電梯考察報告匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇電梯考察報告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1、總體銷售力度不足

在考察中我們發現該酒店的客房出租率在30%左右(據前臺及銷售部服務員介紹)，餐飲銷售狀況更差，下午13:00時至15:00時，在五樓中餐廳就餐的客人共計才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐廳就餐的人數也只有四、五桌，客人10余人，晚9時許在五樓中餐廳也僅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在廣場咖啡廳的就餐人數較多(晚8時)，上座率估計有70%。

這種現象與該酒店的總體銷售力度不夠有直接關系。主要原因表現在如下四個方面：

(1)對于酒店，整個酒店集團沒有一個全球性的銷售總體計劃(至少目前沒有看到實際的行動)。在該酒店開業時沒有象“麥當勞”、“肯德基”開新店一樣在全球展開銷售宣傳活動。以至酒店在開業初期，社會知名度很低。

(2)該酒店已開業一月余，至今無總體銷售戰略，銷售主管說，今天工作結束后，不知明天該干什么。該飯店在本市的市場定位不夠準確，目前定位于中高檔消費群體，但酒店價格(未打折的門市價)在本市實際應歸屬于高檔消費群體。酒店也沒有計劃對目標市場做相應的調整考慮。

(3)宣傳推廣不夠，在媒體上宣傳的次數太少。

(4)銷售人員受到各種干擾的情況較多，情緒不高。具體表現在帶客人參觀客房時沒有主推酒店的主要房型——俱樂部樓層、行政、商務房;銷售活動受到外方管理人員因不了解中國國情及本市習慣而做出決定的影響;另外，銷售活動還受到業主單位過于具體的干預，如對婚宴價格規定不能低于1000元/桌等。

2、餐飲服務存在致命弱點

(1)中餐廳菜品沒有特色，制作粗糙，導致客人很少，餐廳顯得冷清，人氣不旺，這與廚師的烹調水平有關。

(2)西餐定位不準。西餐菜品不錯，比較正宗，但份量太大，不符合中國人口味。餐廳環境不夠優雅，椅子呈淺白色且餐位擺放形式雜亂，顯得不夠檔次，整個餐廳色彩、裝飾、燈光缺乏變化，不生動。環境和菜品與過高的價格不協調，無法吸引客人。

3、服務質量不夠穩定

(1)服務的一致性較差，如面對客人打招呼的方法不一，服務的及時性不夠。

(2)美容美發服務與酒店整體環境不協調，服務質量欠佳。

4、酒店整體培訓不到位

服務質量不穩定的原因主要是培訓不到位。酒店開業前做了一陣子培訓，但開業以來因忙于具體的服務而沒有再做系統的培訓，只是在班前點名會上就事論事地講一些發生過的問題。另外，酒店多數員工受到的專門培訓不多，員工中有一部分是剛從學校畢業的學生，酒店服務經驗不足。因此酒店的培訓工作顯得很薄弱。

另外，與培訓緊密聯系的督導系統也顯得很弱。管理人員在現場，但沒有起到督導作用，也沒有考核系統。

5、客房硬件存在嚴重的隔音問題。

主要是指相鄰的兩個房間隔音效果不好，目前只能盡量隔間出售，以免除客人因此發生的投訴。因此，總共238間客房目前只有一半能出租。

6、人員素質存在缺陷

酒店外方管理人員較多，如總經理是奧地利人，銷售總監是新西蘭人，各部門總監絕大多數是外國人，他們均未深入了解本市的酒店市場，因此在決策時不可避免地出現一些偏差，或與現實相悖，或與中方管理人員溝通不暢等，在一定時期內制約了酒店的協調發展。

7、業主與管理方存在不協調的地方

業主對管理方的具體業務干預過多，影響了酒店的工作效率、員工情緒和銷售策略。這直接影響了多個部門的能力的發揮。

二、酒店的優勢

1、客房硬件在本市乃至全國都是一流的

這方面比s大飯店好。如客房里有飲用水系統，衛生間有緊急呼救“sos”按鈕，客房寬敞、明亮、整潔、布局合理，床及床上用品舒適，這是新的客房設施的優勢。

2、總體感覺服務員面對客人時主動、熱情、友善尤其是前臺，對客人熱情、微笑、主動。給客人有一種親切感、安全感。

3、保安系統管理有力度，讓客人感到安全。

如電梯間里由鑰匙卡控制客人上樓的層數，乘電梯上15層以上(客房區域)需要插鑰匙卡，如沒有鑰匙卡只能上到14層及以下沒有客房的樓層，住15-22層客房的客人不能上到23層以上客房區域;還有，保安部(或工程部)對電梯間的情況監視非常重視，發現問題或可疑情況馬上打開對講機與電梯間的客人通話。如：我們與另一住房客人同乘一組電梯上樓，但對方反復將鑰匙卡插入鑰匙孔并按22層時電梯沒有反應(電梯不予確認，可能是鑰匙卡過期)，當用我們的鑰匙卡時電梯有反應，這時電梯轎廂里的對講廣播響了，服務員問“發生了什么問題，需要幫助嗎?”

4、個性化服務做得比較好。

如前臺能將客人姓氏自動傳到總機、賓客服務熱線電話的電腦控制系統中，當客人打電話到總機或賓客服務熱線時，對方馬上以姓氏稱謂客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息沒有及時傳遞給餐廳、大堂副理等處。

5、店內信息反饋很快。

我們進入客房后發現鑰匙卡取電的操作不當，導致房間沒有電，我們以為是燈泡有問題，便分別打電話給總機和賓客服務熱線，接電人即以“王先生”稱呼，可見其信息反饋之快。另外前臺服務員有意識地記錄客人的喜好信息和反映的意見、建議;銷售部人員對客人反饋的信息也非常重視。我們在西餐廳就餐時與銷售部王小姐交流，提出一些菜品問題，王小姐立即用手機打電話給餐飲總監(用英語，因總監是新西蘭人)，想讓餐飲總監親自來西餐廳聽我們的意見，后因總監在外會客而未果，但其指示王小姐將我們的意見詳細記錄，次日給他，并表示第二天請我們喝咖啡。

篇（2）

第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。

第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。

第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。

第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。

第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。

出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價格：

樓盤

樓層

最低價

樓層

最高價

均價

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。

2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。

篇（3）

同時清單預算工作繁瑣、內容龐大，而投標時間往往只有十幾天，通常要求預算編制人員在最短的快速、準確的編制完成，為后期復核、成本編制留足充裕的時間。所以我根據多年預算編制的經驗，總結以下清單預算編制的要點，避免前期工作不扎實造成返工、報價不準確現象及第一次復核圖紙重點不突出造成反復查閱圖紙。

首先注重項目的前期考察工作：我們現場考察人員形成書面考察報告：地貌(植被)地形情況、當地氣候水文情況、道路交通狀況、就地取材的料源分布、天然材料的開采條件和質量、采購材料的價格、各種材料的運輸距離、電源水源情況、通信條件、物價消費水平、社會治安狀況、綜合社會經濟情況等。充分收集準確而詳盡的資料為后期編制預算和施工組織設計做好基礎工作。

其次圖紙工程量復核及數據提取：為后期的套定額做好堅實的準備工作，這個工作一定要細致，出現搞不清的問題一定要如實記錄下來，尋求最終解決問題，因為復核的人員不可能有充足的時間再研究圖紙，就是通過第一遍把不常規的、重點項目、新工藝等問題羅列出來、然后一起解決問題。下面分別總結一下各個章節在提取工程量是的重點和注意事項：

