房地產經濟理論論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產經濟理論論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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其一，是在會計基礎工作環節比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產經濟管理中法人內部監督作用發揮的不夠突出。監事會以及董事會監控力度特別薄弱，他們的監督作用發揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執法不嚴，一些給面子拉人情的現象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現。

其四，房地產企業經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業管理做法上的一些利弊。

我們的房地產企業在管理中，通常的做法是統一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統一管理以及監控，但是也有其弊端。

其一，導致項目開發責任和權力以及利益的嚴重的脫節。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業管理做法由于存在著不具體的業績衡量指標數，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現，對公司的發展不利。

二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法

1.積極建立起科學的內部管理環境。

為了完善和加強房地產企業內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環境，進而保證企業管理制度的有效地落實。

2.加強房地產企業內部的相互間的有效牽制。

房地產企業可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據企業中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強房地產企業的稽核制度。

在房地產企業管理過程中，由于企業經營者對企業管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執行。

三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。

2.有效地對開發給予控制，確保資金的支出。

在房地產企業經濟管理中，對開發成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發成本控制是重要的一方面。

3.積極應對的思路。

其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。

我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。

其二，充分地讓發展目標、政策立足長遠。

在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環節，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發展缺乏穩定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發揮的是稅收政策的調節作用。住房城鄉建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業僅僅管理的建設。

其三，積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善。

我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。

中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。

篇（2）

2利率變動對房地產企業發展帶來的影響

房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。

2.1對開發商的影響

利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。

2.2對房地產投資方的影響

房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。

篇（3）

2房地產企業成本管理的內容

經濟學中的成本意味著“節儉”。因為資源的有限，就必須有以“節儉”為目的的成本管理。成本可以分為會計成本、經濟成本、邊際成本、機會成本、沉沒成本、時間成本、資金成本、人力成本、土地成本等等，雖然類型不同，但都是成本。房地產企業的成本管理，包含各部分成本：有融資時的資金成本、項目的建造成本，人力資源管理的人力成本，以及隱形的溝通成本、因失誤造成的沉沒成本等等。管理學學者彼得•德魯克曾說，“在企業內部，只有成本！”每個環節的資金花費，便是成本。成本的發生伴隨著決策。當企業在決定投資某個項目時，就意味著成本的發生。雖然在投資這個還是那個項目經過詳細的測算，但仍然是主觀的判斷。而接下來的成本管理，只能在決定投資多少的額度之下，管理好這個額度以保證利潤最大化。從這個角度來看，成本管理等同于成本控制。房地產企業的成本管理，根據房地產開發的各階段進行劃分，可分為投資階段的成本概算、設計階段的施工圖預算、施工前的招標合約管理、施工階段的預結算。以“預算不超概算、結算不超預算”為原則，房地產企業的成本管理已由側重施工預結算管理向以目標成本為中心的成本控制轉變。

3房地產企業成本管理中的市場經濟思維

3．1以目標成本為中心的成本管理體系

3．1．1目標成本的概念目標成本，顧名思議，是估算一個項目將要發生的成本，以此作為目標值，以保證項目利潤目標的實現。目標成本的數據來源于經驗值的積累。企業通過對市場的了解，對一些歷史數據的分析，得到這些數據。完整的目標成本應包含項目發生的所有費用，通過將目標成本根據成本科目分解為13項費用。

3．1．2體系的建立目標成本的目的是要保證成本的控制，因而要把成本管理各階段進行連接起來。如圖1所示，以項目目標成本表劃分，進行招標的招標控制價和合約規劃管理，保證每份合同有規劃、價格有依據。在施工過程中發生的簽證變更和沉沒成本要進行動態管理，保證成本數據的連續性。同時房地產成本管理不僅是成本部門和成本人員的工作，更是一項全員參與的工作。要涉及到財務、項目管理等各職能部門在計劃運營的管理下，協調各部門資源，降低各部門之間的溝通成本，合理利用各項資源。

