房屋拍賣申請書匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房屋拍賣申請書范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

記者看到,周增如屋后的一片空地已平整完畢,正準(zhǔn)備施工建設(shè)。周圍的房屋大都已拆遷完畢,只剩周增如和另一戶村民。

周增如要打的這個官司,不是一場普通的“民告官”,它成為全國首例公民要求國土部門公開土地出讓信息的案件。

連吃閉門羹

1994年,祖?zhèn)鲙状鼍粕獾闹茉鋈?從江西湖口縣來到九江市廬山區(qū)十里街道辦事處黃金嶺村。之后,他在該村購置了地,辦理了集體土地建設(shè)用地使用證后,建了一棟樓房。

轉(zhuǎn)眼到了2007年,當(dāng)?shù)卣疀Q定對周增如家所在區(qū)域進(jìn)行拆遷。

其時,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情十分看好,作為稀缺資源的土地也水漲船高。對于拆遷的補(bǔ)償價格,周增如和開發(fā)商有很大的分歧。

隨后,雙方一直僵持不下,誰也不肯讓步。但是周增如的努力,并沒有阻擋開發(fā)商拆遷的步伐,周增如家附近的一些村民陸續(xù)接受了開發(fā)商提出的折遷條件,搬離了居住多年的地方。唯獨(dú)周增如和另一戶村民仍然堅(jiān)守著。

一個偶然的機(jī)會,周增如得知,他所居住的這塊地在九江市房產(chǎn)管理局發(fā)出拆遷公告之前,就已經(jīng)被拍賣了。

“這怎么可能呢?”房子都沒有拆遷,土地就賣出去了。周增如不太相信有關(guān)部門會允許這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。

帶著這個疑問,周增如來到了九江市國土局等多個部門了解,但是均沒有得到明確的答復(fù)。有的單位稱這個事不歸他們這個部門管理,是另外一個部門的事;有的稱要問領(lǐng)導(dǎo)才行;有的干脆就說不知道。

周增如向記者坦言,自己家的房屋有一部分是違章建筑。“不過,我也有權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益。開發(fā)商提出的補(bǔ)償價格確實(shí)太低了。”

那段時間,周增如感覺自己維權(quán)的意志在慢慢地削弱,他甚至決定接受開發(fā)商提出的補(bǔ)償價格。

雖然周增如年近五旬,但他平時卻喜歡和朋友談?wù)搰掖笫?經(jīng)常上網(wǎng)看新聞,尤其是幾年的維權(quán)經(jīng)驗(yàn),讓他格外地關(guān)注一些法制新聞。

2009年9月21日,他在網(wǎng)上無意中瀏覽到一則新聞,讓他激動得熱血沸騰。

《我國政府信息公開第一案》這則新聞,講述了湖南省汝城縣原自來水公司黃由儉等5位退休職工,因向縣政府申請公開有關(guān)政府部門的調(diào)查材料遭到拒絕,而將汝城縣政府告上法庭的消息。

周增如想,“既然他們可以要求縣政府申請公開有關(guān)部門的調(diào)查材料,那么我也同樣可以要求國土部門申請公開信息。”

周增如受此啟發(fā),他在咨詢當(dāng)?shù)匾恍┓山缛耸亢?用了一個星期的時間,寫了一份要求九江市國土局公開土地出讓信息的申請書。

在這份申請書中,周增如根據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》,要求九江市國土局提供該宗土地的招標(biāo)、拍賣、出讓的國有土地的相關(guān)文件進(jìn)行查詢。

寫好申請書的那一晚,周增如激動得一夜未眠。

“管資料的不在”?

2009年9月28日,周增如滿懷信心帶著這份申請書來到九江市國土局,找到該局一位姓沈的負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人看完他的申請書后,先是一愣,隨后說道:“這個事不歸我管,你去找主管這項(xiàng)工作的尹副局長,他就在我隔壁辦公室?！?/p>

可是當(dāng)周增如找到這位尹副局長時,對方又稱這個事應(yīng)該找土地儲備中心的葉主任。無奈之下,周增如又來到葉主任的辦公室。

葉主任在聽完周增如要求公開土地出讓信息后,表示具體情況還是找蔣副主任。推脫了一圈后,蔣副主任終于接待了周增如。

“看資料可以,但現(xiàn)在管資料的工作人員不在辦公室?！笔Y副主任告訴周增如。

對此,周增如表示不相信,堅(jiān)持在蔣副主任的辦公室等待。就這樣,他一直等到中午下班也沒有等到那個管資料的工作人員。中午,他到國土局附近的小餐館吃了一碗面,下午上班時又準(zhǔn)時來到蔣的辦公室,一直等到下午下班,仍然沒有看到管資料的工作人員的身影。

29日一天和30日上午,周增如又來到蔣副主任辦公室等,仍然沒有得到明確答復(fù)。直到9月30日下午,周增如才得到蔣副主任的答復(fù),管資料的工作人員確實(shí)不在。不過,他會要求開發(fā)商提供給周看。得到這個承諾后,周增如離開了國土局。

國土局一直沒回復(fù)

10月2日,開發(fā)商孫某在拆遷的工地上,向周增如出示了一份土地拍賣結(jié)果。上面顯示,周增如房屋所在的周邊幾十畝土地,已全部出讓給了九江恒園房地產(chǎn)開發(fā)公司,并且還加蓋了九江市國土局的公章。

周增如幾乎不敢相信自己的眼睛。于是,他為了確?？尚哦?要求復(fù)印這份土地拍賣結(jié)果,并照相留下證據(jù)。這個要求被孫某當(dāng)場拒絕。

10月9日,周增如來到九江市國土局,將自己重新寫的一封《關(guān)于公開政府信息的申請書》遞交給該局工作人員,并要求復(fù)印九江恒園房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地的有關(guān)手續(xù),但工作人員拒絕簽收。

周增如知道,如果申請書未送達(dá)到位,就不發(fā)生法律效力。于是,他來到廬山區(qū)公證處要求配合送達(dá)。但公證處一位工作人員表示十分為難。

12日,周增如來到九江市潯陽區(qū)公證處,要求該處對其送達(dá)“關(guān)于公開政府信息的申請書”的過程進(jìn)行證據(jù)保全。隨即,該處于當(dāng)日派出兩名工作人員,將公證書送給九江市土地儲備中心工作人員手中。工作人員就該文書進(jìn)行了簽收。

根據(jù)政府信息公開條例第二十四條的規(guī)定:行政機(jī)關(guān)收到政府信息公開申請,能夠當(dāng)場答復(fù)的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以答復(fù)。行政機(jī)關(guān)不能當(dāng)場答復(fù)的,應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15個工作日內(nèi)予以答復(fù)。

但是,收到申請書后,周增如遲遲沒有收到九江市國土局的回復(fù)。他不想再等下去了,在11月23日上午,一紙?jiān)V狀將九江市國土局告上法庭,九江市廬山區(qū)法院依法受理了此案。

國土局?jǐn)≡V

在法庭上,周增如稱,由于他房屋所在土地仍然擁有土地使用權(quán)證,因此他有權(quán)利了解這一土地出讓信息,九江市國土局也有責(zé)任和義務(wù)對這一同周增如有著極大利害關(guān)系的土地變更情況予以披露。

九江市國土局則辯稱,2009年10月12日,周增如送來的書面申請,沒有送達(dá)到該局,而是送給了九江市土地儲備中心,簽收人也是儲備中心干部。

“九江市土地儲備中心是具有獨(dú)立法人資格的事業(yè)單位。周增如房屋拆遷事宜已進(jìn)行多次面商,因其要求過高,未達(dá)成協(xié)議。”

九江市國土局稱,九江市城區(qū)幾宗地招標(biāo)拍賣掛牌信息均在報(bào)刊、中國土地市場網(wǎng)和九江市國土資源局網(wǎng)站上進(jìn)行了公開。九江市國土局不存在不履行信息公開法定職責(zé)行為,周增如也不具備提起行政訴訟的條件和主體資格。

九江市國土局建議法院裁定不予受理,由雙方協(xié)商解決。

2010年5月20日,法院經(jīng)審理認(rèn)為,九江市土地儲備中心受九江市土地行政主管部門管理,且在被告處辦公,原告于2009年10月12日經(jīng)公證處送達(dá)向被告提出的信息公開申請經(jīng)九江市土地儲備中心工作人員簽收,應(yīng)視為向被告九江市國土資源局提出書面申請,

篇（2）

記者看到周增如屋后的一片空地,已平整完畢,正準(zhǔn)備施工建設(shè)。周圍的房屋大都已拆遷完畢,只剩周增如和另一戶村民。

周增如要打的這個官司,不是一場普通的“民告官”。事情還得從頭說起。

1994年,祖?zhèn)鲙状鼍粕獾闹茉鋈?從江西湖口縣來到九江市廬山區(qū)十里街道辦事處黃金嶺村,成為該村的一位村民。之后,他在該村購置了地,辦理了集體土地建設(shè)用地使用證后,建了一棟樓房。

轉(zhuǎn)眼到了2007年,當(dāng)?shù)卣疀Q定對潯南大道與青年南路交匯處及周邊地塊范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆遷。周增如家也在拆遷范圍之內(nèi)。

其時,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情十分看好,地價也水漲船高。對于拆遷的補(bǔ)償價格,周增如和開發(fā)商有很大的分歧。

