商業地產項目考察報告匯總十篇

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篇（1）

關鍵詞：高校基建；項目管理；招投標；建筑節能；信息化

Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）28-0050-02

0 引言

高校基建管理與房地產開發項目管理在管理模式上不盡相同，各高校之間在基建管理模式上也存在著很大差異，管理模式的差異隨之帶來的就是在基建管理中的差異。近些年隨著建設市場的不斷發展，基建管理也朝著不斷健全、不斷完善、進一步規范的方向走。尤其是近幾年引入了矩陣制管理模式，使基建管理工作上了一個新臺階，提高了基建工程的質量管理、進度管理及造價管理水平，矩陣制管理模式是以項目為主導，部門為協調的管理模式。基于高校基建規模較大的現狀，這種模式是比較理想的管理模式。[1]管理運作模式如圖1所示。

下面就矩陣制項目管理的框架下對項目具體建設過程中的一些重要環節進行研究討論。

1 加強制度建設

高校基建應不斷健全管理制度，出臺一些制度管理辦法，并在辦法中細化工程建設過程中各個科室與項目部的工作內容和相互配合、相互銜接等工作。優良的制度化管理能限制職工的主觀隨意性，并能加強相互監督，促進工作效率，從而取得良好的效果。

2 加強前期設計階段管理

工程成本控制一般是由設計階段和工程建設階段二個階段完成的。目前建筑市場主流看法認為設計階段（包括設備選型等）占有約70-80％的份量，建設階段約占20-30％。一般通過前期的設計控制，可以有效地降低工程成本，在建設階段控制成本主要是控制現場簽證，這就存在犧牲工程質量、增大現場管理難度的風險，與現場簽證比較而言，設計控制成本的效率是非常高的，不同的技術方案其造價相差甚至可以達到數百萬。因此規劃設計階段控制成本的效果是非常高的。

高校基建工程的成本控制比較復雜，首先是要明確項目的檔次定位、設計技術標準，這實際上是項目投資決策的問題了，是學校對項目定位的問題。確定項目及選材用料的檔次定位之后，通過限額設計、篩選高性價比材料等方式進行成本控制，使工程成本最優。這時候的成本控制更應該是投資控制，應在一定的預算成本下，做出性能檔次最好的工程。而這將貫穿于工程建設全過程。

3 招投標階段管理

在總承包商招標過程中比較突出的問題有以下幾點：

3.1 投標單位的投標文件中為使技術評分得分值高，投標單位所報的項目部項目經理及項目部組成人員與實際進場人員不完全相符，一個項目成敗的關鍵在于所選擇的總承包單位及入駐項目部，因此建議在招標文件中加大進場人員與投標文件中不符的懲罰力度，尤其是對項目經理一職，要求其簽署保證書，提交其個人資質證書等，待工程竣工返還個人，確定其全職擔任所投標項目項目經理一職。

3.2 投標單位采用不平衡報價而低價中標，在工程建設過程中迫使建設方不得不辦理簽證，大到地磚小到電氣開關面板等，對重要的材料或者涉及金額較大的材料應在包承包商招標時應采取封樣招標或者取暫估價。

3.3 甲方分包項目的選定，目前建設部提倡工程總承包制，工程施工、材料及設備采購等均由總承包商來負責，從而使建筑市場更加規范化，但從目前國內現狀來看，把所有的項目及設備采購均由總承包商來負責也是有一些弊端的，總承包商獲取利潤的手段就是盡量減少成本支出爭取利潤最大化，從而導致諸如設備選型、檔次與用戶需求有差異，同時與之相對應的報價也體現不出真實市場價，出現低質報高價現象。

甲方分包招標需要注意下面幾項，首先是甲方分包項目的選擇，這與所分包項目是否與總承包商工作的密切性相關，與總承包商管理及工作密切相關的可以歸到總包合同里，而下面這些專業性比較強的一般采取甲方校定招標：①空調及通風工程；②弱電工程；③變配電工程；④外幕墻及鋁合金門窗工程；⑤消防工程；⑥電梯工程。其次是評標辦法的選擇，目前建筑市場對低價中標異議很大，它導致了很多優秀的承建單位和設備供應商無法中標，其實低價中標的原則本身沒有問題，而由低價中標導致的一些突出問題主要出在技術要求上。其實堅持低價中標原則的前提就是技術要求要明確。

