時間：2023-02-28 15:25:56
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Abstract: the qualification administration is an important content of the enterprise management, is the enterprise of the effective operation of the necessary guarantee, is to make the core competitive power of enterprise internal demand. This paper in order to live JianBu new "issued by the construction enterprise general contracting qualification standard" as the basis, through the accurate grasp state qualification administration policies on as a starting point, the architectural construction enterprises to strengthen premium quality management, construction, and the necessity and importance of the enterprise premium quality in place characteristic, enterprise premium quality countermeasures and measures in place three aspects, such as discussed, and further to increase the level of qualification administration drive enterprise management and the readjustment of industrial structure, promote enterprise to expand operations, the real powerful enterprise do best do big.
Keywords: construction enterprise premium quality management production management
中圖分類號：F279.23文獻標識碼：A文章編號：
企業資質管理是國家建設行政主管部門對建筑行業調控規模、優化結構、提升產業集中度、提高行業發展水平、促使行業健康發展的重要舉措。新的施工企業特級資質標準更加注重引導企業成在科技含量、融資能力、管理水平上下功夫，促進建筑業企業向工程總承包方向發展，其目的就是要使特級資質施工企業不斷適應市場經濟深度發展的需要，不斷適應國際國內兩個市場競爭的需要，培養一批真正具有國際競爭能力的大企業、大集團。
一、施工企業加強資質管理的必要性和重要性
資質管理制度是指建設行政主管部門對從事建筑活動的建筑施工企業、勘察、設計單位和工程監理單位的人員素質、管理水平、資金數量、業務能力等進行審查，以確認其承擔任務的范圍并頒發相應資格證書的一種制度。
在全球經濟一體化的大背景下，作為建筑業企業，若繼續維持僵化的經營理念、單一的產權結構和陳舊的運行機制，則無法增強市場競爭能力、技術創新能力和抵御風險的能力，必然在激烈的市場競爭中敗北。建筑施工企業通過資質管理，可以更加明確企業的市場競爭戰略，確定企業市場競爭地位、產品結構、盈利能力、財務狀況、科技進步水平、人力資源開發等。
一是資質管理有助于企業加快自身結構的調整，推進企業改革。由于建筑業行業特點，產業結構單一，企業核心競爭力不強，多數建筑企業都是以相同的組織形式、相似的管理方法、管理水平進行著低層次的競爭。按照資質管理要求，大型企業集團母子公司可以對照資質標準，優化資源配置，促使企業在不同序列不同等級不同類別的資質上就位，理順母子公司關系，形成合理的產業結構，優勢互補，從而形成企業自身特色的經營戰略，進行多元化、國際化經營。
二是資質管理有助于企業綜合實力的增強。企業的科技進步水平、資信融資能力、專業技術人員、機械設備、工程業績、信譽等要素，構成了企業的綜合實力，而這些也是企業資質要求的條件。企業只有具備了上述條件、滿足了標準要求，才能取得較高的資質等級、較寬的資質范圍；而資質的等級、類別、范圍直接關系到企業在建筑市場中的競爭地位、競爭能力，進而影響到企業的經營業績、長遠發展。
三是資質管理有助于企業管理水平的提高。建筑企業內部施工生產的不確定性和外部市場需求的多重性，都對企業管理提出了較高的要求。新的資質管理規定正是結合企業內部管理，對企業應具備的資質管理要素提出了要求，同時強調企業注重外在市場行為。如果企業在市場運作中出現劣跡，將被跟蹤備案，并實行動態管理，在企業資質就位、升級、動態考核時受到清出市場、重新核定資質或暫停承接任務等處罰。這就要求企業必須內強素質、外適市場，始終如一強化管理，不斷打造企業良好形象，竭力提高企業管理水平。
二、建筑施工企業特級資質就位的特點
目前，全國共有特級資質施工企業200多家，按照新的特級資質標準，全國建筑業將重新“洗牌”，最終只留下60余家特級資質企業。因此，新的特級資質標準與以往相比有了很大的提高，新的資質管理規定也有了較大的變化，突出表現在：企業的工程設計能力、科技進步和網絡信息化管理水平，資信和融資能力，主要管理人員和專業技術人員，代表工程業績等方面均對施工企業提出了更高的要求，企業資質的申報和審批方式也有了很大的改變。新的資質管理更強調理順關系、動態管理、強化監督，更注重引導企業跨行業發揮發展；引導企業科技創新、技術進步；引導企業做優做強，走工程總承包發展的道路。以鐵路工程施工總承包為例，特級資質就位呈現出以下特點：
（一）標準明顯提高，專業化要求更為嚴格。
1.新的鐵路特級資質業績標準較以往有所提高。近10年承擔一級鐵路干線綜合工程標準，由“100公里以上”提高至“300公里以上或鐵路客運專線綜合工程100公里以上（以前無此規定）”；承擔長、大鐵路隧道工程標準，由“1000米以上2座”提高至“3000米以上2座”；鐵路單項工程合同額標準，由“5000萬元以上工程2項”提高至“5億元以上工程2項”。工程業績標準的提高，對施工企業的承攬數量和質量以及施工生產能力提出了更為嚴峻的考驗。
2.新的鐵路特級資質標準不再強調企業資金管理而是注重企業資信水平的提升。舊的特級資質標準對企業近三年年平均工程結算收入有規定，而新標準中沒有了此項要求，卻對企業近三年上繳營業稅、企業銀行授信額度等資信水平有了較高的要求。資信標準的提出，要求施工企業必須提高盈利能力、融資能力和管理水平。
3.新的鐵路特級資質標準不再強調具有與承包能力相適應的施工機械和質量檢測設備，而是更加注重企業科技進步水平的提升。如：新標準中要求企業具有省部級及以上的技術中心；要求企業近三年科技活動經費支出水平達到營業額的0.5%以上；還要求企業具有國家級工法3項以上，專利8項以上；近10年具有國家級科技進步獎等等。而新增的信息化管理標準更是體現了企業的現代化管理水平：要求企業建立內部局域網或管理信息平臺，建立并開通外部網站；使用綜合項目管理系統、財務管理系統、人力資源管理系統、辦公自動化系統、檔案管理系統等。新的特級資質標準要求企業更加注重科技創新，注重對工法、專利的收集整理上報，注重信息化管理水平的提升，注重檔案管理、人力資源管理等基礎管理工作。
4.新的鐵路特級資質標準對企業主要管理人員和專業技術人員的要求發生了質的改變。舊標準中要求企業有職稱的工程技術和經濟管理人員不少于300人，其中工程技術人員不少于200人，主要體現了對工程技術人員的量的要求；而新標準中更注重了對各類管理、技術人員的高質量的需求：如：企業技術負責人除滿足15年工作經歷外，還要具有高級工程師及一級注冊建造師或注冊工程師執業資格，并主持過滿足資質標準要求的工程業績；財務負責人必須同時具備高級會計師和注冊會計師雙資格；新標準特別要求企業具有本類別相關的行業工程設計甲級資質標準要求的專業技術人員，如注冊建筑師、結構師、巖土工程師等，對于設計注冊人員的結構也有著具體的要求。新的標準體現了對施工總承包企業的資質管理，更傾向于向工程總承包方向發展。
（二）企業資質申報和審批方式方面有所變化。
根據《行政許可法》，新的資質管理規定對國務院建設行政主管部門、企業工商注冊所在地省級建設主管部門及市級人民政府建設主管部門三級的審批權限做了詳細的規定，涉及鐵路、公路、水利水電等專業部委的也做出了明確的界定。新的資質管理規定對資質許可的重新界定，理順了關系，下放了審批權限，明確了審批程序。
1.企業資質升級不再受年限限制，只要工程業績、企業技術管理人員、企業資信等指標達到升級條件，隨時可以申報資質升級。
2.資質申報、增項和升級的申報渠道發生了改變。央企的各集團公司仍是總公司――住建部的程序；而其下一層級子公司的申報渠道，則由過去的總公司――住建部改變為注冊所在地市、省建設主管部門――住建部，使工程公司的資質申報、增項和升級工作改由屬地管理。
（三）企業資質承攬范圍涵蓋得更廣。
新的鐵路特級資質標準重新核定了企業承攬工程范圍，新標準規定：
1.企業按新標準取得施工總承包特級資質的企業，可同時取得住建部核發的相應行業工程設計甲級資質證書。
2.取得施工總承包資質的企業，不再申請總承包資質覆蓋范圍內的各專業承包資質，即可承攬該專業承包工程；但總承包企業投標或承包其總承包資質覆蓋范圍以外的專業工程，須具備相應的專業承包資質。
3.Ⅰ＋Ⅱ模式：取得房屋建筑、公路、鐵路、市政、港口與航道、水利水電等類別任意1項施工總承包特級資質，同時取得其他2項施工總承包一級以上資質，資質證書上注明：可承接上述其他類別的各類工程施工總承包、工程總承包和項目管理及開展設計主導專業人員齊備的施工圖設計業務。同時不再授予房屋建筑、公路、鐵路、市政、港口與航道、水利水電等類別的施工總承包資質。
資質承接范圍的調整為特級企業向工程總承包方向發展、跨行業跨領域發展提供了可能，給較低資質等級的企業留有一定的發展空間，避免了企業的低層次的無序競爭。
（四）企業將受到更加嚴格的監管。
住建部規定對每一個特級企業資質審查都要進行實地核查。實地核查將更加注重的是企業誠信度的考核，所有申報材料必須有原件做支撐，信息化的系統演示必須做到閉合，這些就要求施工企業要做實基礎工作。
三、建筑施工企業特級資質就位的對策和措施
特級資質就位工作是一項系統工程，要使申報工作順利成功，必須付出艱苦努力，重點應做好以下幾項工作：
1.加強領導，分工負責，密切協作，形成合力，是做好特級資質就位的關鍵。施工企業特級資質就位是一個龐大而復雜的系統工程，不僅涉及企業的各個方面、諸多部門，而且又有其豐富的內涵、特定的標準和嚴格的規定，企業任何一個部門的業務范圍都無法涵蓋其全部內容。因此，必須把特級資質就位工作列入重要議程，尤其是企業的第一管理者，作為資質定位的決策者，一定要把特級資質就位工作同抓經營承攬、安全生產放在同等重要甚至更加重要的位置，更應該成為資質申報的組織者和資質管理的推進者。只有領導重視，集企業優勢，分工協作，縱橫聯動，各負其責，密切配合，方能把握特級資質就位工作的切入點。
（一）指導思想
依據《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建筑工程施工許可管理辦法》等建設行業法律法規規章的規定，按照“精簡、統一、高效、便民”的原則，最大限度地優化審批環節，切實提高辦事效率，確保并聯審批服務效能最大化，為建設單位和群眾提供優質高效服務。
（二）工作原則
一是一窗受理的原則。建設單位在資料準備完備后向市建委窗口提出申請，窗口組織人員在規定時限內對并聯審批申報資料進行初審，對符合送審條件的項目予以受理，對不符合送審條件的進行退回并告知原因。
二是同步辦理的原則。受理后，窗口向建委機關相關科室、單位發放并聯審批審查表并分派相關資料，建委機關相關科室和單位受理申報材料和并聯審批技術性審查表后，在規定時間內出具技術性審查意見并按照工作程序返回窗口。
三是責任到位的原則。建立配套的并聯審批各項管理制度，要求窗口、相關科室和單位確定專人負責，做到嚴格按時限取件、閱件、審件、送件，對填報的各類表格進行整合歸并。建立責任追究制度，對不按時辦理的單位和個人要追究責任，確保窗口內部、窗口與相關科室、單位運行規范高效。
四是限時辦結的原則。嚴格按照辦理時限，在7個工作日內審批辦結發證。在規定審批時間內，相關科室、單位沒有及時反饋技術性審查意見的，窗口視為技術性審查通過。
五是一次性告知的原則。在建設單位首次到窗口時，窗口工作人員要一次性告知建設單位辦理施工許可階段并聯審批的申報要求；在建設單位申報的施工許可資料初審不合格時，要一次性告知建設單位資料初審不合格的原因和事項；在各科室、各單位反饋的技術性審查意見為不合格時，應在審查表中注明不合格原因和事項；在建設單位申報的施工許可審批不合格時，要一次性告知建設單位審批不合格原因和事項。
二、并聯審批內容
將原來分別到多個科室、單位辦理的施工許可審批的8項前置辦理事項，實行一窗受理，并聯審批。8項前置事項具體如下：1、建筑工程施工許可手續；2、房地產開發經營權證明；3、建筑工程安全報監；4、建筑工程質量報監；5、市政配套責任書；6、園林綠化配套建設申請手續；7、市區城市建筑垃圾處置核準；8、省建設工程檔案移交責任書。
三、并聯審批流程
施工許可階段并聯審批從建設單位完成工程招投標階段工作后開始接受申報，分受理申報、并聯審批、辦結發證三個步驟：
（一）受理申報。建設單位在市建委窗口領取施工許可一次性告知清單，根據清單要求準備相關申報資料，資料準備齊全后，提交建委窗口。市建委窗口在收到申報單位的申報資料后對資料進行初審。經過初審，決定受理的，打印受理通知書；對資料不符合要求尚需要增補修改申報資料的，決定不予受理，告知不予受理的理由，打印不予受理通知書，并一次性告知需要補正補齊的材料。
（二）并聯審批。受理后即進入審批程序。行政許可窗口向相關科室、單位發放《并聯審批審查表》，并分派相關資料，同時通過網上審批程序，分配審批任務。相關科室和單位在收到申報材料和《并聯審批審查表》后，不需要考慮各相關科室、單位間相互前置條件，而是實施并聯審批，同步辦理。期間，需現場踏勘的由行政許可科組織相關科室和單位進行一次性現場踏勘，填寫現場踏勘意見。行政許可科匯總各相關部門和科室意見反饋，如需申請人補充資料或整改等，由窗口統一通知申請人。在資料齊全合格、現場整改達標后，報各分管領導審批。在5個工作日內做出具體審查意見，簽字蓋章后送到窗口匯總。在審批流程中，要充分利用市行政審批中心電子審批系統辦理許可審批事項，做到從受理到審核、批準、辦結全過程的網上審批，確保審批效能規范化、高效化。
（三）辦結發證。并聯審批完畢后，審查合格的項目在市建委窗口即時發放《建筑工程施工許可證》、《房地產開發經營權證明》、《建設工程質量監督登記證書》、《建筑工程安全報監》、《市政設施配套建設責任書》、《園林綠化配套建設責任書》、《園林綠化配套建設申請表》、《省建設工程檔案移交責任書》、《市區城市建筑垃圾處置核準證》等相關并聯審批的證件。對審查不合格的項目予以退回，并一次性告知不合格原因和需要改正的事項。
四、并聯審批申報資料
建設單位應一次性提交的建筑工程施工許可階段相關的申報資料如下：
1.建設工程施工許可并聯審批綜合申報表，主要有《建筑工程施工許可證申請表》一式兩份、《房地產開發項目經營申請表》、《房地產項目開發合同書》一式兩份、《建筑工程安全報監書》一式四份、《施工現場周邊環境安全評估表》一式四份、《市市政設施配套建設申請表》一式三份、《市政設施配套建設責任書》一式兩份、《園林綠化配套建設申請表》一式三份、《園林綠化配套建設責任書》一式三份、《市城市建筑垃圾處置申請表》一式兩份、《省建設工程檔案移交責任書》一式兩份、《工程質量監督注冊申請表》一式四份；上述表格均可以在(市城鄉建設委員會)網站首頁“行政審批模板下載”、（市行政審批中心）網站直接下載使用。
2.土地使用證；
3.用地紅線圖；
4.建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證；
