與審批員內部勾結的幾率。另外再配合一些適當的外部約束，如對審批員和高級審批經理實行問責制、責任連帶制等，也可以改變目前內控機制形同虛設的被動局面。如果某筆貸款合同事后發生不良貸款，則在認定責任的時候，將8成的責任歸咎給審批人，營銷人只占2成。這樣審批員就沒有必要冒風險或放松審批條件，反而會更嚴格的按照審批制度進行風險控制。
(三)信息資源共享
“貸款中心”集中管理，可以使銀行在依靠社會個人信用制度和信用征信系統的基礎上，從跟蹤、監控入手，建立一套消費信貸風險的預警機制。加強貸款后的定期或不定期的跟蹤監控，掌握借款人動態，對借款人不能按時償還本息情況，或者有不良信用記錄的，列入“問題個人黑名單”加大追討力度，并拒絕再度借貸。
(四)統一科學的評價標準
“貸款中心”模式有利于銀行根據自身業務特點和發展戰略，建立一套個人信用評價體系，并以此作為審批放貸的基本標準，使之從源頭上發揮防范信貸風險的作用。個人信用評價體系是消費信貸風險管理的基礎，銀行可以根據個人信用狀況建立統一科學的貸款審批標準。如信用累積分達到一定數額，個人消費貸款、按揭貸款利率在可行范圍內可適當下??；個人貸款擔?？筛鶕庞脿顩r等調整。