隨后,雙方一直僵持不下,誰也不肯讓步。但是周增如的努力,并沒有阻擋開發(fā)商拆遷的步伐,周增如家附近的一些村民陸續(xù)接受了開發(fā)商提出的拆遷條件,搬離了居住多年的地方。唯獨(dú)周增如和另一戶村民仍然堅(jiān)守著。

一個偶然的機(jī)會,周增如得知,他住宅所在的這塊地在九江市房產(chǎn)局發(fā)出拆遷公告之前,就已經(jīng)被拍賣并出讓了。

“這怎么可能呢?”房子都沒有拆遷到位,土地就賣出去了。周增如不太相信有關(guān)部門會允許這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。

帶著疑問,周增如來到了九江市國土局等部門了解,但是均沒有得到答復(fù)。

周增如向記者坦言,自己家的房屋有一部分是違章建筑。不過,他也有權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益。“開發(fā)商提出的補(bǔ)償價格確實(shí)太低了?！?/p>

那段時間,周增如感覺自己維權(quán)的意志在慢慢地削弱,他甚至決定接受開發(fā)商提出的補(bǔ)償價格。

打官司動力來源于“信息公開第一案”

雖然周增如年近五旬,但他平時卻喜歡和朋友談?wù)搰掖笫?經(jīng)常上網(wǎng)看新聞。2009年9月21日,他在網(wǎng)上無意中瀏覽到《我國政府信息公開第一案》這一則新聞。這則新聞讓他熱血沸騰。

《我國政府信息公開第一案》這則新聞,講述了湖南省汝城縣原自來水公司黃由儉等5位退休職工,因向縣政府申請公開有關(guān)政府部門的調(diào)查材料遭到拒絕,而將汝城縣政府告上法庭的消息。

黃由儉們的底氣來自于哪里?周增如興奮之余,不由想到,既然他們可以要求縣政府公開有關(guān)部門的調(diào)查材料,那么國土局作為當(dāng)?shù)卣囊粋€職能部門,我也同樣可以要求國土部門公開信息。

周增如為黃由儉等人的行為感到自豪。之后,沒有受過任何法律知識訓(xùn)練的周增如,在咨詢當(dāng)?shù)匾恍┓山缛耸亢?足足用了一個星期左右的時間,寫好了一份要求九江市國土局公開土地出讓信息的《申請書》。

在這份申請書中,周增如稱為了維護(hù)自己的合法權(quán)益,在不明確該宗土地開發(fā)是否合法的情況下,他根據(jù)《中華人民共和國政府信息公開條例》(以下簡稱《條例》)要求九江市國土局提供招標(biāo)、拍賣、出讓該宗土地的相關(guān)文件給他查詢。9月27日晚,周增如激動得一個晚上沒有睡著。

2009年9月28日,周增如滿懷信心帶著這份《申請書》來到九江市國土局,但是該局相關(guān)負(fù)責(zé)人以各種理由推脫,未給予明確答復(fù)。

有點(diǎn)法律常識的周增如知道,如果《申請書》未送達(dá),就不發(fā)生法律效力。于是,他來到廬山區(qū)公證處要求配合送達(dá),但公證處一位工作人員表示十分為難。

10月12日,周增如又來到九江市潯陽區(qū)公證處,要求該處對其送達(dá)《關(guān)于公開政府信息的申請書》的過程進(jìn)行保全證據(jù)。隨即,該處于當(dāng)日就派出兩名工作人員,將公證書送給九江市土地儲備中心工作人員熊蕓手中。熊蕓對該文書進(jìn)行了簽收。

根據(jù)《條例》第24條規(guī)定:行政機(jī)關(guān)收到政府信息公開申請,能夠當(dāng)場答復(fù)的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以答復(fù)。行政機(jī)關(guān)不能當(dāng)場答復(fù)的,應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15個工作日內(nèi)予以答復(fù)。

但是,周增如遲遲沒有收到九江市國土局一點(diǎn)回音。他不想再等下去了。11月23日上午,周增如一紙?jiān)V狀將九江市國土局告上法庭。九江市廬山區(qū)法院依法受理了此案。

《申請書》送達(dá)錯了?

在法庭上,周增如稱,由于他對房屋所在土地仍然擁有土地使用權(quán)證,如九江市國土局將他房屋所在的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司將嚴(yán)重?fù)p害他的合法權(quán)益。因此,周增如有權(quán)利了解這一土地的出讓信息,九江市國土局也有責(zé)任和義務(wù)對這一同周增如有著極大利害關(guān)系的土地變更情況予以披露。

九江市國土局則辯稱,2009年10月12日,周增如送來的書面申請,沒有送達(dá)該局,而是送給了九江市土地儲備中心,簽收人也是儲備中心干部。

九江市土地儲備中心則認(rèn)為,房屋拆遷事宜已同周增如進(jìn)行過多次面商,因其要求過高,未達(dá)成協(xié)議。況且,九江市城區(qū)這宗地招標(biāo)拍賣掛牌信息均在報(bào)刊、中國土地市場網(wǎng)和九江市國土資源局網(wǎng)站上進(jìn)行了公開。

此外,廬山區(qū)政府和市土地儲備中心已經(jīng)會商,準(zhǔn)備共同與周增如協(xié)商解決其房屋拆遷補(bǔ)償事宜。該局不存在不履行信息公開法定職責(zé)行為,周增如不具備提起行政訴訟的條件和主體資格。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)《條例》的規(guī)定:涉及公民、法人或者其他組織切身利益的政府信息應(yīng)當(dāng)主動公開。征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況為設(shè)區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息。

同時,《條例》規(guī)定公民可以向國務(wù)院部門、地方各級人民政府及縣級以上地方人民政府部門申請獲取相關(guān)信息。對申請公開的政府信息,行政機(jī)關(guān)對于屬于公開范圍內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)告知申請人獲取該政府信息的方式和途徑;屬于不予公開范圍的,應(yīng)當(dāng)告知申請人并說明理由。行政機(jī)關(guān)收到政府信息公開申請,能夠當(dāng)場答復(fù)的應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以答復(fù),不能當(dāng)場答復(fù)的,應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15個工作日內(nèi)予以答復(fù)。

本案中,周增如已書面向九江市國土局提出申請要求明確告知其房屋所占用的土地是否被拍賣出讓,九江市國土局在收到申請書后未予答復(fù)。周增如提出信息公開的申請符合法律規(guī)定的主體資格及條件,法院依法予以支持。

今年5月20日,法院依照《條例》等相關(guān)規(guī)定,作出一審判決:責(zé)成九江市國土局書面告知周增如房屋所占用的土地是否出讓的信息。

“有點(diǎn)無理取鬧,故意刁難!”

法庭外,這場官司引發(fā)了社會的廣泛關(guān)注。土地出讓信息是否屬于可以向國土部門申請公開的“信息”?記者在采訪中聽到了不同的聲音。

在采訪中,當(dāng)?shù)卮迕駥τ谥茉鋈绱蜻@場官司,持不同意見。“既然知道土地已經(jīng)出讓,根本沒有必要去打這場官司?！?/p>

“無論哪種情況都應(yīng)該公開。”也有的村民表示,國土部門肯定有“難言之隱”。

更多的村民則對周增如的維權(quán)行為表示支持,認(rèn)為這場官司對于行政機(jī)關(guān)肯定有所觸動,可以提高政府工作的透明度,促進(jìn)依法行政。

據(jù)筆者了解,公民依照政府信息公開條例向國土部門申請公開土地出讓信息,在全國還是首例。

篇（3）

被申請人：

申請事項(xiàng)：

請求貴院裁定拍賣或變賣被申請人抵押給申請人的“蘇房權(quán)證園區(qū)字第XXXXX號”房產(chǎn)及“蘇工園國用（2006）第XXXXX號”國有土地使用權(quán)，拍賣或變賣所得價款在被申請人擔(dān)保的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

事實(shí)及理由：

2013年7月17日，申請人與被申請人簽訂借款抵押合同一份，雙方約定被申請人向申請人借款人民幣貳佰叁拾萬元，借款期限為十二個月（自2013年7月17日起至2014年7月17日止），借款期內(nèi)的借款月利率為千分之十五。

另外，被申請人自愿將其自有的位于蘇州工業(yè)園區(qū)盛景華庭X幢XXX室房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)經(jīng)依法抵押登記后抵押予申請人（蘇房他證園區(qū)字第XXXXXX），作為擔(dān)保被申請人按期歸還申請人人民幣貳佰叁拾萬元整貸款本金及支付利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等債權(quán)得到清償?shù)膿?dān)保。后經(jīng)申請人與被申請人共同申請，江蘇省蘇州市中新公證處對上述事實(shí)作出（2013）蘇中證民內(nèi)字第XXXXXX號公證書。

綜上，申請人為實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保物權(quán)，依據(jù)民事訴訟法及物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，特向貴院提出申請，望依法支持申請人申請請求。

此致

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院

篇（4）

2．**區(qū)的二手房（**區(qū)房管部門受理的），在**區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理申報(bào)納稅；**區(qū)的二手房（**區(qū)房管部門受理的），在**區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理申報(bào)納稅；**區(qū)的二手房（**區(qū)房管部門受理的），在**區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理申報(bào)納稅；黃埔區(qū)的二手房（黃埔區(qū)房管部門受理的），在黃埔區(qū)契稅征收點(diǎn)辦理申報(bào)納稅。