5.規劃總平面圖；
6.建設單位企業營業執照及資質證書；
7.園林綠化工程設計方案審查意見書、經審查合格的綠化工程施工圖紙；
8.施工單位中標通知書、施工合同及施工單位資質證書、項目經理資格證書；
9.監理單位中標通知書、監理合同及監理單位資質證書、項目總監資格證書；
10.市建設工程施工圖審查備案意見書；
11.經審查合格的全套施工圖紙、工程地質勘察報告；
12.《建筑施工企業安全生產許可證》復印件；
13.施工現場總平面布置圖、施工現場安全防護設施及臨時設施搭設（設置）計劃（提供臨建設施阻燃合格證，檔設置方案）；
14.建設單位已預付給施工單位所需安全防護、文明施工費用的相關記賬收據憑證復印件及支付計劃；
15.專項安全施工設計（方案、措施），有深基坑的基礎用提交具有專業設計資質的設計方案（圖紙），基坑支護圖紙審查意見書及支護、開挖專家論證；
16.已安裝塔吊的檢測合格證書；
17.建筑施工企業職工意外傷害保險單復印件；
18.工程項目負責人、專職安全員安全生產考核證書及特種作業人員持證上崗情況；
19.監理單位提供監理規劃及監理實施細則；
20.經審查合格的總平面圖、管線布置圖、道路豎向定位圖；
21.工程項目各單體建筑的中水設計圖，建設用地范圍內的防汛設施施工圖；
22.施工區域的綜合地下管線圖和《地下管線技術數據證明書》；
23.建筑垃圾運輸申請企業與運輸單位簽訂的運輸合同；
24.運輸企業的道路運輸經營許可證、車輛行駛證；
25.運輸車輛的《道路運輸證》和道路散流物體運輸營運標志牌復印件；
26.消納場所管理單位出具的同意消納證明；
27.建筑企業養老保障金和農民工工資保障金繳納憑證；
28．法律、法規規定的其他材料。
中圖分類號： TU71 文獻標識碼： A 引言
在建筑施工過程中，房地產項目的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。
一、優化施工現場管理的原則、內容
從某種意義上說，現場管理優化水平代表了建筑施工企業的管理水平，同時也生產建設和管理的建筑施工企業的整體性能的體現。因此，施工企業要“內抓現場，外抓市場”，并在此基礎上，不斷優化現場管理。
1、優化現場施工的管理基本原則
1.1標準化、規范化原則
標準化、規范化的施工現場管理是最基本的的要求。事實上，為了建設和生產活動的有效協調，對施工現場的各種要素都必須堅決服從一個統一的意志，克服主觀隨意性。
1.2科學合理的原則
施工現場的工作應該是按照科學、合理的工作的原則，做到現場管理的科學化，真正符合現代規模化生產的客觀要求。
1.3經濟效率的原則
施工現場管理一定要克服只注重工程進度和質量，而不是計算成本和市場，從而形成一個簡單的進度理念和生產理念。
2、優化現場施工管理的主要內容
優化現場施工管理主要內容為施工作業管理、物資流通管理、施工質量管理以及現場整體管理的診斷和崗位責任制的職責落實等。通過上述內容的優化來實現我們優化的目標。主要內容有：以市場為導向，為用戶提供最滿意的建筑杰作，為全面完成生產任務。盡量消除浪費的生產建設，科學合理地組織經營，實現高效率，高效率的生產經營。優化人力資源，不斷提高員工的思想素質和技術素質。加強定額管理，減少材料和能源消耗，減少壓庫占用資金的現象，繼續降低成本。優化現場協調工作，發揮其管理的有效性，有效地控制領域的投入，盡可能在最小的投入獲得最大的產出與交流。
二、建筑工程施工現場管理的現有問題分析
1、人員管理不到位
隨著國家經濟的發展，人民生活水平的提高，房地產市場最近幾年呈現飛速發展的態勢。而工程技術管理人員的增長速度始終滯后于房地產市場的發展速度，建筑行業從業人員呈現年輕化態勢。經驗的不足、人員的短缺不僅僅是當前房地產企業面臨的嚴重問題，也是所有建設領域包括設計、監理、施工等，甚至包含相關的行政監督部門。但同時，建筑工程施工人員素質普遍偏低，其文化水平、專業素質參差不齊，部分施工人員不了解作業流程和技術要求，上崗前也沒有經過專業培訓，加之人員管理不嚴格，常常會出現施工人員違反操作規定而造成質量缺陷問題。建設工程行業是一個經驗性非常強的行業，從設計到施工的過程中隨時都可能出現問題，這就需要管理人員有很強的預見性以及現場解決問題的能力。
2、技術控制不嚴格
建筑工程項目施工現場涵蓋面廣、施工關鍵點多，因而進行嚴格的施工技術管理尤為重要。但是目前施工管理人員往往缺乏技術知識，尤其是不了解重要施工材料性能，不了解新工藝新技術，不了解工程項目設計要求。這樣一來就導致施工技術管理松弛，違規施工現象時有發生，嚴重影響了工程施工質量。
3、房地產項目現場施工管理在施工安全和質量上得不到保證
房地產項目施工的安全性在施工的每一個過程中都是需要注意的問題，因為房地產項目本身是一個比較龐大和復雜的工程，再加上客觀環境的影響和制約，在安全問題上存在很多不可控的因素，間接造成了現場施工管理過程中安全性的隱患。一些施工單位的安全舉措并不到位，沒有專門的人員進行安全工作的檢查和監督，造成房地產項目施工過程中由于安全問題造成的事故頻繁發生。另外，房地產項目的施工質量也不能得到有效的保障，間接導致了房地產項目的安全性和可靠性受到質疑，施工質量主要表現在施工的材料商是否符合國家標準，是否經過審核和檢驗之后再帶入現場，在施工過程中是否施工人員發生偷工減料的現象，是否每一道工序都經過質量的把關和考證等等問題。
4、對物料的因素較難實現全面控制
施工工序活動質量控制過程中，投入物料的面廣量大，對物料的因素較難實現全面控制。實踐工作中，監理工程師經常感到工業化的設備及批量產品質量離散性小，往往通過產品書面檢驗及試驗測試產品質量即可得到評判及控制。但多數操作型工序所用地方材料，如砂、石、磚等的質量離散性較大，加之材料往往隨時進場，如何實現對于材料的實時、全面、有效的控制也是一個困難的課題。
三、房屋建筑施工現場管理存在問題的改進策略
1、加強人員的控制
人是決定建筑工程質量和綜合效益的關鍵因素。所有的建筑工程項目均是通過人將各種建筑材料重新組織而創造出來的一種產品，所以建筑施工企業要尋求高質量、高效益的建筑施工產品。首先要做好建筑工程項目過程中所涉及的各項管理工作，因為人是施工過程的主體，建筑產品的形成乃至產品在完成之后若干年中的使用壽命都受到所有參與建筑工程項目施工的技術人員、施工人員、管理人員共同所用所導致的結果。他們是形成建筑工程質量的主要因素。建立完善的、科學的刮泥模式是保障建筑工程質量的關鍵：一是提高與建筑工程有關人員的全員質量意識；二是建立建筑施工人員的質量管理模式。從領導層、技術層、管理人員及施工人員實施科學管理，用規范化的管理模式管理建筑施工現場，建立完善的管理制度和管理體系。用現代技術和管理理念提高全員素質，把技術教育、質量教育、精神文明與物質激勵有機結合起來，用紀律嚴明、工藝精湛的施工隊伍現場施工的現場管理。
2、增加信息技術在現場施工管理中的應用
信息技術是企業利用科學方法對經營管理信息進行收集、儲存、加工、處理，并輔助決策的技術的總稱，而計算機技術是信息技術主要的、不可缺少的手段。建筑施工企業應根據上述信息的特點，結合施工管理的現狀，戰略規劃并充分利用現代信息技術的實際情況，并逐步建立站在各種建設管理信息系統。使用計算機的現代化施工管理，不僅可以快速、高效、自動、系統地儲存、修改、查找和處理大量的信息，并且在施工過程中跟蹤可能是由于各種自然和人為因素影響的施工進度、質量、成本管理。計算機技術的應用反映了信息技術的應用水平，而信息技術的應用提高了施工管理的水平。
3、保證房地產項目現場施工管理中的技術和資金
隨著現代房地產和建筑業的發展，許多研究人員也提出了很多新的施工工藝和技術，施工單位要積極引進先進的工藝和技術，對引進的技術要引入相關的專業人員，對現有的施工人員進行培訓，使之熟練掌握新工藝的工藝流程和標準，保證施工中的技術規范和標準。房地產項目施工中的資金應該及時順利到位，經過現場施工中的有效規范和管理，保證資金正常的運營狀況，對資金的每一筆支出都要經過相關部門的審批，并保證資金確實運用到了該有的工程項目中，完善施工現場的財務管理制度，定期進行成本核算，以減少資金和資源的浪費。
4、注重房地產項目周邊配套設施的建設
入住者購買當地房子的原因不僅僅局限于它的房屋質量，也對周邊設施有很高的重視程度，高的房屋質量不僅僅在硬件設施上要過關，更要發展其周邊設施的軟實力，真正做到客戶就是上帝、一切為客戶考慮的服務宗旨。由于建造各項設施之間存在著很多交叉性的難題，就導致了周邊設施的建造與樓房建造相脫離的現象，因此要在房地產開工前就做好與政府的溝通工作，再結合政府的規劃來設計建筑圖紙，避免重復建造導致的人力物力的浪費。
5、必須對竣工驗收合理安排
實現順利竣工驗收工作除了必須保證各專業工程的按期完成，質量合格外。還必須在工程施工的后期制定出詳細的竣工驗收計劃，要對工程的要件要求和竣工備案時間明確規定，詳細驗收的主體、消防、環境、規劃、電梯、人防等取證和驗收的時間。明細驗收小組的參與方。處理好竣工驗收的工作，首先是合理利用公司所培養的各種政府職能部門中的有關社會資源。其次是要提早安排。在建筑主體完工后，市政配套設施開始施工時，就應該適時聯系規劃驗線和安排消防檢測。同時要保證申報驗收的資料準確和完整，避免因為申報材料而延誤驗收的進度。
結束語
在房地產項目的施工過程中，作為施工主體的施工方，對施工過程的監管是一項十分復雜的工程。在施工過程中會遇到這樣那樣的問題，我們要盡力避免，對于存在的安全隱患，應進行客觀分析，找清問題源頭，以求解決，及時消除危險因素，實現安全施工。對于發生的事故，要妥善處理，并吸取經驗教訓，提出改進意見等。運用科學合理的手法，保證項目的順利進行，將不利因素減到最小。
參考文獻
1 培育整理營銷理念的重要性
市場營銷工作貫穿于施工企業生產經營全過程，做好市場營銷工作離不開企業整理營銷理念。因為相比較一般市場營銷，工程建設市場“營銷”自身的特點鮮明，主要體現在工程建設市場交易對象的特殊性、生產與交易活動的統一性、主要交易對象的單件性、交易價格的特殊性、交易活動的長期性和階段性、交易物的個體性、分部分項工程的相對獨立性、交易活動的不可逆性等等。正因如此，所以整體營銷理念是施工企業市場營銷的核心，做好施工企業過程經營管理是市場營銷中應正確把握的方句，企業通過與市場相連的紐帶-承接的項目-作為載體展現企業的整體實力，從而不斷拓寬市場、占領足夠市場份額。
2 建筑施工企業如何做到整體營銷
2.1 以在建促營銷
現場連著市場，在建項目的施工安全直接決定著市場開發和項目營銷能否成功。要堅持生產經營一體化，秉承“以現場保市場，以在建促營銷”的經營理念，立足在建項目，以“滿足業主要求、尊重業主意見、維護業主利益”作為“處世之道”，獲得良好的市場信譽，從而推進區域滾動發展，逐步形成生產、經營一體化的新模式。要優化施工組織、強化現場管控，努力提高項目管理水平和降低施工成本，增加市場開發的競爭力；施工企業要高度重視在建項目的檢查和評比工作，提升公司在當地的信譽評價等級，努力促進現場和市場形成良性循環。
2.2 以科技帶營銷
堅持將科技創新作為決勝市場的法寶，以工程項目為載體，緊緊圍繞重點工程、重點項目、關鍵技術開展技術創新、科研攻關，促進常規施工技術工藝不斷進步，增強科技創新能力，以科技品牌打造企業的核心競爭力。加大激勵力度，集中優秀人才，確保財力投入，形成以工程技術部門為主體、廣大技術人員為支撐，工程項目為平臺的科技創新體系。加強對科技創新成果的管理和保護，加強自主創新成果、專利和工法的推廣運用。通過技術積累和創新，使企業在不同種類的施工項目上形成科技品牌，使企業依靠科技法寶馳騁于建筑市場。
2.3 以管理助營銷
當前市場上最低價中標的評標辦法被廣泛采用，激烈競爭在一定程度上就表現為企業管理和成本水平的競爭上；不僅如此，在西部一些經濟欠發達地區，中期低支付比例項目也越來越多，有的甚至低到50%，對企業成本管理提出了嚴峻考驗。近幾年，隨著國家基建投入規模的加大，一些企業自我對比實現了較快發展，但與兄弟單位和同行業競爭對手橫向對比，在經營質量和效益等方面還有差距，為了進一步鞏固企業的行業地位和社會影響力，施工企業必須樹立“盈利光榮、虧損可恥”的盈利觀，進一步提高企業的盈利能力和市場競爭力。
2.4 以算賬利營銷
投標人在進行項目跟蹤和投標過程中，營銷人員要充分了解業主的愿望和要求，積極配合設計院完善技術方案和概算，進行充分的溝通，把工作做細做實，同時選擇優勢較大的標段，深入現場踏勘，準確分析成本，堅持合理降造和報價，施組方案科學合理，最大限度地提高一次經營效益。同時，堅持“有所為有所不為”的原則，在項目的甄別、選擇上算好帳，實施投標項目評審制度，對每個項目都嚴格成本測算和組織評審，對于限價低、支付比例低、現金保證金高的項目，果斷予以放棄，避免后期的經營風險。同時，在投標過程中，對項目的成本分析要理性和結合實際，提高成本分析水平和準確性。
2.5 以資質育營銷
企業資質就是市場投標的敲門磚，非常重要，面對激烈的市場競爭，企業一定要千方百計的提升自身的資質等級。如筆者了解一個大型國企公路特級資質欠缺，經常制約著他們參與一些公路特大型項目的市場競爭，為此，其公司組織專班，積極收集、整理公路工程施工總承包特級資質的相關資料，對照資質標準，對工程技術人員資料、工法、營業稅稅票、財務資料、統計報表、機械設備資料、業績資料等達標工作，提前跟進并進行了資料的編制工作，最后終于完成全部申報材料編制和上報工作。為其在今后的市場競爭中取得更大的突破奠定了堅實基礎。
2.6 以備案保營銷
施工企業要規范市場備案管理，確保備案有效。隨著市場誠信體系越來越完善，市場開發投標備案幾乎全國普及，備案及維護工作越來越繁雜，直接影響到市場開發投標工作的順利進行。同時，盡管建筑市場目前正呈現逐步規范的趨勢，但各地區市場保護依然存在，并不斷在市場備案等方面附加條件，給外地企業準入增加困難。投標人要根據營銷區域責任分工，理順區域內各單位的備案管理關系，明確備案職責。要高度重視備案工作，明確責任部門和指定專人從事備案工作，加強對責任區域內現有備案的維護，按時上報報表和完成年檢，確保備案的有效性，確保投標工作順利進行。
今天市建委在這里召開全市工程建筑管理工作會議，其主要內容是總結我市****年建筑管理工作，研究部署****年建筑管理的主要工作。會議的主題是，繼續圍繞工程質量和安全生產、進一步整頓規范建筑市場秩序、清理拖欠民工工資及促進建筑行業持續健康發展。下面我講幾點意見：
一、****年建筑管理工作取得的新進展
****年，我市建筑管理工作以"三個代表"重要思想為指導，認真貫徹黨的十六屆四中全會精神，按照加強黨的執政能力建設的要求，遵循依法治業的原則，整頓規范建筑市場秩序，深化建筑安全生產工作，加強工程質量監督，嚴格從業資格管理，規范建設工程監理制，認真開展解決建設領域拖欠工程款工作。
據統計預報，****年實現建筑業總產值54億元，建筑業增加值11億元，利稅總額1.1億元；城建勞務輸出3.1萬人次。保持建設項目報建率100％，應招標工程招標率100％,應監理的工程監理率為100%，工程質量一次性驗收合格率100％；安全施工達標合格率90％以上；創"綿州杯"優質工程7個，"天府杯"工程5個；建筑裝飾工程獲家國獎1個、獲省獎3個；全年未發生一起三級以上重大建筑質量或安全事故。
(一)建筑執法工作取得成效
----建筑市場、工程質量及安全生產執法力度加大。****年市建委對違法違規行為作出行政處罰共110件，其中建筑市場方面5件、質量方面75件、安全文明施工方面30件。發出責令整改通知書共95份，其中質量整改22項、安全整改47項、勞務用工整改17項、監理整改9項。因安全問題發出停工通知書3份。不執行法定建設程序的行為大大減少，違反工程建設強制性標準行為較多的局面得到扭轉。
----實施建設資本金制度。按照宏觀調控政策要求，對建設工程項目，特別是房地產開發項目，要求資本金不得低于國家規定的比例。年內城區有20多家建設單位因建設資本金未達到規定比例，被暫停辦理施工許可證。
----工程合同管理收到效果。通過對建筑施工合同實行備案審查，實施履約動態監督，有力防止了嚴重拖欠工程款和民工工資等行為的發生。年內備案合同101份，其中，責令糾正問題合同12份。
----認真貫徹執行《建設工程工程量清單計價規范》，推進建設工程計價改革。7月20日，市建委組織召開了全市建設工程實施工程量清單計價工作會議，目前，工程量清單計價方式已在我市全面推廣應用。