3．2企業內和企業外的競爭、合作

3．2．1企業內的運營市場經濟，意味著知識的分散性，認識若干事物取決于面對事物的人，準確來說，它們分散于每個人的大腦中。專業化的分工，是市場經濟的特點之一。一個造價工程師，他可以通過為地產公司提供專業服務，換取機械工程師們制造的汽車，而不用他親自動手去制造一輛汽車。而且就制造一輛汽車來說，它也涉及到廣泛的行業，如礦業、石油、塑膠、機械、電子、玻璃等成百上千種行業。專業的人做專業的事情，這樣可以提高工作效率，一個龐大的部門或者企業，只有通過精細化的分工，形成流水式的作業，才能提高工作效率。就如現在汽車制造業，在流水線上有若干工種配合，每個工種只做一小部分專業工作，然后越來越熟練，就會提高生產效率。專業分工讓每個人的生產效率得到了提高，因為一個人反復做同一件事情自然會越來越熟練。但是專業化的分工之下，也可以造成封閉的、工具化的頭腦。在工作之余或者過程中，對自己知識體系的自我更新就顯得特別重要。如果不想成為這個工業化時代在自己專業聰明，卻在專業之外的事務一無所知的人，更需如此。正是由于專業劃分的優缺點，需要企業運營將企業內部資源進行整合。個人在資源整合中通過其他專業化人員的幫助和發揮自己的專業優勢中完成企業利潤目標。而知識的分散性又讓企業內部的合作、協調變得非常重要。

3．2．2產業鏈的競爭、合作市場經濟另一個重要的特點是競爭。在市場中，總體來說，只有那些能以物美價廉的產品和服務滿足消費者的企業，才能脫穎而出。競爭讓各企業不斷提高自身業務管理水平，提高生產效率。科斯在《企業的性質》中提出交易成本的概念，提出當企業內部成本小于市場中的交易成本時，形成企業。在市場中，房地產企業將一些施工單位和材料供應等納入企業內部，實現縱向一體化管理；也有精簡企業業務，僅作投資部門，將項目外包建設的。本文章不做討論是企業越做越全，還是精簡業務更好。兩者無論哪種形式，都要保證企業的利潤目標。而利潤的實現，需要項目全過程中各方的合作和競爭。

4某房地產企業內兩個項目成本管理對比

4.1目標成本管理體系減少合同發生數量A項目建設周期為2011年9月至2014年12月，項目開發時間較早，未建立目標成本管理體系，造成項目內工程界面劃分不清楚，產生大量交接工序的專業和零星分包工程。B項目建設周期為2013年12月至2016年10月，項目立項時建立目標成本，至2015年3月已發生合同94項，根據目標成本規劃預期將發生合同148項，該項目預估共發生242項合同。每產生一項合同，意味著造價工程師需完成清單、標底編制、招標工程師需組織招標談價、合約工程師需制作合同，由此帶來的企業內部成本的增加。目標成本管理體系可以提前規劃項目發生各項費用，做好各工序交界面的劃分，減少專業和零星合同的發生。

4.2目標成本管理體系控制合同金額A項目屬于成本核算型，即在工程發生后通過控制簽證、結算金額，降低成本。而B項目的目標成本管理體系在方案設計階段測算成本，以預留成本金額作為招標控制價，若超出預留金額則修改設計方案或增加投標單位重新招標，降低合同金額，變事后被動型為事前控制型。

4.3與供貨商建立長期合作價格B項目主要施工材料：涂料、瓷磚、潔具、燈具、門等與專業供應商建立長期合作機制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供貨商。通過此種方式一方面通過長期合作，可降低材料價格；另一方面保證了材料供應質量。

篇（4）

近年來，隨著我國社會主義市場經濟的快速發展以及房地產行業的不斷進步，其在經濟方面的管理成效已成為國家重點關注問題。房地產在我國經濟體系中是極為主要的構成部分之一，其良好地改善了人居環境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產業的可持續發展來說起到了一定的促進作用[1]。但現階段我國房地產在經濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經濟的發展。本文就我國房地產在經濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產經濟管理工作提供強有力的參考依據。

1.我國房地產實施經濟管理活動時存在的問題

1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國經濟管理工作中，房地產屬于極為重要的關鍵性內容，尤其是國家在短時間內密集推行了一系列與房地產有關的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區的房地產經濟管理工作存在著巨大差異。一些地區實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產的監督職責、管理職責和調控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現階段的房地產正處在非常關鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優點，所以房地產行業已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經濟的重要支柱產業，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產開發商和公權力之間的相互協作，很容易產生權錢交易和內部交易現象，使得宏觀經濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規范性和秩序性，同時加劇了經濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導致效用無法全面發揮出來。

