房地產月度總結匯總十篇
時間：2022-02-02 23:45:37
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產月度總結范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
篇（1）
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和企業改革不斷深化，房地產企業的市場競爭變得越來越激烈，如何加強房地產企業成本控制，切實降低房地產企業的開發成本，以低成本運營來保持企業的競爭優勢，是目前房地產企業急需解決的問題。
一、強化成本管控對于房地產企業所具有的積極意義
第一，設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。只有加強房產企業的成本管控才能實現自身的利潤目標。營業利潤是收入抵扣成本、稅金、費用以后的結余。從這個利潤的公式，我們可以看到，在收入保持不變的前提下，壓縮成本是確保利潤空間的有效手段。只有確保一定的利潤空間才能確保房產企業有足夠的競爭力。因此，房地產企業自身所房地產企業自身所設定的利潤目標，只有通過成本管控這一手段才能實現，如果成本管控不到位，利潤目標的實現就無從談起。
第二，只有加強房產企業的成本管控才能有效增強自身的競爭力并最終實現可持續發展。2OlO年5月31日公布的 國務院批轉發展改革委關于2OlO年深化經濟體制改革重點工作意見的知）中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，充分的說明了國家對于房產調控的決心與力度。今年以來金融機構頻頻頒布一些信貸制約措施，因此，可以肯定的說房產價格的適度回調
是在所難免的。在當前的經濟形勢下，加強成本管控才能從根本上提升房產企業的競爭力只有競爭力增強了，房產企業的市場份額才會進一步的擴大，房地產企業才能真正實現平穩、
健康、可持續發展。
二、房地產企業強化成本管控的對策與建議
房地產要做好成本控制，首先要樹立“全成本觀”，只有圍繞成本的全生命周期進行精細管控，方能真正從各個環節管控成本，真正做到在滿足產品品質前提下的處處節流。成本管理必須是基于“全成本視野”，即將整個成本的范圍劃分為控設計、控開發成本和控開發費用。
（一）控設計
房地產設計環節是實現成本“事前控制”的關鍵，盡管設計費占建筑工程總成本僅僅1.5%-3%，卻直接決定了整個項目成本的70%甚至更多，因此專門針對設計進行成本視角的管控系統往往是房地產企業成本管理要點也是難點所在。房地產企業首先需要明確產品限額設計的關鍵技術經濟指標，指標的數據化、明晰化往往能夠使得成本、設計及其他相關部門統一語言，實現成本、設計深度溝通和有效協同。另一方面關鍵技術經濟指標本身也是抓大放小、聚焦重點，相對容易推行和落地。其次房地產開發企業需要根據明確的關鍵技術指標分階段進行落實和監控，在設計過程中選擇合適設計單位并充分溝通和嚴格管控與評估，最終確保設計能夠按照關鍵技術經濟指標實現產品的限額設計。
（二）控開發成本
控制開發成本重點體現在目標成本的漸進明細的多版本管控、采購與供方的精細管控、合約執行的過程控制以及景觀裝修成本的控制。具體從以下幾個方面進行管控：
1、建立目標成本
目標成本管理是成本控制的基礎。目標成本是地產企業基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本目標。從測算成本開始，在方案設計、初步設計和施工圖設計相應完成后，最終確定該項目的目標成本。
目標成本具體在什么階段確定根據每個公司的管理水平而定。一般而言，大多數房地產企業都是在施工圖紙出來之后確定目標成本；但一些管理水平比較高的企業也將目標成本的確定前置到了擴初階段甚至是方案階段，并在不同階段形成不同的版本。
2、通過合約規劃將目標成本分解
合約規劃是指將目標成本按照“自下而上、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及執行。
通過合約規劃，在項目啟動階段預計項目在開發過程中會發生多少合同大類和每類合同所發生的金額，后期在合同簽訂時，與合約規劃金額進行對應，就能及時反映項目成本是否和目標成本有偏差。此時，成本控制載體由對明細費項的控制轉為對合約規劃對應合同的控制，合約規劃成為連接目標成本和合同執行的樞紐。在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，可以引入規劃余量的概念，作為費項的蓄水池，可以隨時在受控或經過審批的情況下用于其他金額不足的合同。
3、通過月度資金計劃進行成本資金控制
地產企業月度資金計劃的范圍主要包含項目成本類的資金計劃，即合同付款及其他費用計劃。合同付款分為計劃內付款和計劃外付款。付款計劃走月度資金計劃，即計劃內付款；付款計劃沒有走月度資金計劃，直接走付款審批流程的就是計劃外付款。
月度資金計劃是成本實際支付的控制前提，只有和實際項目運作相關聯并經過確認的付款計劃，才會形成月度資金計劃，經過對企業內部的資金進行有效預估和合理按排之后才能實際支付。月度資金計劃是成本資金控制的關鍵。
4、通過動態成本執行對目標成本控制進行預警和強控
為了對動態成本的執行與目標成本的差異進行實時監控并干預，需要從總量上將動態成本與目標成本基準值進行對比，并在目標成本級別上設定預警指標和強控指標。預警指標是指，當該級別動態成本超過目標成本預警指標一定范圍（比如2%或者某個具體金額）時，需要向相關負責人（比如項目成本經理）發出報警，但可以繼續簽訂合同。強控指標是指該級別動態成本超過目標成本強控指標（比如3%或者某個具體金額）時，需向個關負責人（項目負責人）發出報警，并且經過審批流程調整目標成本后，方可繼續簽訂合同。