----加強住宅室內裝飾裝修管理。今年3月，市建委會同房管部門聯合印發了《關于加強住宅室內裝飾裝修監督管理的通知》，對住宅室內裝飾裝修的承接和委托、施工活動等予以了規范，實施了登記制度，維護了廣大消費者的利益。
（二）工程質量監督得到加強
----監督執法成效明顯。通過改進質量監督工作方式，質量監督工程師樹立了依法管理質量的意識，在城區基本建立起"違法必究"的執法氛圍。
----質量投訴受理查處工作落實。全年共受理了6件工程事故隱患投訴和72件工程質量投訴，每件投訴都及時按程序進行了調查處理，件件有回復，及時消除了隱患。
----評選出一批優質工程。按照行業自我推薦、自我評審，采取網絡公示和現場公示相結合，評選"綿州杯"優質工程7個，推薦"天府杯"優質工程獎5個。
----建筑職工崗位練兵和技術大比武活動取得成果。全市有江油、三臺、鹽亭、梓潼、安縣等5個縣（市）以及綿陽城區共38家建筑施工企業組隊參加，共有134人報名參賽。建筑職工崗位技術練兵和技術大比武活動，掀起了全行業比質量、比技能的熱潮。
（三）施工安全生產形勢繼續好轉
----通過知識講座、組織培訓、發放宣傳材料、辦板報等多種方式和手段，把《建設工程安全生產管理條例》的學習宣傳工作引向深入；全市建筑企業都依法設置了專職的安全生產管理機構，充實了專職安全管理人員，建立了責任制度；
----依法落實了安全施工措施備案、塔式起重機登記、安全教育培訓考核、施工安全評價、安全生產監理等5項制度；改進建筑安全生產監督方式，實行大檢查和日常巡查相結合，強化日常監管。
----建筑安全培訓考核工作進展順利。市建委及時對建筑企業"三類人員"安全考核工作作了規定，通過采取企業自主培訓和辦學機構培訓考核相結合的方式，合理加快了建筑安全考核工作進度；同時市建委采取統一建立考試題庫、嚴格考試制度等一系列措施，確保了建筑安全考核質量；為解決建筑行業"三類人員"的工學矛盾，安全培訓考核班辦到了基層、辦到了企業。目前，全市已培訓考核合格施工安全責任人4426人，其中企業主要負責人426人、項目經理3105人、專職安全員895人。考核合格率為93%。
----安全生產許可證申報受理工作全面鋪開。市建委于11月專門召開了實施安全生產許可證工作會議，進行了專項布置。在申報材料的核驗、受理、審查、報送、監督、管理各環節認真抓落實，加大服務力度，加強依法行政。截止目前，全市已受理近100家企業申報。
----專項治理工作效果明顯。針對安全管理的薄弱環節，市建委開展了"防坍塌、起重機械、防墜落、防護用品"專項整治工作，開展了專項檢查，發出整改通知書11份、停工通知書2份。
----房屋拆除安全管理得以加強。市建委實行了房屋建筑工程拆除施工備案制度，開展拆除工地執法檢查，努力扭轉過去野蠻施工、安全隱患多的局面。
----文明施工水平有所提高。今年重點加強了建筑散體建材及建筑垃圾運輸管理工作，通過強化巡查、逗硬管理，違規運輸行為大大減少。同時嚴格控制城區夜間施工管理，夜間施工得到有效控制。
（四）利用資質管理扶優清劣
----認真開展資質年檢工作。全年在網上年檢建筑業企業314家，其中，合格282家、基本合格31家、不合格1家。對受表彰的25家先進企業的資質年檢實施了"綠色通道"，有11家企業資質升級，12家企業資質增項。同時，對全市16家監理企業進行了年檢。
----加強從業人員資格管理。全年復查項目經理2674名，其中，合格1921人，不在崗651人，不合格75人、取消資質24人、降低資質等級3人。同時，對778名項目經理進行了繼續教育。****年共審查批準過渡期內小型工程項目經理330名，考核認證一級建造師3人。
（五）建設監理行為進一步規范
通過嚴格實施旁站監理和監理評價制度，狠抓監理行為規范；市建委加大監督執法力度，全年開展2次專項檢查，共查項目監理部97個，發出整改通知書12份；并建立起工程質量安全事故隱患監理報告制。
（六）清理拖欠工程款和農民工工資工作取得階段成效
----高度重視，積極推動。對清欠工作，市建委高度重視，把此項工作作為****年的一項重要工作在抓。籌辦了9月17日和12月10日兩次政府組織召開的全市清欠工作會議，有力推動了全市清欠工作。
----落實了統計制度。建立以工程項目為單位，由各建筑企業通過中國工程建設信息網上傳方式進行統計匯總的制度。
----明確了清欠目標。市建委代市政府制定了《綿陽市清理建設領域拖欠工程款工作目標責任書》，按照"條塊結合、以塊為主"的原則，將清欠工作任務層層分解到各縣（市、區）政府和各開發園區，進一步明確了清欠責任。
----督查工作全面鋪開。把拖欠數額大、拖欠時間長的項目作為清欠的重點對象，動態跟蹤督辦；對工程結算不確認、確認了不簽訂還款協議等行為進行專項整治；對清欠工作中措施不力、進展緩慢的地區和單位進行專項督辦。
----民工投訴受理工作辛苦而有成效。****年，市建委共接待受理民工投訴事件1350余件，接待民工2900余人，協調解決民工工資4000多萬元。對建設部、省建設廳轉來的45件民工投訴事件，都在規定時間內及時辦理。
----建筑勞務用工管理"三項制度"基本落實。一年來，共開展"三項制度"檢查5次，查建筑工地672個次，建筑勞務用工管理"三項制度"基本上普遍得到執行。
（七）以行風評議，促行政效能建設
----服務質量提高。一是建立和實施審查意見公示制度，對涉及到建筑企業切身利益的行政管理行為及時通過綿陽建設網進行公示；二是逗硬實施工作首問制度；三是堅持坐班告示制度；四是建立了與管理對象舉行座談會制度。通過這些制度的實施，增加了行政管理的透明度，進一步強化了服務意識。
----加強監督執法隊伍建設。通過建立健全監督制約機制，加大法律法規教育培訓力度，加強黨風廉政建設，監督執法隊伍素質和執法水平明顯提高。
----建筑對外勞務輸出成績顯著。****年有98家建筑企業在市外承攬工程，成建制勞務輸出3.1萬人，市建委獲省政府"全省勞務開發先進單位"榮譽稱號。
----建筑管理逐步網絡化。全市所有建筑業企業和監理企業及相應的執業資格人員數據庫已經基本建起，網上投標、網上辦理施工許可證等電子政務即將開通。
二、存在的一些問題
1、工程質量水平與廣大消費者的要求還存在著差距，商品房屋質量投訴率呈現上升趨勢。
2、安全生產管理有待進一步深化。去年全市安全事故共死亡5人，城區建筑施工安全不合格率為8.5％，各縣不合格率更高。今年上班的第一天（1月4日）城區就發生兩起安全事故，死亡2人，這兩起安全事故雖奇特偶然，但給我們再次敲響了安全生產的警鐘，安全生產管理工作容不得絲毫懈怠。
3、建筑市場惡性競爭愈演愈烈。從近期幾個工程招投標情況看，有的工程報價已低于招標控制價的20％。這些工程的質量、安全很讓人擔憂。
4、一些行政管理部門重審批、輕監管。有的地方只辦證不監管，甚至把施工許可證辦給無資質的施工單位。
5、存在工程建設強制性標準執行不力的問題。工程質量、施工安全、法定建設程序方面存在的違反建設強制性標準行為，或多或少未得到應有的處罰。
6、工程承發包仍然有不規范行為。有的施工單位重投標、輕合同，施工合同簽訂不規范，引發合同糾紛；有的施工企業，特別是個別市外入綿的企業，憑借高資質等級，搞掛靠、搞戴帽；有的建設單位，在工程定標后提出一些背離招投標文件的要求，迫使施工單位簽定不合理的合同條款。
上述問題既有長期積累的，也有發展過程中產生的，有指導思想上的偏差，還有工作不到位的原因。要解決這些問題，我們必須牢固樹立"建設工程百年大計"的意識，牢固樹立科學發展觀，從整頓規范建筑市場秩序，加強質量監督、強化安全管理，深入開展清理拖欠工程款和民工工資工作，深化行政效能建設等各方面加強管理。
三、認真做好****年各項工作
（一）進一步整頓規范建筑市場秩序
----繼續深入開展執法監察工作。按照依法治業方針，結合行業發展現狀，針對建筑市場出現和存在的問題，進一步加大執法監察工作力度，切實糾正和查處建筑市場各方主體的違法違規行為。
----嚴格市場準入清除制度。按照總承包做大做強、專業承包做專做精的思路，積極推動行業結構優化，促進建筑行業發展。同時做好建造師注冊管理和項目經理等從業人員考核工作，加大動態管理。
----規范工程承發包行為。通過加強招標投標監督，防止串通投標、明招暗定、弄虛作假騙取中標等行為；通過建筑施工合同和勞務分包合同備案管理，防止拖欠工程款和民工工資等行為。
----積極推行工程擔保制度。建立實行建設項目業主工程款支付擔保制度、建筑企業履約擔保制度、總承包企業對分包企業工資支付連帶責任制，為民工工資發放提供保證。
----規范專業承包和勞務分包市場。加大對無資質、越級、越范圍分包等違法違規行為的查處力度，鼓勵專業承包和勞務分包隊伍發展，完善市場體制。
----建立和完善建筑市場信用體系。以工程質量、安全管理、守合同講信用為主要內容，建立建筑市場各方主體信用檔案。采取制定量化考評辦法，全面實施信用評價。
----加強市外企業入綿管理。繼續全面開放建筑市場，進一步規范市外企業入綿驗證工作，嚴格持證上崗管理，加強業績考核，防止掛靠、戴帽。
（二）強化工程質量管理
----繼續加大質量監督執法力度。在深入貫徹《建設工程質量管理條例》等法律法規的基礎上，完善工程質量巡查制度，依法查處違反強制性標準的行為。
----開展建設工程質量專項治理工作。針對近幾年來出現的質量通病問題，從技術方案、施工工藝、工法和質量控制等方面著手，積極開展施工質量專項治理。同時做好****年7月1日起在綿陽城市規劃區內限制使用預應力空心板的技術轉變工作。
----加強工程質量檢測檢驗工作。以地基基礎、建筑結構安全、室內空氣質量為重點，認真實施工程質量檢測、檢驗工作。同時加強對檢測行為的監管，督促檢測機構獨立、合理、公正執業。
----完善建設工程質量投訴管理工作。進一步完善工程質量投訴受理查處機制，對工程質量保修行為進行動態監督，督促企業積極開展建筑工程質量回訪，落實工程質量保修制度。
----做好工程質量抓典型、樹樣板工作。繼續開展"綿州杯"評選和"天府杯"推薦工作，堅持把企業工程質量管理情況作為企業投標、資質審查、信用評價等重要考核內容，大力引導企業提高建設工程質量。
（三）依法加強施工安全管理
----強化意識，明確責任。要把強化安全生產意識作為建筑企業"三類人員"安全考核的重要內容；要依法建立完善安全事故應急預案、塔式起重機等自升式架設設施登記、安全施工措施備案等制度；未取得安全生產許可證的企業不能承包工程。
----加強安全執法監督。進一步完善監督工作方式，以消滅建筑施工安全不合格工地為目標，加大執法力度，對違反安全強制性標準的，必須依法查處。
----繼續開展建筑施工安全專項整治。針對安全生產薄弱部位和環節，圍繞"施工機械傷害"、"高空墜落"、"坍塌"、"落物打擊"等事故隱患開展專項治理，進一步加強洞口臨邊防護的管理，大力開展安全操作規程的教育和檢查工作。
----加強房屋建筑拆除施工安全管理。繼續開展房屋建筑拆除施工安全專項整治工作，嚴格實施從業資格管理，加大執法檢查力度，規范文明施工行為，切實消除房屋拆除施工安全隱患。
----嚴格執行建設工程項目施工安全評價制度。開展企業安全業績考核，加大對施工安全的動態管理，進一步落實施工企業、項目經理、安全員以及監理公司、監理工程師在施工安全方面的責任。
（四）推進建設監理工作
----嚴格監理從業資格管理。對監理企業及監理人員從業資質加強動態管理，完善清除準入制度。全面實行工程監理持證上崗。切實開展旁站監理工作，規范監理企業及監理人員的從業行為。
----完善評價制度。將評價結果作為監理企業以及總監、監理工程師、監理員等監理人員業績記載，納入日常考核、市場競爭及資質審查。同時，實施好質量安全事故隱患報告制度，防止事故發生。
----推動監理行業向高層次發展。從資質審查、人員培訓考核、信用管理、行業自律等多方面入手，促進行業內部整合，優化資源配置，提高隊伍整體素質，推動監理行業走出資質低等級、價格低水平、工作低效力的困境。
（五）繼續開展清理工程款和民工工資拖欠工作
----建立聯動機制，開展綜合監管工作。積極會同政府督查、計劃發展、財政、勞動保障等部門，建立聯系制度，實行聯動執法，努力推動建設領域拖欠工程款問題得到有效解決。
----逗硬實施防止新拖欠工程款的各項措施。項目資本金不按規定到位的，不辦理施工許可證；凡有拖欠工程款行為的建設單位，不辦理新項目的施工許可證；新完工工程，建設單位必須要按合同約定結清工程款，否則不辦理竣工驗收備案手續。
----嚴格實施建設單位信用獎懲制。把建設單位特別是房地產開發企業履約支付工程款的情況，記入信用檔案，與申報建設、開發新的工程項目直接掛鉤。同時，把工程按約支付工程款和辦理工程結算情況，納入房地產開發企業開發資格管理，實行一票否決。
----加強建筑勞務用工管理。完善勞務用工管理"三項制度"，大力發展和扶持勞務企業，實施勞務承包；加大對施工企業和建筑工地檢查力度，動態監督民工工資發放情況，杜絕拖欠民工工資行為。
----嚴格實施建筑從業資格獎懲制。把用工管理和民工工資發放情況納入建筑企業和項目經理從業資格管理，對導致民工反復上訪或群體上訪的建筑企業，取消其承建新項目資格。
（六）進一步轉變工作作風，加強執行力
----結合黨員先進性教育工作，進一步轉變工作作風。按照加強執政能力建設的要求，牢固樹立科學發展觀，注重轉變行政職能和管理方式，建立和完善精簡高效的工作制度，提高建筑業管理工作效力。
----認真貫徹《行政許可法》，依法行政。繼續做好監督執法隊伍自身建設，建管、質量監督、工程報建、招標監管、城建監察及造價管理等部門，要嚴格履行職責，全面推進建筑業管理工作。
----加快網上政務建設。要充分利用信息技術手段，大力推行網上發文、網上公示，啟用建筑企業"三類人員"安全考核系統，實行施工許可網上申報、網上投標報名、網上評標等網上政務。
中圖分類號：F253文獻標識碼： A
一、土建工程建設項目施工質量控制的特點
土建工程項目質量特點決定了工程建設項目施工質量控制的特點。因此把握工程建設項目施工質量應考慮與適應工程項目的工程及生產特點，實施有針對性的控制管理，以下對工程建設項目施工質量控制的特點作四點分析：
（一）質量波動較大
因土建工程建設項目產品生產的單件性和流動件不具有一般工業產品生產的固定生產流水線、規范化的生產工藝、完善的檢測技術、成套的生產設備和穩定的生產環境，造成工程質量易產生的波動較大。再者，影響工程質量因素多，無論哪種因素出現變動，均能導致工程質量發生波動，諸如材料品種、規格和質量的錯誤使用、施工方法的不當、操作的失誤、機械的故障等。
（二）終檢判斷產品質量
土建工程的建設項目建成后，不能像一般工業產品依靠終檢來判斷產品質量及控制產品的質量，也不可能按工業產品那樣，拆卸或解體檢查其內在質量或更換不符合標準的零部件。因此，工程建設項目的竣工驗收(終檢)就存在一定局限性。對此，工程建設項目的管理工作就應防患于未然，以對施工質量控制預防為主。
（三）質量存在較強的隱蔽性
在施工中，由于土建工程建設項目工序交接多、中間產品多及隱蔽工程多，使質量存在較強的隱蔽性。所以在施工質量控制管理中，要特別注意加強對施工過程的質量檢查，善于發現潛在的質量問題，以避免從表面檢查難以再發現的內在質量問題。
（四）受各種因素的影響
由于受多種因素的影響，土建工程建設項目的施工質量如設計、材料、機械、施工工藝、操作方法、技術措施、管理制度以及地質、水文、氣象等方面影響因素較大。所以，把握這些因素的影響，就能夠控制工程建設項目的施工質量。
二、土建施工質量的現狀
（一）質量責任意識不強
土建施工企業和施工技術人員質量和法律意識淡薄。雖然土建施工中明確了施工企業的責任和義務，也明確了技術、質量管理中的操作程序和規范。但一些土建施工企業和技術管理人員由于法律意識淡薄，違反相關規范和操作規程進行施工，造成工程質量低劣質量事故不斷發生。土建施工行業的從業人員大部分質量意識差，大部分都是憑經驗施工，沒有有效的質量管理辦法；在技術層的人員綜合素質也有待提高，對土建質量規范也缺乏了解。
（二）建筑行業秩序不規范
目前，建筑行業秩序實際上還比較混亂，不少土建施工不執行有關的法規，不按建設程序辦事。承包商接到土建工程后缺少質量意識，往往是唯利是圖造成安全施工難以保證。
（三）土建施工方面的質量問題
當前土建工程施工質量從總體上講，土建施工的技術素質低，技術管理的人員對規范、規程、質量標準貫徹不到位，導致在土建施工中的砌體結構和地面工程存在的問題。
三、土建工程施工質量控制的措施
（一）提高管理、施工人員自身素質