1.2目標缺乏明確性，政策連續穩定能力不足

維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產行業的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經濟的初級發展階段，還沒有充分認識到經濟管理的重要性，也沒有制定長期規劃意識，部分地方甚至對房地產的經濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發展機遇，導致房地產市場秩序擾，例如住房產業、經濟適用房以及房地產稅收等多項政策的推行均為經濟管理不明確的結果。除此之外，我國房地產的經濟管理工作正處于被動狀態，只重視日常事務的管理，忽略了長期規劃的重要性，加上沒有做好事前預防工作，導致事后需要調控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規不健全

制定與房地產相符的法律法規，并加以完善是確保市場良好運作的關鍵性因素。由于我國房地產正處在非常關鍵的過渡階段，使得與房地產有關的所有法律法規都無法建立健全。在實際經濟管理工作中，應充分考慮到房地產的開發階段、建設階段、交易階段與后期管理階段的內容，并在此基礎上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產行業正迅猛發展，其建立法律法規的進度在不同程度上均無法滿足發展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產的經濟管理仍憑借著行政權威執行，絕大多數文件均由國務院頒發，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩定性等多種法律特征。盡管在規定范圍內已初步建立了與之相適應的法律法規，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導致房地產行業，尤其是地方房地產出現執法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環。

2.加強我國房地產經濟管理的有效性對策

2.1建立健全的房地產經濟管理制度

近幾年來，我國房地產在實行經濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應調控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產原有管理體制進行全面改革，才能扭轉經濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經濟管理職能，適當調整與政府部門相關的所有管理職能，高度重視市場失靈現象，在市場調節效能全面發揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應干預，以建立合理科學的房地產經濟管理制度，推動房地產經濟不斷向前發展，最終營造出一個和諧的社會環境與法制環境。明確中央房地產管理和地方房地產管理之間的關系，合理規劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產有關的所有監督工作[4]。根據市場情況對房地產進行差異化調控，防止因一刀切而引發負面影響。革新財稅系統，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結合的違法行為，消除房地產存在的各種不良氣氛，使我國房地產行業邁向健康、穩定、持久的發展道路。此外，與房地產相關的金融、財政、建設、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統一領導，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協調性，最終實現合理科學的經濟管理。

2.2制定合理的長期規劃方案

目前，我國正對房地產體制實施進一步深入改革，其經濟發展與結構均要做出重大調整，以實現健康、穩定、持久的發展。而房地產健康、穩定、持久的發展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經濟效益，推動經濟全方位轉型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎上，理順整個經濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應，才能制定出一套合理科學的長期規劃方案，有效滿足城鎮化建設需求以及人居條件需要，實現我國國民經濟以及社會主義市場經濟的和諧穩定發展。詳細調查與研究我國現階段房地產的實際發展情況，以確保所制定的長期規劃方案能貫徹落實到各個區域，使房地產邁向可持續發展道路，防止發生漲則緊、跌則松現象[5]。

2.3完善房地產法律法規體系

建立與房地產相適應的法律法規，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產法律法規的建立，可有效規范所有市場運行，活動，使經濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經濟管理效能進行全面約束，防止政府出現過多行政干預行為，嚴重影響到整個房地產的市場秩序。此外，房地產法律法規的建立于完善還可以有效制定宏觀調控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執法必嚴和違法必究的基本原則。

3.結束語

總而言之，隨著我國社會主義市場經濟的迅猛發展以及房地產行業的不斷進步，政府與地方政府應高度重視房地產行業的經濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產經濟管理制度，制定合理科學的長期規劃方案，以推動房地產行業不斷向前發展，最終獲得最大化經濟效益和社會效益。

【參考文獻】

[1]張燕生.我國房地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].中國市場.2010（31）：6-16.

[2]劉若敏，夏學明.我國房地產金融風險及防范研究[J].商場現代化.2011（04）：152.