100章 總則：臨時用地、

200章 路基工程：路基土石方部分是關鍵，挖方搞清楚的利用方或棄方的運距，借方的重點同樣是土方運輸距離，通常采用加權平均值的方法算出運距。同時考慮不計量的工序如土方寬填、填石方的邊坡碼砌，填前碾壓、路基整修、棄土便道、借土便道、借土資源費、棄土場租地費等，對于西北干旱地區，還要考慮路基灑水的問題。排水工程和防護工程熟悉技術規范要求，那些是計量的，哪些是作為附屬工作不單獨計量，計量單位是延米的，要提取每延米工程數量，最終與圖紙數量進行反算，檢驗出正確的數據。

300章 路面工程：重點提取各結構層的配比，結合施工組織設計，拌合場的位置算出集中拌和的算術平均值運距，同樣注意以延米為計量單位的支付項，提取細目工程量。需要注意的是，目前瀝青路面的結構設計種類比較多，圖紙中體現設計的詳細要求，例如上面層碎石的特殊要求，抗剝落劑和木質纖維等外加劑的要求及摻量，對于長縱坡設計中可能還要添加聚酯纖維，抗車轍劑，隧道內路面是否添加阻燃劑等；透層、粘層、封層具體瀝青種類、灑布量的要求。

篇（4）

隨著城市化進程的不斷推進和旅游業的迅猛發展，風景區城市化現象日益普遍。風景區城市化是指發生在風景區內的城市化現象，其人口由農村向風景區內的城鎮轉移，農業生產活動向旅游接待為主導的第三產業活動轉移，農村生活方式轉變為城鎮生活方式。風景區內的城市化現象按照發生地域的不同，可以分為兩大類：一類是風景區核心景區的城市化現象，如通常所說的“山上、溝內、湖內”等地域，另一類是風景區內接待基地(旅游村、鎮)的城市化現象。

一、武陵源風景區的城市化

篇（5）

根據國家檔案局《歸檔文件整理規則》，結合特種設備管理的工作實際，其特種設備管理文件材料歸檔范圍主要為：一是特種設備安裝前論證、評估、審批資料；二是安裝、檢驗、移交過程中形成的技術資料；三是日常維保過程中形成的資料；四是日常故障排除、維修、報廢形成的文件資料；五是特種設備使用日常安全管理中形成的文件資料。

特種設備的管理和檔案的利用有其獨特性，借鑒國家文書檔案保管期限永久、30年、10年的規定，結合特種設備管理的工作經驗，對特種設備管理文件材料資料歸檔范圍及使用檔案保管期限探索如下：

1、特種設備安裝前期資料

1.1安裝特種設備可行性論證、經費來源報告、采購申請與批復、會議記錄。 永久

1.2基建技術考察報告、設計方案及審核資料。 永久

1.3設備采購招標、投標、評標、中標資料。永久

1.4采購合同、安裝計劃。永久

1.5重要往來函件、郵件。永久

2、技術資料

2.1特種設備制造單位營業執照、制造、安裝許可證、安裝人員資質證明等文件資料。永久

2.2產品出廠合格證、主要部件材質證明、產品質量證明文件及產品銘牌拓印件或復印件、使用維護說明等隨機資料。永久

2.3特種設備技術證明、安裝基礎圖、地基圖、電氣線路圖、竣工圖。永久

2.4特種行業特許經營許可證、危險化學品經營許可證、道路危險貨物運輸許可證、車輛行駛證、駕駛員資格證、押運員證。永久

2.5特種設備安全檢驗檢測部門頒發的安裝合格檢驗報告、使用登記證。永久

2.6特種設備移交清單、接收單位驗收報告、鑰匙簽收單。永久

2.7使用、管理培訓資料。30年

2.8變更、移裝、注銷、報廢資料、安全性能綜合技術鑒定報告。永久

2.9改造、重大維修及運行測試等有關資料。永久

2.10運行故障和事故記錄、維修校驗記錄。永久

2.11重大安全隱患通知、整改報告。永久

2.12特種設備及附屬儀器儀表、管道定期檢驗報告、定期維護保養記錄。10年

2.13特種設備日常巡查、登記記錄。10年

2.14特種設備臺帳。10年

2.15其它隨機文件資料。10年

3、招聘維護保養單位招、投標文件、合同、資質證明資料

3.1申請、審批、會議記錄等文件資料。30年

3.2招、投標書、中標通知書、合同等資料。30年

3.3維保單位資質證明、維保人員資格證、身份證。30年

4、特種設備使用管理機構、人員、職責

4.1特種設備管理機構設置和人員配備資料。30年

4.2特種設備管理人員資格證、任命書。30年

4.3特種設備管理人員崗位職責。10年

5、特種設備安全管理制度

5.1特種設備使用、管理規章制度、應急預案。10年

5.2安全操作規程。10年

5.3安全任制度、安全管理制度。10年

5.4安全信息的收集、傳達與溝通函件。10年

6、特種設備日常管理資料

6.1年度管理計劃及總結。10年

6.2政府特種設備監管部門檢查通知及整改記錄。10年

6.3使用單位對特種設備安全檢查、巡查資料。10年

6.4應急救援人員聯系表、處理流程、應急裝備、應急物資儲存表。10年

6.5安全警示標識圖片。10年

6.6應急演練通知、記錄、圖片。10年

6.7安全使用、乘坐培訓記錄、培訓資料。10年

6.8安全會議記錄。10年

篇（6）

地中海風情建筑以黃墻、紅瓦為特征，樓層比較低，拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數個連接或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現延伸般的透視感。綠化植物種類豐富搭配錯落；房前屋后處處有景；小區內道路蜿蜒自然，地面鋪裝豐富，景觀小品尺度近人；整體環境給人以舒適而又恬靜，豪華不失高雅，私家花園感很強。

新中式田園結合中國古代文化特色，將小區內景觀賦予人文內涵。運用現代造園手法體現古代造園理念，在設計中把傳統的中式建筑風格和元素加以運用，突出建筑深層次的文化內涵和歷史底蘊，這方面“大有恬園”做的比較好。

美式現代建筑立面簡潔運用一些歐式建筑的裝修手法，展現的是一種大都市風格。其景觀以人工手法體現模仿原生態，小品上多運用造型簡單現代的亭廊架，鋪裝豐富但整體以暖灰色調為主給人以素雅的感覺。

在整個小區的環境設計上重點考察了豎向設計和景觀布置及綠化植被方面，這些高檔樓盤中多數結合原有場地的高差布置景觀，個別沒有明顯高差的樓盤也都局部設置了坡地來滿足景觀需要。結合現有場地的地形，后者的做法比較可取，可在建筑與建筑間構筑高差變化比較緩的坡地為將來植物及景觀的布置創造條件。以東方圣荷西和唯美品格為代表的高檔小區，綠化植物種類豐富，高中低搭配錯落，以喬木、灌木為主且以成樹為主景觀效果較好，但是相對成本也比較高，考慮到地區氣候差異，樹木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門溝通，根據高低搭配原則選用宜成活的本地樹種代替。在小區入口處和大型公共活動場地周圍設置草坪，這樣易于保養且投資費用低。人行與車行系統：利用豎向分流和橫向分流方式來實現。車庫做在地上時，人行位于車庫上方，車庫屋面做上人屋面和種植屋面，形成地上二層大廣場，車庫位于地下時，車庫上方做綠化和種植屋面，上方做采光井和通風井，用自然光源做為白天的主要光源，可為物業管理節約大量費用。道路全部采用瀝青彈性路面面層，場地多為各種面材鋪裝。

