時間：2022-10-04 05:52:53
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1. 前言
建筑工程造價估算是項目決策的重要組成部分，是項目建設前期編制可行性報告以及項目建議書的重要依據之一。由于建筑工程施工周期長、工藝較為復雜、涉及投資金額較大，項目造價估算是否準確，不僅影響項目建設資金的籌措，而且影響下一階段設計以及施工圖概算的編制，使得投資者不能做出正確的投資決策。目前我國建筑工程造價管理正處于重要的改革階段，早期估算的準確性也越來越得到投資者的重視。加強對建筑項目早期估算的研究，無疑對改變人們對工程造價的認識和工程造價管理改革都具有重要的意義。
2. 造價估算模型基本原理剖析
為了提高工程企業在造價估算電算方面的效率和精度，溫國鋒等[1] 在進行工程預算時引入了回歸分析、時間序列、自回歸預測等模型，但這些傳統的計算方法受限于確定性變化規律及線性關系。它基于一種簡單化和理想化的條件假設，在實際工程中受到許多不確定性因素如地理條件、社會以及經濟因素等等的影響，工程估算問題呈現的是一種非線性關系。毛義華等[2]引入ANN（人工神經網絡方法），其本質是通過網絡函數逼近能力映射實際的復雜函數。工程造價的相關影響因素空間到工程造價資料空間的映射是工程造價估算的實質?；谏窠浘W絡的造價估算模型取神經網絡的輸入向量為投資估算的特征信息，神經網絡的輸出為項目工程主要材料用量、具體的工程造價，通過以往典型的工程特征、工料及造價作為訓練樣本，對其進行訓練，使不同的輸入向量都能得到最優的輸出量值，從而是想輸入工程特征到輸出造價資料的映射。神經網絡方法最常用是BP網絡，其存在著容易陷入局部最優、收斂慢等缺點。
基于徑向基函數神經網絡方法建立預測模型，結合免疫算法確定中心值和隱層數量，并選擇監督算法調整其權重，將得到一個精確的預測結果和客觀的結局方法[3]。采用RBF解決非線性問題時，通常使用內插觀點與函數逼近進行解釋，廣義的RBF網絡數據中心通常采用兩階段混合學習過程，第一階段為K-mean聚類算法，其主要任務是通過采用自組織聚類的方法，為隱層節點的徑向基函數確定合適的數據中心，因節點的擴展常數由各個數據中心的距離確定。第二階段為監督學習節點，其主要任務是監督學習算法訓練輸出層權值。
3. 造價估算實例分析
本文采用某市普通商用土建單方造價作為估算的對象，樣本數據的主要來源是該年份的該市商業地產藍皮書、統計年鑒以及工程信息網發生在2006-2010年間的56個商業地產項目。為適應其處理要求，矩陣標準化按照以下線性公式：標準化值=2*（原值-矩陣列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神經網絡的輸出轉化則按照下式實現：（網絡輸出值+1）*（最大輸出-最小輸出）/2+最小輸出。參考前學者的研究成果，根據工程造價影響因素確定{基礎種類、結構類型、樓面工程、抗震烈度、門窗形式、外墻裝飾、建筑層數、物價上漲指數}為神經網絡訓練集。
將該市56組樣本數據分成兩部分，第一部分為訓練樣本數據，由前45組數據組成；測試數據則由剩下的10組數據組成。RBF神經網絡的決定性結構通過反復的訓練形成，其中隱層節點為45，輸入層節點為8，輸出層節點為1。通過上述定義方法對工程標準化和定量化，輸入量為工程目標特征，輸出量為工程成本結果，非線性處理器為RBF，神經網絡的訓練以及樣本測試通過采用MATLAB神經網絡工具箱進行，表1為樣本在不同網絡模擬結果對比。
表1 測試樣本不同網絡模型結果對比
表中結果顯示，實際值與輸出結果的相對誤差最小值為3.91%，最大值為6.32%，標注值為0.007，平均值為5.09%，說明采用基于徑向基函數神經網絡的投資估算模型對測試樣本進行造價資料的模擬的預測精度符合實際工程的要求，運用在實際建筑工程成本投資估算過程中時可行的。同樣的樣本使用BP網絡進行測試和培訓，測試結果與RBF相對比，結果如表2所示，BP神經網絡其最大相對誤差達到18.57%，標注值為9.79，針對相同的樣本訓練，RBF神經網絡的結果要精確于BP神經網絡，而且RBF神經網絡所用到的神經元個數較少且所用時間也相對較短。表2為誤差指標為0.01時，通過不同的路徑逼近同一函數得到的性能對比結果。與RBF神經網絡相比，BP神經網絡速度相對較慢，RBF能更快的逼近函數取得結果。
表2 不同網絡結構性能比較
RBF神經網絡通過實例進行分析，具有較強的自學習能力、自適應性以及快捷、簡單的數據處理能力。與其他不同的神經網絡模型相對比，RBF神經網絡方法在絕大多數不確定性的建筑工程預測中更具有優勢。
4. 結論
建筑工程造價估算是影響投資控制的關鍵因素之一，尋找便捷科學的分析方法，較好的估算工程項目的造價也成為了目前工程界重要的研究課題。本文通過對比RBF神經網絡和BP神經網絡兩種估算模型分析結果，比較結果的精確度，結果證明，RBF神經網絡更具有速度和泛化能力的優勢，模擬的預測精度符合實際工程的要求，運用在實際建筑工程成本投資估算過程中時可行。
參考文獻