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我國房地產經紀業市場特點

房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。

在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。

根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。

目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。

房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。

我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。

由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。

綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態學習能力的三維知識管理模式

本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creativechaos）。

當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。

路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬人。

其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：

我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略

知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業知識管理觀念

知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日常活動之中，就會在企業內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。

（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系

三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。

（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系

在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。

（四）適時組建企業動態知識聯盟

核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。

（五）具體實施策略

從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。

參考文獻：

1.陳卓勇，吳曉波.新興市場中的中小企業的動態能力研究[J].科學學研究，2006.4

篇（6）

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.

[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

篇（7）

R代表風險

P代表不利事件發生的概率

C代表不利事件發生的結果

二風險的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產定價CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風險歸納為系統風險和非系統風險兩大類。對于系統風險和非系統風險劃分的原則是：這種風險是否會影響到市場內所有的投資項目，能否由投資者設法避免或消除。對整個市場內所有投資項目均產生影響，投資者無法避免或消除的風險統稱為系統風險（SystematicRisk）；而只對市場內個別項目產生的影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合方法消除的風險，統稱為非系統風險（UnsystematicRisk）。

三房地產投資的系統風險

任何風險，包括房地產投資，都要面臨上述證券投資的風險風險。房地產投資是典型的高投入高風險項目，全面深入分析風險是投資決策的前提條件之一。非系統風險如財務風險可以通過加強現金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統風險可以決定投資的成敗，必須認真分析。房地產投資主要面臨如下幾方面系統風險

1通貨膨脹風險

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其房地產投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。通貨膨脹風險不僅僅對一個投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此應該引起房地產投資者的高度重視。投資者在進行投資決策時，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當調整其要求的最低收益率。

2周期風險

周期風險是房地產業的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產業的發展也有周期性的循環。房地產業的周期可分為復蘇與發展、繁榮（波峰）、危機與衰退、蕭條（波谷）四個階段。據統計，美國房地產業的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。

3政策性風險

由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對租金、售價的限制政策，對土地出讓、使用的政策，對環境保護的政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都給房地產投資者帶來風險。我國1993年的對房地產投資的宏觀調控政策和1994年出臺的土地增值稅征收條例等對房地產業產生了顯著的影響。

4政治風險

房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要包括以下因素：、戰爭、經濟制裁、外來侵略、社會騷亂等。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其它風險的發生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

四中國的特殊國情

中國與西方發達國家相比，經濟社會文化背景差異很大。根據1992年部分專家對私營企業的停業原因的調查，1984年《福布斯》雜志對美國金融分析專家關于房地產投資所做的調查將房地產的政策風險社會風險經濟風險技術風險和自然風險賦予相應的權重位序如下表

政策風險社會風險經濟風險技術自然風險

篇（8）

近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。

一、金融監管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。

在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。

消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。

三、對自由經濟的過度迷信

新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現實基礎，而現實是在不斷發展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯網和房地產等，嚴重損害市場穩定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發展失衡、經濟基本面出現問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

篇（9）

房地產預警是經濟界研究的熱點問題，目前國內外對房地產預警的研究比較多，主要是從房地產預警指標的選擇、房地產預警方法的選擇和房地產綜合預警三方面進行的。可是在目前的研究中，存在的主要問題是建立的房地產預警系統預警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統的預警方法對資料的要求和我國房地產發展的實踐不相符。本文主要分析當前在我國進行房地產預警應注意的幾個問題。

1.房地產預警方法的選擇

房地產預警是經濟預警的一個重要的組成部分，它的基礎理論和方法來源于對經濟預警理論的研究，因此對房地產預警系統進行全面系統的研究，可以對宏觀經濟預警理論體系進行補充和完善。而預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。

1.1景氣指數法

我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。經過長時間的發展，景氣指數的計算方法有了許多改進，景氣指數法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產進行預警，其不足之處也顯而易見：