夜間景觀照明：可在小區入口和中心廣場等大型公共活動場地設置豐富的燈光效果，在建筑組團之間，不宜設置照度較高的光源，應以草坪燈或微型景觀燈為主。景觀細部設計：好的景觀設計，其細部設計也很優秀，既體現效果又節省維護費用。體現小區品質必須從細部做起，鋪裝用料必須體現設計意圖，要有顏色變化，分隔明確。如路緣石的選擇、鋪裝快料選型的多樣化與搭配、樹池的多樣化、檢查井蓋的美化處理、微型景觀的隨式造景、垃圾箱的隱藏和美化、休息座椅的布置、兒童游樂場和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的環境景觀。建筑設計風格與景觀設計的配合：這些高檔樓盤的景觀效果比較出色還有一個主要原因，就是與其建筑風格統一。文化內涵：根據相應的建筑及景觀設計風格，在設計中運用一些有人文內涵的設計，不單單是對元素的模仿，也要將該風格的精髓融入設計。小區中水系統、太陽能熱水供應系統：根據國家節能要求，建議小區利用中水即生活水回用技術和太陽能熱水供應，為職工降低生活成本。

單元入口、大堂及電梯前室：

根據小區風格，住宅單元入口可采取多種形式，但多層及小高層住宅都有一個統一的特點——都突出于住宅本體，形成一個突出門樓式入口，兩側及樓蓋采用不同形式加以修飾（如圖）。高層或超高層住宅多采用大堂式入口，兩三個單元公用一個大堂，顯得大氣明朗，既節約建筑成本，又便于物業管理。電梯前室及大堂象住宅玄關一樣精裝修，頂棚分層吊頂，棚角石膏線裝飾，吊蘭花燈照明，墻體多為石材或面磚飾面，地面為酒店大堂式裝修，電梯門埡口多為石材口線（非平面）或不銹鋼埡口。

二、材料及產品選用：

在建筑墻體保溫材料設計上，三個城市我們所看到的樓盤中設計基本一致，均采用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板），沒有發現使用XPS板（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。

在外裝飾裝修材料設計上，不同地區和不同品質樓盤各有不同，大致可分為四種形式：一是比較傳統的設計，主要以面磚和涂料（液態）搭配效果為主，用于高層住宅較多；二是整體面磚（非釉面、勾縫）設計，主要在不同部位、采用不同顏色協調搭配效果，用于多層住宅較多；三是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為仿石漆設計（EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平后再噴“仿石漆”）；四是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質感外墻漆”（膠泥狀）設計（EPS板打磨找平、貼網、刮膠泥找平后再抹“彈性質感外墻漆”）。后兩種多為高品質樓盤、高層住宅設計。

外墻外保溫材料使用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板）設計。其優點是：EPS板相對XPS板而言變形系數小，不易起鼓和開裂，易于打磨，從而保證基層平整度；EPS板相對XPS板而言價格要低；其缺點是：EPS板相對XPS板而言保溫系數有差異，其厚度要有所增加。

針對外裝飾裝修材料設計，按照我們目前開發的兩個樓盤定位標準，認為后兩種設計比較適合高層住宅，尤其是第四種形式效果更佳，即：底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質感外墻漆”設計。典型案例：長春市——“萬科洋蒲花園”；沈陽市——“萬科金域藍灣”；“洪浩左岸慧晶”（正在外裝飾施工）。

樓宇門、進戶門及塑窗產品檔次非常高，全部為國內知名品牌，富貴華麗。

配電柜、書報箱、空調（通風）格柵、護欄、小區圍墻、花園圍欄等幾乎都是廠家來的成品，檔次高，質量好。

三、施工工藝做法及質量通病防治：

本次考察主要針對外裝飾面施工工藝方面進行了深入調研，“彈性質感外墻漆（彩色膠泥）”整體觀感效果立體感強；整體立面效果可進行隨意分割，既可大塊分割，又可做成“面磚”式分割（縫路均勻，面磚效果非常逼真）；整體觀感質量好，保溫層拼接處無明顯凸凹和裂縫現象，表面順平，是較為新穎的做法，也是本次考察最大的收獲。其缺點是：“彈性質感外墻漆”相對普通外墻涂料（液態）而言，其造價要略高一些。

另外，在衛生間及盥洗間方面，整體式淋浴間和衛生間是較為實用和流行的做法。

幾點建議：

1、在規劃設計中逐漸形成我公司獨有的建筑風格，賦予相關的文化理念，突出建筑深層次的文化內涵和歷史底蘊，；

2、在保證節能要求的前提下，盡量選用EPS（聚苯乙烯泡沫塑料板）外墻保溫板設計體系；

3、住宅單元入口、大堂及電梯前室適當提高裝修標準；

4、提高樓宇門、進戶門產品檔次，盡量選用名廠名家產品；塑鋼窗型材選用國內名牌產品（如萬達、實德、海螺），廠家只負責生產加工，安裝由施工單位完成，利于成品保護；

5、小區車行道路宜選用瀝青面層，人行路及場地應分級別進行多樣性設計，選用不同材質拼接，形式豐富，效果好；路緣石選用工藝花崗巖；

6、要去綠化應根據大慶的地域特點，多種植大型喬木和成簇灌木為主，分層次、錯落布置，盡量少種草；

7、在監理單位、施工單位和材料供應商的選擇上逐漸謀求質量信譽好的長期合作單位，管理及施工人員穩定，對提高質量有極大的促進作用；

8、以學習考察、經驗交流等多種形式，充分引進新工藝、新材料，在學習中成長、進步，賦予工程新的內涵，全面提升管理經驗及水平，從而保證所建工程的品質。

項目考察報告（二）

一、考察目的

宜川社區綜合發展項目的目標之一是提高女童入學率，改善教師教學質量。為此，項目此前多次邀請蘭州中英項目教學專家為項目縣教師做參與式教學方法的培訓，希望教師們對參與式教學方法有一個初步的了解，并能運用于實際的教學活動中。但是由于多方面的原因，新教學方法的運用不是很順利。為了更多了解新教學方法如何具體運用到實際中去，社區如何與學校發展計劃相結合等問題，項目設計了此項考察活動。

二、考察日程安排

4月21日：

在蘭州教育大廈會議室與中英項目辦公室工作人員座談，了解項目的整體情況；

前往臨夏市東鄉縣參觀喬魯小學和團結小學（因中途修路，未能到喬魯小學參觀）；

與臨夏市項目辦人員座談，了解項目實施情況。

4月22日：

前往臨夏市和政縣參觀二甲小學和新集小學，在參觀的過程中，與學校有關人員座談、聽課、參觀學校等；

4月23日：

考察人員談論考察收獲。

三、中英甘肅基礎教育項目實施情況

1、項目概況：

2、中英甘肅基礎教育項目的內容框架：

3、項目所關注的領域及目前所取得的效果：

4月21日與項目辦的負責人員巴處長和白處長以及張勇座談，聽取了他們對項目的整體介紹，了解到中英項目關注的領域以及目前的進展，以下做以簡單介紹：

（1）學校發展計劃：學校發展計劃的目標是鼓勵學校與社區建立緊密的聯系，鼓勵縣和學校聯合起來為學校的發展想辦法。學校發展計劃的目標還在于改變學校和縣級（地方政府的財政供給者）的關系，從傳統的"自上而下"的關系改變為"自下而上"的關系。這種關系的改變要通過給學校更多權利參與自己的發展問題達到。學校發展計劃的目標也于通過學校與社區更密切關系的建立，通過關注教育中存在的阻礙兒童入學、鞏固和提高學習成績的社會發展領域的問題，來改變二者之間的關系。