社區商業是由上世紀50年代美國首先出現的，之后英、法等國也隨著居民的郊區化也出現了社區商業，其基本功能包括了購物，餐飲及休閑娛樂。其主要特征是是以人們生活的社區為基礎，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這種商業中心最能得到本地區人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區居民生活為顯著特點，成為提高社區居民生活質量的重要載體。
社區商業具有明顯的現代化特征，是社會發展的必然產物，將有可能成為我國商業發展的主流模式。因此社區商業地產的選址原則必須從宏觀到微觀都要進行全面細致的研究，第一，要考慮到項目所在城市建設的總體規劃、發展前景、以及商業配套布局；第二，項目所在區域以及輻射區域的人口規模，公共交通和市政配套設施，項目周邊競爭狀況；第三，本項目服務人群的消費需求分析、消費能力評估、消費習慣分析、消費者的價值取向、消費者的年齡分布層次。
一、社區商業的研究對象
1.社區商業的發展趨勢。住宅房地產開發經過10多年的蓬勃發展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮計劃，地方政府迫于改善城市面貌出發，從土地、金融、稅收等方面對住宅項目的開發給予了大力扶植，伴隨著住宅市場剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場已經趨于飽和，住宅房地產開發的節奏放緩，住宅房產的價格已經透支了未來的上升空間，投資收益率普遍降低。社區商業地產是在住宅開發的基礎上應運而生的，這給投資社區商業的開發商提供了很好的機會，但是社區商業完全不同于住宅開發，在產品的規劃設計，業態布局，招商策劃及建成后的營運管理、商鋪調整等都要進行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報，更是建立在各方面資源整合的基礎之上。
2.社區商業的受眾。社區商業地產的開發涉及范圍廣，對帶動社區居民就業，推動社區公益事業發展，提升社區總體服務水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產開發商、商鋪經營者、產品供應商、服務商、最終消費者等諸多方面，本文重點討論開發商和消費者。
社區商業的開發者和消費者這兩個看似對立的兩個方面，實際上利益是統一的，前者提供給后者一個可以在住所附近就可以完成的消費娛樂和社交活動空間。社區商業地產項目的開發者首先要對自身開發項目所在區域的基本情況做詳細的前期市場調研、根據市場調研，確定設計方案，在做商業地產設計時要考慮到業態布局、目標商家、主力店引進，并根據這些商戶的特殊需要，在設計時予以充分的考慮，最好能在產品設計階段就將主力店引進。
對消費者而言，能得到滿意和舒適的消費體驗是最看重的，消費者是社區商業地產服務主要對象，其消費行為直接影響項目的市場變化取向和趨勢，在整個消費過程中的表現也是其心理活動的表現，人的社會屬性決定了其在消費活動中帶有社會群體特征，這種群體心理是受到消費者所處環境影響的，如文化傳統、社會階層、參照群體、家庭、流行時尚、消費習慣、生活方式等外界因素對消費者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區商業是滿足消費者這種基本需求的載體，為消費者提供適合的公共場所，滿足其購物、生活、娛樂、社交的需求。
二、項目定位與業態規劃
1.項目定位。社區商業房地產業態規劃的是指開發商根據項目周邊城市現有商業設施的現況和對未來商業發展趨勢的把握，通過收集信息，對項目所在區域進行人口數量、消費能力、交通情況、競爭情況進行梳理，充分利用開發商自身可能整合的各種招商資源，為便于項目實現租售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃，所以業態組合定位必須在項目開發前期完成。
社區商業的業態分布與定位與項目所在區域的消費能力密切相關，消費能力高的地方，項目的定位高，對入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項目所在地區的消費者導向為依據，在招商布局中予以充分考慮。
2.項目業態規劃。社區商業的業態規劃首先是功能的定位，社區商業提供的服務主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務三大業態組成，隨著社區的不斷發育和完善，在業態層次和等級上要不斷變革和調整，各個業態的比例和社區商業地產的定位應該依據服務人群的消費能力而定。
（1）零售類。目前我國零售業市場呈現出多種業態并存于競爭的局面，不同的零售業態具有不同的競爭戰略、競爭優勢與目標客戶群體。要充分利用不同的零售業形態，最大化的滿足消費者的需求。
①大型生活超市，面積可達5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂福、沃爾瑪、樂購等等。
