個人房屋買賣合同匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇個人房屋買賣合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：__________

地址：__________

郵政編碼：__________聯系電話：__________

委托人：__________國籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

買受方：__________

（本人）（法定代表人）姓名：__________國籍：__________

（身份證）（護照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）：__________

地址：__________

郵政編碼：__________聯系電話：__________

委托人：__________國籍：__________電話：__________

地址：__________郵政編碼：__________

第一條 房屋的基本情況。

出賣方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于__________；位于第__________層，共__________（套）（間），房屋結構為__________，建筑面積__________平方米（其中實際建筑面積__________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積__________平方米），房屋用途為__________；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二；（房屋所有權證號、土地使用權證號）（房地產權證號）為__________。

第二條 房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（出賣方暫測）（原產權證上標明）（房地產產權登記機關實際測定）面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積（以下簡稱實際面積）為準。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±__________％（不包括±__________％）時，房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±__________％（包括±__________％）時，甲乙雙方同意按下述第__________種方式處理：

1．買受方有權提出退房，出賣方須在買受方提出退房要求之日起__________天內將買受方已付款退還給買受方，并按__________利率付給利息。

2．每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3．______________________________________________________________。

第三條 土地使用權性質。

該房屋相應的土地使用權取得方式為__________；土地使用權年限自______年

______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權的

房地產轉讓批準文件號為__________；該房屋買賣后，按照有關規(guī)定，買受方（必須）

（無須）補辦土地使用權出讓手續(xù)。

第四條 價格。

按（總建筑面積）（實際建筑面積）計算，該房屋售價為（ 幣）每平方米

__________元，總金額為（ 幣）______億______千______百______拾______萬

______千______百______拾______元整。

第五條 付款方式。

買受方應于本合同生效之日向出賣方支付定金（ 幣）______億______千______

百______拾______萬______千______百______拾______元整，并應于本合同生效之

日起__________日內將該房屋全部價款付給出賣方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。

出賣方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給買受方，并應收

到該房屋全部價款之日起__________日內，將該房屋付給買受方。

第七條 買受方逾期付款的違約責任。

買受方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，出賣方對買受方的逾期應付款有權追究

違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__

________計算。逾期超過________天后，即視為買受方不履行本合同。屆時，出賣方有

權按下述第________種約定，追究買受方的違約責任。

1．終止合同，買受方按累計應付款的__________％向出賣方支付違約金。出賣方實

際經濟損失超過買受方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由買受方據

實賠償。

2．買受方按累計應付款的__________％向出賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3．______________________________________________________________。

第八條 出賣方逾期交付房屋的違約責任。

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，出賣方如未按本合同第五條規(guī)定的期

限將該房屋交給買受方使用，買受方有權按已交付的房價款向出賣方追究違約利息。按本

合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在______

____個月內按__________利率計算；自第__________個月起，月利息則按________

__利率計算。逾期超過__________個月，則視為出賣方不履行本合同，買受方有權按下

列第__________種約定，追究出賣方的違約責任。

1．終止合同，出賣方按買受方累計已付款的__________％向買受方支付違約金。乙

方實際經濟損失超過出賣方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲

方據實賠償。

2．出賣方按買受方累計已付款的__________％向買受方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

3．______________________________________________________________。

第九條 關于產權登記的約定。

在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產產權登記機關規(guī)定的期

限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續(xù)。如因出賣方的過失造成買受方不能在雙

方實際交接之日起__________天內取得房地產權屬證書，買受方有權提出退房，出賣方

須在買受方提出退房要求之日起__________天內將買受方已付款退還給買受方，并按已付

款的__________％賠償買受方損失。

第十條 出賣方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權轉移所發(fā)生的土地增值稅由出賣方向國家交納，契稅由買受方向國家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由蘇州仲裁委員會仲裁。