人的自身素質的高低對工程質量起決定性的作用。首先，建筑施工企業要保證承擔的建筑工程項目的施工質量，就必須擁有高素質的管理、施工及操作人員。其次，加強人員培訓，提高員工素質。必須對現場施工人員進行質量知識、施工技術、安全知識等方面知識的教育和培訓，提高施工人員的綜合素質。堅決杜絕施工過程中由于施工人員操作不當而導致出現的質量問題。
（二）加強原材料質量控制
采購材料要廣開門路，掌握材料信息，綜合比較，擇優進貨。進場材料、物資須在合格的供方廠家或有信譽的商店采購，所采購的材料或設備必須有出廠合格證、材質證明和使用說明書。物資采購主管要定期對供貨商進行評審、考核。
最后，施工現場材料人員要會同工地負責人、甲方等有關人員負責對現場設備及進場材料進行檢查驗收。特殊材料要有說明書和試驗報告，生產許可證，對鋼材、水泥、防水材料、混凝土外加劑等必須進行復試和見證取樣試驗。確保每一種材料合格的建筑材料。
（三）提高責任意識
質量責任意識是保證工程質量的前提，同時也是搞好質量管理的關鍵一環。因此必須從根本上樹立質量責任意識，使全體職工通過教育意識到工程優質的重要性，激發其質量責任感，樹立質量經營思想，以質量求信譽，以信譽求市場，以市場求效益，以效益求發展的良性循環道路。無論是決策者、管理者，還是技術操作者，都應該具有良好的質量責任感和職業道德。
（四）提高施工的質量管理水平
每項工程有總體施工方案，每一分項工程施工之前也要做到方案先行，并且施工方案必須實行分級審批制度，方案審完后還要做出樣板，反復對樣板中存在的問題進行修改，直至達到設計要求方可執行。在工程實施過程中，根據出現的新問題、新情況，及時對施工方案進行修改，有利于提高質量。
（五）建立完善的質量控制體系
施工單位在開工前必須對工程質量形成的全過程進行系統分析、系統設計并形成質量手冊、作業指導書、報告、表格等，明確質量管理體系人員，各項工作要有專人負責，責任明確，層層把關。主要項目或重點部位要進行專項施工組織設計，編制詳細的施工方案。
（六）確保施工工序的質量
確保施工過程中每一個環節都處于受控狀態，始終堅持道道工序把關，下道工序驗收制度，強化對工序質量的審核和控制：一是嚴把材料流通過程中的采購、入庫、保管、運輸和使用五個環節的驗證關，不合格的材料決不用到工程上；二是必須按企業內部標準進行施工；三是對施工中的關鍵部位和薄弱環節建立質量控制點進行重點控制；四是狠抓均衡有序地施工，避免前松后緊給工程質量帶來影響；五是嚴格考核制度，實行質量否決權，對完工項目不經專檢簽證不得報工程量和結算；六是抓好分包隊伍的質量監督和檢查；七是抓好關鍵工序、關鍵部位的定期分折，化監理旁站跟班監督制度，嚴格把好施工過程質量關，實施質量預控。
（七）加強工程質量驗收
在一個單位工程完工后或整個工程項目完成后，施工承包單位應先進行竣工自檢。自檢合格后，向項目監理機構提交《工程竣工報驗單》，總監理工程師組織專業監理人員對施工單位工程進行預驗。針對檢查的土建方面存在的質量問題，及時發出整改通知單。施工單位全部整改后，寫出整改報告。預驗合格后，報建設單位。監理工程師還應對施工單位準備交付的交工資料等申報材料進行審查，若所提交的驗收文件、資料不齊全或有相互矛盾和不符之處，應指令承包單位補充、核實及改正，要求真實、完整，符合檔案整理要求。監理應參加建設單位統一組織的工程竣工驗收工作。實地查驗工程質量，聽取政府質監部門對監理工作的評價，并在竣工驗收報告上簽署意見。
結語
總而言之，土建工程是現代建筑中的重點工程，是一個由對投入原材料的質量控制開始，直到完成工程質量檢驗為止的全過程的系統工程，所以要切實加強土建工程中的質量控制工作。利用科學合理的質量控制體系，不斷改進和創新現代化的管理方式和管理思路，采取切實可行的質量控制方法保證土建工程的施工質量，為社會提供更多的優質、安全、經濟適用的建筑產品。
一、2010年市建設局依法行政工作情況
（一）、統一思想認識，加強組織領導
局領導班子對落實行政執法責任制高度重視，多次召開專題會議，組織執法人員認真學習專業法律法規和國務院《全面推進依法行政實施綱要》、《**省行政執法監督條例》及《**市貫徹**省依法行政第二個五年規劃（2010-2014年）實施意見》等法律法規和政策規定，進一步統一思想，提高認識，健全制度體系，狠抓工作落實。制定我局依法行政五年規劃實施意見和年度工作計劃，研究決策本局行政執法重大事項，將依法行政工作貫穿于全局業務工作之中，確保各項工作順利實施。
（二）、完善議事決策規則，認真落實科學民主決策制度
城建工作涉及廣大人民群眾的切身利益，為了確保工作符合民意，今年以來，我局認真落實民主決策制度，完善決策議事規則，分別建立了周例會、月報告、局務會、局黨組會議制度，一般事項在周例會、月報告會議上討論安排，重大問題由局務會議或黨組會議研究決定。今年，在城鎮化建設五年規劃、年度計劃制定、重大建設項目等工作中，都能按照首先在各縣區、市直相關部門廣泛征求意見，然后經局務會議研究，再上報市政府決策的程序進行。城區地下水治理工作首先根據人大代表、政協委員的建議由我局制定了治理方案，然后組織水文地質、工程設計、市政建設、城市規劃等方面的專家進行評審，再經局務會議和市長辦公會議作出了實施決策，實施中又邀請人大代表和政協委員進行了視察，回訪調查治理成效。由于決策程序完善，決策科學，今年的治理工作成效顯著，城區沒有發生地下水上升災害性問題。
（三）嚴格審核把關，切實提高規范性文件質量
為了推進程序規范化，我局在廣泛調研，認真探討的基礎上先后制定了《城市公廁管理辦法》、《城市天然氣利用工程特許經營協議》，組織討論后報市政府法制辦審核，嚴格落實了合法性審查、有效期制度，一次性通過了法制辦的審核，市政府印發后在《**日報》上公布。為了進一步規范建設工程招投標行為，治理圍標、串標問題，經過反復調研，廣泛征求社會各方面意見，認真討論后會同市監察局聯合制定下發了《關于進一步加強建設工程招投標管理工作的通知》，該《通知》實施三個月后，我局即進行執行情況回訪和實施效果評議工作，適時調整完善招投標監管工作。
（四）改革行政執法體制，推進行政職能轉變
一是積極推行社會服務承諾和政務公開制度，公布服務指南，公開辦事程序和服務承諾。行政許可、行政審批事項均在市政府政務大廳辦理。對行政審批服務事項，堅持“一門受理、并聯審批、限時辦結”原則，強化“窗口”服務，建立首席代表制度和“一次性告知”制度，實行審批項目、辦理程序、申報材料、承諾時限和收費標準的“五公開”服務，著力解決多頭審批、推諉扯皮、效能低下及有令不行等問題，有效提高了行政審批的服務質量和工作效能。截至目前，共組織建設工程招投標611項，建筑面積261.59萬平方米，總中標金額32.8億元，辦理開工許可57項。建設項目的招標、審批均嚴格按照規定和法定程序辦理，未發生投訴、行政復議和行政訴訟。二是為加快推進城鎮化建設進程，改革和完善建設行政管理機制。今年初，在深入調研的前提下，大刀闊斧 地簡政放權,將原來在市級直管的建設項目招投標、施工許可、質量安全管理、工程竣工驗收備案等工作全部下放縣級建設行政主管部門，變原來的微觀管理為宏觀管理，變具體管理為工作指導，此項工作成功實現了“軟著陸”，極大的提高了縣級建設部門的工作效率，推進了城鎮化進程。三是實行局領導班子成員包縣區的責任工作制度，推進行政職能轉變，寓管理與服務之中，既促進了業務工作，又密切了上下級關系。
（五）規范行政執法自由裁量權，提高行政執法公正度
按照《**省規范行政處罰自由裁量權工作實施方案》的具體部署，我局并被市紀委列為全市的試點單位之一。對城市建設行政自由裁量權進行了集中清理和統一規范。清理建設行政執法依據78件，其中：法律4件、行政法規8件、地方性法規6件、部門規章57件、省政府規章3件。清理行政職權349項并編制了職權目錄，其中：行政許可8項、行政征收1項、行政處罰327項、其他權力13項。同時，確定了法律依據，明晰了權力流程，簡化了工作程序，縮短了辦理時限。重點對清理的296項行政處罰事項，按照三級九檔等方式進行了細化量化，制定了2664項裁量基準，使98%的行政處罰裁量事項彈性空間趨于零，并對本部門實施的8項行政許可也分別制定了裁量基準。通過開展規范行政處罰自由裁量權試點工作，初步建立起了權責明確、行為規范、監督有效、保障有力的行政執法體制，使行政權力在規范、透明、陽光的軌道上運行。此項工作走在全市前列。
（六）認真開展行政執法案卷評查活動，提高行政執法水平
為推進依法行政，強化執法監督，規范執法行為，提高行政處罰案件辦理質量和案卷制作水平。按照市政府法制辦對行政執法案卷評查的通知要求，制定了《建設局行政執法案卷評查制度》，同時配套制定了《建設局行政執法案卷評查標準》，及時組織執法人員對行政處罰案卷進行評查，并將評查結果在系統進行通報，為提高執法人員的辦案質量起到了促進作用。
（七）健全監督制度，推進行政復議
今年以來，我局高度重視行政復議工作，把做好行政復議工作作為加強基層監督、推進依法行政、建設和諧社會的一項重要工作來抓。通過深入建筑企業、施工單位大力宣傳法律、法規，各相關單位均能依法建設、規范建設，全年無行政復議案件發生。
（八）、強化制度落實，依法信息公開
我局全面推行行政執法公示制度，把本系統的行政許可項目、依據、條件、數量、申報材料、辦理程序、收費、辦理期限、受理地點、電話、辦理人員、申請表等執法程序，在辦公大院及行政審批大廳等向社會公示；在系統辦公樓建設中同步建設了**市建設系統信息網，加快電子政務建設，將我局行政執法情況在網上公布，逐步實現網上辦公、網上收傳公文。開發軟件，開展網上報名、網上開標、評標工作，提高行政執法管理現代化水平。同時，定期向市政府督查室上報重點工程項目、建設工程執法檢查進展情況，促進工作落實和政務公開。
（九）、加強執法監管力度，大力規范市場秩序
今年以來，我局以貫徹《市委市政府關于加快推進建筑業發展的實施意見》（市委發[2009]37號），促進我市建筑業持續、協調發展為目標，以完善市縣區工程建設招投標、質量安全監管機構和制度為重點，以建立政府質量檢測制度、整頓中介機構、規范招投標行為、創新交易服務方式、強化質量安全標準執行、嚴格基本建設程序為切入點，切實加強了建筑市場管理。相繼制定下發了《**市建設局關于貫徹落實<市委市政府關于加快推進建筑業發展的實施意見>的意見》、《**市工程質量監督檢測管理辦法（試行）》，《**市建設局、監察局關于進一步加強建設工程招投標管理工作的通知》，對掛靠、轉包、違法分包、圍標、陪標等擾亂市場的行為進行集中整治，認真開展全省建設工程質量安全管理年活動，先后組織開展了4次建筑市場執法和質量安全監管大檢查，及時糾正和查處違法違規建設行為，建設工程參建各方及建筑業從業人員行為日趨規范，工程質量安全得到了較好保障，建筑市場運行規范。
（十）、嚴格落實制度，加強執法考核
一年來，我局把落實行政執法責任制和規范行政行為作為依法行政工作的重點來抓，通過落實制度規范行政行為，進一步提高工作人員的辦事效率和辦事質量，以此來推動建設事業健康發展。
一是我局按照“依法行政、勤政為民”的執法理念，狠抓執法隊伍建設，以人為本，形成科學的管理機制，明確行政執法領導小組成員的具體責任；二是檢查行政執法責任制配套制度的落實情況，主要采取對行政執法人員培訓、學習制度，行政執法考核評議制度、行政執法證件管理等配套制度進行檢查，通過檢查考核促進行政執法責任制落到實處。
（十一）、加強普法宣傳，促進建設行業依法治理
我局在普法方面采取了針對性的工作措施。一是對全體公務員重點抓好以“五五”普法統一讀本的學習。要求以自學為主，集中討論學習為輔，全年學習法律時間不少于40小時；二是注重對普通群眾、建筑施工企業管理人員和勞務人員的行業法律法規的宣傳教育。我們將《建筑法》、《勞動法》、《建設工程安全生產管理條例》等法律法規編印為宣傳材料10000余份，利用集中宣傳、一線普法等方式下發，使廣大人民群眾和建筑業人員在潛移默化中掌握了相關法律法規知識。
二、存在的問題及2011年工作思路
今年，我局的依法行政工作雖然取得了一定成績，但與規范要求和市民的期望相比還有一定的差距，主要表現在：全系統依法行政的意識還需要進一步加強，依法行政的措施還需要進一步強化，依法行政的環節還需要進一步細化，依法行政的深度還需要進一步提高，要在日常工作中狠抓落實，在潛移默化中逐步提高。
2011年依法行政主要抓好以下方面的工作：
一是認真制定建設系統“六五”普法規劃和年度普法計劃，除抓好建設行業新增法律法規學習外，對公共法律法規及相關規章的普及也要當作重要工作來抓，把建設行業普法工作繼續抓緊抓好，抓出成效。
二是按照本次機構改革后的建設工作職能和我局簡政放權后的運行機制，主要側重抓好宏觀政策研究和指導，對工作出現的新情況、新問題及時研究解決，維護建設行業的健康發展和依法行政有序進行。
1.項目成本控制的基本定義與加強成本控制的重要意義
項目成本在形成過程中，對工程施工中所消耗的各種資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正可能發生的偏差，把各項費用的實際發生額控制在計劃成本的范圍內，以保證降低成本目標的實現。其意義是合理使用人力、物力、財力，降低成本，增加收入，提高工程項目成本的管理水平，創造較好的經濟效益。
2.成本控制的基礎和目標
成本控制的起點，或者說成本控制過程的平臺就是成本控制的基礎工作。成本控制不從基礎工作做起，成本控制的效果和成功可能性將受到大大影響。確定成本目標是施工企業的一個重要環節，施工成本的控制實質就是一種目標控制，項目控制的最終目標是低成本、高質量、短工期、而低成本是質量目標和成本價格的放映。一個工程所具有的優勢或劣勢的顯著性最終取決于工程在多大程度上能夠對成本的控制。如今，低成本已成為衡量工程項目是否具有競爭優勢的兩個重要標準之一。為此，加強成本控制，更有效地降低或控制成本，是工程項目成敗的關鍵，是具有重要的核心地位。成本控制的基礎和目標是對整個建設項目的全局的統籌規劃和全面安排。
3.項目成本控制的基本原則
項目成本控制原則是成本管理的基礎和核心，因此工程成本部門在對項目施工過程進行成本控制時，必須遵循以下基本原則。
3.1 全面成本控制的原則
全面成本管理是全企業、全員和全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統的實質性內容，包括各部門、各單位的責任網絡和班組經濟核算等等，避免“成本控制人人有責，人人不管”的現象出現。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續進行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應使施工項目成本自始至終置于有效的監督、控制之下。
3.2 動態控制的原則
施工項目是一次性的，成本控制應強調項目的中間控制，即動態控制，因為施工準備階段的成本控制只是根據施工組織設計的具體內容確定成本目標、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發生了糾差，也已來不及糾正。
3.3 計劃調整原則
在實施成本控制時，只有按照成本計劃(預算)內容實施，才能確保各部門在工作職責內逐項落實。但對成本差異金額較大的事項，以及對單項目標超計劃使用的，必須經過規定的手續由專人批準，并對成本目標計劃進行調整。制定一個合理的計劃，是現代企業管理的基本要求，它是企業正常運行的基本保證，它促使企業的生產經營活動和各項管理工作達到合理化、規范化、高效化，是成本控制成功的基本前提。
3.4成本最低化原則
施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本的要求。在實行成本最低化原則時，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變為現實；另一方面要從實際出發，制定通過主觀努力可能達到合理的最低成本水平。
4.施工項目成本管理的內容及任務
施工項目管理是施工企業管理中的重要組成，包括：成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本檢查和成本分析等。項目施工過程中對所發生的各種成本信息、通過有組織、有系統地進行預測、計劃、控制、核算和分析工作。 施工項目成本的預測