首先，景氣指數法用合成指數的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數是對各種指標進行的加權綜合，雖然綜合指數能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標的異常波動情況，若這些指標在房地產經濟變動中非常重要的話，那么合成指數所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數法預警不利于對每個指標進行監控。景氣指數法預警利用合成指數和擴散指數顯示總體發展趨勢，綜合指數包含的信息量有限，很難對每一個指標進行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標。 第三，房地產經濟周期性不明顯會影響景氣指數應用的范圍和效果。景氣指數法的預警基礎是經濟波動的周期性，構成景氣指標的先行指數可以提前預報經濟周期的轉折點。而我國房地產真正發展時間不過10多年，房地產經濟的發展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產經濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數法進行房地產預警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統計預警法，是我國目前房地產預警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。

綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題：

第一，實際數據的分布不能滿足要求。單指標理想狀態的預警域是房地產綜合模擬預警的基礎性工作，是預警成敗的關鍵。而采用統計預警方法，則要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設（如正態分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效。第二，統計預警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產在我國真正的發展不過十來年的時間，統計數據難免出現錯誤和遺漏，而統計預警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學習與調整，這也就是為什么采用此方法做出來的預警系統精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預警準則確定的預警域是靜態的。統計預警方法屬于靜態預警方法，而房地產的發展本身是個動態的過程，因此采用此方法難免出現理論和實際不吻合的情況。有不少學者對這一問題進行了研究，對預警區間進行不斷地修正，使之更接近現實，提高了預警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。

1.3 BP神經網絡法

而近年來BP神經網絡的出現引起了人們極大的關注。BP神經網絡采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進行模式識別，還具有容錯能力強和對數據分布要求不嚴格等傳統方法不具備的優點。同時它還具備學習能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數據的更新進行自我學習、訓練和調整，能夠應對多變的經濟環境。人工神經網絡中應用最廣泛的是前向三層BP神經網絡，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準確地模擬輸入、輸出的近似關系，因此它在房地產預警中被廣泛應用。

BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標；以及預警指標的警限、警區采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應、自學習能力；預警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預警走向實用化奠定了基礎。

但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經網絡學習算法是利用梯度下降法調節權值使目標函數達到極小，導致其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強。同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。

2.房地產預警存在的主要問題

國內學者在房地產發展時間不長，數據資料殘缺不齊的情況下進行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續的研究提供了思路。但目前我國房地產預警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現在以下幾個方面：

2.1預警結果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數法還是綜合模擬法預警都是建立在房地產經濟周期基礎上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數據，歐美一些國家因為房地產發展時間長，發展較成熟，采用這些方法預警都取得了較好的效果，而我國的房地產市場起步晚（90年代初才真正起步），發展不穩定，積累的歷史數據很少，統計數據不完整，統計口徑不一致，再加上房地產市場發展還不規范，受政策影響非常大，房地產經濟周期波動不明顯（或短期內難以體現），這些特征使得采用傳統的預警方法預警，輸出結果誤差較大。

2.2指標權重和警界值的確定缺乏科學性

在進行房地產預警時，綜合警度的確定是我們預警的最終目標。而綜合警度是各指標警度的綜合，因此要想準確地預測警度，房地產預警系統中各指標權重的確定和各指標預警界限的確定則是問題的關鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經驗來判斷，缺乏客觀依據，而近期則主要采用正態歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數據，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態調整，目前我國房地產整體發展還處于初級階段，某些指標的波動劇烈，如果按照統一不變的標準來劃分，那些指標可能會因為標準差過大而使其正常區間過大，從而影響了預警的精度。而在確定各指標的權重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預警研究中有的沒有考慮指標的權重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學性也有待檢驗。

2.3趨勢預測功能不強

預警系統有警度判斷與趨勢預測兩項功能，準確的市場預測可以很大程度上避免由于系統不穩定性而產生的判斷誤差，具有更強的實際應用意義。前人絕大部分研究成果都側重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數法預警中選取先行性警兆指標就是為了增強其預測功能，但同時也選取了同步與滯后指標，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標加權綜合，使其預測功能受到影響；而在綜合預警中則是根據歷年警值趨勢圖走勢來預測下一年的警情，該方法對警值轉點的預測功能較差。

2.4系統學習性不夠

目前的房地產預警系統研究的初步成果不具備很好的動態學習性，而“系統學習性”對于房地產預警系統，特別是我國目前的房地產預警系統構建是十分必要的。我國的房地產市場真正發展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數據，從而修正系統參數，使系統更趨完善和準確。

