房地產基金匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產基金范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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以凱德置地為代表的房地產投資基金，屬于開發和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發商，所以可以充分利用產業運營和產業投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產、商用房產和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產基金，其運作成立的中國住宅地產投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。

凱德置地80%的土地獲取來自于協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產商合作的拿地戰略，并與目標城市的大型企業合作，開發當地項目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關系，同萬科合作部分商業項目等。

二是側重商品住宅投資模式，此模式追求行業平均收益。

由國內眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發起成立的盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。

此類基金的主要功能定位是：第一，為開發商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發商全程運營管理提供專業支持；第三，為開發商的品牌價值提升創造動力。

三是側重收租型物業投資模式，此模式追求長期穩健收益。

最近幾年，國內涌現出新加坡騰飛基金和內地高和投資為代表的收租型物業投資模式。以開發蘇州工業園區揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數額龐大的中國基金――騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金。兩大基金最初的資產項目包括在中國房地產市場能產生穩定現金流的標的資產。其主要投資中國內地的輕工業和物流設施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產業相關設施、郊區商務辦公樓和產業園，通過多元化的租戶結構、資產優化和租金增長空間來實現投資回報的最大化。

成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區域商業類物業（包括寫字樓和商業）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業的房地產投資理財服務，以及投資產品和相應的資產管理服務，從而實現投資者的豐厚收益。

四是側重城市綜合體投資模式，此模式追求商業運營收益。

由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內地最大的房地產私募股權投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設項目。星浩資本所要開發的地產項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業等多種功能及設施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產基金、實體開發和商業服務，構成了星浩資本的3大業務板塊。

在拿地和實體開發方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現退出。

五是側重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。

保障房類投資基金近兩年開始涌現。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。

該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯合有志于保障房建設的開發商作為基金的發起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產基金管理和房地產投資銀行服務。

六是側重專業化功能性地產投資模式，此模式追求細分市場的領先優勢。

專業化功能地產類基金主要是養老地產和旅游地產基金。

篇（2）

有意思的是，自銀監會去年11月12日下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》(下稱通知)后，房地產信托井噴式的增長態勢急速回落，其業務規模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產信托業務。

對于信托公司在2011年房地產信托業務由于政策嚴控而不被看好的背景下，仍在大量儲備房地產信托人才，某信托公司高層坦言，監管層叫停的只是不合規的房地產信托業務，雖然該業務暫時出現萎縮，但他們并不會放棄房地產信托業務。

上述信托公司高層解釋，房地產信托業務對信托公司而言已經是主要的利潤來源，甚至是部分信托公司的業務支柱，監管部門也只是出于風險考慮，將不合格的房地產項目信托融資渠道堵死，未來也不可能實施將房地產信托業務全部叫停的舉措，否則會傷及信托行業的整體發展。

綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優質房地產開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信托業務仍具有較大的發展空間，而在籌備地產信托業務基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產信托這塊“肥肉”存在的價值。

值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內2次加息，6次上調存款準備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。

“2011年金融市場資金依然較為緊張，房地產開發商的資金鏈會更加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監管政策來看，其目的是規范房地產信托業務而非限制其發展，對于一些上市房地產企業、大型房地產開發集團和地方性房地產開發龍頭企業的融資項目，只要其符合監管標準，還是可以繼續通過信托渠道融資?！逼找尕敻恍磐醒芯繂T陳朋真表示。

同時，今年政府牽頭的保障性住房建設工程繼續擴大，但資金缺口嚴重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項目收益較低，但在普通房地產信托項目受到監管的情況下，信托公司可以通過做大規模來提高收益。

信托基金化，這個一度沉寂的字眼因為房地產信托的嚴控而再度被業內熱議，也為近期陷入低谷中的房地產信托業務指明一個新的方向。

在諾亞財富管理中心高級研究員李要深看來，基金化的房地產信托產品運用方式比較靈活，而且期限較長，能滿足房地產企業未來中長期對于資金的需要，對信托公司來說管理成本會降低很多，資金募集的風險也會降低，對于投資者和房地產企業來說房地產信托基金化的出現是一個雙贏局面，屬于監管層鼓勵的方向。