政策依據(jù)：

1．《中華人民共和國契稅暫行條例》

2．《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

3．《**省契稅實(shí)施辦法》

4．《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（**財(cái)法〔19**〕30號）

5．《關(guān)于**市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（*國房字〔20**〕375號）

提交資料：

序號資料名稱備注

1房地產(chǎn)價格審核書房管部門出具，屬房地產(chǎn)拍賣過戶和法院裁決的不需提供。

2房地產(chǎn)權(quán)證書包括：房地產(chǎn)證、國有土地使用證、權(quán)屬證明書、產(chǎn)權(quán)情況表（查冊表）。

房地產(chǎn)價格審核書與產(chǎn)權(quán)證書地址不一致的，還須提供公安部門的門牌地址證明。

3購房發(fā)票

4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書

5土地出讓金繳款通知書房屋土地使用權(quán)原為劃撥，改為轉(zhuǎn)讓或出讓的提供。

6土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估書房屋土地使用權(quán)原為劃撥，改為轉(zhuǎn)讓或出讓時免征、緩征土地出讓金的提供。

7房地產(chǎn)交換合同房屋交換的提供。

8身份證明法人及其他組織的身份證明包括：工商登記營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證。

自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護(hù)照或戶口簿或其他身份證明（曾改名的還須提供戶口簿或改名證明）。

委托辦理的須提供法定代表人證明書、委托書原件及法定代表人和人的身份證明。

9已經(jīng)審批的**省契稅減免稅申請表房屋在權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中一方曾發(fā)生更名、改制、合并等需先行辦理、減免契稅手續(xù)的提供。

10拆遷補(bǔ)償協(xié)議因拆遷而重新購置房屋的提供。

11法律文書屬法院判決或仲裁委員會仲裁的提供。包括：判決書、裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書。

屬破產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)的，須提供法院判決的破產(chǎn)文件、成立清算小組文件，以及清算小組出具的法定代表人證明書及委托書。

12拍賣成交確認(rèn)書屬房地產(chǎn)拍賣過戶的提供。

13合并、分割報(bào)告書房地產(chǎn)涉及合并、分割的提供。

14土地使用權(quán)交易登記

申請表土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的提供

15關(guān)于土地市場價格評估結(jié)果的復(fù)函由國土房管部門出具，屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的提供。

16公有住房返售申請表公房返售的提供。

17財(cái)政部門要求提供的其他資料

說明：

1．以上資料需出示原件和提交復(fù)印件各1份，復(fù)印件規(guī)格為A4紙，并加蓋單位公章。

2．房屋在權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，一方曾發(fā)生單位更名、政府行政性劃撥資產(chǎn)、企業(yè)實(shí)行公司制改造、股份合作制改組、合并、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等改制或其他符合減免契稅情況的，需攜帶申請報(bào)告、上級主管部門批文、新舊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、工商變更核準(zhǔn)登記證明、股東會決議、轉(zhuǎn)制時的資產(chǎn)評估報(bào)告、房地產(chǎn)權(quán)證書等資料先行辦理減免契稅手續(xù)，取得《**省契稅減免稅申請表》；不符合減免契稅規(guī)定的，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

3．房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原為劃撥，改為轉(zhuǎn)讓或出讓的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地契稅。

4．房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原為劃撥，改為轉(zhuǎn)讓或出讓時免征、緩征土地出讓金的，應(yīng)先行在市房地產(chǎn)交易中心二樓59號窗辦理委托評估土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價手續(xù)，取得《土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價評估書》后，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地契稅。

申報(bào)納稅程序：

納稅人提交納稅申報(bào)資料工作人員受理申報(bào)、審核資料打印《**省契稅納稅申報(bào)表》一式兩份交納稅人簽名確認(rèn)打印繳款書給納稅人。

繳款手續(xù)：

納稅人在10個工作日內(nèi)憑繳款書到指定銀行繳款，交付現(xiàn)金或刷卡的，銀行收訖后蓋章確認(rèn)退還繳款書第一、二聯(lián)；交付支票的，4個工作日后憑回執(zhí)到銀行取回繳款書第一、二聯(lián)。

領(lǐng)取完稅證手續(xù)：

工作人員收回繳款書第一聯(lián)存檔，打印契稅完稅證，其中第二、四聯(lián)完稅證及納稅申報(bào)表第二聯(lián)交納稅人，納稅人確認(rèn)簽收。

辦理時限：

篇（5）

第三條農(nóng)村村民建房用地，必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村鎮(zhèn)規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，村民建房用地應(yīng)嚴(yán)格遵守村鎮(zhèn)規(guī)劃。

第四條農(nóng)村村民建房用地，必須貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，認(rèn)真執(zhí)行保護(hù)耕地的基本國策，禁止亂占耕地、濫用土地，村內(nèi)有空閑地的不得批準(zhǔn)使用耕地，有劣地的不得使用好地。農(nóng)村村民建房盡量使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和廢棄地、荒坡地，嚴(yán)禁擅自占用自留地。

村鎮(zhèn)規(guī)劃編制要立足現(xiàn)狀，著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、遠(yuǎn)目標(biāo)”的原則，按照城鎮(zhèn)化和節(jié)約集約用地的要求，積極開展“空心村”改造、拆舊建新、撤小并大、移村上山和鼓勵農(nóng)村村民住宅由自然村向中心村、集鎮(zhèn)集聚。為了加快集鎮(zhèn)建設(shè)步伐，根據(jù)區(qū)集鎮(zhèn)規(guī)劃要求，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)原則上不允許農(nóng)民在集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有村莊建房，下村工業(yè)平臺16平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)嚴(yán)禁村民建房，正確引導(dǎo)村民建房向小集鎮(zhèn)集聚。對中心村、集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越的地段，其宅基地使用權(quán)可采取招標(biāo)、拍賣等方式確定給具備申請宅基地條件的本村村民。招標(biāo)、拍賣宅基地使用權(quán)收取的資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會專項(xiàng)存儲，專款專用，主要用于本村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)。到集鎮(zhèn)建房的村民，其占用的土地建設(shè)指標(biāo)在“增減掛”項(xiàng)目中解決。

第五條農(nóng)村村民建房用地必須符合公路法的有關(guān)規(guī)定，公路兩旁建房嚴(yán)格按照《區(qū)規(guī)范村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理實(shí)施意見》（府發(fā)號及《市人民政府督查通知》（府辦督字號）執(zhí)行：距高速公路和省道均不少于30米（清宜線不少于50米）；縣道區(qū)別對待，歐里至、觀巢至界水、哲山至劃江、觀巢至分宜、河下至良山、白沙至萬福、鄧家至羅坊均不少于15米，其它縣道不少于12.5米；鄉(xiāng)道不少于7.5米。

第六條農(nóng)村村民建房用地，嚴(yán)格實(shí)行一戶一宅。建筑占地面積占用耕地每人25平方米，每戶控制在100平方米以內(nèi)（含100平方米）；占用非耕地每人30平方米，平原地區(qū)每戶控制在140平方米以內(nèi)（含140平方米），山區(qū)每戶控制在200平方米以內(nèi)（含200平方米）。因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡，每戶控制在240平方米以內(nèi)。占用非耕地建房的允許建施庭院，但庭院面積不得超過每戶控制總面積，庭院面積不計(jì)標(biāo)準(zhǔn)面積，獨(dú)生子女及純女戶可增加一個人指標(biāo)。

第七條具備下列條件之一的，可以申請宅基地：

（一）確無宅基地的；

（二）原宅基地未達(dá)到規(guī)定面積的；

（三）農(nóng)村村民戶成年子女已領(lǐng)取結(jié)婚證書（包括男到女家）確需另立門戶，已有宅基地不能分割或雖能分割但新分割的宅基地面積低于規(guī)定面積的；

（四）國家、集體建設(shè)和村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定可申請宅基地的。

有下列情況之一的，不予批準(zhǔn)宅基地：

（一）未列入當(dāng)年住宅建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的；

（二）不服從村鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的；

（三）將原有住房出租、出賣或贈與他人的；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定不宜批準(zhǔn)建房的。

（五）不具備第六條條件之一的；

第八條農(nóng)村村民建住宅使用土地（包括新建、改建、擴(kuò)建），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法分批次上報(bào)市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民建房審批程序：

（一）申請

建房戶依法申請，由建房戶到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源中心所領(lǐng)取村民建房審批表和用地申請書，申請書由建房戶如實(shí)填寫。審批表應(yīng)按表上欄目逐級填寫。建房戶填好申請書后，上交村民小組。

（二）初審

村民小組在接到村民建房申請后，對其申請的建房條件、占地面積和位置等內(nèi)容進(jìn)行初審，召開村民大會或村民代表會議進(jìn)行集體討論，對符合條件的將初審意見張榜公示，公示滿7日無異議的，由村民小組組長在審批表對應(yīng)的欄目中簽好意見，2天內(nèi)將全部材料交村委會。

村委會應(yīng)及時召開村委班子會議進(jìn)行集體研究，然后由村委主任或分管主任在審批表欄目中簽署意見并加蓋村委會公章，7天之內(nèi)將材料全部交國土資源中心所。

（三）勘查

國土資源中心所接到有關(guān)材料后，應(yīng)會同所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所對申請建房戶實(shí)地勘查，勘查的內(nèi)容主要包括人口、原宅基地處數(shù)、面積、申請宅基地的位置、地類以及是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等，并分別簽署勘查意見，加蓋公章。7天之內(nèi)將材料交鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核。