②家電家居類，如宜家、國美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場反饋的情況來看，電商的興起對家電賣場影響較大，引進時需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質量的提高使得消費者愿意花更多的錢改善生活環境，這些需求給以經營家居類商品的商家帶來機會。
③專業品牌零售店，如優衣庫、無印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費者心目中享有美譽度的品牌零售店，對提升社區商業地產的品質至關重要。
（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區商業中消費頻次最多的地方，各種品牌不計其數，需要根據消費能力來確定，但要確保拉開層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費目的的需要。
①傳統中式餐飲，提供社區消費者家庭團圓、婚慶宴席、朋友聚會、商務宴請等服務，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國、俏江南等一批優質商戶為代表。
②一般餐飲，市場上這類餐飲占有主導地位，面積以500-1000平方為主，以價廉物美、品質保證、客流量周轉快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。
③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時尚品牌，提供了方便快捷的消費方式。
（3）配套服務。社區商業的配套設施和服務是影響社區商業進一步發展的重要因素，要從商品質量、服務質量、從業人員的職業道德和業務素質等方面入手不斷滿足消費者日益提高的多元化、高層次的物質和消費需求。
①娛樂設施，包括影院，KTV，健身俱樂部；這些娛樂設施可以延長消費者在社區商業中心停留的時間，從而帶動其他消費。
②酒店，生活服務，銀行、美容美發，教育培訓也是社區商業必須具備的項目。社區商業地產的消費群體通常以家庭為單位，而且孩子對家庭消費的起主要作用，針對孩子的早教、英語培訓和興趣愛好培訓有很大的發展機會。此外對一個開發量比較大的社區商業項目，建筑面積體量在10萬平方以上，可以考慮引進一家酒店，比如萬達廣場一般都有一個酒店項目用于提升項目的形象，這些酒店常常是國際知名品牌酒店，此舉為項目的市場定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必須優先于建設。成功的社區商業項目往往在前期就做好了充分的準備，開發商應在項目開發前期盡可能的將主力商家確定下來，一旦有品牌知名度的商家落戶，對項目建設進程和招商都會帶來益處。如果項目建成后開始招商，可能要為了適應招商而修改建筑結構；相反，招商先于設計完成的，則建筑結構和框架可以根據商家的要求、功能而進行設計，這樣可以縮短建設周期和減少因建筑結構改變而產生資金損失。
2.招商決定著項目經營成效。招商成功是項目經營成功的關鍵，引進什么類型的商家、商家的競爭力和發展前景、商家的經營管理水平能否與當前的經濟形勢相匹配，多重因素將對項目的成敗產生決定性的影響。因此，引進的商家必須是品牌優秀，符合本項目定位需求，能提供本項目受眾人群的消費與服務。
3.主力商家的評判標準。在商業項目中，優質主力商家的引進不僅可以提高項目成功的把握，而且對其他商戶的招商有一定的引導作用，因此，要把握好選擇主力商家的標準。
（1）擁有良好美譽度的品牌，這類品牌能對目標客戶和潛在客戶形成號召力，增強其他商戶信心，能形成招商和經營過程中的穩定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有優秀的操作團隊，具有獨特的品牌歷史、經營思路和執行能力，能主動吸引人流，而不是被動地接受人流，能在經營過程中形成對人流的強大拉動力。
（3）具有較強的抗風險能力，能在不穩定的市場狀況下持續穩定地經營，珍惜自身的品牌美譽和影響力，決不會草率地發生撤場行為。
四、對主力商家的激勵措施
主力店往往憑借品牌優勢，而且是眾多社區商業項目開發商追逐的對象，因此，他們對租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導向方面有一定的要求，總而言之，開發商對主力商家往往會給予很優惠的條件。這種讓步在商業合作上看來，有時候并非完全平等，但鑒于國內商業地產的現實――弱勢開發商與強勢商業集團之間的矛盾，使強大的商業集團在博弈中擁有較大的選擇余地與主動權，而商業地產發展商卻顯得相對被動，有時候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。
考慮到優質品牌的主力商家對商業地產的貢獻，開發商往往對主力商家采用激勵措施，運用商業項目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：