（2）參與式教學方法的核心理念是“以兒童為中心，平等參與”。此項目的目的是改善培訓中小學教師的方法，側重于強化教師教學方法，不是教給他們一些知識。教師培訓還強調教師在教學中盡量利用當地資源以降低教育成本，保證在教學中考慮弱勢群體（比如女生和有特殊教育需求兒童）的需要。目前已經培訓了四個項目縣79%的教師，培訓總數達到5700人次。

（3）早期教育：主要給一年級和二年級教師培訓一些從事大班和復式班教學的技能。

（4）特殊教育需求：主要是幫助教師將那些有特殊教育需求的兒童納入整個班級中。

（5）校長培訓：主要是提高校長的實踐知識。此培訓的8個模塊正在開發之中。四個項目縣685名校長接受了全面的培訓，通過培訓校長的管理水平明顯提高。

（6）教育財政預算改革：承諾提高預算內教育投入，尤其是提高教育質量的投入。

（7）新的督導制度：以學校發展計劃和評估支持教師為基礎。

（8）開發補充讀物幫助兒童語言的獲得和發展，（已出版3種）。

同時特別關注貧困兒童、女童和少數民族兒童等弱勢群體，貫穿項目理念，減少教育中的不公平現象。

（10）學校布點規劃：新學校布點規劃更高效、科學。以減少人為因素和隨意性，使學生就近上學，方便了學生就學。

（12）教育規劃：支持縣教育局提高教育規劃能力。

（13）研究課題：注重行動研究，所有參與者都成為研究者參與研究。

（14）監測與評估：通過監測與評估來評價項目的影響。

其中最大的變化來自于當地教師和教育官員的教育理念和態度的變化，這也是項目最寶貴和最富建設性的成果。這些變化包括：學校和縣教育部門之間關系的變化；學校與社區關系的變化；教師與學生關系的變化。

四、對中英基礎教育項目的總結與思考

在兩天的考察過程中，我們與甘肅省教育廳項目辦公室人員座談，了解到項目的整體概況和實施情況，并在后面的兩天里到幾所小學校去實地參觀考察。以下是對中英項目的一些總結與思考。

1、對參與式教學方法及其如何推廣有了更多的了解，結合考察對我們的項目有了更多的思考。參與式教學及其培訓的目的是在于改變傳統的講授式、填鴨式的教學方法。使課堂上教師的角色由講解著變為指導者、合作者，學生由接收者成為探索者、練習著，實現師生互動和生生互動，培養學生的創造性思維。這首要是教育管理部門要改變觀念；再次我們的教師也需要轉變觀念，而觀念的轉變是很困難的。同時這對于教師的要求也提高了很多，不是每一個老師都能將主要知識點設計進教學內容，而且有些老師提出參與式教學在相同的時間內給出得信息量很少。目前我們存在以下幾個問題：

（1）、參與式教學如果理解不透徹的話，很容易形成形式主義。只是簡單的將教室布置改變成參與式的，但是教授內容依然是傳統型的。這就需要我們在這里如何理解參與式。參與式其實沒有任何形式和模式，他需要我們自己根據自己的客觀條件、授課內容、教師的授課特點等因素相結合，創造和摸索屬于自己的參與式，如何內化參與式是一個問題。我自己的理解，將參與式與傳統式兩種方式相結合，根據要講解內容的不同而選擇不同的方式，可能會更好一些。

（2）、對教師評價標準的問題。目前我們對教師的評價標準可能更多的側重于學生的成績上面。如果不改變我們的評價標準，那么參與式教學是很難繼續的。中英項目面對這一問題，從體制上進行嘗試，改變對教師的評價標準。對教師的評價標準不再是以教學成績為主（教學成績占30%），而是從師德、班級管理、教學設計、課堂管理、教育科研、作業批閱、活動開展與輔導等多方面進行考核，這就解決了教師的后顧之憂。

（3）、對教師的培訓。對教師的培訓應該是長時間的，不間斷的，并且有一支督導隊伍。意識和技巧是一個不斷強化、不斷支持的過程。僅僅靠一、兩次培訓是不行的。但是就我們的項目而言，教師培訓僅僅是宜川綜合發展項目中的一個活動，我們沒有那么大量的經費來支持這一部分。不過，教育部門下半年開始進行新課改的工作，有我們項目先前奠定的基礎，相信宜川的下一步工作會進行得更順利一些。

2、學校管理機制的創新、校長角色的根本轉變。傳統的校長是行政型的，主要處理學校行政事務，很少深入教學第一線指導教育教學工作。我們參觀的和政縣新集小學校長何龍，是中英項目教師培訓教材的開發者，對參與式的理念理解得比較透徹，經常給教師上導課。并且在管理學校上也是以“服務”理念為宗旨。這一管理宗旨大大增加了教師對學校的歸屬感。

同時新集小學的教研活動做的扎實有效，學校定期確定教研課題，由青年教師組成課題研究組，進行研討，平時開展上“四課”活動，即：幫扶課、教法研討課、教學資源開發課，全面提高教師的教學水平。

3、我們參觀的項目縣學校，都屬于少數民族地區（回族、東鄉族等居多），屬于國家貧困縣，教育基礎相對薄弱（包括硬件建設、師資力量等），條件艱苦，目前那里還有幾百名代辦教師。但是在此種情況下，大家在項目的支持下秉承理念，為學校的發展尋找出路，與社區相結合，充分發動可利用的資源，來發展教育。我想我們的條件比那里好很多，如果我們的教育人員都能轉變觀念，具有新的意識，我們教育事業會上一個新的臺階。

五、考察體會與感想

在蘭州的最后一天，我們就此次考察的整體情況有一個匯總，每位老師都談了他們對這次考察的感受、觀點以及在未來自己的工作中可以借鑒的經驗，以下就是各位老師的體會：

趙友三：談三點。第一點到東鄉縣，比較艱苦的地方，許多教師特別是那些民辦教師一月只有100多元工資，還很敬業的堅持在崗位上，挺不錯的，同時也增強了我的事業心，激勵我們；第二點昨天我們參觀的新集小學，從學校的管理，到教師的素質方面來講都很好，人家的參與式教學，我注意了一下，課堂設置的問題，非常切中要害，這一點值得我們學習；第三點：從學校管理上來說，我感覺到他現在和咱們還有差距。對教師的激勵沒有和工資掛鉤，我認為在現在經濟時期，還是走不長遠的。

李天紀：新集小學的管理體現了教學的創新。在教學中，你給我講，我可能就把東西忘了，但是你讓我參與，我可能就會理解。在教學中，學生應該是主體。從他們參與式教學中的互動、辯駁、教師指導，就可以體現是師生共同的成長。在那種條件下，能把學辦成這樣，是值得我們學習的。