企業一般可以采用絕對值和相對值兩種維度對成本超額進行雙重監控。通過預警或強控手段，項目各項成本管控就有了一道“高壓線”。
5、做好成本月度回顧是成本管理保障
成本月度回顧是成本控制的重要保障。成本經理在月度總結回顧時，需要思考如下幾個重要方向：動態成本有沒有超標？未來發生的合約規劃有沒有問題？已經發生的合同成本會不會變化？成本需不需要追加？
每月成本匯報前，合同責任人負責對未發生合同進行清理、預估，對已發生合同金額調整（如合同預算調整、合同變更調整）進行確認，并匯總提交給項目成本經理審核，確保當期實施的合同所發生的金額、變更及簽證以及預估變更和待發生的合約規劃，必須及時反映在《項目動態成本匯總表》中。
成本經理每月最后一個工作日前，編制《項目成本月度回顧報告》，并將分析報告向公司管理層匯報，在企業內部設立相關審批流程，報相關領導審批確定。成本回顧時，對比、考核均以最新經過調整審批的目標成本為基準值。
（三）控開發費用
控開發費用也是全面成本管控的一個體現，房地產開發企業要針對營銷費用、財務費用和稅費三大環節進行管控。
營銷費用占比銷售額2%到5%甚至更多，但很多時候營銷費用尤其是營銷推廣費用都存在很大程度的浪費，比如從所周知的廣告投放中50%都是浪費的，營銷費用管控中，可能需要針對銷售傭金完善制度，做好規范精細的管控，針對因為賣場營造面修建的售樓處、樣板間及展示區費用進行控制，而針對營銷推廣費用則需要通過注入到訪成交率、單位到訪交成本、單位成交成本等量化的推廣效果指標實現營銷推廣費用每分錢都花得更合理、更有效果。
篇（2）
一、房地產企業財務成本管理問題分析
（一）什么是房地產企業成本管理
房地產企業成本管理就是充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產企業成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產企業在進行成本管理過程中缺乏全局性和規范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產企業與其他企業存在較大區別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產企業財務管理工作所涉及的內容較多，如工程預算、服務、銷售、土地等各項內容，因各種因素漸漸形成網狀結構。加強財務成本管理與完善管理體系對企業而言，就是提高企業在市場中的競爭力，并使房地產財務管理模式獲得相應提高。
1.財務成本管理意識較為薄弱
當前，國內房地產企業在經營管理中只注重企業經濟利益，而忽略了財務成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務管理工作認識較為匱乏。多數企業進行成本管理工作時只重視設計期間的成本管理，從而忽略了項目財務管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關鍵點，同時企業進行財務管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環境的影響，同行產業發展速度在不斷加快，因此企業必須要將管理工作細化，才能順應現代市場發展。財務成本管理意識薄弱只會動搖房地產企業在市場中的地位，阻礙企業未來發展。
2.財務管理中工程預結算問題
目前大部分企業在實施財務成本管理工作期間會忽略工程結算工作，并使其產生較多問題，其中包括：（1）對工程結算數據進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預結算數據，高出實際工程結算的預算會進入個人腰包內，使工程質量受到影響，嚴重可導致出現豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設計、建設等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統一性，導致工程預算借款參差不齊，致使整個工程結算數據信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉處于不利狀態。（3）工程項目結算定額與實際狀態相背離，更新較為緩慢，傳統定位計算方法已不能有效地體現出實際工程結算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結算效率與進度。
3.缺乏健全的財務成本管理制度
通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關部門財務預算數據、資料進行財務成本匯報工作。根據這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預測，導致財務成本管理工作處于被動狀態[4]。如在進行期間出現財務賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。
二、房地產企業財務成本管理應對措施
（一）全方位實施財務管理工作