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中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地產投資信托基金的概述及在我國發展現狀

房地產投資信托基金，是指由專門的投資機構通過發行受益憑證籌集社會閑散資金，將其投入到房地產領域，如投資房地產證券，房地產開發項目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實際上是資產證券化的一種形式。

我國在積極探索房地產投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對房地產業的沖擊，將國家、銀行風險向社會上轉移，由社會發揮監督功能，改進房地產公司的治理結構和資本結構。而我國現階段發展的房地產投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數基金采用的是房地產信托計劃的形式，以“房地產信托計劃”之名行“房地產投資信托基金”之實，但我國的房地產信托計劃和西方的房地產投資信托基金在制度管理上是有區別的，這使我國基金投資者承受著較大的風險，這些風險有來自市場的風險，還有來自基金管理者的道德風險。

2 我國房地產基金的治理結構的缺陷和投資者面臨的風險

我國的房地產投資信托基金沒有西方房地產基金那樣完善的發展模式和治理結構，其相關的法律規范也處于空白時期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時，也承擔著較大的風險。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國房地產投資信托計劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財產，各行其職，相互監督，相互牽制。但從我國現階段的房地產投資信托計劃的發展狀況來看，在已發行的信托計劃中，僅有極少數設有基金保管人，而大多數基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產投資信托公司在資金的使用上有著較大的權利，投資者和投資信托公司之間就產生了委托成本，這不利于投資者權利的維護。

（2）封閉式基金固有的風險。

由于房地產行業的投資額大，周期長，流動性差的特點，若在經濟衰退時期，投資者隨意撤出資金，會使房地產行業由于缺資愈加發展困難，進而影響整個國民經濟的發展，所以，我國房地產投資計劃采取的是封閉式基金的形式。但對投資者來說，封閉式基金本身存在著一定的風險。和封閉式基金相對的是開放式基金，它的運行機制是：當投資信托基金的業績下滑，投資項目失敗時，投資者會根據自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風險和信任危機，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對投資項目的選擇采取謹慎態度，這益于投資者和基金管理人的利益協調。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當于所有的風險皆由投資者承擔，這些風險中既包括市場風險，也包括委托風險。

（3）房地產基金投資者只有收益權和知情權，而沒有對房地產投資項目的管理權和表決權。

房地產基金的這一特點是與證券投資基金相比的最大的區別，當房地產基金獲取利潤時，投資者理所當然的分享投資收益，這是投資者最基本的權利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責任如實傳達給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務。但房地產基金投資者分散，房地產計劃又沒有完善的基金持有人大會或股東大會，投資者行使決策權和監督權的成本太高。而且，每個人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權的平臺和動力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產開發公司合謀，通過高買高賣房地產項目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費用。對于西方發展比較成熟的房地產投資信托基金來說，當基金公司業績下滑或投資失敗時，基金持有人就會將手中的受益憑證在二級市場上拋售，這種“用腳投票”的行為會產生積極的效應，它能使投資者及時避險，也給基金管理人施加了壓力，但我國還沒有房地產基金受益憑證的二級交易市場，無法保證投資者的受益憑證及時變現，所以我國基金投資者還承受著基金流動性的風險。

3 解決思路

我國的房地產投資信托基金還處于發展的初級階段，在治理結構上的改善都應借鑒西方房地產基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風險和房地產投資信托本身固有的市場風險不可能從根本上消除，但通過完善治理結構，協調投資者和信托投資公司之間的關系，從中可以實現“雙贏”，實現利益的協調。

（1）加快我國房地產信托投資公司國內上市的步伐，用市場機制規范基金管理人行為。以上市公司的治理結構標準來嚴格要求投資信托基金，完善治理結構，結合證券投資基金的治理機制的經驗，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節點，通過基金托管人來約束基金管理人的行為，有利于實現基金管理人行為的自覺性和規范性。將房地產投資信托推向市場，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監會強制命令下報出的基金投資信托公司的會計年報和其他重要信息。