韓德峰：關于參與式教學這種方法，回去以后我們可以嘗試著試試。參觀的感受有兩點：從人家學校來看，上至校長下至教師教學的思想、理念，值得我們學習。再一個是新集學校育人環境方面（包括學校的一些標語）都非常有新意，對教師和學生都有警示作用，這是我們值得學習的。

李翠霞：我們參觀了三所學校，現在我主要談談第三所學校，他們學校的校園環境和氛圍很濃，教室里的布置能夠充分展示學生的能力，每一個教室都各有特點。從聽課上，我聽了一節教學研討課，授課的老師參與，同時聽課的教師也參與進去，氛圍很好。他們的電教室是讓學生在里面看，而不完全是教師用的。拿我們學校和他們學校相比，我們學校的班額都比較大，在大班該怎樣開展參與式教學。這是我們目前存在的一個問題。

薛長瓊：通過這次學習拓寬了自己對參與式教學的理解，以前認為那就是一種方法，但是在教研活動中、在班級管理中都可以運用參與式方法，在班級管理中運用，讓大家知道班級管理不是老師個人的事，以學生為主，這樣他們會很有積極性和主動性，認為這就是我們自己的事。其實，我們那里的硬件設施比這里要好得多，但就是我們沒有動起來，缺乏這種意識，讓每個老師都有這種意識，我想我們會比他們做得更好。

張蕓：參觀了三所學校，條件都很艱苦，特別是民辦教師，精神令我敬佩，值得我們學習。二甲學校的學校布置非常有特色，能夠體現平等參與的理念，比如：墻上的很多學生繪畫作品，能夠充分發揮學生想象力、創造力。新集學校的硬件條件比我們還是差了很多，但是人家老師的理念新，參加的培訓多，我工作了13年，今天是第一次出來，所以給我的感覺比較深。參與式教學不僅僅是一種形式，它體現在各個方面，比如：學校管理、教研活動等，他們的特點就是以人為本，以學生為中心的發展理念。通過此次學習，我在今后的工作中，會嘗試著運用參與式的方法，配合今年我們要實行的新課標，都是要發展學生的個性和特點，這是不謀而和的。

楊梅：參與式教學不僅僅是一種形式，而是一種理念，它是融會到我們教學生活中的各個方面。比如：我們日常中的備課，就可以使用參與式，共同提高。

楊海林：我們宜川教師的學歷比這里要高很多，但是人家這里卻能把參與式搞好，我仔細看了他們的校園文化，處處體現了教書育人的理念。在新集學校，他們的校務公開欄在校門外面，上面公布了享受兩免一補的學生名單。新的課程改革，就是要改變教育思想、教育理念、教育觀念，呼喚參與式教學，希望大家回去后，能夠把看到的和聽到的帶給其他的同事們。后半年，我們要實行新課改，但是我們的新課改能不能順利實施，參與式教學方法能不能掌握，今后的工作還是很大的。

通過此次蘭州之行，同去的考察人員每個人心底都深有感觸，在自己的意識中已經有了認識，這對下一步的工作會有所幫助，不過教育改革畢竟是一項大的工程，特別是意識的轉變是最困難的，但是相信我們一定能做好。

項目考察報告（三）

20**年6月26至6月30日公司組織前往四川綿竹的孝德鎮就江蘇援建項目進行了考察。我們參觀了新建的安居房、新建的小學校舍、年畫村，“蘇州水街”等相關設施，大家都感到新的孝德鎮建設總體規劃起點高，體現出蘇州江南水鄉的秀美風景，年畫村周圍還建了許多的門面房用來出租，是為以后的長期有效的管理提供提供資金保障。在考察中，通過聽取情況介紹、座談交流、實地察看、現場咨詢等形式，了解了四川綿竹安居房建設和規劃設計情況，看到了他們物業管理的光明前景，探求了物業管理的寶貴經驗，現將考察情況報告如下。

一、考察見聞

五天時間，我們重點考察了新建的安居房、新建的小學校舍、年畫村，“蘇州水街”等相關設施。在江蘇省蘇州市對口援建的孝德新鎮，我們驚嘆于蘇州市高起點規劃、高標準施工、高速度建設的援建工作，見到了亭臺樓閣，小橋流水，一派江南小鎮的秀麗風光。

（一）五角星——新鎮是夢想起飛的地方

在考察中蘇州援建指揮部的辦公室主任***現場為我們講解了新孝德鎮總體規劃：“新孝德新鎮是個‘五角星’形狀。在一個五角星的區域里，分布著富有蘇州特色的幼兒園、小學、中學、衛生院等建筑。這個由蘇州人設計的“五角星”也寄托了蘇州人、孝德人對孝德這個地方共同的美好希望，真是一個絕妙的設計。同時蘇州援建指揮部在四川災區的援建工作中創造了因快而聞名的“蘇州速度”，蘇州人為災區人在新址上以最短的時間、最好的質量創造一個漂亮的孝德新鎮，讓災區人看到了美好未來，孝德也是災區重建中進展最快的新城鎮。蘇州的援建業績令我們肅然起敬。我們看到了在短短一年多的時間內，蘇州的援建者就在孝德建起了如此漂亮的醫院、學校、住宅區，我們覺得新的城鎮、新的學校將是孝德人美好夢想的新起點。

（二）裂紋——碎片凝聚的“紀念柱”是向上的動力

在孝德學校的正門前，有兩根設計得別出心裁的“紀念柱”，一根柱子上布滿了裂紋，而那些裂紋是用地震后孝德學校舊址上遺留的碎瓦片拼成的，而另一根柱子的花紋則像是有腳印在一步一步往上走。兩根柱子連成一體，一根代表過去一根代表未來。江蘇援建者認為，將這樣帶有地震遺物的“紀念柱”樹立在校門口，對人是種激勵，是種提示，是戰勝災難創造美好未來的動力之源。

（三）田園詩般的年畫村——美得像是世外桃源

綿竹年畫與蘇州桃花塢年畫并列為中國四大年畫，綿竹年畫因為是直接畫在房屋外墻面上的，視覺沖擊力更強。蘇州援建者為此在這里傾力打造的一個民俗色彩濃厚的地方——田園詩般的年畫村。在那里，我們看到的是一派世外桃源般的田園景象：在綠油油的田野上，一座座粉墻黛瓦的農家小院在綠樹環繞中若隱若現的，雪白墻上都畫有巨幅五彩斑斕的年畫，年畫的內容都是喜氣而富足的。根據介紹，年畫村今后會發展成為一個集觀光、旅游、休閑、購物于一體的特色景點。

（四）一條蘇州水街，——將成孝德人民“聚寶盆”

踏上綿竹市孝德新城的“蘇州水街”，一條小河曲徑通幽，搖曳的柳絲掛在小河的兩岸。一排排白色的墻腰，開著扇扇軒窗掩映在河中……眼前的景象，讓人仿佛置身于江南水鄉。這是一條商業步行街，是蘇州援建留給當地政府和老百姓的一筆寶貴的財富。蘇州水街共有商鋪2萬多平方米，由當地政府統一出租管理，目前商鋪租金為每年120元/平方米。靠著蘇州水街，當地政府每年就可以“賺上”兩三百萬元。在“蘇州水街”兩側的街道上，一些酒吧、水吧、茶吧陸續開門迎客。35歲的楊立是“蘇州水街”第一個開業的茶樓老板，時尚的她把自己的茶樓裝修得很別致浪漫。“蘇州援建者把水街建得那么漂亮，自己會用心經營茶樓，以后這里一定會熱鬧起來的。”對于水街的未來楊立充滿了信心。