1.純租金方式。目前商業地產與主力店的合作關系當中，租賃租金采用得最多，開發商往往給主力商家略低于市場定價的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會影響整個項目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經營成果，形成共贏的局面。
3.合作經營。開發商根據約定按引進商戶的銷售額進行提成，這類模式通常在引進一線品牌中使用，對開發商而言是很不利的，因為，對商家很難對商家進行有效的財務監督。甚至有些特別強勢的品牌商家要求開發商按照他們的要求進行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營業，這類商家往往是個擺設，光賺吆喝不賺錢。這種合作經營模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個社區商業地產項目，與合作方的合同期長達20年，結果，創造的收益整個項目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因為有了底氣，對其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動權。主力店進駐后對社區商業的經營貢獻是基于人們通常的經驗而進行的一種預期，實際的效果是要在開業經營以后才能顯示出來的，因此，在一個商業利益、商業氛圍并未形成的時刻，招商工作相當的艱巨、復雜，招商的成功是項目成功的決定因素。
五、結語
通過上述對社區商業地產項目的利益相關者需求分析、項目業態組合與定位、招商策略與激勵措施的研究，對社區商業地產開發者而言，做好項目前期論證定位，是項目成功的保障，建議社區項目開發商在完成項目可行性報告以后，要提前進行招商，采用先招商，后建設，使項目建成以后縮短養鋪期，盡早達到預期的經營成果，二次調整所花的代價遠比第一次就準確定位的代價要高的多。
參考文獻：
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“為何不反個方向試試？”20世紀60年代，有個叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經常這樣問自己。
在俄勒岡麥德福德中學的田徑運動員中，福斯貝里只是名不見經傳的一位。當時的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規的反身起跳法――即大步快速前進，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個優美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。
當時不少專業人士斷言，福斯貝里會摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運會上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績打破了全美紀錄和奧運會記錄，將金牌收入囊中。
迪克?福斯貝里開創了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀60年代中期發明了這個跳法，后來被全世界每一個跳高選手所采用。
在房地產界，也有一個很經典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當時流傳很廣的一個謠傳：“我到北京來調查寫了一個可行性報告，發了封六個字的電報回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑?！?/p>
20世紀90年代初，尚在海南從事地產投機的潘石屹，走到了自己人生的一個關鍵路口。有一次，在當地規劃局，潘注意到了兩組數據：第一，海南的暫住者比長住居民多得多；第二，按人均算，海南這個窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產市場崩潰前不久，潘離開海南，進軍北京。
潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區（建外SOHO）概念，他與主流市場有所區別，逐漸清晰了自己的品牌個性，從而不斷發展壯大。2005年，潘石屹再次啟動戰略大調整計劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業地產。
靠著“永遠不做大多數”的理念，潘石屹不僅成為一個擁有耀眼個人品牌的CEO，更把公司做成了一個最具進攻型的公司。過去幾年時間里，SOHO公司蟬聯北京房地產項目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國已經取得了近150億元的銷售額。11年時間，潘石屹實現了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產公司的跨越。