是通過成本信息和施工項目的具體情況，目的就是在施工前對成本進行核算。通過施工項目成本的預測，可以使企業選擇成本低、效益好的最佳方案，并能夠在施工項目成本形成過程中，針對薄弱環節，加強控制。施工項目成本計劃是項目經理對項目施工成本進行計劃管理的工具。成本計劃是為了降低成本采取的主要措施。一般來說施工項目成本計劃應包括從開工到竣工所必須的施工成本。施工項目成本管理系統中每個環節都是互相聯系和相互作用的。成本預測是成本決策的前提，成本計劃是成本決策所確定目標的具體化。成本控制則是對成本計劃的實施進行監督，保證決策的目標實現。成本核算又是成本計劃是否實現的最后檢驗。成本考核是實現成本目標和責任制的保證和實施決策的目標重要手段。施工項目控制的任務是進行進度控制、質量控制、成本控制和安全控制。
5.當前項目成本控制存在的主要問題
成本控制尤其反對“秋后算賬”和“死后驗尸”的做法，提倡預先控制和過程控制。在市場經濟中，施工企業運行的基本保證，一是制度，二是文化，制度建設是根本，文化建設是補充。沒有制度建設，就不能固化成本控制運行，就不能保證成本控制質量。成本控制中最重要的制度是定額管理制度、預算管理制度、費用審報制度等。在實際中，制度建設有兩個問題。一是制度不完善，在制度內容上，制度建設更多的從規范角度出發，正確的做法應該是制度建設要從運行出發。二是制度執行不力，老是強調管理基礎差，人員限制等客觀原因，導致制度形同虛設。當前項目成本控制存在的主要問題有以下幾個方面:
5.1 忽視成本控制的問題
在施工項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，認為成本控制沒有必要，沒有制定切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識，沒有合同觀念。
5.2 成本控制人員素質問題
有的成本管理人員能力有限，文化水平及專業理論知識水平不高；理論知識、實踐經驗及成本管理經驗的復合型人才不多；尤其是有的成本管理人員不能適應成本控制發展需要，不能掌握工程量清單的計價方式等問題。國論
5.3 材料管理問題
材料費用約占整個工程造價的60%～70%左右，材料費用的盈虧直接影響到整個工程的盈虧。有些項目部沒有嚴格執行領料用料制度，失竊嚴重；有的材料、物資過量消耗，浪費嚴重，機械設備過度磨損；有的下料計算不準確，損耗率超標。
6.降低施工項目成本的途徑和措施
6.1降低施工成本的途徑
降低工程直接成本主要是在施工項目成本形成過程中合理組織施工生產及制定措施，降低人工費、材料費、機械使用費及其他直接費、開源節流，控制和降低成本，為企業創造更多利潤。充分調動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性。在抓進度、質量的同時，嚴抓施工成本核算管理。定期或不定期學習、交流、考核、激勵競爭上崗，建立健康有序的施工成本管理程序。為保證技術組織措施計劃的落實并取得預期效果，項目對工程技術人員、材料員、現場施工人員明確分工，制定崗位責任框圖。項目經理是項目成本管理的第一責任人，全面組織項目的成本管理工作，應及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施；工程技術部是整個工程項目施工技術和進度的負責部門，應在保證質量、按期完成任務的前提下盡可能的采取先進技術。以降低工程成本；經營部主管合同實施和合同管理工作，負責工程進度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經濟部應注重加強合同預算管理，增創工程預算收入，隨時分析項目的財務收支情況，合理分配資金；項目經理部的其他部門和班組都應精心組織，為增收節支盡責盡職。提高工程的經濟效益，不單是依靠降低成本，更重要的是實現相對的節約，取得最佳的經濟效益，以較少的消耗，取得更多的成果。施工項目的成本控制，也不僅僅是專業成本員的責任，也是所有項目管理人員，特別是項目經理，都要按照自己的業務分工各負其責。
6.2降低工程施工成本的具體措施：
6.2.1認真會審圖紙，積極提出修改意見
在工程開工前，首先要對圖紙進行研究和會審。避免在施工過程中因為圖紙問題影響進度和質量。圖紙會審時施工單位熟悉、審查設計圖紙、了解工程特點、設計意圖和關鍵部位的工程質量要求、幫助設計單位減少差錯的重要手段。施工人員通過對施工圖的熟悉。去發現施工圖當中的各種問題，設計自身的問題，包括筆誤、遺漏、違反強制性規范等。當前實際情況設計人員根本不懂施工，所以很多設計出來的東西根本沒法施工。施工實際與設計相沖突。在圖紙會審時進行討論，設計將紀要中提出的問題通過出面形式進行解釋或者提交設計變更圖紙書，可以更好的提高工作效率，進行質量控制，從而避免因圖紙設計問題返工或待工的情況發生，降低工程成本。
6.2.2 材料費控制
在工程施工過程中，材料費占整個工程費用的比例很大，有較大的節約潛力。往往在其他成本出現虧損時，要靠材料的節約來彌補。因此，在工程施工過程中，材料成本控制是十分重要的。主要改進材料的采購、運輸、收發、保管等方面的工作，減少各環節的損耗，節約采購費用；合理堆置現場材料，避免和減少二次運輸；嚴格材料進場驗收和限額領材料制度；制定并貫徹節約材料的技術措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。在工程建設中，材料成本占整個工程成本的比重最大，一般可達70%左右，而且有較大的節約潛力，材料成本的節約，也是降低工程成本的關鍵。材料成本控制有兩個重點，一個是材料消耗數量的控制，一個是材料購買價格的控制。關于材料的采購，由公司統一采購，選擇優質、低價的供貨單位。而對于材料消耗數量的控制項目采取由各施工隊根據施工進度申報材料計劃，項目材料員根據現場情況核對，再交由計量員進行審核，確認工程數量是否正確，以及材料損耗的額度是否合理。計量員根據工程部位提前做出各種材料需量的統計表格，整體掌控整個工程進展中材料消耗量，這樣既避免了施工材料緊張，影響施工進度，也防止了材料的超耗浪費。
6.2.3精簡項目機構合理配置人員
精簡項目機構合理配置項目經理部成員，降低間接成本費項目機構的設置要根據工程規模大小和工程難易程度等因素，按照組織設計原則，因事設職，因職選人，各司其職，各負其責。選配一專多能的復合型人才，降低管理人員的費用。
6.2.4機械費控制
項目經理部內的設備管理部門要根據工程質量、進度和設備能力的要求，合理地配備施工機械。對于外租機械設備，如： 攤鋪機、壓路機、平地機、吊車、發電機等，分別采取按臺班，按工作量或包月等不同的租賃形式進行租用。要按油料消耗定額進行抽查。并合理安排機械設備的進、退場時間，合理調度和充分利用，提高機械利用率。
6.2.5人工費控制
主要從用工數量方面進行控制。第一，根據勞動定額計算出定額用工量，并將安全生產、文明施工及零星用工按一定比例（一般為5%～10%）一起包給領工員或班組，進行包干控制；第二，要提高生產工人的技術水平和班組的組織管理水平，合理進行勞動組織，減少和避免無效勞動，提高勞動效率，精減人員；第三，對于技術含量較低的單位工程，可分包給分包商，采取包干控制，降低工費。
6.2.6加強工程質量管理降低質量成本
工程質量控制是工程建設質量管理的重要一環，因此施工質量控制的意義應當提高工程建設質量乃至經濟建設的高度認識。質量成本是指項目為了保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量指標而發生的一切損失費用。質量成本包括兩個方面：控制成本和故障成本。控制成本包括預防成本、鑒定成本，屬于質量成本保證費用，與質量水平和正比關系。工程質量越高，鑒定成本和預防成本就越大。故障成本包括內部故障成本和外部故障成本，屬于損失性費用，與質量水平成反比關系。杜絕工程因質量問題返工，降低由此產生的施工成本也是至關重要的。
6.2.7加強工程安全控制
安全控制的目的是保證項目施工中沒有危險，不出事故，不造成人身傷亡和財產損失。安全是為質量服務的，質量以安全為保證，避免安全事故的發生也是降低工程施工成本的重要措施。工程項目施工過程中要進行安全立法、執法和守法。制定安全管理制度，并以此為依據，對施工項目的安全施工進行經常的、制度化和規范化的管理；建立施工項目安全組織系統和相應的責任系統；進行安全教育；采用安全技術組織措施；開展安全防護和安全施工的研究；加強安全檢查和考核，發現安全防護的薄弱環節，發現問題，解決問題，進行安全改進，提高安全施工水平，避免安全事故的發生。
6.2.8嚴格現場簽證管理制度
根據現場實際情況，如若原設計方法不能滿足現場實際施工要求，則技術人員應根據此段施工工藝的特點，提出了優化的施工方案，經過與業主、設計、監理現場勘查綜合考慮軟基處理的特殊性，采取了新的施工方案，在保證達到設計要求和施工進度的前提下，為項目增加利潤。而這部分方案實行隨時發生隨時簽字確認的原則，避免遺漏。
6.2.9合理制定施工組織措施
第二條凡在我市城區規劃區國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市建設、舊城區改造、改善城市環境和居民居住條件，促進城市的可持續發展。
第四條本辦法所稱拆遷當事人包括拆遷人和被拆遷人。
拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬設施的所有人。
第五條拆遷人必須依照本辦法規定，對被拆遷人進行合理補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第六條棗莊市建設委員會是棗莊市城市房屋拆遷行政主管部門。
棗莊市城建開發拆遷管理辦公室負責棗莊市城市房屋拆遷的日常管理工作。
滕州市建設局負責轄區內的城市房屋拆遷管理工作。
第七條計劃、規劃、國土資源、物價、工商行政管理等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作。被拆遷人所在的單位和街道辦事處，協助有關部門做好拆遷補償安置工作。
第二章拆遷管理
第八條區（市）政府、市高新區管委會要編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃，報市建委會會同市發展計劃委審核后，由市政府上報省審批，沒有列入年度拆遷計劃的項目不得實施拆遷。
第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第十條申請領取房屋拆遷許可證應當根據不同項目，提交下列相關資料：
（一）房屋拆遷申請書；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；
（六）房屋拆遷行政主管部門要求提供的其他材料。
經濟適用房等建設項目還需提供建設項目批準文件。
第十一條房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查。經審查符合條件的，應當將有關內容在拆遷范圍內公示，并告知居民依法享有要求聽證的權利后，頒發房屋拆遷許可證，拆遷公告，并按照有關規定收取拆遷管理費；不符合條件或不予批準的，應在審查期內書面通知申請人，并說明理由退回申報材料。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人自行拆遷的，應當經房屋拆遷行政主管部門批準。委托實施拆遷的，凡拆遷居民戶數在200戶以上或者拆遷總費用在2000萬元以上的項目，都要通過招標投標的方式確定拆遷單位，房屋拆遷行政主管部門對招標投標實施監督管理，并制定具體的實施辦法。拆遷人委托拆遷的，應當訂立拆遷委托合同。委托或者變更委托的，應當自拆遷委托合同訂立或者變更之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。房屋拆遷管理部門不得接受委托拆遷。
第十三條房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的監督管理，拆遷工作人員應當經過有關法律和業務知識的培訓，經考核合格取得省拆遷行政主管部門頒發的崗位證書方可上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其商談拆遷事宜。
第十四條拆遷人申請拆遷時，用于被拆遷人的拆遷補償安置資金必須足額到位，并存入房屋拆遷行政主管部門指定的銀行賬戶，由房屋拆遷行政主管部門核實并監督使用。拆遷人提供的用于房屋補償的房屋可以折價抵減拆遷補償安置資金。補償安置資金應當全部用于房屋拆遷補償安置，不得挪作他用。城市房屋拆遷補償安置資金使用監督管理辦法由棗莊市房屋拆遷行政主管部門制定。
第十五條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租賃關系；
（四）工商行政管理部門辦理營業執照；
（五）公安機關辦理的居民戶口遷入或者居民分戶。
房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理期限不得超過1年。因特殊情況需要延長暫停期限的，拆遷人必須報房屋拆遷行政主管部門審核批準，延長期限不得超過1年。暫停期間辦理的有關手續一律無效，辦理機關承擔相應的責任。
第十六條房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷行政主管部門應當將項目名稱、拆遷許可證號、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限、搬遷期限、過渡期限、補償安置方式等情況予以公告。
第十七條拆遷人應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷補償安置方案、安置房情況、拆遷工作流程、補償結算辦法、拆遷實施單位和評估機構名稱以及上崗人員名單等內容，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。
第十八條在公告規定的拆遷期限內，拆遷當事人應按本辦法的規定就拆遷補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點搬遷過渡方式、過渡期限、面積誤差范圍和處理方式以及各自違約責任等事項訂立拆遷補償安置協議。
第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷行政主管部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公布。
第二十條拆遷人應當與房屋拆除的施工企業訂立拆除合同，施工企業應當在施工拆除工程15日前，持有關資料報建筑業管理部門備案。房屋拆除應當由具有建筑施工企業資質證書、具備保證安全條件的企業承擔，施工企業應當編制拆除方案和安全保障措施，確保房屋拆除中的人身、財產安全。施工企業負責人對拆除施工安全負責。
第二十一條拆遷人應當在房屋拆除后30日內憑拆遷許可證辦理房屋注銷登記手續，繳銷原房屋權屬證書。拆遷涉及土地使用權變更的，必須依法辦理土地權屬變更登記手續。
第二十二條房屋拆遷行政主管部門負責對各項拆遷活動的檢查、驗收。被檢查者應當如實提供有關情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務秘密。
第二十三條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償
第二十四條拆遷人應當按照本辦法規定，對被拆遷人給予補償，拆遷補償方式實行貨幣補償或者房屋補償，被拆遷人可以選擇補償方式。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償；拆遷公告后新建、改建、擴建的房屋、附屬物以及裝修等不予補償。
第二十五條拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，應當按照棗莊市人民政府制定公布的區位價和各類房屋重置價，結合被拆遷房屋的區位、結構、建筑面積、朝向、新舊程度等因素，參照市場成交價確定房屋的市場評估價格。拆遷非住宅和以出讓方式取得土地使用權的住宅房屋實行貨幣補償的，應當根據被拆遷房屋所處的不同位置和用途，依據《房地產估價規范》規定的評估方法，確定房屋的市場評估價格。
第二十六條拆遷房屋實行房屋補償的，補償房屋按照本辦法第二十五條的規定由同一估價機構按照同一估價方法確定其市場評估價（補償房屋建筑單體造價為重置價）。補償房屋的建筑面積與被拆遷房屋建筑面積相等部分按照市場評估價格結算差價；超出部分按照市場價格交納購房款。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋用于拆遷補償。