全面開展房地產企業財務成本管理工作，集中資金管理。成本管理質量的好壞與企業在激烈的市場競爭中成正比關系，同時會直接影響企業最終經濟效益。企業在實施財務成本管理工作過程中應把該項工作制作成一項系統流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內容、方法全方位原則，有助于對企業服務成本、資產成本、環境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時，在管理時應嚴格按照相關管理制度實施工作，嚴格按照財務成本管理需求對企業項目建設、服務、設計等進行規劃，并制訂相應的成本控制方案，從而確保各項目財務成本可獲得全面控制。成本管理首要任務是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務成本管理，先對其資金集中管理，結合項目特點平衡所需資金，防止出現部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調配期間出現不平衡現象，減少資金沉淀現象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數企業在進行房地產開發時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產企業應拓展資金籌集渠道，如中小型企業可采用一些知名度較高企業的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎上，通過汲取海外資金、上市籌集、發行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強成本管理人員財務管理意識
實施財務成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業員工全面參與到成本管理工作中，而企業管理者應在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應具備較強的財務成本管理意識，并主動分析在崗工作任務和財務成本有關的法律法規，此外還應注意進行管理過程期間應注意的事項，熟練掌握相關操作技術，加強財務部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應培訓工作，內容包含有：財務管理理論知識、專業技能操作等；從而促進企業財務管理工作較好較快發展。
（三）全面構建財務成本管理體系
企業實施要想構建健全的財務管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關內容：成本預算考核工作、預算編制與實施、整體預算方式等。
1.成本預算考核工作
財務成本工作中成本預算考核主要是對預算年度、季度、月度進行總結、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應對每個月預算實施狀況給予分析，同時房地產每個子公司應對總公司進行匯報總結，并召開季度、年度總結會議，分析預算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預算實施狀況，通過按照績效標準對員工業績給予考核，并和薪資、激烈制度相結合；年終考核工作是對企業一年預算實施狀況給予分析總結，分析內部存在的問題因素，并結合問題特點制定下年企業經營標準。
2.預算編制與實施
企業在進行預算編制期間，部門之間應相互溝通交流、多互動。預算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關預算編制制度對實際業務進行控制。企業在進行財務成本管理工作過程中應結合企業實際業務實施，如某些業務是屬于財務成本管理預算范圍內的，應保證其嚴格遵循規章制度進行審批，如屬于預算以外的，應按照制定流程報備房地產最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預算以外的業務進行成本管理控制，嚴格控制房地產企業成本管理工作。
（四）構建全面的工程結算體系
篇（3）
財務成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學決策①設立成本核算對象時不夠規范,由于房地產產品規模大、生產周期長,往往成片分期開發,而且建筑產品是非標準產品,許多房地產企業沒有能夠根據產品特點合理確定核算對象;②建設部門和財務部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務賬面與實物數量不符的現象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結果滯后于工程進度,財務成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。
財務成本管理控制意識淡薄開發初期房地產行業的高額利潤使管理者和員工忽視了財務成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經營的局面。從全局和戰略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產企業所必然經歷的轉變。
財務成本管理措施和管理方法落后房地產企業財務成本管理的方法分析,主要是利用財務管理部門的決算報告為依據。按照此方法即使分析過程中發現問題,由于項目已經實施,已經無法進行相關的彌補工作。不能及時進行事前預測和事中控制,財務成本核算顯得很被動。如果財務成本在賬面上出現失控狀況,則無法挽回已經產生的損失,沒有真正實現核算型財務成本管理向管理型財務成本管理的轉換。
房地產企業財務成本管理及控制的方法策略
積極構建全面預算管理體系房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
全面預算模式根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
預算的編制與執行房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
預算的考核與分析房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
完善現有的財務管理體系