在這個“世界是平的”的互聯網時代，成功和失敗都以“10倍速”進行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經驗類似，他們都采取了“換個方向是第一”的路徑，比如：
章子怡――放棄電視劇陣地，擅長品牌減法。
李宇春――不以傳統形象出位，而靠炫酷的新形象。
郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。
徐靜蕾――博客一姐。
當前明月――放棄傳統路子，明史也可以寫得很好看。
是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級明星？從“草根”到超級明星，絕對不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。
那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？
其實，“反方向游”就是要創造個人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場人士，個人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯網；開動你的右腦；亮劍精神；個人危機公關修煉；快就是慢。
“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對未來的理性判斷，即人們常說的遠見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區域，到一個陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰自己的決心；它還涉及到人才的相對性概念，人才不是絕對的，而是相對的，在一個單位做不好，甚至被開除，換個地方就可能是出色的員工，要選擇一個能認同你優點的雇主。
“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會發現，你已經從“草根”變成超級明星了。
讓你身價百萬的方法
有一個故事叫做《窮人的習慣》。說有一個富人見一個窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會再過窮日子了。
于是，這個窮人滿懷希望地開始奮斗?？墒菦]過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。
窮人的計劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉了。
窮人的計劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉。他又忍不住開始殺雞，終于只殺到剩一只雞時，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬事不愁。
很快春天來了，發善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發現窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。
不是在春天到來之時把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習慣”。
窮人往往認為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。
而美國一位單身母親、35歲時成為百萬富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點，她認為，百萬富翁有兩點與眾不同：擁有財富與懂得積聚財富。受此啟發，她獨創了“財富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬富翁，使他們擁有積聚財富的能力。她創立的Live Out Loud公司，每年向上萬客戶傳授“財富圈”項目。
作為過來人，勞拉認為，成為百萬富翁其實并不真的非常困難，只要方法得當。如果你有機會向她請教，她會請你先回答如下8個問題：
（1）你的月收入是多少？
（2）你的月支出是多少？
（3）你有多少資產？
（4）你有多少負債？
（5）還有其他什么資產或負債？
（6）你想達到什么目標？
（7）你有哪些技能可用以賺錢？
（8）你愿意建立并執行“財富圈過程”嗎？
“財富圈過程”是個實實在在的計劃。它施行起來很簡單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。
“財富圈過程”涉及到12個致富模塊，可以把收入變成資產，再將資產變成收入……不斷循環增長。不管你收入水平如何，負債程度如何，都可以根據一年的期限，按照書中的方法和步驟，設定自己的財富規劃，最終過上理想的生活：
不需工作，從事喜歡的事情；
搞定一切債務；
按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。