4 項目管理

這個階段狹義講是指甲方項目管理部在現場對工程質量、進度、安全、設計變更及簽證等管理，廣義上來講基建處各個職能部門都是參與其中的，下面著重敘述現場管理方面應該注意的問題。

首先要重視開工前的圖紙會審，減少施工過程中的設計變更，項目部組織總工辦及工程建設科抽調技術能力強的專業工程師參與圖紙會審，同時對總包單位、監理單位提出具體要求，組織四方共同會審，然后各專業在一起進行對接會審，修改錯誤、疏漏之處，確定需增減的項目，最終由總包單位形成圖紙會審紀要，作為圖紙的一部分在工程建設中執行。

組織項目部管理人員熟悉和掌握總包、監理及各分包的招標文件、投標文件及合同等。分包商越多，管理越困難，這個時候要充分掌握熟悉圖紙和各種標準規范圖集，這樣在管理過程中才會游刃有余。

目前現場質量管理主要依靠監理單位去控制，建設方要賦予監理單位相應的權利，確保其順利開展工作。同時建設方也要對監理單位提出一些明確的要求，特別是對一些重要的施工工序應要求監理采取旁站的辦法進行質量控制，重要部位要求監理人員跟班作業，加強巡視和平行檢查等方法，及時發現問題、解決問題。對于一些涉及到經濟洽商的在圖紙外的工程量簽認，由甲方專業工程師、監理、總包一起參與進行簽認，三方必須都到場。同時要嚴格材料進場制度，由甲方會同監理單位共同檢驗進場材料及設備，堅決杜絕三無產品及不合格材料。

施工過程中由于設計變更增加的造價大約占10%左右，因此需嚴格控制工程變更，完善變更的程序，要對涉及金額較大的設計變更進行充分論證，必要時可提交總工辦審核，保證技術變更的可行性和合理性。同時要注明變更的理由，是由于設計方圖紙的問題還是使用方要求變化或其他原因。

在施工過程中由甲方確認價格的某些材料設備也是控制造價的一個關鍵環節，項目部在材料認價過程中只負責控制材料質量，而具體認價價格由材料科確認，造價科審核，處內職能科室直接對項目部，而項目部對總包及各專業分包，職能科室不直接面對總包及各專業分包。

要重視考察工作的重要性，尤其是對防水卷材、幕墻、弱電等關鍵部位材料、關鍵工程的考察。同時要求參與考察的人員準備充分，且對考察項目有一定的專業了解，以便在考察過程中發現問題，比較優劣。回來作考察報告并總結。如果對投標單位不熟悉，而且最終低價中標進場，如果該投標單位綜合實力低，那么會給后續工程帶來一系列問題，人員不足，缺少資金，技術力量薄弱，工程質量、進度不能得到保證等。

5 重視建筑節能領域的應用

高校基建工程類似與商業地產，不但要在主體施工階段控制成本，同時也要考慮工程建成后學校各院系在使用階段的運行、維護費用。目前在建筑節能方面比較成熟的有以下幾個方面：①建筑護結構保溫隔熱技術；②照明系統節能；③空調節能；④電梯節能；⑤太陽能；⑥地溫空調（水源熱泵）等，建筑節能的概念對基建管理人員來說還是一個新興事物，在以后新建項目中基建管理部門要配合設計院、使用方做好建筑節能方面的應用，從而降低建筑的運行、維護費用。

6 信息化建設

社會發展日新月異，如今信息化水平已成為一個單位綜合能力的體現。但在推進信息化的過程中也存在很多困難：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架構建及工作流程再造，勢必會引起一些權力和利益的再分配，這個需要領導層的高度重視和直接決策才能向前推動；②還有同軟件技術人員交流過程也是非常重要；③往往在信息化建設初期大家都信心飽滿，隨著各部門要求的深入困難也愈來愈多，不但來自工作流同時還有軟件改造方面，這個時候一定要堅持；④信息化是對職工長期形成的工作習慣、業務流程的一種改變，在應用初期階段，摩擦和使用不暢的問題還是很多，基建部門要做好準備工作，這里要有一個接受的過程。

7 其他

建立職工定期輪崗制度，提高職工個人綜合能力和技術水平，減少崗位工作人員長期專業化、集權化，不要因為某人請假或出差導致使某項業務陷于停頓狀態。

8 結語