（四）審核

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府對國土資源中心所上報(bào)的村民建房每季度末審核一次，召開鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦公會或班子成員會，并在建房審批表上簽署審核意見并加蓋公章。

（五）審批

1、國土資源中心所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核后，及時將建房戶申請表、審批表、登記表一并交國土資源分局。

2、分局按照“一戶一宅”、“控制面積”、“保護(hù)耕地”、“用地計(jì)劃指標(biāo)”等進(jìn)行審核，并到實(shí)地進(jìn)行抽查，召開局長辦公會議，對初審意見進(jìn)行研究。然后簽署審批意見、加蓋公章。報(bào)區(qū)人民政府審批，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

第九條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，由申請人所在的村委會或村民小組張榜公布。經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的建房戶，必須按標(biāo)準(zhǔn)到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)交納有關(guān)稅費(fèi)：

1、耕地開墾費(fèi)每平方米8元（代財(cái)政收）；

2、耕地占用稅每平方米12.5元（財(cái)政收）；

3、防洪保安基金每平方米0.75元（代財(cái)政收）。

建房戶依法交清有關(guān)稅費(fèi)后，到國土資源中心所領(lǐng)取村民建房建設(shè)用地許可證。

第十條農(nóng)村宅基地申請實(shí)行分批次統(tǒng)一報(bào)批。占用非耕地的每季度報(bào)批一次，占用耕地的每年分二次報(bào)批，即上半年五月份報(bào)批一次，下半年十月份報(bào)批一次。

第十一條在村民建房審批過程中，只要符合建房用地條件的都要按要求逐級上報(bào)，不允許扣壓或拖延。

篇（6）

    第二條  本辦法所稱個人所購公有住房是指個人按房改優(yōu)惠政策購買的住房（包括購現(xiàn)住公房、集資建房）。

    第三條  個人所購住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。

    （一）個人所購公有住房在取得《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》后，可以轉(zhuǎn)讓（買賣、交換、贈與）、抵押和出租方式上市交易。在購房時未及時辦理《土地使用權(quán)證》的應(yīng)在上市交易時一并辦新的《土地使用權(quán)證》。

    （二）有下列情形之一的暫不上市：

    1.未取得所購公有住房完全產(chǎn)權(quán)的；

    2.以分期付款方式購房而價款尚未付清的；

    3.用所購公有住房作抵押，而抵押關(guān)系尚未解除的；

    4.違紀(jì)違規(guī)購房未糾正處理的；

    5.依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的；

    6.校園內(nèi)不能分割及封閉管理的；

    7.市、縣（市）政府規(guī)定不宜出售、出租的。

    （三）個人所購公有住房在機(jī)關(guān)辦公區(qū)或企業(yè)的生產(chǎn)區(qū)內(nèi)不能明確分隔的，上市交易時應(yīng)與原售房單位協(xié)商，在同等條件下，原售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)。

    第四條  個人所購公有住房上市交易后，不能再向單位或政府部門申請解決住房，不能再購買、租賃享有政府優(yōu)惠政策的住房。

    第五條  個人所購公有住房轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移。

    第六條  個人所購公有住房上市交易稅費(fèi)和土地收益的征管辦法：

    （一）個人所購公有住房轉(zhuǎn)讓（買賣、交換、贈與），應(yīng)按售價的1％繳納土地收益金。

    （二）以出售方式上市交易稅費(fèi)征收：

    1.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、個人所得稅按交易價5％的綜合征收率統(tǒng)一征收，由賣方繳納；

    2.契稅，由買方按交易價的3％繳納；

    3.印花稅，由買賣雙方按5元繳納；

    4.交易管理費(fèi)，由買賣雙方按交易價的1％繳納。交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)交易價，如申報(bào)價明顯低于評估價，由交易管理部門免費(fèi)進(jìn)行評估，并按評估價征收有關(guān)稅費(fèi)；

    5.為促進(jìn)社會分配公平，防止造成國有資產(chǎn)流失，對出售個人所購公有住房所得收入超過原交納的購房款和上市交易繳納的稅費(fèi)5倍以上（含5倍）的增值部分，按20％的比例征收增值調(diào)節(jié)金。

    （三）以交換方式上市應(yīng)繳納的稅費(fèi)：

    對個人所購公有住房出售后6個月期限內(nèi)又購進(jìn)住房的，可視同住房交換。在個人所購公有住房出售時，應(yīng)先按本辦法第六條第二款規(guī)定繳納稅費(fèi)，作為保證金專戶儲存。新購住房時購進(jìn)住房支付房款高于或等于原出售住房售價的，保證金可予全額退還；購進(jìn)住房支付房款低于原售房售價的，按支付購房款所占原售房售價的比例退還保證金；保證金余額部分轉(zhuǎn)作稅費(fèi)。如6個月內(nèi)未購進(jìn)住房則視同出售方式交易，保證金不退，按第六條第二款規(guī)定處理。

    （四）以出租、抵押、贈與方式上市應(yīng)繳納的稅費(fèi)，均按照現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)辦理。其中所抵押住房在抵押人到期不能清償債務(wù)，被依法拍賣時應(yīng)按第六條第一款和第二款規(guī)定繳納稅費(fèi)后，抵押人方可優(yōu)先受償。贈與視同出售，按評估價繳納有關(guān)稅費(fèi)。

    第七條  個人所購公有住房上市交易的程序。

    （一）個人所購公有住房出售、交換、贈與的，應(yīng)按如下程序辦理：

    1.向市、縣房改辦申辦上市準(zhǔn)入審批手續(xù)并提供下列資料：（1）房屋共有人共同簽字的上市交易申請書；（2）《個人所購公有住房出售、交換、贈與審批表》；（3）《房屋所有權(quán)證》；（4）房屋所有人身份證及戶籍證明。

    2.憑核準(zhǔn)的《審批表》、雙方當(dāng)事人簽定的《個人所購公有住房買賣合同》或《個人所購公有住房交換合同》、《贈與公證書》，到房地產(chǎn)交易所個人所購公有住房上市交易專柜，按照本辦法規(guī)定繳納稅費(fèi)，辦理交易過戶手續(xù)。

    3.購房人在30天內(nèi)分別到房地產(chǎn)管理部門和國土管理部門領(lǐng)取新的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。同時，到市、縣房改辦辦理單位住房基金專戶登記手續(xù)。

    4.個人所購公有住房上市出售后，在規(guī)定期限內(nèi)再購進(jìn)住房的，憑出售和購入住房專用票據(jù)及交易過戶憑證，向征收保證金的部門辦理申請退還保證金手續(xù)。

    （二）個人所購公有住房出租的程序：

    1.個人所購公有住房出租實(shí)行登記備案制度，雙方當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)持房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人合法證明和書面租賃合同等有關(guān)證件資料，到房屋所在地房地產(chǎn)行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。

    2.房地產(chǎn)管理部門對提交的文件和資料進(jìn)行審查并現(xiàn)場查勘核發(fā)《房屋租賃證》。

    3.房屋租賃合同變更、解除和終止，當(dāng)事人應(yīng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。

    4.出租、承租雙方當(dāng)事人應(yīng)按本辦法第六條第四款規(guī)定，按時繳納有關(guān)稅費(fèi)。

    （三）個人所購公有住房抵押的程序：

    1.個人所購公有住房抵押，應(yīng)先到市、縣人民政府在交易市場上設(shè)置的個人所購公有住房上市交易專柜申報(bào)，填寫《個人所購公有住房審批表》。經(jīng)市、縣房改辦審核后進(jìn)行抵押，申報(bào)時應(yīng)提交下列資料：（1）《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》；（2）經(jīng)房屋共有人共同簽字同意抵押的申請書；（3）借款合同和抵押合同；（4）個人所購公有住房抵押評估報(bào)告書；（5）身份證及戶籍證明。

    2.按現(xiàn)行抵押登記程序辦理有關(guān)手續(xù)。

    第八條  個人所購公有住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，物業(yè)管理工作仍按公有住房售后管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其維修基金隨房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)權(quán)所有人名下。

    第九條  個人所購經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）可直接按現(xiàn)行私房交易辦法入市，上市交易的程序按第七條第一款辦理。

篇（7）

一、房屋初始登記的常態(tài)要件

根據(jù)《房屋登記辦法》第三十條的規(guī)定，房屋初始登記需要提交的材料，也即初始登記的常態(tài)要件有以下幾項(xiàng)。

1　申請人填寫的登記申請書。房屋初始登記是基于申請的行政行為。登記申請書是申請房屋登記時需要提交的重要材料，申請書或者申請表用來說明權(quán)利人情況和房屋狀況，可以由申請人填寫，也可以委托他人代為填寫。不管是否親筆填寫，申請人都要在登記機(jī)構(gòu)窗口工作人員核實(shí)監(jiān)督之下，在登記表上簽名，以確保真實(shí)。委托他人代辦的，需要核實(shí)委托的真實(shí)性，防止欺詐。對于委托的真實(shí)性，可以采取當(dāng)面委托、公證委托和鑒證委托。登記表由受委托人簽字?！段餀?quán)法》要求登記機(jī)構(gòu)“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人”，為便于登記機(jī)構(gòu)在日后可能產(chǎn)生的行政訴訟中提供證據(jù)，可以就登記申請書中的有關(guān)事項(xiàng)通過詢問筆錄進(jìn)行核實(shí)。