（五）蘇州援建力量——是股撤不走的力量

二、考察體會

（一）解放思想，更新觀念，將創新貫穿于安居房建設始終

在學習考察中，考察團成員強烈感受到江蘇援建工作者思想解放，觀念創新，尤其引人注目的是引入大量高規格設計理念。我們要本著“窮則變，變則通”的理念，在單位本職工作安居房規劃建設中真正解放思想，更新觀念，不斷創新，把創新貫穿于安居房規劃設計的始終。

（二）提速增效，只爭朝夕，全力加快**安居房建設

篇（7）

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著南京市場精裝修房住宅的逐漸增多，有關精裝修住宅的質量控制越來越收到廣泛的注意和重視，精裝修事無巨細涉及到方方面面，它對質量細節以及整體觀感的要求遠遠突破了原先毛坯房的范疇，在這樣背景和趨勢下，作為建設單位更要在精裝修住宅工程建造和交付過程中發揮關鍵作用，積極響應和貫徹政府的相關政策和要求，切實做到“明確責任，落實責任，減少投訴，提高質量”，體現“以人為本，開發商1％的失誤就是客戶100％的損失”的理念，為鑄造和諧社會貢獻自己的一份力量。因此，建設單位應在前期策劃、設計、過程控制、驗收等階段加強精裝修房的管理。

一、設計管理：

1、嚴把設計關。精裝修房應委托具有相應資質的單位進行專業設計，裝修設計要符合有關裝修設計標準，要強調使用功能和美觀。

2、設計交底和內部圖紙會審。由建設單位內部各部門（組織設計部、工程管理部、采購管理部）及時進行圖紙會審；設計部把握室內建筑設計效果和圖紙的完整性，并及時組織相關部門進行設計交底，明確裝修風格和效果要求；現場項目經理部對安裝專業方案的合理性把關；采購管理部對設備、材料、部品進行把關。

3、材料樣板間。施工圖經批準生效后，對所有用于工程的材料、部品的品牌、型號均以實物形式確認，并集中安置在材料樣板間內；由項目經理部組織公司相關部門和設計院對所用材料、部品的施工工藝及技術標準進行確認后，各部門進行會簽并封樣定板。材料部品必須選用經環保檢測合格的材料，并符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》GB50325-2001的要求。

二、施工前期策劃管理：

1、承建商考察。由采購管理部組織相關部門重點考察承建商的資質和能力，形成考察報告和結論報公司批準。

2、工程招投標。工程管理部負責編制招標文件，填寫工程招投標工作流程表報公司主管領導審批，招標文件經相關部門審核通過后上網公示。由采購管理部組織工程管理部、設計部、成本管理部和項目經理部進行評標，確定施工隊伍，并發出中標通知書。中標單位實物封樣后，樣品移交項目經理部保存。

3、定貨采購。精裝修材料部品須經公司確認批準后方可進行定貨采購。由采購管理部負責材料部品的定貨采購。

4、書面交底。采購管理部就招投標過程、合同條款、材料部品技術標準和驗收標準以表格形式向項目部做書面交底，并明確廠家、品牌、技術標準和驗收方法等。

5、施工圖紙會審。開工前，由項目經理部組織有設計、施工、監理等單位參加的設計交底和施工圖紙會審。

6、進度審核和方案審批。依據施工合同，項目經理部負責審核施工進度計劃和工期的合理性和符合性。裝修施工方案須經監理審核、項目經理部批準，并報工程管理部和采購管理部備案。其中應包括總施工進度計劃、質量通病防治措施、工序和材料部品檢查一覽表及檢查臺帳等，承建商質量保證體系中須具備完善的自檢體系。項目經理部要制定精裝修工程質量通病的預防控制措施，做到提前預控。精裝修工程監理細則須經總監理工程師簽字，并報項目總經理批準。

三、施工階段管理：

1、場地/工序移交。項目經理部組織承建商進場后，應對承建商進行現場情況交底，并組織相關單位進行場地/工序移交，辦理移交手續，形成《場地/工序移交單》。移交前，項目經理部負責檢查移交條件是否具備、管理責任是否落實，并明確具體移交時間。

2、開工準備工作的檢查。項目經理部和監理檢查承建商是否完成施工準備工作（含技術準備、人員-材料-設備是否到位），認為具備開工條件后方可允許承建商開工。

3、制定樣板引路的原則。先做工序樣板間，項目經理部組織公司相關部門和監理、承建商對已完成的工序樣板間進行聯合檢查驗收，提出書面驗收意見并簽字確認。工序樣板間經批準后方可大面積施工，而且大面積施工時應以確認后的工序樣板間為標準。

4、施工組織流程。見下圖：

5、精裝修施工控制要點：

（1）施工進度控制：項目經理部編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節點計劃控制措施；根據項目材料一覽表提供采購管理部材料部品進場時間。項目經理部每周應定期檢查施工進度（即檢查勞動力安排、機械設備、材料供應），對進度計劃的落實情況進行控制，當實際進度計劃發生偏差時應采取有效措施。

（2）材料部品的檢查。檢查材料部品是否按供貨計劃及時到貨，并做好信息反饋；做好材料部品的進場抽查工作；檢查材料部品的質量保證資料是否齊全，品牌和型號是否符合樣品要求；檢查進場材料的取樣送檢是否滿足有關規定；檢查承建商對材料部品的保管存放是否妥善等。

（3）檢查承建商質量保證體系和安全保證體系的落實情況。

（4）項目經理部負責做好與政府主管部門、監理、設計及施工等相關單位的外部協調工作。及時組織召開現場協調會，就施工中存在的問題進行通報。

6、對監理的管理。為加強監理力度，使精裝修工程能夠得到有效控制，項目經理部應定期檢查監理工作質量和工作效果，督促監理單位加強過程控制，要求監理單位派專人進行裝飾工程監理。

7、安全文明施工管理：

(1) 重點加強成品保護工作。各施工單位均有責任做好成品保護工作，對易受污染和損害的部位應采取夾板固定或粘紙覆蓋保護，并安排專人負責加強巡視，責任落實到人。項目經理部對成品保護不利者應按《成品管理獎罰辦法》的有關規定進行處罰。

(2)施工方案中應具有安全文明內容和保證措施，施工前應向施工人員進行安全交底。

(3)施工人員進入現場應統一著裝，帶安全帽，2M以上登高作業應系安全帶等。

(4)臨邊洞口應設置防護欄桿，并設醒目的警示標志。

(5)現場應配備足量、有效的滅火器材，施工現場嚴禁吸煙。

(6)現場臨時用電應設置專用配電箱和開關箱，設置靈敏的漏電保護裝置，設置合理的接地接零保護裝置。

(7)嚴禁使用接線板和不用插頭直接用電線裸接插座。

(8)現場使用的電動設備（圓盤鋸、電焊機等）應具有完善的防護裝置。

四、細部檢查及驗收管理：

1、細部檢查：裝飾工程完工后，項目經理部按照精裝修房細部檢查作業指引要求組織相關單位完成細部檢查工作。檢查要點如下：

(1) 室內材料部品檢查：進戶門及室內門（包括門鎖、執手、合頁、門吸），鋁合金門窗及五金配件、硅膠、玻璃，廚房衛生間的墻地磚、吊頂、櫥柜、櫥具，地板及踢角線，墻面頂棚的油漆、涂料，陽臺地磚、欄桿及空調百葉等。