完善財務會計體系①科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求,科學設置會計科目。如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產品的盈利能力分析。②統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一,在此基礎上增加適當的靈活性;會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;財務數據記錄和歸集程序、財務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。
建立管理會計系統建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時,設置科學的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。
健全預算會計體系,實現財務管理預算化房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表,構建企業財務預算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施,形成以財務制度對經濟行為定性約束、以財務預算為主對經濟行為定量約束的格局。
強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業信用管理,信用良好的企業將能獲得條件優厚的長期低息貸款,企業將會有更多的資金開發經營更多的房地產項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據企業實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉。防止企業過度預支資金,否則一旦發生債務危機就會危及到企業生存。嚴格控制管理費用支出。
加強財務制度建設,完善內部審計制度房地產企業在制定財務會計制度時,應當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業實際的財務制度:一是要設立專門的財務管理機構,統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作;二是要制定相應的財務管理制度,如現金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務管理規范化和制度化;三是要具備相應的考核制度,強化監督機制。內部審計工作要從事后的財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展。要善于發現問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業的財務管理水平。
調整并優化資金管理體制,完善資金管理系統
篇（4）
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-02
隨著城市建設的綜合開發、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產企業也隨之進入了前所未有的高速發展時期。房地產企業經營的復雜性和多樣性使其對其財務管理提出了較高的要求。加強房地產企業財務管理，提升財務管理水平，已成為房地產企業實現可持續發展的關鍵。
一、房地產企業財務管理面臨的形勢和特點
（一）房地產財務管理面臨的形式
自2005 年始，陸續出爐的“ 國八條”、“ 國六條”等相關房地產政策從以下幾方面對房地產企業的財務管理產生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設用地使用費；提高閑置土地的相關成本，從高征收土地閑置費；新辦房地產企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和招待費，應按稅法規定的標準可以向后結轉扣除，但是結轉期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；房地產開發企業必須保證“建設用地規劃許可證”、“ 國有土地使用證”、“ 建設工程規劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項目的資本金比例達到項目的35%以上，才可以向商業銀行貸款。
（二）房地產企業財務管理的特點
房地產企業是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。其財務管理活動具有以下特點：
1.資金籌集、投入規模大，資金周轉周期長。房地產企業的開發對象決定了其開發過程是一個巨額資金投入的過程。高昂的地價和房屋工程造價要求企業一次投入的資金數量很大，相應的資金籌集的任務十分繁重。并且，開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種方式來籌集資金。同時，房地產企業經營活動的特殊性使得資金管理的周期加長，資金在短期內不能迅速收回，增加了資金周轉的難度。
2.開發風險大，需要較高水平的可行性分析。 房地產項目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長，風險高，決定了房地產企業在做投資決策時要充分論證項目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產行業自身的調整能力差，一旦項目進入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風險。這就要求企業的財務人員要做好投資決策分析，為企業提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