第十五條 本合同（經甲、乙雙方簽字）之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。

出賣方（簽章）： 

出賣方人（簽章）：

______年______月______日

 買受方（簽章）： 

買受方人（簽章）：

______年______月______日

篇（2）

甲乙雙方及中介方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋事宜達成協(xié)議如下：

第一條 甲方自愿將其座落于**區(qū)**路**號**小區(qū)**號樓**號，建筑面積**平方米， 結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。該房產的相關權益隨該房產一并轉讓。

第二條 甲乙雙方商定該房產的成交價格為人民幣***元整大寫：人民幣**萬元整。本協(xié)議簽訂當日，乙方一次性支付甲方**元整，付款方式為銀行轉帳。

第三條 甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內并已取得其他共有人同意。

第四條 所有購房款付清后本協(xié)議自動生效，房屋買賣即成事實。乙方隨即享有該房產的所有權，并承擔該房產毀損、滅失的風險。甲方及繼承人不再享有該房產的所有權，不得再次轉賣他人或用作抵押或用作財產繼承或用作財產分割等任何權利，如甲方與其他第三方發(fā)生產權糾紛或債權債務關系使得乙方無法如本協(xié)議約定獲取該房產所有權，即甲方違約。

第五條 在政策和法律允許范圍內，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方繼承人應無條件積極協(xié)助乙方到房屋權屬登記機關辦理過戶。過戶時產生的所有稅費全部由乙方負責繳納。

第六條 物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、電話等相關雜費，按下列約定處理：

1、甲方負責將以上雜費繳納至協(xié)議簽定之日(或**年**月止)。

2、協(xié)議簽定之日后(或**年**月起)由乙方負責。

第七條 協(xié)議生效當日，甲方應將購買該房產過程中的相關費用票據、房屋產權證書和購房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條 甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起，均需遵守本協(xié)議約定，無論今后房價如何變動，甲、乙雙方不得違約。

第九條 違約責任

如甲方違約：

甲方無條件退還乙方全部購房款，并向乙方支付全部購房款總額的**%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產和所有房產資料;

如乙方違約：

乙方將已支付的購房款作為違約金，并無條件退回甲方該房產和所有房產資料。

第十條 本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條 甲、乙雙方在履行本協(xié)約中若發(fā)生爭議，可提交沈陽仲裁委員會仲裁或依法向人民法院訟。

第十二條 該協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方簽名： 乙方簽名：

甲方聯系電話： 乙方聯系電話：

篇（3）

甲方(出售方)：

乙方(購買方)：

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并委托中介方辦理過戶事宜達成協(xié)議如下：

一、甲方自愿將其座落于 區(qū) 路號小區(qū)號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。乙方已對該房地產作了充分了解并同意購買。

二、甲乙雙方議定上述房地產成交價格為人民幣元(大寫：元)，乙方于本合同簽訂之日起3日內將全額購房款以方式一次性支付給甲方。甲乙雙方共同委托中介方辦理過戶手續(xù)，甲乙雙方應予以積極協(xié)助。

三、甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內;已取得其他共有人書面同意;協(xié)議有效期內，甲方不得將該房產另行出售給第三人。若發(fā)生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

四、該房屋在辦理過戶手續(xù)過程中所需繳納的稅費由乙方承擔。

五、違約責任：

(一)甲方不能如期簽訂《房地產買賣契約》，或者甲方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續(xù)的;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款。對已辦理完的過戶手續(xù)所產生的費用，甲方應全部承擔。并向乙方支付總房款10%的違約金。

(二)乙方不能如期付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續(xù)的;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款項。但對已辦理完的過戶手續(xù)所產生的費用，乙方應全部承擔。并向甲方支付總房款10%的違約金。

六、在合同期限內，如因洪水、地震、火災和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔違約責任，本合同自動終止。

七、若對其它事項有異議的可協(xié)議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優(yōu)先效力。

八、其他約定事項：

九、本協(xié)議經雙方簽字后生效，一式兩份，每份共兩頁，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲 方：乙 方：