(2)水電安裝工程檢查：給水管、排水管、煤氣管、水龍頭、閥門、配電箱、廚房設備、衛生潔具及衛浴設備、燈具、開關、插座（含電話、寬頻、有線電視）等。

(3)公用部位檢查：首層大堂、電梯廳、公共走道、樓梯間及欄桿等。

2、細部檢查的配合、整改。項目經理部應協助監理督促總包對細部檢查所發現的問題及時、限期整改，項目經理部和監理及時進行復查。

3、專項預驗收。接到承建商專項驗收報告和驗收資料后的3個工作日內，由監理組織項目經理部、質監站、設計、總包、分包等相關單位對全裝修房進行全面、系統地檢查驗收。項目經理部督促承建商對預驗收中檢查出的問題要進行認真、及時整改。督促監理對整改情況進行復查和封閉。

篇（8）

2怎么解決這些矛盾呢

針對當前形勢下弱電系統工程存在上述問題，不能讓弱電系統智能化成為一句空話。因此，優化弱電系統工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設單位應充分發揮其市場主導地位的優勢，強化對弱電工程的優化管理。建立一套自我完善的企業工程管理規程，制定一套約束相關各方的管理程序，一套讓參與各方都預先承認的規則。這樣就可以大大提高設計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質。為了加強優化對弱電系統工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導、控制，確保項目建設過程的順利進行，建設單位應對整個建設項目弱電工程的實施過程進行優化管理。

（1）在弱電系統工程的規劃、設計階段進行優化管理

根據工程項目規劃及相關功能的需求，編制工程項目的《弱電系統設計要求》。然后，選擇優秀的專業設計院，根據《弱電系統設計要求》委托設計弱電系統。建設單位工程部門應負責組織對弱電工程設計的評審工作，并對設計進程及具體的設計事項進行監控，定期、及時與設計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優化設計調整提供依據。

（2）規劃、設計階段，弱電系統工程設計應遵循的原則

①可靠性原則，將安全防范系統的可靠性放在第一位，充分考慮小區的實際情況，選用質量可靠耐用的設備，在系統投入使用后長期有效地發揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區內住戶的安全。

②安全性原則，系統應能夠最大限度地保障住戶人身及財產的安全。

③實用性原則，系統應能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。

④合理性原則，根據實際情況選用能滿足用戶需要的設備；系統便于施工，盡量減少對建筑、裝飾等的損害。

⑤適用性原則，系統應具有高度的適用性，不會受到氣候和地理環境的干擾影響。

⑥先進性原則，充分考慮科學技術的迅猛發展的趨勢，應用較先進技術，保證小區建成具有先進性的智能小區。

⑦經濟性原則，在考慮整個系統先進、可靠的同時，著重考慮產品的性能價格比，保證產品的經濟性。在實現建設單位對系統的要求的情況下降低系統的造價，減少不必要的浪費與消耗，讓建設單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。

⑧科學性原則，系統的設計、施工嚴格按照有關規定執行，并且充分利用現有成熟的技術，保證系統的可靠運行。

⑨兼容擴展性原則，保證智能化小區內部的各個子系統的集成、兼容和信息共享，總體結構具有可擴展性和兼容性。設計完成后，應重點審查確認弱電系統的設計是否符合有關標準、規范和規程的要求，是否與《弱電系統設計要求》相一致,相關功能性要求是否設計到位。特別地，對于通訊、數據網絡、電視系統的設計，應充分考慮多家運營商提供的服務架構，對各建筑單體內的路由、橋架、管道、設備間(箱)及戶內弱電箱進行配置，便于今后住戶所選的運營商能予以接入；根據各地實施數字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴充空間；無線移動通訊信號不能覆蓋的區域（如地下車庫、電梯轎廂等），還須設計無線通訊信號增益系統。優化規劃、設計階段的實施管理，是為下一步施工過程，做好實用性的優質工程打下牢靠的基礎。真正做到為實用而設計，避免出現“閉門造車”，嚴重脫離實際和用戶需要的后果。因此，優化規劃、設計階段的實施管理是至關重要的。

（3）在弱電系統工程施工過程中進行優化管理

建設單位根據設計方案、圖紙和招標文件進行招標，對初選的弱電工程施工單位必須進行實地考察。編寫考察報告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實力的、優秀的施工單位，簽訂《弱電系統工程施工合同》及《弱電系統工程及設備維保服務協議》，明確雙方的權責利。要求施工單位必須在合同規定的時間內完成系統的深化設計,其內容及圖紙須經原設計單位和建設單位的相關技術負責人員進行優化評審。建設單位項目工程部弱電管理人員須協助、督促各相關施工單位，根據深化后的圖紙，限期對弱電及相關系統的預埋預設進行檢查確認，由檢查單位提交檢查報告，對其不符合或不合格處須進行及時調整；須根據整體計劃和合同要求，全面把握控制工程的品質和進度，其間出現品質問題，經項目工程部協調仍不能解決，須立即將情況匯報上一級管理部門或管理人員，由其協助予以解決。

（4）在弱電系統工程驗收及交接過程進行優化管理

根據國家、地方關于智能建筑及住宅建筑的相關規范和標準，再進一步優化規范項目弱電系統驗收標準。系統安裝調試完成后，為提高工作效率，應由建設單位組織弱電系統施工單位、設計單位、監理單位、物業管理單位五方共同參加驗收。建設單位和施工單位應在現場驗收前7個工作日，分別把所需驗收的設備設施系統技術資料移交物業管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認可各持一份；建設單位應根據設備安裝調試單位提供的技術資料編制驗收計劃，做好相關的驗收準備，并通知物業管理單位做好相應的接管驗收準備工作；在驗收過程中，發現質量技術問題和需要整改的項目，須做好統計工作并寫入驗收會議紀要，責令限期整改，進行復驗，直至驗收通過。

（5）建筑弱電工程的檢驗與移交使用

建筑弱電系統工程驗收完成，建設單位須將本項目《弱電系統工程及設備維保服務協議》及相關工程竣工資料等事宜移交該項目物業管理公司，由該公司監督執行。移交資料應包括：

①產品資料：各系統設備的數量、型號、規格、產品檢測證書、檢驗報告、合格證書、產品說明書等。進口產品還須提供原產地、報關單及商檢證明。

②技術資料：系統結構圖、各子系統工程原理圖、施工平面圖、弱電機房設備布置圖、設備電氣端子接線圖等；各系統的產品說明書、操作及維護手冊等。

③工程資料：招標文件、階段驗收資料、材料保證書、材質驗收報告、工程監測數據、設備及系統自檢檢測記錄、系統試運行記錄、第三方測試記錄、培訓資料及考核記錄、其它按規定應提交的資料等。只有充分作好物業管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關弱電系統設施的正常運行，為今后的日常維護工作，提供有理有據的保障。

篇（9）

首先物資采購前應根據總承包合同內容，進行物資采購計劃編制，根據工程的開發進度計劃中涉及材料設備采購范圍內的物資需求時間，由相關部門組織編制相應的甲供物資采購計劃。如因工程建設的原因造成工程進度計劃調整的，應根據項目提交的進度計劃及時調整物資采購計劃。