3.財務關系復雜，管理難度大。房地產企業的活動設計面廣泛，因而反應出的財務關系也很復雜。其參與各方通常有房地產企業及其投資者、債權人、債務人、企業職工、被投資單位以及與房地產企業內部各單位和個上級管理部門之間的經濟關系。
二、房地產企業財務管理存在的問題
（一）財務管理尚處于基本的會計核算的階段。預測、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財務管理“被動反映型”的現象較突出，“大出納”的特點明顯。
（二）尚未充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。雖然許多企業在不同程度上也建立了工程預算和財務預算的基本機制，但其內容和管理方法與實現戰略的需求還存在著較大差距。
（三）財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
（四）由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對其進行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
（六）在會計核算方面，停留于記賬和會計報表的階段，從財務單證、會計科目、會計賬目到會計報表之中，管理和決策支持信息少。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟及具體內容
（一）建立和完善業務授權制度
房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是企業財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次：首要層次指明確授權對象；第二層次包括業務種類和權力類型；第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
（二）建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1.設立責任中心。管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2.設計管理會計報告體系。房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
（三）完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：
1.根據管理需求重新設計和調整會計單據。目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2.科學設置會計科目。首先，根據《企業會計制度》的要求，調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3.統一會計核算程序和規則。各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
（四）建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1.全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2.預算的考核與分析。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
3.預算的編制與執行。房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
（五）完善資金管理系統完善
房地產企業資金管理系統，首先，應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。
財務總監應該做好企業財務管理的工作。現代意義上的財務總監是公司重要的戰略決策的制定者和執行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經濟一體化進程的深入，傳統的財務管理知識遠遠不能適應現代企業的需要。當今的財務管理人員及企業管理者，不僅要遵循某些傳統的原則，還要了解瞬息萬變的資本市場及財務管理發展趨勢，并掌握最新的策略與技術，以便高效地完成工作，給企業所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持。
參考文獻：
篇（5）
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
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關鍵詞：
房地產企業；全面預算管理；體系構建；PDCA循環
一、全面預算管理與PDCA循環
(一)全面預算管理
預算管理是指對企業的財務、物資、人力等資源進行合理優化配置，以實現企業既定戰略目標的現代管理方法。企業能夠通過預算的達成狀況來分析企業戰略目標的實現程度，預算還能夠對企業的成本開支進行控制，并能夠對企業的現金流量、企業利潤等進行合理預測。全面預算對企業在某一特定階段的生產成本、現金收支等進行反映和預測，利用預算報表來反映企業的經營成果、財務狀況，具有預見性、全面性、目標性、指令性等特點。全面預算管理是將企業的戰略目標分解開來，在生產經營過程中進行控制，從時間、空間等維度對企業的整個經營過程進行全方位的管控，最終實現目標的管理過程。