第二十七條被拆遷人與被拆除房屋使用人為同一人并實行貨幣補償的住宅房屋，拆遷人付給被拆遷人3個月的臨時安置補助費。
第二十八條拆除公益事業房屋及其附屬設施，拆遷人應當按照原規模予以重建或給予貨幣補償。
第二十九條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人給予貨幣或者房屋補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人對被拆遷人實行房屋補償，補償的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第三十條非住宅用房的確定，必須同時具備下列條件：
（一）持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業”或者“生產”等字樣；
（二）取得營業執照、稅務登記證并有正常納稅記錄；
（三）房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業、生產的地點、時間相一致。
第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
第三十二條拆遷非住宅房造成停產、停業并實行房屋補償的，拆遷人應當對被拆遷人支付停產、停業補助費。
第三十三條拆遷因無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人和因產權關系正在訴訟的房屋，在拆遷公告規定的搬遷期限內未解決的，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷行政主管部門審核同意后先行拆除。拆遷前，拆遷人應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全手續，待產權明確后按本辦法第二十四、二十五、二十六條的規定給予補償。
第三十四條拆除設有抵押權的房屋實行貨幣補償的，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務或者向當事人雙方約定的第三人提存后，方可給予補償。對拆除設有抵押權的房屋實行房屋補償的，由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在房屋拆遷行政主管部門公告的搬遷期限內達不成抵押協議的，由拆遷人按照本辦法第三十三條的規定實施拆遷。
第三十五條對被拆遷人人均建筑面積低于我市住房解困標準人均建筑面積15平方米的，按人均建筑面積15平方米進行補償安置；超出原建筑面積未超出解困標準的部分，應當交納超面積安置費；超出原建筑面積又超出解困標準的部分，按市場價格結算。被拆遷人解困家庭人口的認定同時具備以下條件：
（一）具有拆遷范圍內的戶口；
（二）戶內人口無其它住房。
第三十六條補償房屋不是現房的，應當在協議中明確過渡期限。過渡期限為建設工程的合理工期加上1至2個月的準備期。在協議規定的過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉用房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。協議規定的過渡期限因拆遷人責任造成延長的，從逾期之日起每月加倍付給被拆遷人或房屋承租人臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之日起付給臨時安置補助費。但因不可抗力原因造成的，不增加逾期費。
第三十七條新建住宅樓房回遷安置被拆遷人或者房屋承租人時，應當本著先簽協議先選房的原則，在確定的安置房源范圍內進行安置。對烈屬、殘疾人和孤寡老人視具體情況在樓層安排上給予適當照顧。
第四章拆遷評估
第三十八條被拆遷房屋的評估，由依法成立的具有三級以上房地產評估資質的單位評估。
第三十九條房屋拆遷行政主管部門每年向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，供拆遷當事人選擇。未經公示的評估機構，不得接受房屋拆遷評估委托，不得從事房屋拆遷評估工作。
第四十條評估機構由拆遷人與被拆遷人共同協商確定。拆遷人與被拆遷人就選擇評估機構不能達成一致的，由房屋拆遷行政主管部門在符合條件的評估機構中組織抽簽確定，房屋拆遷行政主管部門應當提前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場評估的費用，由拆遷人承擔。
第四十一條委托人應當與評估機構簽訂書面拆遷評估委托協議書。協議書簽訂之日起10日內報房屋拆遷管理部門備案。委托協議書應包括下列內容：
（一）委托方、受托方（評估機構）；
（二）委托估價目的、估價范圍、估價時點；
（三）評估報告出具方式、交付時間；
（四）委托方、受托方的權利、義務；
（五）評估費用、支付方式；
（六）違約責任；
（七）委托雙方認為應當訂立的其他事項。
第四十二條評估機構對被拆遷房屋的評估應當堅持公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和程序以及本辦法第二十五條的規定進行。任何單位和個人不得干預評估機構按照獨立、客觀、公正的原則進行評估。
第四十三條房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證核發之日。但拆遷規模大、分期實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
第四十四條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。被拆遷人無正當理由不到場或者拒絕評估，影響拆遷正常進行的，評估機構可依據房屋的權屬資料、房屋區位、用途、建筑面積等進行評估，并在評估報告中作出說明，同時提供第三人的證明。
第四十五條評估機構應當將分戶的初步估價結果在拆遷地段向被拆遷人公示7日，并現場解答被拆遷人提出的有關房屋評估的問題。
第四十六條評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成評估，向委托人出具評估報告（包括分戶評估報告）。
第四十七條拆遷當事人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，可以向原評估機構書面申請復核估價，也可以委托符合條件的其他評估機構重新評估。
第四十八條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人重新委托估價機構評估的，受委托估價機構應當在10內出具估價報告。重新評估結果與原評估結果在±4%誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。
第四十九條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者重新評估結果與原評估結果超出±4%誤差范圍且協商達不成一致意見的，可以自收到復核結果或者重新委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，向棗莊市房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。
第五十條棗莊市房地產價格評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，出具估價報告。
第五章拆遷裁決
第五十一條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以申請人民法院先予執行。
第五十二條申請裁決應當在搬遷期限屆滿之后拆遷期限內遞交裁決申請書，并按照被申請人數提交副本。裁決申請書應當載明以下主要內容：
（一）申請人和被申請人的姓名、性別、年齡、工作單位和住址或者法人、其他組織的名稱、地址以及法定代表人或者負責人的姓名、職務等；
（二）申請裁決的事項、事實理由；
（三）申請人認為需要說明的其它問題。
第五十三條有下列情形之一的，不予受理裁決申請：
（一）人民法院或者仲裁機構已經受理的；
（二）拆遷當事人達成拆遷補償協議后發生合同糾紛的；
（三）裁決作出后，當事人就同一糾紛再次申請的；
（四）已超過拆遷期限的；
（五）申請人為拆遷人，因其未履行告知拆遷補償相關事項等義務而引發爭議的。
第五十四條裁決受理后，有下列情形之一的，可以中止審理：
（一）一方當事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的；
（二）一方當事人喪失民事行為能力，尚未確定法定人的；
（三）裁決需要以相關裁決或者法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的；
（四）發現新的需要查證事實的。
中止裁決的因素消除后，應當恢復審理。
第五十五條申請人為拆遷人的，應當提供以下證據和資料：
（一）裁決申請書；
（二）法定代表人的身份證明；
（三）被拆遷房屋權屬證明材料；
（四）被拆遷房屋的估價報告；
（五）被申請人的戶籍證明；
（六）對被拆遷人的補償安置方案；
（七）申請人與被申請人的協商記錄；
（八）未達成協議的被拆遷人比例及原因；
（九）證據和證據來源，證人姓名和住址；
（十）裁決機關認為需要提供的其他有關證據和資料。
第五十六條申請人為被拆遷人或者房屋承租人的，應當提供以下證據和資料：
（一）裁決申請書；
（二）申請人的戶口簿、身份證；
（三）被拆遷房屋的權屬證明或者房屋的租賃證明；
（四）申請裁決的理由及相關證明材料；
（五）證據和證據來源，證人姓名和住址；
（六）裁決機關認為需要提供的其他有關證據和資料。
第五十七條當事人申請裁決必須向裁決機關提供證據、資料的原件和復印件。
第五十八條裁決機關受理房屋拆遷裁決申請后，經審核，資料齊全、符合受理條件的，應當在收到申請之日起5個工作日內向申請人發出裁決受理通知書；申請裁決資料不齊全、需要補充資料的，應當在5個工作日內一次性書面告知申請人，可以當場補正的，應當當場補正。受理時間從申請人補齊資料的次日起計算。有本辦法第五十三條規定情形的，應當在5個工作日內說明理由不予受理。
第五十九條裁決機關應當在立案之日起3個工作日內將申請書副本送達被申請人，被申請人應當在收到申請書副本之日起10日內提交答辯書和有關證據資料。被申請人不如期提交答辯書和有關證據資料的，不影響案件的裁決，并承擔舉證不能的責任。被申請人提交答辯書的，裁決機關應當在收到之日起3個工作日內送達申請人。
第六十條當事人委托他人的，必須向裁決機關提交授權委托書，授權委托書必須寫明委托事項和權限。
第六十一條裁決機關的工作人員在依法進行裁決公務活動時，應當向當事人、證人及有關單位出示執法證件，有關單位或個人應當協助調查，如實提供材料。有關單位或個人作偽證的，應當依法承擔法律責任。對專業性問題需要鑒定的，當事人提出申請，由裁決機關組織鑒定，鑒定費用由責任方承擔，鑒定時間不計入裁決時限。
第六十二條行政裁決應當自受理之日起30日內作出。裁決機關作出裁決時必須制作裁決書，裁決書應當寫明以下事項：
（一）提請裁決各方當事人的姓名或單位全稱、地址；
（二）雙方當事人爭議的事實，裁決的理由、內容和適用的法律、法規、規章等；
（三）告知當事人對裁決不服的權利；
（四）裁決機關的全稱、地址和作出裁決的時間，并加蓋裁決機關的印章。
第六十三條送達裁決書必須有送達回證，由受送達人在送達回證上簽名或者蓋章并注明簽收日期。受送達人不在時，應交其同住成年家屬簽收，并注明與受送達人的關系。受送達人是法人或者其他組織的，應當由法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人組織負責收件的人簽收。受送達人有委托人的，可以送交其人簽收。受送達人或者代收人拒絕簽收時，送達人可邀請相關證人到場，把裁決書留在其住所，在送達回證上記明拒收事由和送達日期，由兩名送達人、證人簽名即視為已經送達。直接送達有困難的，可以郵寄送達或在報紙上公告送達，以回執上注明的收件日期或報紙公布日期為送達日期。
第六十四條當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院。
第六十五條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，拆遷人可以向房屋拆遷行政主管部門申請強制拆遷；房屋拆遷行政主管部門接到申請后，可以申請市人民政府行政強制拆遷，也可以依法申請人民法院強制拆遷。房屋拆遷行政主管部門向市人民政府申請行政強制拆遷，必須經領導班子集體討論決定；申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。
第六十六條市人民政府受理行政強制拆遷申請后，經審查批準，作出行政強制拆遷決定書，由被拆遷房屋所在地的區人民政府會同市有關部門實施行政強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第六章罰則
第六十七條拆遷人違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十四條的規定，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第六十八條拆遷人違反本辦法規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條的規定，由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第六十九條拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之一的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十六條的規定，由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：
（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
（三）擅自延長拆遷期限的。
第七十條接受委托的拆遷單位違反本辦法規定，轉讓拆遷業務的，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十七條的規定，由房屋拆遷行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第七十一條評估機構違反本辦法規定，有下列行為之一的，依據建設部《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》的規定進行處罰或記入其信用檔案：
（一）出具不實估價報告的；
（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；
（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；
（六）違反國家《房地產估價規范》標準和建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》其他規定的；
從理論上講，房地產金融市場的建設應該與房地產業和房地產金融的發展同步，加上政府的宏觀調控，房地產金融風險在一定范圍內是可控的。但當前我國的情況卻是，房地產信貸投向不合理、房地產信貸的外部環境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產信貸的健康發展，也造成了大量的金融風險。尤其是房地產融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產貸款，使得大量的信用風險和市場風險聚集在銀行，這給房地產金融業甚至整個金融體系的穩定健康發展帶來了很大隱患。