其次應建立，通過共享資源及內部挖掘等途徑，建有一套完整的供應商名單制度，；并對供應商定期評估制度，評估方式分為定期（每一年）和工程階段兩種方式進行。

一、成立招投標領導小組

招投標領導小組是公司工程項目招投標活動的領導和決策機構。負責審定、核準招投標編制計劃，審核評標報告、確定最終中標單位等。組長由公司總經理擔任，成員由公司主管工程、采購、財務等領導班子負責人組成。

二、工程物資采購招投標涉及的內容：

1.設備和材料類，具體包括（不限于）：木做工程（防火門、進戶門、戶內門、家具、櫥柜、地板等）、室內外裝飾材料（如：石材、墻地磚等）、室外飾面材料（如：花崗巖、游泳池馬賽克、木塑、游樂設施等）、衛生潔具、廚房設備、家電，電線、電纜、配電箱、橋架、水泵、風機等甲供材料設備。

2.分包工程：電梯、空調、門窗、智能化、消防等。

三、招標方式的確定：

根據工程特點和工程建設的需要，按照物資采購的計劃安排，大致可分為公開招標、邀請招標和議標。

1.合同金額在50萬元以下但鑒于供應商資源、設計、工期等特殊情況，可由主辦部門以《特殊采購報告》的方式提出申請，報招標領導小組審核和組長批準后采用議標或直接委托等方式進行。

2.招標額度在50萬元以上到500萬（含）的可采用邀請招標的方式進行。

3.招標額度在500萬以上的應采用公開招標（上級主管部門要求加強管控范圍內及材料/設備為新產品或新技術的的項目中，需上級主管部門參與；上級主管部門將根據實際情況參與入圍供應商進行審批以及將適度參與招標文件的審核、商務談判及定標等工作）。

4.在特殊情況不采用招標時，應明確要求工作小組詳細記錄原因，以及保留證明市場上缺乏同類產品、設計或者工期等原因作為不能進行招標的依據；除了向領導小組申請審批，亦要向上級主管部門匯報議標的詳細理由，審批通過方可執行。

四、招標的資格預審：

招標前，主辦部門須對潛在的招標人進行資格預審，該資格預審是針對本次招標項目的，資格預審目的是評估供應商是否有能力承辦該招標項目，經上級主管部門審核同意后，轉入招投標程序。

五、招投標的實施：

1.發標、回標、開標：

招標前須填寫《招投標申請報告》，要素包含但不限于項目標段、參考額度、邀請招標人及其相關說明，附加文件包含商務和技術標書，評標小組成員名單和相關評定標準等；同時按照成本預算部門在招標前確定預算或目標成本，做到招標目的明確、成本可控。

評標小組成員名單和相關評定標準等為內部內容，由工作小組在招投標申請階段確定，如在該階段暫時無法確定，則最遲在開標前確定并報請領導小組批準后作為《招投標申請報告》的補充內容。

領導小組聽取資格預審匯報后，對入圍建議等內容進行審批，提出審批意見，領導小組會議應有正式的書面會議紀要會簽及存檔，各位領導之審批意見應在會議紀要中明確記錄。

招標主辦部門應當按照規定編制資格預審文件及招標文件、招標公告或發出投標邀請、接受投標報名。主辦部門應當合理確定投標有效期，投標有效期自投標截止之日起開始計算。 需要延長投標有效期的，主辦部門應當在原投標有效期終止之前以書面形式要求所有投標人延長投標有效期。投標人同意延長的，應當相應延長其投標擔保的有效期，投標人拒絕延長的，其投標失效。

招標時應視招標工程實際情況要求投標人提交投標擔保，投標擔保有效期限至少應當超過投標有效期30日。 如有必要時招標時應明確中標人提交中標后的履約擔保。

根據提交的招投標申請報告，專業工作小組組長組織小組成員從合格供應商資料庫中討論確定符合條件的投標單位。根據確定的投標單位，由主辦部門組織并安排發放招標文件。開標應當在招標文件預先確定的時間和地點進行，開標時間一般為投標截止時間或根據實際情況適當延遲。開標會議由招標工作小組成員或者委派采供部和預算部的代表（不少于4人）進行，分別負責開標、監標、唱標和記錄。招標主辦部門在投標截止之前收到的所有投標文件，應當檢查密封情況，在開標會上當眾拆封及宣讀后進行開標。如有棄標情況發生，公司會啟動三級處理機制，即主管部門的經辦人和部門經理，公司獨立人員分別對棄標單位進行聯系并獲取相關文字說明或者記錄其他形式的相關說明，上述說明均填入過程文件《棄標說明報告》。

2.評標：

評標小組由相關技術、現場、經濟等方面的人員組成，可根據項目性質指派相關專業人員動態加入調整，公司內專業人員不足或專業不齊時聘請公司外部專家參加。

招標工作小組對評審報告進行審議，并根據評審報告和招標文件規定的定標方法擇優確定意向中標單位，對中標候選單位需要補充評審的向評審小組提出補充評審要求，評審小組對候選單位的信譽、業績、技術、商務進行補充評審并形成書面報告。主辦部門負責評標記錄，形成會議紀要，經招標工作小組組長簽字后，由主辦部門留存歸檔。評標（包括招標及議標）過程中，對中標價與預算或目標成本作出比較，分析有關差異的原因。

3.定標：

招標工作小組推薦初步確定一家或幾家意向中標單位，形成評標報告和評標建議，工作小組組長經初步審核同意后，報請公司召集招標領導小組召開定標會。

4.中標通知和簽訂合同：

中標人批準確定后，應及時向中標人發放中標通知書，并同時向未中標人發放為中標通知書并及時退還投標保證金；如不完全具備條件，還可通過預中標通知書的形式發放。中標人放棄中標的，主管牽頭部門可按照領導小組批準的中標順序依次進行第二和第三的候選人作為遞補中標人。

在與中標人完成商務和合同洽商后，應及時啟動合同流轉，及時簽約。

5.文件歸檔：

招投標全過程資料存檔要求，包括但不限于以下：供應商資格預審、考察報告、入圍供應商確定會議紀要、招投標申請報告、入圍供應商推薦申請表、文件收發記錄（如標書發放及回收登記記錄）、答疑文件、開標記錄、澄清答疑記錄、招投標說明報告、定標會議紀要、中標通知書、價格說明報告、合同審批記錄、報集團的采購合同報備表、相關會議紀要等均須按照要求及時收集、整理和歸檔，記錄必須完整。

嚴格控制物資采購招投標流程的管理，對于目標成本的控制具有極其重要的作用。同時在條件允許的情況下還要定期開展招標成本控制交流會，推廣行之有效的物資采購成本控制方法，使材料成本控制既低并且合理。對于規模較大的集團化公司，控制成本還應采用集團戰略采購的方式進行，與長期合作或經常用到的品牌實行批量采購，簽訂戰略采購合作協議，這樣不但可以大大降低物資采購的成本，同時還能節約時間和招標過程中耗費的人力、物理、財力等。

總之，在物資采購招標過程中，要不斷積累經驗，增強成本意識，運用各種方法和招標策略，為公司物資采購招標管理和成本控制作出應有的貢獻。

參考文獻

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言

當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。

一、房地產項目招標投標的特殊性

1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。

2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。

二、房地產項目招投標管理中的問題分析

1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。

2、違規現象的出現

招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。

3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊

招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。

4、招標工作人員專業素質不夠

作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。

三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策

1、建立和完善相關招標制度與流程

招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。

投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。

所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。

各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。

項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。

2、招標方式選擇的多樣性

各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。

為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。

下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。

3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。

如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。

結束語

房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。

參考文獻