(二)PDCA循環
PDCA循環在20世紀50年代由美國質量管理專家戴明博士在前人基礎上進行完善，并在產品質量改善中加以推廣和運用，因此也被稱為戴明循環。PDCA循環是一個不斷改進的滾動的管理方法，周而復始地加以運轉，一次循環的結束意味著下一個循環的開始，一個循環過程中解決不了的問題將進入下一個循環過程中解決。
(三)PDCA循環在全面預算管理中的應用
全面預算管理活動的全過程，也就是質量計劃的制定和組織實現的過程，這個過程就是按照PDCA循環，呈現螺旋式上升不停運轉的。P(Plan)是指全面預算管理的預算制定，D(Do)是指全面預算管理的預算執行，C(Check)是指全面預算管理的預算控制，A(Action)是指全面預算管理的預算總結和行動改進。隨著PDCA循環的不斷周而復始，企業的全面預算管理工作就能夠不斷發現問題和不足，總結經驗和教訓，優化改進方法和措施，完善和提升企業的管理水平。
二、房地產項目開發全過程的資金全面預算管理體系的構建
本文主要站在PDCA循環視角下探討資金全面預算管理體系在房地產項目開發過程中的構建。
(一)P階段
P階段是編制房地產企業各開發項目的資金預算階段。房地產企業的資金預算主要包括月度、季度和年度預算：月度或季度預算是指在月(季度)底前，由各個開發項目和企業職能部門根據企業的年度預算、本月(季度)預算的執行情況，編制出下一個月(季度)的預算，并將預算上報至企業的財務部門審核，審核通過后再上報至總經理辦公室審批，經過多次修正及調整，最終對其進行確認。月(季度)預算是各個房地產開發項目及各個職能部門資金管理的具體依據；年度預算是指根據企業的各個部門提供的年度計劃，例如工程部門的施工計劃、物資采購計劃等，銷售部門提供的營銷費用預算，行政部門提供的管理費用預算等，由企業的全面預算管理中心進行審批并形成統一的年度預算。年度預算需要反復進行調整和改進，最終在每年年底前完成。
(二)D階段
D階段是對房地產各開發項目的資金預算執行過程中的成本控制。資金預算一旦經過確認，各個職能部門和項目上必須嚴格遵守，堅決執行，建立專門的預算管理簿，對預算的執行情況進行詳細的記錄，隨時監控資金的使用情況，并將信息通過信息管理系統及時上傳并反饋給總部。全面預算管理貫穿于房地產開發項目的全過程、全階段，對每個環節的成本費用及資金收支都要進行嚴密控制：(1)土地競投環節：在這一環節需要提前獲得關于土地的信息，進行現場勘查及市場調研，測算出土地成本并制定出能夠承受的定價，同時在競標時要避免盲目加價行為的發生。(2)項目前期準備環節：這一環節工作繁多，需要仔細應對。首先在調研質量上要保證，避免不必要的浪費；安排拆遷安置工作時避免費用過高或者是延誤工期行為的發生；進行勘探、土方等前期工程時可以采用總價進行招標；鋪設施工必須的水電線路時也要考慮到項目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應與政府相關部門積極進行協調溝通，爭取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項目的樓面地價。(3)項目規劃設計環節：在這一環節中的成本控制是實現資金管理事前控制的關鍵，若是設計合理，控制得當，能夠降低甚至10%的工程造價。房地產項目施工的依據是設計圖紙，雖然圖紙設計費用僅占成本的2%左右，但卻能夠對整個工程的造價達到80%以上的影響。因此，企業對設計單位的選擇很關鍵，要盡量選取高質量、低費用的設計單位，并在企業內部成立工程人員、設計人員等組成的專家小組，對設計圖紙進行會審，將費用及損失降到最低。費用支付時，可以先支付80%左右設計費用，另外部分在施工結束后支付完成，以此來約束設計單位，避免設計風險造成的損失，同時也能夠增強企業營運資金的流動性。(4)項目施工環節：項目施工環節的資金管控相當重要，這一階段主要包括對工程施工單位的選擇，對材料采購成本的控制，對現場簽證價款的控制，對工程變更索賠的控制，對價款支付的控制等。房地產企業可以選擇合作熟悉的、優質的施工單位進行長期合作，二者可以達成戰略合作伙伴關系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項目的資金周轉，也可以加快項目的施工進度。另外，在施工過程中嚴禁擅自轉包工程，避免交易黑幕。在材料采購上，企業應該綜合某一時期的總體需要量，進行集中采購，廣泛詢價、比價，在保質保量的前提下，選擇賒銷信用期長，定金低，售后服務好的供貨商。現場簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準，所有相關人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。項目上還需對索賠與反索賠的能力進行強化，索賠事項發生時，明確是哪方的責任，采取相關措施，避免造成大的經濟損失，也避免工期的延誤。在價款支付階段，支付時間及支付方式盡量選擇有利于本企業的資金、融資情況，將支付時間盡量延后，掌握結算的主動權。(5)銷售環節：這一環節的資金管理主要是指對費用支出進行合理控制，包括對展示區、樣板房、銷售現場的裝修費用支出，對廣告投放、宣傳資料、銷售中介及人員的費用支出。這一環節也是房地產企業項目開發資金回籠的關鍵階段，既要控制好費用支出，也要盡可能實現營銷費用效益最大化。(6)售后環節：是選擇物業管理自營還是物業外包，應當提前做好計劃考慮，做好稅務籌劃，收取合理費用。
(三)C階段
C階段是對房地產各開發項目的資金管理的檢查工作，這是對資金管理的事中及事后控制。不斷對資金管理進行日常檢查，有效控制開發成本，對房地產項目開發全過程的資金使用情況和項目的效益進行深入分析，盡可能實現利潤最大化。
(四)A階段