登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人提出的登記申請，并不是僅以詢問情況來決定是否核準(zhǔn)登記，而是以當(dāng)事人提供的登記原因的材料是否齊全及合法真實(shí)來確定。對不同的登記事項(xiàng)、不同的情況，詢問的內(nèi)容也有不同。因此，可以用以下兩種方式來處理：一是在登記申請表上設(shè)置詢問欄，預(yù)設(shè)少量的常見問題，由申請人在答案中選擇是或否，如有需要詢問其他問題，可以根據(jù)情況增加，必要時也可以記入詢問欄，然后由申請人簽名。二是不設(shè)詢問欄，也不固定詢問的問題，只在登記表上統(tǒng)一注明“已就登記有關(guān)事項(xiàng)對申請人進(jìn)行了詢問”，登記機(jī)構(gòu)就有關(guān)事項(xiàng)向申請人進(jìn)行詢問后，由申請人在詢問筆錄上簽名。這樣既進(jìn)行核實(shí)情況又提高了效率。

2　申請人的身份證明。申請人可以是法人、自然人和其他組織。身份證明包括法人、自然人和其他組織的資格證明。法人或其他組織的身份證明為組織機(jī)構(gòu)代碼證，沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證的，可以為營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人證書、社會團(tuán)體法人登記證書等。境內(nèi)自然人的身份證明為居民身份證，無居民身份證的可以為戶口簿、護(hù)照、有效軍人身份證件(軍官證、文職干部證、士兵證、學(xué)員證、離休證、退休證等)等；港澳同胞的身份證明為港澳居民來往內(nèi)地通行證或港澳同胞回鄉(xiāng)證、居民身份證；臺灣同胞的身份證明為臺灣居民來往大陸通行證或其他有效旅行證件，在臺灣地區(qū)居住的有效身份證件或經(jīng)確認(rèn)的身份證明；外國人的身份證明為護(hù)照和由中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件。

3　建設(shè)用地使用權(quán)證明。通常包括國有土地出讓合同、國有土地使用權(quán)證、國土資源管理部門出具的證明、人民政府劃撥土地決定書、人民法院的判決書與裁定書、國有土地使用權(quán)拍賣確認(rèn)書、仲裁委員會的裁決書等能夠證明國有土地使用權(quán)屬于初始登記申請人的有關(guān)證明材料。我國《憲法》規(guī)定城市的土地歸國家所有以后，相應(yīng)的國土資源管理部門和法律規(guī)范也是逐步建立和完善起來的。在此之前，許多土地是當(dāng)事人通過購買、繼承、互換、租賃等方式取得。實(shí)行土地國有后，權(quán)利人以沿用傳統(tǒng)方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。如一律要求房屋所有權(quán)人提供建設(shè)用地使用權(quán)證，顯然是不合適的。只要通過前述方法取得合法的土地使用權(quán)，在符合城市規(guī)劃的條件下，應(yīng)予進(jìn)行房屋初始登記。

4　建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的證明。即城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)房屋符合城市規(guī)劃的憑證。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第二條的規(guī)定，城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明一般是指建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在建國初期直至上世紀(jì)70年代，由地方政府或建設(shè)行政管理部門向建房者頒發(fā)建筑執(zhí)照。近幾年來，由于有關(guān)部門加強(qiáng)了建設(shè)和規(guī)劃的管理，在建房者開始施工前，城市規(guī)劃行政主管部門發(fā)放的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的副本，在副本上注明該副本不作為房屋登記的依據(jù)，待房屋竣工時，經(jīng)過規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)定符合規(guī)劃部門批準(zhǔn)的要求施工的，予以核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證正本，在這種情況下，當(dāng)事人應(yīng)憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證的正本申請初始登記。沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者超出許可范圍以外的建筑物，屬于“違法建筑”，規(guī)劃部門根據(jù)“過罰相當(dāng)”原則對違法建房者進(jìn)行行政處罰，如果符合總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃的，可以責(zé)令補(bǔ)辦規(guī)劃許可手續(xù)并處罰款。臨時建筑是規(guī)劃國土管理部門為了充分利用土地資源而批準(zhǔn)建造的。批準(zhǔn)建造臨時建筑，可以最大限度地發(fā)揮土地資源的作用。臨時建筑必須在規(guī)定的期限屆滿前拆除。按現(xiàn)行規(guī)定，臨時建筑不予辦理房屋初始登記。

5　房屋已竣工的證明。房屋初始登記還需要登記申請人提供房屋竣工驗(yàn)收合格的證明，主要用以區(qū)分房屋與在建工程。根據(jù)《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，法人作為建設(shè)單位的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收通常由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、建設(shè)行政管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，即通常所稱的“五方簽字”。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和經(jīng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門備案審查

后出具的文件，報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。申請初始登記時，申請人應(yīng)提交建設(shè)行政主管部門的備案證明。在現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，出現(xiàn)未進(jìn)行竣工驗(yàn)收，建設(shè)單位就擅自使用的情況。建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定對其進(jìn)行行政處罰后，由建設(shè)行政主管部門質(zhì)檢機(jī)構(gòu)依職權(quán)組織質(zhì)量鑒定，而后進(jìn)行備案。根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，居民自建的民宅，無需取得建設(shè)行政主管部門對竣工驗(yàn)收報(bào)告的備案，申請人出具房屋已竣工的證明材料即可。

6　房屋測繪報(bào)告?！段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供圖形、面積等必要材料。房屋圖形、房屋面積都是房屋登記的重要信息。房屋圖形測繪、房屋面積的計(jì)算需要通過房產(chǎn)測繪來完成，通過房產(chǎn)測繪報(bào)告1來體現(xiàn)。按《房產(chǎn)測量規(guī)范》關(guān)于“房產(chǎn)面積測算”的規(guī)定，房屋的面積系房屋所有權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。因此，房產(chǎn)測繪報(bào)告應(yīng)由具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，按《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)測繪的施測單位應(yīng)取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的測繪資格證書，并對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。

二、歷史遺留問題房屋初始登記的創(chuàng)新

某些開發(fā)商為了規(guī)避稅費(fèi)，未向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋總登記，取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行銷售，業(yè)主購買后多年無法辦理轉(zhuǎn)移登記，產(chǎn)生訴訟和。據(jù)悉，該類情況全國普遍存在。這一現(xiàn)象使得開發(fā)商得利、業(yè)主恐慌、政府無奈。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)上海、深圳關(guān)于遺留房產(chǎn)登記問題處理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，本著“尊重歷史、實(shí)事求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實(shí)保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函[2009]89號《全國部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問題研討會會議紀(jì)要》。根據(jù)會議紀(jì)要精神，北京、鄭州、銅陵等地結(jié)合本地實(shí)際，制訂了解決房屋權(quán)屬登記中歷史遺留問題的相關(guān)規(guī)定，給房屋登記工作注入了活力，體現(xiàn)了務(wù)實(shí)能動的執(zhí)法態(tài)度，是對初始登記制度的突破與創(chuàng)新，符合實(shí)質(zhì)法治精神，也是物權(quán)登記本質(zhì)的回歸。不僅對于解決房屋權(quán)屬登記中歷史遺留問題起到重要作用，而且對于“小產(chǎn)權(quán)房”的根本解決也起到了積極推動作用。

1　無國有土地使用權(quán)證的處理。無國有土地使用權(quán)證，但具有當(dāng)時政府計(jì)劃部門下達(dá)的年度商品房建設(shè)投資計(jì)劃書，或者具有規(guī)劃部門的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，或者土地行政主管部門的建設(shè)用地批復(fù)等相關(guān)土地使用批準(zhǔn)手續(xù)之一的，可以視為具有《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)證明。在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、購房合同、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，先行為購房人或被拆遷人辦理所有權(quán)證(即直接進(jìn)行初始登記)，然后由國土資源部門依法向建設(shè)單位收取土地出讓金，補(bǔ)辦建設(shè)用地使用權(quán)證書。

2　無建設(shè)工程規(guī)劃許可超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理。根據(jù)“違法必究”及“過罰相當(dāng)”原則，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對違法建設(shè)進(jìn)行處罰。責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)并處罰款后，被處罰人提供的城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰主管部門出具的違法建設(shè)處罰通知書、交款憑據(jù)及其他應(yīng)提供的辦證材料視為具有《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定的建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的證明。

3　“房改房”的處理。對單位自管公房未辦理單位所有權(quán)證，但卻按照房改政策出售給干部職工的，由售房單位刊登公告，對土地和房屋權(quán)屬無爭議的，售房單位出具具結(jié)保證書，政府房改辦凍結(jié)售房單位的售房款后辦理批復(fù)手續(xù)，房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房改辦批復(fù)及相關(guān)資料為購房干部職工辦理房屋所有權(quán)證。

單位通過市場購買或拆遷安置方式獲得的房屋，轉(zhuǎn)讓時無國有土地使用證，而該房屋又被單位出售給個人的，房屋登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)單位的房屋所有權(quán)證、單位原購商品房的購房資料或單位房屋的拆遷安置協(xié)議、購房人的購房協(xié)議和繳款憑證等材料，直接為購房人辦理房產(chǎn)證。單位購買商品房未辦理單位房屋所有權(quán)證，又將該房出售給個人的，且該單位現(xiàn)已不復(fù)存在，個人申請辦理所有權(quán)證，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)原開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證明、工程質(zhì)量驗(yàn)收資料等建房手續(xù)或者商品房屋產(chǎn)權(quán)登記備案證、工商部門出具的單位已不復(fù)存在證明、單位與開發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同、售房發(fā)票以及購買單位房產(chǎn)時單位與購房人簽訂的協(xié)議和開具的收據(jù)等材料，直接為購房個人辦理初始登記。