身份 證號：身份 證號：

地 址：地 址：

電 話：電 話：

年 月 日

房屋個人買賣合同范文二

本合同雙方當事人：

賣方(以下簡稱甲方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證) 郵政編碼： 聯系電話： 買方(以下簡稱乙方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證)(護照)(營業(yè)執(zhí)照號碼)： 地址： 郵政編碼： 聯系電話：

第一條 房屋的基本情況。甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結構為 ，建筑面積 平方米(其中實際建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米)，房屋用途為 ;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內部附著設施見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為 。

第二條 房屋面積的特殊約定。本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

第三條 價格。按(總建筑面積)(實際建筑面積)計算，該房屋售價為( 幣)每平方米____ ___元，總金額為( 幣) 億___千___百____拾__ _萬___ _千__ __百__ __拾__ __元整。

第五條 付款方式。乙方應于本合同生效之日向甲方支付房款( 幣)___億___千___百__ 拾__ _ 萬_ __千____百__ _拾___元整，并應于本合同生效之日起將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條 交付期限。甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起______日內，將該房屋付給乙方。

第七條 乙方逾期付款的違約責任。乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按_____ _計算。逾期超過__ __天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第 種約定，追究乙方的違約責任。

1.終止合同，乙方按累計應付款的 %向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

2.乙方按累計應付款的 %向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任。除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在 個月內按 利率計算;自第 個月起，月利息則按 利率計算。逾期超過個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第 種約定，追究甲方的違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的 %向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的 %向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第九條 關于產權登記的約定。在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產產權登記機關規(guī)定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起 天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。

第十條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條 因本房屋所有權轉移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。 第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由____ __ ____仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。)

第十五條 本合同經甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十六條 本合同連同附表共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí)一份， 各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方(簽章)：__________ __ 乙方(簽章)：__ __ __ ______年______月______日 ______年______月______日

簽于_______ ___ 簽于

房屋個人買賣合同范文三

出賣方(甲方)： (本人)身份證號： 買受方(乙方)： (本人)身份證號：

第一條 房屋的基本情況。出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結構為 ，建筑面積 平方米。

第二條 價格。該房屋售價總金額為(人民幣) 百 拾 萬 千 百 拾 元整。

第三條 付款方式。分兩次付清，乙方于 年 月 日向甲方付 元，剩余 元于 年 月 日付清。

第四條 交付期限。出賣方應于本合同生效后，將該房屋付給買受方。

第五條 關于產權登記的約定。在買受方實際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產產權登記機關規(guī)定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續(xù)。

第六條 出賣方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由出賣方承擔全部責任。

第七條 本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

第八條 本合同中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國和有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

篇（4）

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規(guī)定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。此條規(guī)定明確了機關、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經有關部門批準和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續(xù)才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權登記手續(xù)僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權發(fā)生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發(fā)生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認為，這里規(guī)定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權發(fā)生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發(fā)生了轉移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或

恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

在現實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c.上述交易活動中，對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

篇（5）

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認為，這里規(guī)定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產買賣的規(guī)定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續(xù)，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權發(fā)生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發(fā)生了轉移。

三、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

在現實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

篇（6）

    1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規(guī)定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是:未經辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經濟管理法律制度研究》,中國政法大學出版社,1993年版,第110頁。)。

    1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。

    1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復》規(guī)定:“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規(guī)定,而該批復卻規(guī)定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

    1988年1月26 日最高人民法院的《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規(guī)定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協(xié)議轉移,一方翻悔并無正當理由,協(xié)議又能夠履行的,應當繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。”顯然,該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據該條規(guī)定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規(guī)定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,未辦理產權轉移登記手續(xù),應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,還應依法辦理該項手續(xù)后,方能認定買賣有效”。

    二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

    我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性, 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

    1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同, 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續(xù),則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區(qū)別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規(guī)定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協(xié)同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù),而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續(xù)的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。

篇（7）

由于我國的商品房市場從上世紀90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規(guī)和行政管理規(guī)范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產生原因紛繁復雜、表現形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：