3.房地產預警未來發展趨勢

3.1多種預警方法協同預警

房地產是一個復雜的非線性大系統，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預警方法結合起來進行綜合預警，才能提高預警可靠度。另外在進行房地產預警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結合，把短期與長期相結合，把靜態與動態分析相結合，把統計分析與數學模型相結合。

3.2房地產預警指標的選擇和調整

隨著房地產業的不斷發展，新的影響房地產市場的因素會不斷出現，因此，構建科學、動態的房地產預警指標體系是建立實用的房地產預警系統的關鍵。未來指標選擇應是在有關房地產經濟理論的指標下，結合當地實際，采用定量、定性方法相結合來進行的。指標的選擇應遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應的動態調整。

3.3建立動態的房地產預警系統

房地產市場始終處于變化中，如何建立具有學習性的動態的房地產預警系統將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現代計算機信息技術相結合。信息技術為開發動態的、智能的房地產預警系統提供了基礎，今后的房地產預警研究應大量運用先進的計算機技術，開發先進、實用的軟件，使建立的預警系統有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術和房地產預警系統有機結合將成為我國房地產預警研究的一個熱點問題。

湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。

參考文獻:

[1]張學工.關于統計學習理論與支持向量機[J].自動化學報，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系統控制的房地產預警系統及應用研究[M].重慶大學博士學位論文，2005.

[3]劉廣利.基于支持向量機的經濟預警方法研究[M].中國農業大學博士學位論文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地產景氣預警中DI的改進及與CI的精度比較研究[J].系統工程理論與實踐,2003,23(1).

篇（10）

    隨著經濟的不斷發展,國內外經濟環境的變化,房地產業的發展呈現了一種不健康的狀態,為了使人們真正的住有所居,安居樂業,加快完善房地產行業的市場規制,引導房地產行業健康有序的發展。

    一、我國房地產制度的發展

    說起我國房地產的發展,得追溯到1998年,國務院下發通知,對城鎮的住房制度進行了改革,從此結束了長達40年的住房實物分配制度,從此房地產有了市場。同年5月9日,《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》[銀發(1998)190號]出臺,隨著人們思想觀念的改變,越來越多的群眾熱衷于貸款買房,更加加速了房地產的發展。隨后的5年里,房地產瘋狂的發展,房價也一路走高。隨后,2003年8月,《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》“國18號文”出臺,促使了房地產由熱到狂熱。直到2005年,國家意識到了房價過高帶來的弊端,于是在《政府工作報告》中,第一次明確提出抑制高房價。隨后,國家陸續出臺了限制購房、提高首付款等等措施,然而都沒有起到根本的作用。房地產市場仍然蓬勃發展,房價仍然是居高不下。

    二、房地產市場規制現狀

    隨著我國市場經濟制度的完善,我國房地產行業的規定制度方面也有了一定的發展,然而面對殘酷的房價,不的不承認我國房地產市場規制方面還是存在著問題,還是有提升的空間ID機遇。

    (一)法規之間缺少協調性

    同其他的市場規制一樣,房地產市場規制是指現行的房地產市場的法律規范等。一個健全完善的法律體系是一個內部協調一致、內容豐富并且功能完善的動態體系。反觀我國房地產市場規制中的各法律規范,缺乏內部的協調一致性。既有同級法律規范之間的不協調,又有不同級法律規范之間的沖突。比如《反不正當競爭法》和《反壟斷法》,他們在內容上的設定有著一定的聯系和重合,然而在重合的事項上,兩條法律對責任人的行為認定以及處理方式上不同,由此導致在實際的實施過程中,兩個法律之間產生沖突。再比如《反壟斷法》和《產品質量法》,雖然都可以用于特殊的行業上,然而兩條法律在法律主體以及監管對象上存在著交叉和不同,于是給執法者、守法者都帶來了混亂和沖突的情形。