4　無國有資產(chǎn)管理部門批文的國有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。根據(jù)《國有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，為防止國有資產(chǎn)流失，國有資產(chǎn)處置之前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。但是，在國有資產(chǎn)管理部門成立前，已由國有企業(yè)出售給個人的房屋，購房人當(dāng)時未及時辦理轉(zhuǎn)移登記而現(xiàn)要求辦理的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)企業(yè)原主管單位的批準(zhǔn)文件給予辦理，劃撥土地上的房屋在轉(zhuǎn)讓時需報(bào)市(縣)級人民政府批準(zhǔn)。

5　聯(lián)建房屋初始登記。屬商品住宅的，登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)購房資料和相關(guān)建房及聯(lián)建資料先為購房個人辦理初始登記，然后由相關(guān)職能部門依法追繳有關(guān)稅費(fèi)；屬非住宅的，按聯(lián)建協(xié)議約定份額，由聯(lián)建各方補(bǔ)繳有關(guān)稅費(fèi)后，再為各方辦理房屋初始登記。對于聯(lián)建分成界定不清的，若聯(lián)建各方均存在，由聯(lián)建各方共同繪制房屋分成定位表并加蓋聯(lián)建各方印章。若有一方不存在的，由工商部門出具其不存在證明，將購房合同上的房屋座落與派出所現(xiàn)編排的門牌號一并公告后，產(chǎn)權(quán)無異議再予以辦理初始登記。聯(lián)建分成產(chǎn)生糾紛的，依法解決糾紛后，再予以辦理初始登記。

6　未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋辦證問題。原開發(fā)、建設(shè)單位存在，可以由其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)或者工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋安全狀況進(jìn)行鑒定；原開發(fā)、建設(shè)單位不復(fù)存在，建設(shè)行政主管部門依職權(quán)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)或者工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋安全狀況進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定，符合安全使用條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房屋安全鑒定報(bào)告書或者工程質(zhì)量檢測報(bào)告及其他相關(guān)資料辦理房屋初始登記。對于具有國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，符合辦理房屋質(zhì)量驗(yàn)收和備案條件而未辦理的，申請人應(yīng)將房屋安全鑒定報(bào)告或工程質(zhì)量檢測報(bào)告報(bào)建設(shè)行政主管部門備案，申請人依據(jù)建設(shè)行政主管部門出具的備案證明向房屋登記機(jī)構(gòu)申請初始登記。

篇（8）

第三條  本辦法由中國人民銀行廣州分行負(fù)責(zé)監(jiān)督和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，中國人民建設(shè)銀行廣州分行、中國工商銀行廣州分行、交通銀行廣州分行具體實(shí)施。

第四條  購房儲蓄與購房貸款實(shí)行存款自愿、取款自由；先存后貸、存貸結(jié)合和借款?？顚Ｓ?、房產(chǎn)抵押、分月償還的原則。

第五條  購房儲蓄種類與利率：

購房儲蓄分人民幣零存整取、整存整取和活期三類。

零存整取期限為一年、二年、三年、四年、五年，按月均存，到期一次支取本息。

整存整取期限分為半年、一年、二年、三年，一次存入，到期一次支取本息。

購房儲蓄利率參照城鄉(xiāng)居民儲蓄存款相應(yīng)類別、檔次的利率執(zhí)行（零存整取二年期利率按一年期利率加利率年限步級差計(jì)算。余類推）。

第六條  凡同時具備下列條件的干部、職工及其他個人，均可向存款銀行申請購房貸款：

（一）具有本市正式戶口；

（二）在存款銀行有規(guī)定額度并專戶儲存的購房儲蓄存款；

（三）有固定工作和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入以及具有償還借款的能力；

（四）具有購買自住住房、解困房、廉價房或商品房（不包括房改購買公有住房）的合同、協(xié)議或其他證明文件；

（五）同意以所購房產(chǎn)作抵押。

第七條  購房貸款的額度：

儲戶的購房儲蓄存款達(dá)到擬購住房房價30％以上的，可以向存款銀行申請最高額度為房價70％的貸款。

有資格購買利用住房公積金建造的廉價房的儲戶，其購房儲蓄存款達(dá)到擬購廉價房房價20％以上時，可以向存款銀行申請最高額度為房價80％的貸款。

第八條  貸款銀行可參照儲戶在該行購房儲蓄存款的種類與存期，掌握下列貸款期限：

（一）整存整取購房儲蓄三年到期后，儲戶可以申請一年至十五年期購房貸款；

（二）整存整取購房儲蓄二年到期后，儲戶可以申請一年至十年期購房貸款；

（三）整存整取購房儲蓄一年到期后，儲戶可以申請一年至七年期購房貸款；

（四）整存整取購房儲蓄半年到期后，儲戶可以申請一年至五年期購房貸款；

（五）零存整取儲蓄到期后，儲戶可以申請比該儲蓄期限長兩倍的購房貸款；

（六）活期存款儲戶可以申請一年至三年期的購房貸款。

第九條  銀行在其信貸資金和信貸規(guī)模條件許可時，經(jīng)貸款銀行的市分行批準(zhǔn)，在本辦法第八條規(guī)定的貸款期限內(nèi)，可靈活掌握。

第十條  儲戶申請購房貸款，應(yīng)填寫借款申請書并提交本辦法第六條規(guī)定的有關(guān)證明文件，如戶口簿、身份證、工作證、購房合同、協(xié)議書或其他證明文件、購房儲蓄存款單據(jù)等，經(jīng)貸款銀行審查同意，雙方簽訂借款合同和房產(chǎn)抵押合同，經(jīng)公證部門公證后生效。

第十一條  購房貸款利率按同期限的城鄉(xiāng)居民整存整取儲蓄存款利率加0.9‰月利率差執(zhí)行，如城鄉(xiāng)居民儲蓄存款無相應(yīng)檔次與之對應(yīng)，可按相近購房貸款檔次利率，按當(dāng)時國家規(guī)定利率年限步級差進(jìn)行推算。

當(dāng)國家調(diào)整利率時，購房貸款率也相應(yīng)作調(diào)整。

第十二條  借款人以本人所購住房作抵押，應(yīng)與貸款銀行到市房地產(chǎn)管理局辦理房屋抵押登記。抵押登記手續(xù)辦理后，借款人的房屋所有權(quán)證由貸款銀行保存。

借款人如以預(yù)購房產(chǎn)（期貨）作抵押，則必須以依法生效的預(yù)購房屋合同會同貸款銀行到市房地產(chǎn)管理局辦理抵押登記備案手續(xù)，并將預(yù)購房屋合同和市房地產(chǎn)管理局出具的備案證明交銀行保管，同時，應(yīng)由售房單位作出擔(dān)保。房屋建成交付使用后，由售房單位將正式產(chǎn)權(quán)契證交銀行辦理抵押登記。

已抵押房產(chǎn)的價值扣除已作抵押價值后的剩余部分，借款人用作其他抵押時，須經(jīng)原貸款銀行書面同意。剩余價值按該房產(chǎn)用作再抵押時價值的70％與所欠貸款本息余額之差計(jì)算。

第十三條  借款人在未還清全部借款本息前，未征得貸款銀行書面同意，不得擅自將已抵押房產(chǎn)進(jìn)行出租、變買或贈與。

第十四條  借款人必須為抵押房屋進(jìn)行火險投保，并將貸款銀行列為抵押房屋保險的第一受益人。

第十五條  借款人在合同規(guī)定還款期內(nèi)按規(guī)定或其他還款方式歸還貸款本息，也可提前清償全部貸款本息。如國家調(diào)整利率時，從調(diào)整的次月起由銀行相應(yīng)調(diào)整每月歸還金額。借款人還清全部貸款本息后，貸款銀行應(yīng)在三十天內(nèi)將抵押房產(chǎn)權(quán)證交還借款人，并出具書面證明交借款人向房地產(chǎn)管理局辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第十六條  借款人如未按合同訂明每月規(guī)定日期和額度還款的，在寬限期三天內(nèi)補(bǔ)交的可不計(jì)算罰息；超過三天的，按逾期金額和實(shí)際逾期天數(shù)（包括寬限期在內(nèi)）罰息20％。

第十七條  借款人或借款人的續(xù)承人、受贈人、代管人，在還款期內(nèi)如累計(jì)拖欠一百八十天應(yīng)供款，或借款全部到期后逾期九十天仍未還清本息的，在貸款銀行發(fā)出催還通知三十天內(nèi)仍不能清還時，貸款銀行有權(quán)向市房地產(chǎn)管理局對抵押房產(chǎn)申請進(jìn)行處分。經(jīng)批準(zhǔn)后將抵押的房產(chǎn)委托有權(quán)拍賣或轉(zhuǎn)讓的單位處理，所得款項(xiàng)在扣除拍賣費(fèi)用和應(yīng)繳稅費(fèi)后，其余部分用于償還借款本息，剩余的款項(xiàng)退還借款人；不足部分應(yīng)由借款人限期償還。借款人在規(guī)定期限內(nèi)仍不償付欠款的，貸款銀行依照法定程序向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

對違約借款人的已抵押房產(chǎn)進(jìn)行處分時，如借款人的安置發(fā)生困難的，可由有關(guān)部門在出租房屋內(nèi)進(jìn)行安置，房屋租金按規(guī)定執(zhí)行。