（一）、審批手續(xù)不全：1、由于房地產開發(fā)商的項目審批手續(xù)不健全或開發(fā)施工的資金不足，導致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經潛伏了無法及時取得產權證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經濟適用住房出售，導致買受人因第三人提出異議而不能取得產權證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質量或環(huán)境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。

（二）、房地產市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間，每當房屋市場的交易價格發(fā)生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經濟適用住房的當事人，寧愿承擔違約責任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發(fā)生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發(fā)生于國家對房地產貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務。

（三）、交易機制不健全：很多人將合同與物權變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續(xù)并不在意，由此給一些心術不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。

（四）、買賣合同約定不明確、這是引起房屋買賣發(fā)生糾紛最常見的原因，其中因為對交易定金的處理、面積誤差的解決方式、房屋質量標準、房屋入住條件、違約金及計算方式等內容約定不明而無法協(xié)商解決，不得不提訟的又最為集中。

二、避免或減少房屋買賣合同發(fā)生糾紛的對策

根據以上對房屋買賣合同常見糾紛產生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點問題是各不相同的。由于買受人在房屋買賣過程中往往處于弱勢，所以要避免或減少房屋買賣發(fā)生糾紛，必須做好以下幾個方面的工作。

（一）簽訂合同前，要嚴格審查售房方的主體資格。

房屋買賣合同糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產生的，要避免或減少房屋買賣的合同糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內容等，防止開發(fā)商將批準銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權證》；購買經濟適用住房或單位集資建房，應要求售房方出具相關單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進行轉讓的條件和期限；購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認房主真實身份，仔細辨認房主身份證與房屋產權證的真實性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；5通過中介買賣房屋的，還應對中介的資質和信譽進行調查。

（二）簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細致、規(guī)范。

篇（8）

1、關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓（即關于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。

近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當地(本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結算。簽訂轉讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉讓合同的性質和效力發(fā)生爭議，如何認定該合同的性質和效力。

第一種意見認為，轉讓雙方間實質上存在房屋拆遷補償合同的權利義務的概括轉讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權利義務概括轉讓給受讓人，此種情況下，應當通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉讓的，則雙方間轉讓合同合法有效，否則就是無效。

第二種意見認為，轉讓雙方間實質上是房屋拆遷補償權利的轉讓，即出讓方將其依據當地（本村）拆遷補償政策取得補償安置房屋的權利轉讓給受讓人，受讓人給付相應價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉讓雙方通知拆遷人就可以了。

第三種意見，轉讓雙方就是單純的房屋轉讓合同，由于簽訂轉讓合同時，轉讓的房屋不確定，因此，雙方間轉讓合同不成立。

審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現了當事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應當就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見。

2、商品房買賣（預售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。

按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監(jiān)督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責任嗎？

實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經充分考慮和注意到了相關的因素，并已經為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經充分做到了應盡的本職義務，就可以考慮將有關情況作為免責事由。具體主要體現在相關行政管理部門的職能（驗收備案、產權初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應作為逾期辦證違約責任的免責事由。請上級法院對此能統(tǒng)一指導意見。

3、房屋買賣合同中關于稅、費負擔的約定條款的效力問題。

房地產轉讓過程中，在辦理房屋所有權或土地使用權變更（轉移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數轉讓合同中約定“交易過戶過程中發(fā)生的一切費用由受讓方承擔”。發(fā)生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納；轉讓方認為，按照交易習慣，“一切費用”統(tǒng)指各種稅、費。

實踐中，一種意見認為，可以按照通常的交易習慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規(guī)定出讓方（出賣人）是營業(yè)稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務，但是房地產轉讓的雙方當事人可以約定該繳費、繳稅義務由某一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，當事人應當照約履行，但該約定不能對抗稅務機關及第三方。另一種意見認為，國家稅法規(guī)定營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅等稅應當由出讓方(賣方)交納，這是法定義務，不能由當事人自行約定承擔義務人，此種約定條款無效，應當按照國家稅法規(guī)定確定稅費的承擔。

多數人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負擔，與賣方無關，這也是民間通行的做法。

4、房屋買賣中的抵押限制問題。

出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權轉移登記之前，又以該房屋設定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續(xù)履行合同，請求法院判令出賣人協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)的，如何處理?