    (二)法規內容方面有缺失

    一是房地產市場規制的內容不完整,尤其是缺乏市場退出機制。我國在市場準入方面的相關制度體制已然健全,然而卻是重進入,輕退出。退出市場的相關法律和機制不健全,缺乏執行力度。由此,很大一部分的市場主體決定退出市場時,不是選擇按照程序進行退出,而是通過不理會、逃避年檢的方式來進行逃避債務和法律責任。這些行為增加市場中的不穩定因素,因此建立完善的市場退出機制對于完善房地產市場規制是根本。二是市場規制缺少程序性規范。與宏觀調控法相比,房地產市場機制的立法更加重實體輕程序。在很多法律中,條文款項是無不具細,命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而,對于如何實施法律的相關程序性規則則是很少或者是空白。

    (三)執法不嚴難以起到效果

    一是市場規制的執法理念需要改變。改革開放三十多年來,市場經濟的不斷完善,相關法律法規也有了進一步的完善。然而從社會行為和社會制度方面來說,社會行為較容易改變和被人所接收,而思想意識卻是根深蒂固的,是需要時間來,慢慢轉變的。我國由計劃經濟時代轉向法制的市場經濟社會,無論是人民群眾還是執法人員,都需要及時轉變觀念。二是市場規制執法的主體多,職權不清楚。從我國的政體監督來看,紀委是反腐的第一線。然而,紀委在上級紀委的領導下,要接受同級黨委的領導。同時,人事、工資等等都隸屬于同級的黨委領導下,由此,對于紀委而言,是難以對家長來實施反腐的。從我國的經濟實體來說,工商行政管理機關是主要的執法主體,但是,它也是雙向領導,由此導致無論干什么都是捉襟見肘,難以發揮市場中本來應該的執法作用。即使進行執法也難以保證執法公正性。三是市場規制的執法程序不規范。就我國而言,房地產市場規制法的程序規范方面是比較缺乏的,或者是缺乏相應的程序性規定,或者即使有也是很簡陋的規定,難以在具體實踐中操作實施。

    三、淺析房地產市場規制的建立

    (一)明確房地產市場規制的適用范圍

    上面我們說到,房地產市場規制就是國家從社會整體利益出發,為維護房地產市場機制的正常運行,對影響房地產市場秩序、偏離市場的行為進行規制的法律規范的總稱。因此,對房地產市場規制法的范圍界定尤為重要。

    1.明確界定市場準入與市場退出關系

    隨著經濟全球化的發展,市場的參與主體越來越多,實力和水平也是良莠不齊,市場主體之間的相互影響越來越密切,因此,提高市場經濟主體的整體素質,有利于促進房地產市場的健康發展。一是要提高市場準入資格,從源頭提高市場經濟主體的素質。二是完善市場退出機制的執行性,對未按照規定退出市場的,一經發現,嚴肅懲處,從而增加市場經濟主體的違法成本。

    2.維護市場競爭秩序

    在西方經濟理論中,市場被認為是一只“看不見的手”,對資源進行著最有效的配置。然而,市場的調節是存在失靈的現象的,在市場失靈的情況下,是需要國家的宏觀調控的,而宏觀調控的核心就是保證市場公開透明的競爭。相對于此,市場經濟體制也是以維護公開透明的市場競爭秩序為核心目的的。在市場經濟條件下,一方面是市場本身的優化資源配置作用,一方面是維護公平競爭的市場體制,還有重要的一點就是加強自律。

    3.房產質量保證

    市場經濟主體進入市場,進行經營活動的核心目的是獲得利潤。但是,市場經濟主體的素質是高低不一的,因此,在利潤面前,在市場機制未健全的情況下,有些市場經營者會利用法律漏洞,提供劣質產品。后進入市場之后會為社會提品和服務。但是房產屬于特殊的商品,它的質量直接影響著人們的生命安全和生活質量。因此,為了保證人們真正的安居樂業,一方面要加強房產質量的硬性數據規定,保證質量。一方面要加強監管,提高執行力。最后,要增加法律的執行力度,提高違反法律的機會成本,從而減少人們的以身犯險。

    (二)建立科學的房地產市場規制

    房地產作為一個關系民生的大市場,對行業進行市場規制規制體系的建立是極為有必要的。首先,由與房地產相關的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場規制法律規范表征樣態,然后在科學合理的立法模式下,把市場規制理論內容上升為法律規范內容并用來指導實踐,從而建立起科學的完備的市場規制法體系。

    (三)加強房地產市場規制的執法