（2）建立股東大會或持有人大會等權力機構，引入獨立董事制?；鸪钟腥巳粝刖S護其自身的利益，必須主動要求房地產投資信托公司設立股東大會或持有人大會，由于我國房地產基金采用契約型方式，所以只能設立持有人大會。持有人大會雖然對投資項目的管理影響不大，但它可以對投資項目實施表決權。當基金經理有了好的投資項目時，持有人大會有權就該項目進行表決，只有持有人大會一致通過的項目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規范化的管理，有助于防止“內部人控制”，但僅設立持有人大會，還遠遠不能對基金經理進行全面的監督，基金信托投資公司還需引入獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠實施有效的監督職能。

（3）完善信息披露制度。我國對房地產投資信托基金的信息披露還沒有一個全面而詳細的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍，而在基金運作過程中，就有可能出現信息披露錯誤，披露的信息具有誤導性，或遺漏重要信息的情況，這時候，投資者得到的信息是毫無價值的，所以房地產基金必須建立健全嚴格的信息披露制度，以滿足投資者進行投資決策所需要的信息質量要求。

參考文獻

［1］高菲．我國發展房地產投資信托的法律障礙與對策［J］．宜賓學院學報，2006，(2)：61-63.

［2］龍云．中國房地產信托的治理結構缺陷及其改進［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

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房地產基金特指投資于房地產領域的基金，一般情況下指投資一級市場，即直接投資于房地產產業相關的資產；同時也可以直接投資于二級市場，例如一些投資房地產相關證券的房地產證券投資基金。房地產基金主要有公募和私募兩種形式，目前房地產私募基金占主導地位。本文主要闡述投資于一級市場的房地產私募基金。

房地產基金具有投資期限較長、回報率較高、投資組合靈活、退出機制多樣等特點，可以資產證券化的方式加速企業資金周轉，為房企的多元化經營提供資金支持，降低流動性風險，同時它也為行業發展開辟新的運作模式。

經過多年的發展，“金融杠桿撬動民間資本”模式逐漸成為房地產基金行業發展重點，而基金固有的私募股權方式使得房企資本運作更加靈活，在拓寬其融資渠道的同時，自身還可以獲取管理費、項目增值、超額收益等多元化的收入。

當前中國經濟處于“新常態”發展階段，經濟結構開始調整，房地產行業從“黃金時代”步入“白銀時代”，行業增速放緩，企業轉型升級已是刻不容緩，整個房地產行業也正在經歷從一級增量市場占優到二級存量市場主導的轉變，而從發達國家的實踐來看，房地產基金的融資模式可以有效促進房地產行業轉型與進一步縱深式發展。 房地產基金剖析

房地產基金可以在不同時點介入房地產開發。按照資金投入階段不同，可以分為土地孵化、地產開發、物業持有、項目并購以及股權合作等基金模式。

根據交易的情況，房地產基金又可分為開放式和封閉式兩大類，我們討論的情況一般為封閉式；投資方向上，可分為債權投資、股權投資以及混合型投資基金；結構與組織形式上，主要有結構化與平層兩種結構為主，相應有公司型、契約型與有限合伙型等組織形式。

1.夾層融資結構

這是最常見的一種架構模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股實債”融資方式。在普通合伙人（GP） 層面，可以根據相關需求設計單一GP或者雙CO-GP結構，房企作為GP之一；在有限合伙人（LP）層面，進行分層設計，一般分為優先與劣后級投資人，銀行、保險、信托等金融機構認購優先級份額，房企的關聯企業認購劣后級份額，有時候出于降低杠桿比例與優先級收益的需要引入夾層投資人；增信方面，通過采用差額補足、溢價回購、全額擔保等措施，形成保證收益與差額收益相結合的機制；最終，基金對房地產企業旗下相關項目進行股權投資。管理層面，由房企與合作伙伴（諸如金融機構）共同設立基金管理公司，收取管理費用，實現房企“小股東操盤”的經營模式。

2.母子基金嵌套結構

這種模式越來越受到銀行、信托等主流金融機構與房地產企業所歡迎，一方面是因為此架構可以較大提升杠桿比例，一般可以達到3∶7甚至更高；另一方面，優先級投資人（一般為銀行、信托等機構）可以通過出資母基金端的資金規模來控制杠桿比例防控風險，同時通過母、子基金分離方式，形成“母基金引導先行投入，子基金配套逐步跟進”的模式，有利于提高資金運用效率。