在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數當事人不同意提起確認之訴，是否應當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權利。

5、關于單位與職工之間騰退福利房問題。

職工基于與工作單位原存在的勞動關系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進行處理。過去法院曾經處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應當退出單位分配的房屋。但是現在，考慮到執(zhí)行問題、社會穩(wěn)定問題、等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產生的權利義務關系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關系，故雙方因房屋的居住使用產生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應受理。

但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權益怎么保障。

對此問題，請上級法院統(tǒng)一明確指導性意見。

6、關于對違法建筑買賣（轉讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。

按照法律規(guī)定和上級法院指導意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設工程規(guī)劃許可證（土地證和房產證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應當作為民事案件受理，一般應判決認定買賣合同無效。對于此類合同的效力認定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進行買賣后，違章建筑進行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應當歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：

第一種意見認為，既然認定關于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應當返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應當歸出賣人。

第二種意見認為，雖然關于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據發(fā)生買賣關系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進行分配。

對此問題，多數人認為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據，請上級法院對此能夠統(tǒng)一意見。

7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題

按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房屋的，應當經有批準權的人民政府批準并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經過政府批準的，是否都一律認定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權變更登記時，不考慮土地性質和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權變更登記，在此情況下，是否還認定房屋買賣合同無效？此種情況多出現在已經農轉非（集體土地變?yōu)閲型恋兀┑某侵写謇锏呐f房屋（有的是別墅），也有的是過去機關、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國有土地建設的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經政府批準轉讓房屋，轉讓的房屋已經辦理產權過戶，但沒有辦理土地使用權變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認定。

多數人認為，如果轉讓的房屋已經辦理產權過戶，盡管沒有政府批準，也應當認定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權變更登記時，由土地管理部門責令買受人補繳土地出讓金。

8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。

按照建筑法和房地產法規(guī)定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應當是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產開發(fā)建設中，開發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設周期較長，整個小區(qū)綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：

第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設單位組織施工、監(jiān)理、設計、勘察等聯合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設施齊全，具備基本的使用功能，就可以認定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。

第二種意見認為，建筑法和房地產法規(guī)定房屋必須經驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規(guī)定，且規(guī)定的驗收合格應當是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規(guī)定，應當是無效，一律認定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。

實踐中，多數采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。

9、農村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。

前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經濟組織成員）造成農村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關系發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。但是，對于因出賣人無權處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：

第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。

第二種意見，只是判令返還財產，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。

以前多數情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統(tǒng)一意見，應當按照哪一種意見處理。

10、關于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。

近些年，房產開發(fā)公司因為無力支付開發(fā)建設費用或工程款，開發(fā)公司以開發(fā)建設的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外出售（或預售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預售）合同，該些合同的效力如何認定。實踐中存在多種情況：

第一種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商已經將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應當屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產權過戶手續(xù)時，應當追加開發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過戶，因為，開發(fā)商沒有將房屋所有權轉移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發(fā)商出手續(xù)。

第二種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應當追加開發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權或處分權的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應當認定無效。

第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買房人直接簽訂房屋預售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質上的房屋買關系，那么該房屋預售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應當按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)的義務？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。對此有不同意見：第1種意見認為，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續(xù)，雙方并不存在實質上的房屋買關系，買房人也沒有向開發(fā)商支付購房款，因此，房屋預售合同對開發(fā)商不具約束力，無需承擔違約責任。第2種意見認為，由于開發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應當屬于轉預售合同關系，只要在訴訟過程中開發(fā)商具備了房屋預售條件，就應當承認該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應屬于房屋預售合同關系，如果開發(fā)商具備房屋預售條件，施工方或材料商接受轉預售，就可以承認合同有效。開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預售合同屬于施工方或材料商將其與開發(fā)商間房屋預售合同中的權利（交付房屋、協(xié)助過戶）轉讓給買房人，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預售合同對開發(fā)商具有約束力。