第十八條  借款人在貸款銀行進(jìn)行購房儲蓄存款的同時，貸款銀行又向其提供購房貸款的，在支取時原則上采取轉(zhuǎn)帳方式。即根據(jù)購房買賣合同規(guī)定，由借款人委托銀行將其存款或借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位結(jié)算帳戶內(nèi)，不得支取現(xiàn)金。如確需支取少量現(xiàn)金時，需經(jīng)貸款銀行審核同意，以確保貸款?？顚Ｓ?。未向銀行貸款的儲戶則不受此限制，其存款可以自由支取。

篇（9）

在各種擔(dān)保中，抵押是一種比較理想的擔(dān)保方式，被稱為“擔(dān)保之王”，抵押以不轉(zhuǎn)移標(biāo)和物的占有為特征，不妨礙抵押人的正常使用收益，又為抵押人融通了資金，對于抵押權(quán)人來說，抵押為所擔(dān)保的債權(quán)增加了安全性，符合各方利益，因此被人們所廣泛采用，改革開放以后，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，抵押也隨之得到了發(fā)展，目前抵押已成為最普遍最活躍的一種融資方式，本篇文章提出一些房屋抵押登記中應(yīng)注意的問題，以便日后我們面對房屋抵押登記問題時能夠有效的處理，減少不必要的麻煩。

一、對抵押人以及共同抵押人的身份進(jìn)行充分核實(shí)

第一，要對抵押人以及共同抵押人身份的合法性進(jìn)行核實(shí)，確保身份信息的真實(shí)性和可靠性。核實(shí)方式可以選擇對登記人的身份證件、戶口所在地以及登記人的結(jié)婚證進(jìn)行核實(shí)。第二，對抵押人以及共同抵押人身份的一致性進(jìn)行審核，審核抵押人以及共同抵押人身份信息是否與申請材料、登記薄記載一致。第三，要求抵押人以及共同抵押人到場申請抵押登記，避免由信貸員全權(quán)，確保主體的真實(shí)合法性。第四，安裝身份證讀卡器查驗(yàn)身份證真?zhèn)?，有條件還可以安裝監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)ι暾埲诉M(jìn)行現(xiàn)場拍照存檔。

二、確保相關(guān)資料完整、全面

在房產(chǎn)抵押登記過程中，要向登記部門提供登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證書、抵押合同、主債權(quán)合同以及其他必要材料。在辦理登記業(yè)務(wù)時，第一，要審核申請人提交的材料是否齊全、完整，有關(guān)部門出具的證明材料是否有效。第二，申請登記的房地產(chǎn)信息與申請材料、登記薄記載是否一致。第三，申請材料的形式是否符合法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。第四，審核合同填寫是否完整，簽字蓋章是否規(guī)范，合同的內(nèi)容是否符合法律法規(guī)的要求，對于民間借貸的抵押登記，注意審核借貸利率是否符合最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》：“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍” 的規(guī)定。

三、核實(shí)房產(chǎn)的真實(shí)性

由于房產(chǎn)抵押會給商務(wù)貸款帶來很大風(fēng)險，所以確保房產(chǎn)的真實(shí)可靠性是非常重要的，登記部門一定要確保房產(chǎn)信息的真實(shí)性。第一，對提交的房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行識別，真的房產(chǎn)證封皮為深紅色，有光澤且韌性好；假證的則呈暗紅色，光澤度低，韌性較差。真房產(chǎn)證的底紋采用浮雕文字“房屋所有權(quán)證”6個字，字跡清晰，線條光滑，容易識別，造假者很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一。內(nèi)封：上面的是內(nèi)封面，左邊中間的是團(tuán)花。右邊是放大圖，在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰?；ㄟ?。首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩、清晰。第二，在房產(chǎn)抵押登記前，要先查詢房屋信息系統(tǒng)，是否有該房產(chǎn)，是否有抵押，是否查封。

四、 注意最高限額抵押登記的特殊性

所謂最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。第一，最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生的債權(quán)額是不確定的。設(shè)定最高額抵押時，債權(quán)尚未發(fā)生，為保證將來債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議商定擔(dān)保的最高債權(quán)額度，抵押人以其抵押財(cái)產(chǎn)在此額度內(nèi)對債權(quán)作擔(dān)保。第二，最高額抵押是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。所謂一定期間，是指發(fā)生債權(quán)的期間，第三，最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。規(guī)定某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的交易可以適用最高額抵押方式，主要是為了簡化手續(xù)，方便當(dāng)事人，有利于生產(chǎn)經(jīng)營。第四，最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。最高額抵押所有擔(dān)保的債權(quán)在合同約定的期間內(nèi)經(jīng)常發(fā)生變更，處于不穩(wěn)定狀態(tài)，如果允許主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓，必然會發(fā)生最高額抵押權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)讓的問題，以及對以后再發(fā)生的債權(quán)如何擔(dān)保等問題。在我國市場機(jī)制尚未完善的情況下，為保障信貸和交易安全，暫規(guī)定最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

五、正確理解建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物分別抵押問題

在以往實(shí)踐中，存在這樣的情形：抵押人在設(shè)定房地產(chǎn)抵押時僅對房產(chǎn)或地產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)，而未將房產(chǎn)與地產(chǎn)一并抵押登記，或者抵押人將房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押給不同的債權(quán)人，并分別辦理抵押登記。于此情形，是否應(yīng)認(rèn)定抵押有效？本人認(rèn)為抵押有效，但抵押權(quán)的效力不及于未登記的部分。抵押權(quán)人就抵押合同約定并登記的部分享有抵押權(quán)。第一，《擔(dān)保法》第36條是關(guān)于房地產(chǎn)抵押的行為模式的規(guī)定，即設(shè)定房地產(chǎn)抵押時應(yīng)當(dāng)如何做，而不是對法律結(jié)果的規(guī)定。不能依據(jù)該條得出房產(chǎn)與地產(chǎn)只要有一個辦理抵押登記，就效力當(dāng)然及于另一個的結(jié)論。否則，因房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，不同的抵押權(quán)人分別在不同的部門辦理抵押登記，在法律沒有明確規(guī)定此情形構(gòu)成法定抵押權(quán)的情況下，會產(chǎn)生不可化解之權(quán)利沖突。第二，雖然由土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化規(guī)則決定，房產(chǎn)與地產(chǎn)不能分屬兩個民事主體，但抵押權(quán)旨在支配抵押物的交換價值，抵押權(quán)人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優(yōu)先受償即可實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。而無論房產(chǎn)與地產(chǎn)分別抵押、單獨(dú)抵押或一并抵押，拍賣或變賣抵押物的結(jié)果均不違背房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一體化的原則：如果土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)同時抵押給了一個債權(quán)人，形成了概括抵押或共同抵押，經(jīng)拍賣或變賣抵押物，兩個權(quán)利歸屬于同一受讓人，自不待言；如果土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分別抵押給了兩個債權(quán)人，房產(chǎn)與地產(chǎn)一同拍賣或變賣，所得價款由兩個抵押權(quán)人分別按房產(chǎn)與地產(chǎn)的交換價值優(yōu)先受償，二者的抵押權(quán)均得實(shí)現(xiàn)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)同樣歸屬于同一受讓人；如果僅將房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押，仍可對房產(chǎn)與地產(chǎn)同時拍賣或變賣，所得價款相對應(yīng)部分優(yōu)先受償，另部分歸屬于其權(quán)利人，房產(chǎn)與地產(chǎn)的歸屬仍是一體化。顯然，分別抵押并不必然導(dǎo)致土地使用權(quán)與其附著的建筑物所有權(quán)分別歸屬的結(jié)果。對不同物權(quán)客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統(tǒng)一歸屬，是可以和諧并存的。此外，《擔(dān)保法》第55條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。這實(shí)際上表明法律所強(qiáng)調(diào)的是土地及其附著物的同時轉(zhuǎn)讓，而對不同物權(quán)客體的交換價值的支配，則是完全可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)上的必要性和可能性，區(qū)分不同的法律事實(shí)而相互分離的。這樣，就使分別設(shè)定的房產(chǎn)抵押權(quán)和地產(chǎn)抵押權(quán)均有實(shí)際實(shí)現(xiàn)的可能。

結(jié)束語：

總而言之，房屋抵押登記影響因素較多，有效管理登記中存在的問題，規(guī)范登記中的操作流程，確保房產(chǎn)抵押登記在健康的運(yùn)營環(huán)境下運(yùn)行，是當(dāng)前現(xiàn)在房產(chǎn)抵押登記部門該做的工作。

參考文獻(xiàn)：

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篇（10）

第二條  本辦法所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地（以下簡稱土地）。

我國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定，在我省境內(nèi)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。

第三條  省、市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法，依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第四條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止，必須到市或者縣人民政府土地管理部門辦理登記，涉及地上房產(chǎn)的，必須到同級人民政府房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，涉及其他地上建筑物、附著物的，必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定到有關(guān)部門辦理手續(xù)。

第二章  土地使用權(quán)出讓

第五條  市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會同城市建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理等部門共同編制土地使用權(quán)出讓方案，經(jīng)本級人民政府審核同意，依照本辦法第六條規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門組織實(shí)施。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓方案應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。

第六條  土地使用權(quán)出讓的審批權(quán)限，按照國家和省規(guī)定的關(guān)于國家建設(shè)征用（劃撥）土地審批權(quán)限執(zhí)行。