因此，分析我國房地產信貸風險的表現的原因，積極尋求房地產信貸風險防范和控制的方法對策，建立起適應我國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系以及借鑒發達國家金融風險管理的經驗和我國理論界、金融界和房地產業人士的理論和觀點，研究適合我國國情的房地產融資方式，具有較高的理論價值和現實意義。
一、我國房地產企業信貸風險現狀
（一）目前我國房地產企業信貸風險的種類
1、財務風險
財務風險是指公司因籌措資金而產生的風險，即公司可能喪失償債能力的風險，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，我國房地產開發企業在房地產開發過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業甚至在20%左右。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2、經營風險
經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業銀行貸款的風險。房地產貸款的經營風險主要存在于非住宅房地產貸款之中。由于房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比而更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發過程中出現由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”,套牢開發資金。同時房地產的流動性較差，在投資完成之前基本不具備變現能力，改造和變更設計用途難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產項目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企業被迫墊資現象更加劇了房地產金融的經營風險，因而房地產業經營風險遠遠高于其他行業。我國房地產開發資金高度依賴于商業銀行，房地產業的良好發展前景也使得商業銀行不可能放棄對房地產業的信貸投入，這種相互依存的關系使商業銀行房地產貸款的總量必然伴隨房地產業的發展而迅速增加，導致房地產貸款的經營風險越來越大。
據統計，我國廣東省部分金融機構房地產開發貸款新增額已占超過各項貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當控制，一旦引發風險，后果將不可預料。事實上，我國己經發生了由于房地產不良貸款占比過高而導致銀行支付危機的情況。
2010年海南發展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設銀行廣東恩平支行由于房地產開發貸款不良貸款比例過高而導致不能有效兌付，出現擠兌風險，建設銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現實都表明，經營風險是當前我國房地產金融面臨的最大風險。
3、欺詐風險
欺詐風險是指在目前房地產市場信息不充分、監督管理欠嚴密的情況下，開發商的開發行為與銷售行為不規范甚至為其經濟利益惡意欺詐銀行及擔保方的風險。開發商的欺詐風險也是目前房地產金融機構和擔保方面臨的最大的風險，它可能帶來的損失也是最大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產開發商貸款質量差異明顯，其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間。
在房地產開發貸款上，央行了《關于規范住房金融業務的通知》（簡稱195號文），規范了房地產開發企業向商業銀行貸款的條件，形成地產商、銀行共擔風險的安排。然而，大多數情況下，房地產開發企業由于受到利益動機的驅使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產開發貸款存在許多違規之處，比如：以流動資金貸款來頂替開發貸款；高估地產項目價值，以盡爭取盡可能多的開發貸款：
提前啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業墊資的方式降低自有資金投入；開發商“走穴”銀行信貸資金，一種是資金用途轉移，二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發，三種是從甲地轉移到乙地經營。由此可見，房地產開發貸款風險之大不言而喻。
4、市場風險
市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發投資進而給房地產貸款帶來的風險。我國房地產金融的市場風險也主要存在于非住宅房地產金融之中。由于房地產業發展具有明顯的周期性，與宏觀經濟周期密切相關，其波動周期且略超前于經濟周期的波動，這種波動周期的超前性導致房地產投資風險難以預測。在經濟高漲時期，房地產投資收益明顯較高，居民支付能力的提高加大了對改善居住條件的需求，需求的擴大帶來房價的看漲，從而出現房地產開發商由于對市場的樂觀預期和高額利潤而大量開發房地產，商業銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產業的現象。一旦國家房地產業景氣指數下降，市場供給過剩或需求不足，致使房價大跌，巨額的本金和利息損失使房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，繼而導致銀行大量壞帳產生。而且房地產業的不景氣也會使得抵押物難以變現，更加增大了商業銀行不良資產的清收難度。
（二）商業銀行制度和經營行為風險
目前我國房地產貸款發展迅速，已成為商業銀行的一個新的增長點。但也存在著一些不容忽視的問題，商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性、不科學、不規范等問題，給這項新的業務的可持續發展帶來了潛在的隱患與現實風險。從商業銀行自身的角度來看，存在的問題突出表現在以下幾方面：
1、銀行內部管理滯后
各行大多采用經辦行內部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產貸款的調查、審批、發放、貸后管理均在支行內部進行，支行行長集審、貸權力于一身，缺乏有效的制約，易出現道德風險和決策風險。再者，銀行貸后管理薄弱。由于客戶繁多，貸后管理在實際操作中只能采用電話方式，銀行很難及時追蹤借款人經濟狀況的變化，無法對個人住房信貸的各種風險因素進行跟蹤監督和控制。往往是一筆業務不能按期還本付息時，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。
2、銀行出現違規放貸現象
一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規操作。有的變相對“四證”不齊全的項目發放開發貸款；有的以流動資金貸款替代房地產開發貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限；有的以個人住房貸款的名義發放個人商業用房貸款，有的繼續向項目資本金達不到項目總投資30%的開發項目發放住房開發貸款。
3、銀行進行抵押貸款時存在隱患
有的房產所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產租給第三者，在向銀行進行抵押貸款，從而導致銀行即使實現抵押權，在房產所有人與第三者約定的租期內也不能受償。有時房地產開發商以未結清建設工程款的房產進行抵押，或串通建筑公司出具未結清建設工程款的虛假證明。在這種情況下，拖欠工程款的“優先受償權”將“優先”于抵押的“優先受償權”,從而導致房產抵押風險。還有一種情況是抵押率偏高。現在銀行支持的房地產項目，貸款與土地房屋抵押率一般設定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提高抵押率。
4、房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款商業銀行為房地產融資及服務所提供的金融工具過于單一，致使房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款。“中國房地產企業70%的資金來自銀行”的說法在房地產也根本不成立，在房地產開發過程中，以流動資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”,申請開發貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成？再加上個人房貸按揭，相信整個行業的負債率將遠遠超過70%,這給銀行信貸帶來了巨大風險，一旦開發后續工作無法按預期進行，或者開發商的資金鏈出現斷裂，以往所貸出的資金將立即處于高風險的狀態中，房地產業的風險就會轉化為銀行的風險。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。
5、銀行信貸資金挪用現象依然存在
一種是資金用途轉移。一些開發商營業執照的經營范圍，往往還包括建筑材料、物資經營等項目，銀行實際操作中很難把關。他們有的還通過關聯建筑企業轉移挪用房地產開發資金；二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發。有的房產開發項目房產銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，售房款被開發商貸款挪用于新的開發項目；三種是從甲地轉移到乙地經營。一些房地產開發商盡管是在本地注冊及融資的，但項目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法實施有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現象，造成基層行一些項目貸款不能按期收回，從而加大了商業銀行房地產開發貸款的經營風險。
二、我國商業銀行信貸風險的成因
（一）商業銀行信貸風險管理缺乏獨立性
目前，普遍實現了股權結構的多元化，各商業銀行銀行也已基本按現代企業制度要求建立起較為完善的公司治理架構和運行機制。大部分商業銀行實行的是董事會領導下的行長負責制。行長負責全行全面業務發展及管理工作，而信貸風險管理則是作為行長行政管理的內容之一，由行長領導下的某一職能部門承擔。對風險管理重視一點的銀行，會成立單獨的風險管理部門負責全行信貸業務的風險控制；而大多銀行則是將風險管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風險管理缺乏獨立性。
即使是成立有單獨風險管理部門對信貸風險進行管理與監控的銀行，其風險管理工作實際上也難以確保正常開展。這是因為，風險管理部門負責人一般由行長任命，員工則由風險管理部門的負責人提名，行長任命。換言之，負責風險管理工作的所有人員，其人事關系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風險管理職責時只對行長負責，唯行長命令是從，在風險管理方面喪失了獨立性，行長負責制與風險管理獨立性的要求存在矛盾和偏差。
（二）商業銀行信貸風險管理發展水平嚴重滯后高居不下的不良貸款數額和令人堪憂的信貸資產質量，己經日漸成為我國商業銀行可持續發展道路上的絆腳石。我國商業銀行信貸風險管理主要表現為以下幾點問題：
1.信貸風險測量方法簡單
在信貸市場風險測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴格，商業銀行沒有面臨較大的利率和匯率風險，因此，信貸市場風險測量水平仍相當落后。對利率風險和匯率風險的監管多采用重新定價缺口和累計頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的信貸風險管理方法也多是針對單個借款人信貸風險的測量與管理，對于信貸組合風險則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風險測量方法運用于信貸風險識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風險管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業銀行信貸風險的防范和管理。
2.信用評級薄弱
現代銀行信用風險的量化管理是建立在信用評級基礎之上的。因為不同的貸款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風險是有區別的，在計算信用風險加權資產時自然不能等同對待。論文格式因此，銀行信用風險加權資產乃至資本充足率的計算結果能否準確反映銀行真實的經營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發揮。
信用評級的方法有兩種，即外部評級和內部評級。外部評級的有賴于專業化信用評級的有力支持，在我國，由于專業化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內部信用評級而言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統，但評級結果主要用于授信管理等少數領域，風險的識別、評估功能無法有效的發揮，并不能滿足信用風險管理工作更深層次的要求。
3.信用風險模型管理空白
長期以來，定性分析在我國信貸信用風險管理中所占比重過大，定量分析技術的研究與應用有所欠缺，更談不上信用風險管理模型的運用。直到上世末東亞金融危機以后，我國商業銀行才越來越重視風險的識別與監控，并意識到對信用風險狀況只用“高、中、低”做出評價未免過于籠統，沒有說服力。目前，不良貸款比率作為我國商業銀行信貸信用風險量化的重要指標之一，雖然計算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數字形式給了我們一個有關信用風險的“位置感”.如果能在進一步以信用評級為基礎，運用風險量化模型計算銀行的風險資產狀況，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充足率，則又給了我們一個有關信用風險的“安全感”.但從目前銀行風險管理的現狀看，信用風險度量模型的應用仍是空白。
4.信貸管理方法簡單落后，難以防范風險
限于起步較晚，我國商業銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關系，缺乏統一的標準；在信貸客戶的選擇方面也只是臨時起意，沒有一個明確而持續的信貸投放政策，缺乏清晰的指導；對客戶的借款申請進行審批時，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進行詳細了解，就要做出自己的決議，缺乏有效的溝通；貸款發放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計人員查詢，費時費力，有時還容易遺忘，造成不好的后果。
例如：錫州商業銀行至2010年期末，該行關聯交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和8802.91萬元，全部關聯交易余額占本行報告期末資本凈額的比例為20.99%.雖然該行披露這些關聯交易五級分類形態均為正常，但從關聯人身份特征看，關聯自然人全部為該本行的內部人及關系人，關聯法人全部為該行董事、監事、高級管理人員或內部人及其近親屬控制的關聯法人企業，毫無疑問，這會給該行信貸風險管理帶來不可預知的風險。
（三）信貸風險地區集中度高
商業銀行的地區風險集中度高，以錫州商業銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區的分布情況為：錫山區17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區3689萬元，占不良貸款比例9%;城區3131萬元，占不良貸款比例為7%.