以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導意見。

11、參入合作開發(fā)房地產的一方出售商品房的合同效力問題。

近些年，許多公司或個人參入與有開發(fā)資質的房產公司合作開發(fā)建設房地產，雙方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時，買房人需與開發(fā)公司簽訂預售合同。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發(fā)的公司或個人與買房人發(fā)生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發(fā)的公司或個人能否取得分成樓房、開發(fā)公司與買房人簽訂的房屋預售合同的性質和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導性意見。

12、關于“二手房”買賣合同效力問題。

對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經取得完全所有權的房屋對外出售，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認購協(xié)議或預售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發(fā)商簽訂房屋預售合同，已經付清全部房款，房屋已經交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；

上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復雜，實際上屬于房屋買賣合同的權利義務的概括轉讓，發(fā)生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發(fā)商不同意轉讓行為，則轉讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權處分而無效；

對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經付清房款，房屋已經交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權，如果買受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經付清房款，房屋也已經交付，房屋產權已經沒有爭議，出賣人有權處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權，需要開發(fā)商（原始產權人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權處分，買賣合同有效，如果開發(fā)商（原始產權人）不同意，則出賣人無權處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發(fā)商（原始產權人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發(fā)商直接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過戶手續(xù)，因為，如果需要法院強制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始產權人）的利益，但是，如果直接判決開發(fā)商（原始產權人））協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應該是，開發(fā)商（原始產權人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應當怎么掌握？請上級法院規(guī)范該方面意見。

13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。

自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關規(guī)定處理。請上級法院明確指導意見。

14、關于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握

近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：

對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構成善意有償取得，另一方面要看主張權利的其他共有人是否構成知道或者應當知道的情形。重點調查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權證登記的產權人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發(fā)生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權利憑證（產權證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠近及關心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權轉移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數情況下按照善意有償取得來處理。

對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。

對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數存在處分人與子女惡意串通，故意轉移財產。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉賣、還是仍然由父母住）、對支付房屋價款的真實性及數額的審查也很重要。

二、對于最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關建議意見

1、近些年，商品房開發(fā)建設和買賣的主體日趨復雜化，不僅有房產開發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產開發(fā)企業(yè)或個人，或者規(guī)定非房地產開發(fā)企業(yè)或個人因房屋買賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。

篇（9）

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟所有。根據我國土地管理法等相關規(guī)定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規(guī)范中對農村房屋買賣問題的規(guī)定

《物權法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規(guī)定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”。

三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規(guī)定，應認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。

法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規(guī)定，應當認定買賣無效。

非農村集體經濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形

農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續(xù)。

篇（10）

    1、房地產分離出賣,合同無效。

    由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。

    2、產權未登記過戶,合同無效。

    房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),即使賣方已收取了房價款,并將房屋交付買方使用,當事人仍可提出合同無效的主張。

    3、產權主體有問題,合同無效。

    出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。

    4、侵犯優(yōu)先購買權,合同無效。

    房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權。所以同等條件,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

    5、單位違反規(guī)定購房,合同無效。

    機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定,購買私房的,該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房,產權也登記在個人名下,但實際上是單位出資,作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購買私房,該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,只準賣給原補貼單位或房管機關,否則也無效。

    6、價格欺詐,顯失公平,合同無效。

    買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格,經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故翻悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現內在質量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協(xié)商不成的,可向法院起訴。

    7、非法轉讓,合同無效。

    根據《城市房地產管理法》的規(guī)定,下列房地產不得轉讓(包括買賣):

    (1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合轉讓房地產條件的;

    (2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

    (3)依法收回土地使用權的;

    (4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;