A階段是對房地產開發項目的資金預算進行編制，制定出資金管理標準。資金預算是在項目開發前進行的資金估算，在項目開發過程中若是出現與預算不符也是很正常的事情，企業應當根據情況不斷改進和更新編制數據，適時對管理標準進行調整。
三、總結
將PDCA循環理論引入到房地產企業項目開發資金全面預算管理體系中來，能夠通過科學合理地制定預算目標，編制、執行預算，定期檢查、分析預算執行情況，不斷總結經驗教訓，改進預算，這樣周而復始的循環往復，形成了一個內部的動態循環，對于房地產企業提升資金預算管理水平具有重要意義。財
參考文獻：
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1. 全面預算管理的概念
1.1 全面預算管理的定義
全面預算管理指以目標利潤為準則，將企業所有的經營活動都納入預算管理, 即對企業的全部業務、全部人員、全部過程實施預算控制和管理。實施全面預算管理，能有效地完成管理控制體系的建立, 成本、利潤和投資的績效考核體系的建立，可以使整個企業的經營管理活動按照預算管理科學、合理地進行, 充分保證企業的長遠發展。
1.2 全面預算管理的意義
1）全面預算管理通過對企業運營的規劃、分析和數量化的系統編制，使企業計劃和目標具體化、全面化；
2）實施全面預算管理時可以協調企業資源以達到最優配置，并在企業運營中通過對預算的分析使利潤達到最大化；
3）實施全面預算管理有利于管理層在過程中控制和監督業務的執行情況，及時準確的發現執行中的偏差并加以調增；
4）全面預算管理可以保證上下級、各個部分之間對目標的共同理解和執行，減少個單位在實際操作中的隔閡，明確責任和分工；
5）實施全面預算管理可以以預算為客觀依據進行業績考核，激勵下屬公司、部門和員工，并且可以使考核更能結合運營目標。
2. 實施房地產全面預算管理的難點
房地產全面預算管理的發展還不成熟，房地產企業在進行相關的實施操作過程中存在著一些難點，總結如下。
2.1 房地產項目缺乏完整的全面預算標準作為參考。
由于房地產行業的迅速發展是近些年才開始，各種產品類型的企業標準和國家預算定額都還未形成，如住房、商鋪、寫字樓、酒店等,因而實際預算的時候大多只靠經驗估算, 隨意性較大, 與實際情況有所偏差。
2.2 脫離企業戰略目標, 偏重年度預算, 忽視開發預算。
由于房地產行業還未形成規范的預算標準, 因而許多房地產企業做預算時還是采用工業企業傳統預算方式，以年度經營計劃編制年度預算, 并且通常只是單項預算, 忽略了項目的開發期，從而導致企業的戰略實施沒有數據支持，脫離了企業的戰略目標。
2.3 企業的預算管理組織體系和預算管理制度不夠完善。
當前許多房地產企業的項目實施的預算管理是松散型的，各個層次、各個環節之間缺乏實際的聯系、合作、交流。其中的原因, 就是沒有一個強有力的預算管理組織體系的支持, 從而致使企業缺乏整體規劃, 無法徹底執行預算編制的實施，貫徹預算的考核與監督，無法充分發揮預算管理的作用。
2.4 預算數據不合理, 實施效果不理想。
大多數企業預算管理不夠科學, 依據不足，數據太少，使預算與實際偏差太大, 導致預算失去了本來的作用。
2.5 全面預算管理的執行中缺乏控制與分析。
預算數據來源廣泛、數據量大,其中牽涉的部分多，關系復雜。多數企業對預算執行不能進行有效的控制, 無法及時、全面和深入的進行預算分析。
2.6 預算目標考核力度不夠。
3.建立房地產全面預算管理的策略
3.1建立健全的預算編制體系。
預算編制應采用房地產企業內部從高層到基層，再從基層到高層的編制體系。首先由高層管理者提出企業的整體目標的各個部門的分目標，然后交由各部分逐級下傳，由基層的各個部門編制自己的預算方案，然后交由上級部門匯總，逐級上交。最后由公司總的預算編制人員進行匯總整合，然后和相關部門進行溝通和平衡，擬訂整個企業的預算方案；預算方案再反饋回各部門。經過多次反復后形成最終預算，經企業最高決策層審批，成為正式預算，逐級下達各部門執行。
3.2 完善房地產企業全面預算管理的制度建設。
制度建設是房地產企業實施全面預算管理的難題，應重點對待。制定全面預算管理制度包括: 明確權責、界定目標、編制匯總、糾正審批、控制管理、執行報告、差異分析、預算指標考核。對于相關的每個環節，都需要對其中參與的部門和個人進行預算管理考核，明確其中的標準和執行力度，并逐步形成房地產企業自身比較規范的標準體系。
3.3 改善房地產企業的預算編制方法。
傳統的預算編制側重短期效應，預算周期以年為單位。對房地產項目來說，由于其開發周期可達2-3年，且其中不確定因素較多，編制預算不僅反映了年度財務狀況, 而且反映了項目綜合情況。
1）做好編制的匯總分解。一是總體構成的分解。對總體收入的分解, 需與開發的房地產項目的實際情況掛鉤, 然后進行分解、估算出各房型的銷售總價。總體成本的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解, 然后逐一對應到相關的成本項目中, 最終估算總體成本。
2）加強各個部門的聯系合作。房地產項目的全面預算管理涉及項目整個生命周期的各個環節和方方面面，因此, 房地產項目的全面預算管理需要多個部門之間的聯系合作、共同努力, 而非某個部門單獨進行。應在預算管理組織的安排協調下, 各個相關部門人員共同研究項目目前的狀態和可能發生的情況, 分工明確，共同交流，合力制定出項目的全面預算。
3）把握預算編制的周期。房地產行業開發周期長、意外因素多，要注意預算的執行過程中出現的問題以及及時合理的解決。預算編制工作一定要做深做細, 考慮周全。在編制周期上應按年、季、月, 甚至按周安排資金預算的編制、調整、分析和監控, 保持資金鏈的正常運行。