從2010年錫州商業銀行不良貸款區域分布的季度變化情況看，錫州商業銀行的不良貸款主要集中在錫山和惠山二區，合計要占到全行不良貸款余額的75%-80%.
（四）信貸風險行業集中度高
商業銀行的信貸資金投放往往集中于一個或幾個行業領域，而一旦這些行業陷入困境，那么銀行所面臨的信貸違約風險將明顯加大。以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行行業貸款投放前五位客戶累計投放信貸212.93億元，制造業（66%）和租賃與商務服務業（14.74%）就占到80%強，信貸投放行業集中明顯。
因此，制造業企業的貸款風險狀況對該行資產質量情況有最直接和最重要的影響。該行貸款客戶中該行業企業不良貸款比例較高，觀其原因主要是化工印染、紡織加工兩行業受國家宏觀調控、行業風險、區域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業自身規模小，在競爭激烈的行業和地區條件的限制下，仍盲目擴大投資，結果往往使企業陷入困境，致使貸款出現風險。另外，由于之前該行未將所有政府、村委貸款合理分至公共管理和社會組織、居民服務和其他服務業中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個行業中，導致不良貸款數較上季和年初有較大幅度的提高，主要是上世紀末的一些實業公司、農服中心等的一些不良貸款。
商業銀行的風險集中主要是由兩個方面造成的：一是農信社經營的地域限制。這種地域限制主要表現為農信社在機構設立和業務經營上嚴格按照鄉級或縣級行政區域分割，貸款一般都發放給相對同質的客戶，而且同質借款者的違約風險具有高度相關性，信貸業務的高度集中使得信貸資產無法有效分散。二是經營規模的限制。單個商業銀行的資產負債規模較小，資金實力薄弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風險集中。
以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計13.94億元，占貸款總額的5.98%,占資本凈額的62.19%.
（五）信貸管理內部控制制度不完善
2002年，中國人民銀行頒布《商業銀行內部控制指引》，取代《加強金融機構內部控制的指導原則》，我國商業銀行內部控制制度建設和風險防范進入了一個歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業銀行根據中國人民銀行有關內部控制制度建設的規定，結合自身的實際情況，分別制定了內部控制制度和操作規程。目前，各商業銀行已初步建立對分支機構的信貸授權制度、對客戶實行統一授信制度、實行審貸分離制度、對貸款進行新的分類、建立了商業銀行信貸內部監督制度和實行貸款終身追索制度等。但是，我們也應該清楚地看到，我國商業銀行內部控制系統建設還存在相當的問題，許多制度的整體執行情況并不理想，主要表現在以下幾個方面：
1.對信貸管理內部控制的認識和理解存在偏差
多數銀行并沒有真正理解內部控制的內在含義，把內部控制等同于各項規章制度，認為內部控制就是各項工作制度和業務規章的匯總，有了規章制度，銀行就有了內部控制。實際上，內部控制應該是商業銀行為了實現經營目標，通過制定和實施的一系列制度、程序和方法，對風險進行事前防范、事中控制、事后監督和糾正的動態過程和機制。雖然，銀行各項業務離不開規章制度，但是，規章制度充其量只是內部控制的一部分，而不能代替內部控制機制。由干這種認識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內部控制機制。
2.內部組織結構不科學、部門之間相互牽制不夠（1）雖然基本上都建立了對分支機構的信貸授權制度，但部分銀行缺乏嚴格的授權管理和集體決策程序，在對各分支機構及部門的管理上授權不清、責任不明，甚至出現濫用權力、濫授權現象。有些分支機構權力過大，有些部門身兼數責，部門內部各崗位之間職責不清，內部權責脫節，內部核查走形式，減少和預防差錯的能力被削弱。
（2）雖然實行了審貸分離制度，并在制度上落實貸款“三查”制度，但從組織結構上看并不徹底，“貸前”調查和“貸后”調查不是由兩個部門來貫徹執行，商業銀行仍停留在客戶經理既做“貸前”調查，有做“貸后”調查的階段。
（3）各商業銀行往往根據貸款種類和產品設置信貸內部職能部門、劃分業務領域，但這種內部機構設置方法與商業銀行信貸資金經營的內在規律相違背，容易造成內部各信貸部門相互扯皮，不利于加強信貸風險管理。
3.內部控制缺乏有效性和獨立性
（1）內部控制缺乏全面性和及時性。盡管有了一系列規章制度，但制度不健全、不系統、不配套、不及時。有的制度不夠全面，對信貸過程中的一些環節存在控制盲點；有的制度不夠系統，缺乏配套的業務操作規程；有的制度較之業務發展明顯滯后，早已不適應業務發展的需要。
（2）缺乏獨立性。盡管我國商業銀行大多設立了內部審計部門，但在實際工作中往往是內部控制的建立者和執行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內部檢查流于形式，內部牽制制度執行不力。有的銀行內部審計部門甚至直接受各級行行長的領導，獨立性不強，審計工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監督部門的作用。
（3）內部控制制度貫徹執行不徹底，大多流于形式。盡管制定了一系列的內部控制制度，但“有章不循、有規不依”的現象依然嚴重。一些商業銀行的行長或其分支行機構負責人長官意志嚴重，業務的審批和授權隨意性較大，甚至濫用職權，業務處理上經常出現反向運轉的狀況。有的企業或個人要貸款，不是先向信貸部門提出申請，由信貸員進行信用分析，一級一級地審查上報批準，而是直接先找主管領導，由領導一級一級向下指派，具體經辦人員再具體進行辦理。這種操作上的“逆向”運作，使得經辦人員不能夠認真履行自己的職責，造成必要的審批和經辦過程“走過場”,為拘私舞弊和假公濟私創造了可乘之機，同時也使金融資產面臨較大風險。
三、商業銀行防范房地產風險的對策
（一）商業銀行應調整房地產開發貸款的內在結構控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是要合理調整結構，實行差別政策。要結合各地區發展水平、房地產市場的發展現狀和潛力、房地產的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力，商業銀行自身應對房地產貸款結構進行合理調整。
1、優化貸款客戶結構
有資料顯示，全國現有房地產開發企業25000多家，一、二級資質的開發企業加起來還不到14%,大量實力較差的開發商充斥市場，這些企業實力弱、經營水平差，抗風險能力極低，一旦房地產市場遇冷或政府出臺更為嚴格的信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項極有可能無法收回，從而給銀行帶來又一筆不良貸款。因此，當前各銀行應重點拓展并支持在全國、跨地區或一定區域內經營實力雄厚、經營業績優良、發展潛力大的房地產優質客戶，這樣既有利于商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
2、優化貸款項目結構
銀行應該謹慎選擇房地產的貸款項目，并進行詳細的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目發放貸款。
對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭服務，商業銀行應該適當限制，相應提高其個人住房貸款的貸款利率和貸款成數水平，縮短貸款期限；對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充分論證其產品銷售市場后方可進行。
優先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項目、城市舊區改造項目、城市經濟適用房工程，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，進一步擴大這些項目個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。
合理參與寫字樓項目，謹慎參與商住樓項目。從而使房地產信貸資金結構實現從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務樓，從開發資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學分布，避免房地產信貸資金集中于一點，從而使房地產信貸資金形成更能抵御風險的結構。
（二）銀行應科學設計業務流程，完善貸后管理機制在設計業務流程時充分考慮風險控制因素，并強調風險控制體系應該能夠根據市場變化情況不斷進行修正。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。前臺負責調查借款人和項目的實際情況，撰寫調查報告并對調查報告的真實性負責；后臺負責材料的審核以及貸款的分析和判斷，貸款審批人員通過對申報材料的審核，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，做好對企業貸款條件中企業資質和投資項目質量的評價，獨立做出貸或不貸的判斷并對決策的準確性負責。前臺的行為要對后臺負責，后臺的決定也要客觀獨立。
對房地產開發貸款，要針對項目進度合理掌握貸款的發放，禁止開發貸款一次性開發到位。當開發商賣樓所得款項超過貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商；加強對房產項目的工程進度、銷售情況、資金使用的動態監控，及時做好預警工作；監督開發貸款的實際用途，防止資金被用于地皮或樓盤投機炒作，而不是真正用于房產開發；建議房地產開發項目在完成總投資75%且符合銷售條件時開始回收房地產開發貸款。
對于個人住房貸款，要對借款人的真實借款目的進行監督，防止用“假按揭”為開發商套取貸款；要加強對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權和處置權；對借款人的經濟狀況進行及時監督，特別是對那些收入下降、失業導致還款能力下降的個人，一旦發現問題，必須對其真實的經濟狀況進行實地調查，并與保險公司聯系，啟動保險程序；對個人住房貸款借款人拖延辦理《房屋他項權利證書》無法落實抵押登記的，要利用保證金的制約作用督促其及時辦理有關手續，嚴防債權“懸空”.
房地產金融業務的經營主管部門，風險、法規、審計等部門要加強對基層行貸后的監管和指導，幫助經辦行發現問題制定措施，發揮整體內控的聯動效應；以風險管理為核心，加強組織結構中的監督職能，完善會計控制制度，實現內部控制中的“四只眼睛”原則（貸款的發放與審核的權限分授予不同的主體）；定期由銀行信貸風險管理部門或審計部門對貸款管理的各個環節進行檢查和審計，發現有章不循或違規操作時，要嚴肅追究當事人的責任。加強對因機構撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負責貸后管理，實行考核責任制。
（三）建立健全規范的個人和企業信用體系
建立個人和企業信用體系，就要在各金融機構內部建立信息資源庫，利用信息共享平臺，減少信息互通的阻礙。通過資源共享走向信息集中，最終完成個人和企業信用體系的建立。
1、建立個人和企業信用檔案
通過“一人一碼”和“一企業一碼的對應方式，將個人和企業信用資料鎖定在一個固定編碼中，以供銀行備查。個人信用檔案應該包括個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、額外收入、其他資產的構成和變動、個人保險等。企業信用檔案則主要包括企業資產規模、所屬產業發展前景評估、企業關聯單位的往來情況等。還要掌握借款人的特殊情況，如是否存在先期債務、有無不良使用歷史等。
2、建立多層次的個人和企業信用調查制度
個人信息的調查只依賴信用調查公司是遠遠不夠的。應當以政府為主導力量，依托稅收、財政、審計等部門，在個人信用調查公司的幫助下，對使用信用卡、個人支票、住房消費信用的用戶進行信用評估，并利用銀行系統的技術和信息支持，建立起一個多層次的個人信用調查制度。對于企業，則可以通過工商管理部門、會計和法律事務所、專業評級機構來進行信用評估。
3、建立個人和企業信用信息共享平臺
銀行系統需購置必要的設備，加強軟件的開發和推廣，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人和企業信用檔案聯網，運用計算機及網絡實現信息的共享。但是共享并不是開放全部客戶的全部資料，而是有針對性地對申請住房抵押貸款的個人信息進行披露，比如，只對申請人以前的信用還款記錄、是否有可靠的還款來源以及收入是否足夠還貸款等信息進行確認。對于企業，則公開的透明度可以更大，特別是一些上市公司本來就具有向社會公眾公開商業機密以外的經營信息的相關責任。