3.平層融資結構

這種模式屬于純股權合作平層模式，一般采用公司型架構，房企與合作方（地產基金專業公司或者專業投資機構）組成以盈利為目的公司。從國際實踐經驗來看，主要有兩種不同的管理模式：其一是自我投資管理模式；其二是委托投資管理模式。

從參與機構看，房地產基金一般以大型房企為發起人，整合銀行、證券、信托、保險、私募、第三方理財等金融機構資金資源，成立基金管理公司，并由第三方專業機構提供專業的財務顧問服務。

大型房地產企業資產端內容豐富，一般都涵蓋商品住宅、商業物業、工業園區、產業綜合體等多元化組成，上述板塊都可以成為房地產基金模式的有效探索。從投資業態角度砜矗住宅型基金依然當道，但房地產基金對于不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：商業地產、養老地產和產業地產，其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，借由REITs實現與資本市場對接。

就退出方式而言，房地產基金主要有出售并購、股東回購、上市交易、股權轉讓等方式。

2016年，中國房地產基金整體呈現出巨大增長趨勢，根據中國證券投資基金業協會基金備案數據顯示：2016年全年共新增641只地產基金，承諾募集總規模超過6000億元，截至2016年12月底，房地產基金市場已有超過1200只基金實體，總管理資金規模超過1萬億元，并在持續快速增長當中。 行業趨勢

2016年，房地產基金行業的投資形式呈現出新的趨勢。其一，在投資形式上，更多地偏向股權投資，與地產開發商共同承擔風險，甚至是承擔主要責任。由于市場融資利率降低，流動性得到改善，房企的高利率融資需求下降，高息債權式地產基金的存在空間進一步被壓縮。隨著國內各類型金融通道進一步擴大和發展，通道型地產基金的市場比重下降。

其二，部分房地產基金開始介入到PE基金的領域，開拓PE投資板塊，由此衍生出地產和附屬行業的PE投資，結合地產資源，進行創新創業型投資或者是現有資產的模式改造和效率提升。

其三，退出手段方面，借鑒PE基金的經驗，通過公開市場掛牌、協議轉讓、資產證券化等方式實現退出，開創了房地產基金的新空間。

其四，資金渠道方面，更多的資金注入和資產形式來自于金融機構和地方政府。供給側改革和政府平臺去杠桿化導致了大量的新增投資必須以股權的形式進入，由此給房地產基金帶來了新的一輪政策紅利。這一輪新的行業趨勢，給房地產基金行業帶來巨大的資金規模，有助于行業規模化的形成。

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1引言

房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。

2當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。

第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。

第五，土地開發貸款有較大信用風險。

第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

3房地產投資基金分析

房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營治理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。

3.1房地產投資基金的優勢分析(S)

（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。

3.2房地產投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又把握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

3.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。

3.4房地產投資基金的風險分析(T)

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。

4發展房地產投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

參考文獻：

1趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化J，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。

2尹伯成等，房地產金融學概論M，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119

3王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點M，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87

4安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110

篇（6）

金融業可謂是現代經濟發展中最核心的一個行業，其地位的重要性是其他行業無法撼動的。房地產業的重要性就突出地表現在，一旦房地產業出現了問題，出現了風險，實際上就是金融的風險。在這種情況下，國家就必須進行調控。在前兩年，中國房地產的區域市場確實出現了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區房價飛升，房地產市場的泡沫非常大，如果國家宏觀政策不進行及時的干預，后果不堪設想。

金融業的確是現代經濟發展中最核心的一個行業，而房地產業作為國民經濟的一個支柱性產業，加強宏觀調控和促進房地產業的發展這兩者之間其實并不矛盾。房地產業作為國民經濟的支柱產業，在目前來說還有很多不規范的地方。國家出臺宏觀調控政策，提高信貸條件，就是要使房地產市場更加規范化。房地產業要是崩盤的話，就會導致國民經濟顛覆性的衰退，人們購買的樓房就有可能成為一種負資產。