第七條  土地使用權(quán)出讓前，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門向申請用地者提供下列資料：

（一）土地位置、面積、四至，地形圖、地面現(xiàn)狀和基礎(chǔ)設(shè)施情況；

（二）工程地質(zhì)和水文地質(zhì)的主要特征；

（三）土地用途、建筑密度、容積率和凈空限制；

（四）環(huán)境保護(hù)、綠化、交通、抗震等要求；

（五）出讓年限和方式；

（六）其他與出讓有關(guān)的資料。

第八條  協(xié)議出讓土地使用權(quán)程序：

（一）申請用地者向出讓方提交《用地申請書》；

（二）出讓方對《用地申請書》審查后，在十五日內(nèi)按本辦法第七條的規(guī)定，向符合條件的申請用地者提供有關(guān)資料；

（三）申請用地者收到出讓方提供的有關(guān)資料后，應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)向出讓方提交土地開發(fā)利用方案，有關(guān)土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）數(shù)額和付款方式等有關(guān)文件；

（四）出讓方收到申請用地者提交的有關(guān)文件后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)給予書面答復(fù)；

（五）經(jīng)協(xié)商一致，出讓方與申請用地者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第九條  招標(biāo)出讓土地使用權(quán)程序：

（一）出讓方招標(biāo)公告或者向申請用地者發(fā)出《招標(biāo)邀請書》，并按本辦法第七條的規(guī)定向投標(biāo)者提供有關(guān)資料；

（二）申請用地者應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)，到出讓方指定的地點(diǎn)將密封的標(biāo)書投入標(biāo)箱，并交納擬定出讓金總額10％至20％的保證金；

（三）出讓方應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)方面的專業(yè)人員組成評標(biāo)委員會，公開開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)，并按標(biāo)價、土地開發(fā)利用方案、資信等條件進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標(biāo)者；

（四）評標(biāo)委員會簽發(fā)《決標(biāo)意見書》后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出《中標(biāo)通知書》；

（五）中標(biāo)者收到《中標(biāo)通知書》后，在約定時間內(nèi)與出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

中標(biāo)者在約定時間內(nèi)不與出讓方簽訂合同的，視為放棄中標(biāo)，其交納的保證金不予退還；出讓方未按約定時間與中標(biāo)者簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)者的經(jīng)濟(jì)損失。未中標(biāo)者交納的保證金，在評標(biāo)結(jié)束后十五日內(nèi)如數(shù)退還。

第十條  拍賣出讓土地使用權(quán)程序：

（一）出讓方在距拍賣前六十日土地使用權(quán)拍賣公告；

（二）申請用地者應(yīng)當(dāng)在指定時間內(nèi)向出讓方提交法人或者自然人的身份證明、資產(chǎn)負(fù)債表、資信證明等文件，支付保證金，領(lǐng)取報(bào)價牌；

（三）出讓方主持拍賣，宣讀土地使用權(quán)拍賣規(guī)則，介紹出讓地塊的概況，公布底價，公開叫價；

（四）申請用地者舉報(bào)價牌應(yīng)價，經(jīng)過競買，出價最高者得；

（五）出讓方當(dāng)場與出價最高者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并收取定金。

前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的法人或者自然人的身份證明是指：法人身份證明、法定代表人身份證明、法定代表人的授權(quán)委托書、委托人身份證明。

第十一條  土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）出讓方、申請用地者的姓名、單位、地址，法定代表人的姓名、職務(wù)；

（二）出讓地塊的位置、面積、用途；

（三）出讓期限；

（四）建設(shè)項(xiàng)目完成期限；

（五）出讓金數(shù)額及其結(jié)算方式；

（六）違約責(zé)任；

（七）訂立合同日期和地點(diǎn)；

（八）其他需要約定的事項(xiàng)。

第十二條  申請用地者在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，應(yīng)當(dāng)向出讓方支付出讓金總額10％至20％的定金，從合同簽訂之日起，六十日內(nèi)支付全部出讓金。定金可以抵充出讓金。

第十三條  土地使用者逾期未全部支付出讓金，出讓方有權(quán)解除合同，定金不再返還，并可請求違約賠償；出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

第十四條  土地使用者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第三章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十五條  按照本辦法第二章規(guī)定取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方必須具備下列條件：

（一）領(lǐng)有國有土地使用證；

（二）按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地。

第十六條  轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第二十三、二十四條規(guī)定辦理。

第十七條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容，參照本辦法第十一條的規(guī)定訂立。

第十八條  同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)權(quán)所有人各享有相應(yīng)比例土地使用權(quán)；但同一建筑物所占有的土地使用權(quán)整體不可分割。

分割轉(zhuǎn)讓地土使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。在報(bào)請審批時，轉(zhuǎn)讓方、受讓方應(yīng)當(dāng)出示各自應(yīng)得的土地使用權(quán)比例的證明，并應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中寫明。

第十九條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，憑土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理過戶登記，領(lǐng)取國有土地使用證。

第四章  土地使用權(quán)出租

第二十條  土地使用權(quán)出租，出租人必須具備本辦法第十五條規(guī)定的條件。

第二十一條  土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

租賃合同的內(nèi)容，參照本辦法第十一條的規(guī)定訂立。

第二十二條  土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理出租登記。

第五章  土地使用權(quán)抵押

第二十三條  依法取得土地使用權(quán)的土地使用者（以下簡稱抵押人）可以用土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)或者其他債權(quán)人（以下簡稱抵押權(quán)人）抵押。抵押時應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)國有土地使用證、土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件，經(jīng)抵押權(quán)人核實(shí)后，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

抵押土地使用權(quán)時，對地上建筑物、其他附著物的處置按《條例》第三十三條規(guī)定辦理，并應(yīng)當(dāng)在抵押合同中寫明。

第二十四條  抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理抵押登記。

第二十五條  抵押人未能履行到期債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定，對抵押人的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)進(jìn)行處分，處分之后，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理過戶登記。

第二十六條  抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同終止后十五日內(nèi)，辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權(quán)終止

第二十七條  市、縣人民政府土地管理部門，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)期滿六個月以前，將《收回土地使用權(quán)通知書》送達(dá)土地使用者。土地使用者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)交還國有土地使用證和地上建筑物、其他附著物的權(quán)屬文件，并辦理注銷登記。

自土地使用權(quán)期滿之日起，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由市、縣人民政府無償收回。

第二十八條  依據(jù)《條例》第四十二條規(guī)定提前收回土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商，可以給予相應(yīng)的補(bǔ)償，也可以用出讓其他地塊土地使用權(quán)的方式進(jìn)行交換。

交換土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理登記。

第二十九條  土地使用權(quán)期滿，土地使用者申請續(xù)期的，必須在土地使用權(quán)期滿六個月以前向市、縣人民政府土地管理部門提出，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，依照本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

第七章  劃撥土地使用權(quán)

第三十條  無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記；市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可以依照本辦法的規(guī)定予以出讓。

第三十一條  無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，符合《條例》第四十五條第一款規(guī)定條件的，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。但轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，必須報(bào)請市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)；涉及地上建筑物、其他附著物的，還必須報(bào)請本級人民政府房產(chǎn)管理部門或者有關(guān)部門批準(zhǔn)。

第三十二條  無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，在向廣告經(jīng)營單位申請刊播、設(shè)置、張貼以買賣、出租房屋或者場地為內(nèi)容的廣告時，必須提交土地使用權(quán)出讓合同和本辦法規(guī)定的登記證明；對無出讓合同和登記證明的，廣告經(jīng)營單位不得受理。

第八章  出讓金和有關(guān)費(fèi)用

第三十三條  出讓金的數(shù)額，可以根據(jù)土地的位置、用途、出讓年限、容積率和市場供求等因素，由出讓方與申請用地者以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式確定。

對職工住宅、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)工程項(xiàng)目等非經(jīng)營性用地，經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，可以減收或者免收出讓金。具體辦法，由省土地、物價、財(cái)政部門制定。

第三十四條  辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定交納登記手續(xù)費(fèi)。

第三十五條  出讓金的使用與管理，按財(cái)政部《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條  出讓金和其他各項(xiàng)費(fèi)用以人民幣或者外匯結(jié)算；用外匯結(jié)算的，按付款當(dāng)日國家外匯管理局公布的牌價折算。

第九章  罰則

第三十七條  土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限和條件開發(fā)、利用土地的，市或者縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令糾正，并可以根據(jù)情節(jié)給予警告或處以出讓金總額的5％至10％的罰款。

對受到前款規(guī)定的處罰后仍拒不改正的，市或者縣人民政府土地管理部門可以無償收回其土地使用權(quán)。

第三十八條  對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市或者縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以非法收入20％至50％的罰款；對責(zé)任人可以建議其所在單位或者上級主管部門、有管轄權(quán)的監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；對受讓方、承租人，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定給予處罰。

第三十九條  對違反本辦法第三十二條規(guī)定的當(dāng)事人，由工商行政管理部門按照《廣告管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處罰。

第四十條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級主管機(jī)關(guān)申請復(fù)議。

第四十一條  本辦法規(guī)定的行政處罰罰款，一律使用省財(cái)政部門印制的罰沒收據(jù)，罰款全額上交同級財(cái)政。

第十章  附則

第四十二條  依法取得土地使用權(quán)的個人，其土地使用權(quán)可以繼承。土地使用權(quán)的繼承人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證明，依照本辦法第四條的規(guī)定辦理登記。