土地和資金是房地產行業存在和發展關系最密切的兩個重要因素，在國家宏觀調控的情況下，很多房地產公司都陷入了融資無門的境地。而正是這一境地激發了房地產信托基金的發展。對房地產商而言，自有資金的開發平均下來實際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產業的發展。

地產商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對象了，特別是房地產信托基金進入房地產市場，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產商們也有了更多的融資渠道。據了解，招商地產就擬與上海國際信托有限公司設立資產支持信托，信托品種為期限不超過三年的10億元資金。再如上海，浦東新區已向監管部門提出申請，要求設立基礎設施物業增值基金。浦東新區正在申請的這種基礎設施物業增值基金，就是房地產投資信托基金。通過信托進行融資，無疑是地產商們應對其資金鏈問題的一個最有效的辦法。有人戲稱房地產信托基金成了地產商們的最后一根稻草。

我們看到，在宏觀調控的背景之下，房地產上市公司們上演資金鏈危機的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬股，獲得20多億資金。這筆資金對泛海集團建設的那些地產項目而言，如同久旱逢甘霖。

盡管招商地產在謀求著與房地產信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產信托基金合作的地產商并不是很多，但可以預見的是，在融資困境中地產商們將和房地產信托基金迎來一個合作的?；蛟S這一輪合作將如同當初的定向增發、發行公司債一樣成為融資競賽。

篇（7）

“押寶”美國經濟復蘇的強勢，國內基金公司2013年推出多只QDII產品，涌入美國房地產市場抄底。當時，我與一位發行新產品的基金經理私下聊天，問他對自己管理的美國房地產基金的預期到底怎么樣，那位嚴謹的投資行家的收益率目標是50%，樂觀得讓我吃驚。轉眼大半年過去，房地產QDII基金的良好表現，印證了這位基金經理的判斷。

《投資與理財》記者發現，業績領先的4只QDII基金中，諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產和鵬華美國房地產都是以投資權益型的REITs（房地產投資信托基金）為主。3只基金的主要區別在于諾安和嘉實的投資地域更廣，從全球范圍內進行投資。當然，由于美國市場上的REITs占到了一半以上，因此兩只產品還是以美國市場為主。廣發美國房地產指數則干脆是一只指數基金

篇（8）

1引言

房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。

2當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。

第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。

第五，土地開發貸款有較大信用風險。

第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

3房地產投資基金分析

房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。

3.1房地產投資基金的優勢分析(S)

（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。

3.2房地產投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

3.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。

3.4房地產投資基金的風險分析(T)

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。

4發展房地產投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

參考文獻：

【1】趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化[J]，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。

【2】尹伯成等，房地產金融學概論[M]，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119

【3】王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點[M]，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87

【4】安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110

篇（9）

2當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。

第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。

第五，土地開發貸款有較大信用風險。

第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

3房地產投資基金分析

房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。

3.1房地產投資基金的優勢分析(S)

（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。

3.2房地產投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

3.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。

3.4房地產投資基金的風險分析(T)

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。

4發展房地產投資信托基金的政策建議

篇（10）

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

二、國內外房地產投資基金的比較分析

1.美國的房地產投資信托（REITs）

美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

2.日本信托式房地產的發展

日本的信托制度是從美國引進的。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的信托，大致經歷了老式的房地產信托、房屋信托和土地信托三個階段。信托標的物從集體宿舍、公司住房而逐漸轉到公司自身的生產、業務用房。其最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

3.我國的房地產投資基金

我國的房地產投資基金正處于起步階段。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有信托法，信托資金管理辦法和信托投資管理辦法約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。

三、我國發展房地產投資基金的建議

1.健全與完善有關法規體系

房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

2.開放房地產投資基金的資金源泉

從目前房地產投資基金的參與主體來看，我國居民現在高達14萬億的儲蓄存款應該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經驗吸收各類社會閑散游資，吸引大的投資機構參與進來，如保險公司、社?；稹B老基金、民營投資機構、個體私營業主等，充實房地產業的資金基底，共同形成房地產業發展資金的蓄水池，使各類房地產投資基金與銀行類金融機構共擔房地產投資市場風險，共享投資收益，防止房地產業的泡沫與金融風險。

3.拓展房地產投資基金的市場空間