4）注重現金流量預算的管理。房地產項目的全面預算管理連接著市場和企業內部的資金流動, 在不同的市場環境或者不同的企業組織規模下, 全面預算管理的模式也不盡相同。房地產行業的特征是資金密集程度高，多數企業資金緊張。因此全面預算控制不僅是成本控制體系或多個項目的管理體系,而且是一個整合全部經營活動的完整管理體系, 其聚焦點在目標成本和現金流量的預算與管理上，合理有效地控制現金流量才能保證企業持續、穩定地發展。因此要從粗到細, 步步為營，不僅從宏觀上做好項目的總體規劃，而且要針對每一個細節進行詳細的規劃，并按一定的周期進行規劃的實施考核。實行跟蹤管理，當有計劃變更時，要及時調整預算并妥善處理有關事宜。
4. 房地產企業全面預算管理的監控和調整
房地產企業全面預算管理建立之后，還需要對預算管理進行監控和調整以保證預算的執行力度。對于房地產全面預算管理可以概括為16個字：精細制定，剛性執行，有力監督，合理調整。因此，不僅重視全面預算的制定和實施，也要重視之后的全面預算管理的監控和調整。
篇（8）
1．引言
現代房地產業逐漸形成于 1978 年經濟體制改革和對外開放以后，市場的不斷成熟和規 范為房地產業提供了廣闊的平臺。80 年代初期，隨著改革開放政策的實行、經濟特區的設 立、外資的涌入，市場經濟開始起步。1992-1993 年是中國房地產業發展的第一次熱潮，期 間房地產超常發展到失控的地步，房地產泡沫嚴重。1993 年末隨著中央強力調控措施的生 效，房地產市場步入低谷期，進入調整階段。1998 年推行城鎮住房制度改革以后，我國的 房地產行業步入持續繁榮期。城鎮居民住房觀念發生重大轉變，房地產投資持續快速增長， 投資額以每年超出 20%的速度增長，銷售額的年均增長率更達到了 27%以上，房地產市場 體系逐步建立。房地產業作為帶動眾多相關產業的基礎性力量，不僅是各國經濟發展的晴雨 表，而且成為國民經濟的增長點，是中國經濟發展的重要引擎之一。
此外，金融發展與經濟增長之間的關系也一直是經濟學中研究的重點，作為金融市場的 重要組成部分的股票市場和經濟增長當然成為研究的熱點。雖然我國股市只有短短的 10 多 年時間，而且表面上經濟增長變化與股市行情變化各階段并不相符合，但是長期而言，兩者 之間卻存在著極強的相關性。
對房地產市場和股票市場研究發現，隨著兩者之間的財富效應和替代效應、擠出效應的 大小不同，他們之間的決定關系也隨之變化。一方面，房地產業成為國民經濟的支柱產業， 股票市場也由弱式有效市場轉化為半強式有效市場，成為國民經濟運行的晴雨表；另一方面， 房地產和股票開始成為投資者資產組合中兩種非常重要的投資品。[2]因此，對我國現階段房 地產市場和股票市場的相關性進行研究，無論對未來房價、股價的發展而言，還是對我國經 濟增長而言，都顯得十分必要。
本文研究當前時期我國房產價格和股票價格之間的變動關系。本文中心部分對現階段房 價指數和股價指數進行了系統的實證分析，研究采用了 1998 年-2007 年上證指數和房價指 數的季度、月度數據作為樣本，構造了協整模型，具體分為以下幾個部分：1、對 1998 年-2007 年房價指數和上證指數的季度數據，利用計量經濟學軟件 Eviews 作相關性分析，并在此基 礎上對兩者的發展階段作進一步的劃分，選取最近一期作為協整分析的樣本數據；2、以 2005
年 7 月-2007 年月度數據為基礎，檢驗其協整性，建立長期均衡模型，驗證兩者的正向、反
- 1 -
向關系。3、在長期均衡模型的基礎上建立誤差修正模型，進一步解釋當前現實房價和股價
偏離長期均衡的程度。本文的結論部分針對實證結果分析現實情況，對我國現階段房價、股 價的變動加以預測并提出自己的觀點。
2．模型簡介
2.1 幾個重要的概念
1、嚴平穩序列：要求序列的分布平穩，即
prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )
t t t + s t + s
（1）
n
n
2、弱平穩：要求一個序列過程滿足以下 3 個條件，即
（1）E(y )
存在，并獨立于時間 t；
t
（2）
是一個有限的正數，并獨立于時間 t ；
Var (y )
t
（3）Cov( ，y
是一個關于 t-s 有限函數，但不是 t 或 s 的函數。記為：
yt )
s
E(yt ) = m
E(yt - m )(yt + k - m ) = g k
Var(yt ) = s
2
（2）
g k
為自協方差函數，只與 k 有關，與 t 或 s 無關。因此，弱平穩也稱為協方差平穩。
3、隨機游走序列：是一種非平穩序列，隨機游走的一階差分過程是平穩過程。
y t -1 + e t
（3）
（4）
（5）
y t =
y =
e ~ IN (0， s 2 )
e
y t =
t
t
? e i
i =1
+ e t -1
+ e t = L
=
y t - 2
t
?
?
Var ( y t ) = Var ? ? e i ? = ts e
2
（6）
? i =1 ?
Var ( y t ) ? ￥
t ? ￥
4、單位根過程：是指一個時間序列的均值，或協方差隨時間而改變。單位根過程是非
平穩的。 為一平穩過程 。
e t
f = 1
yt = fyt -1 + e t
（7）
若單位根過程經過一階差分之后，成為平穩過程，即
yt - yt -1 = e t
則稱時間序列為一階單整序列，記為 I(1)。若時間序列經過 d 階差分之后，成為平穩過程，
。[3]
則稱其為 d 階單整序列，記為 I(d)
2.2 協整理論
簡單套用最小二乘方法于非平穩序列間相互關系的分析時，似乎表明兩個相互獨立的非 平穩序列存在某種相關性，但其實，此時的 t 檢驗、F 檢驗等均已失效，格蘭杰稱之為虛假 回歸。如果兩個或兩個以上的時間序列變量是非平穩的，但它們的某種線性組合都表現出平 穩性，則這些變量之間存在長期均衡關系，即協整關系。協整檢驗的具體步驟如下，稱之為
EG 兩步法：
1、檢驗時間序列是否具有單整性，并確定其單整的階數。 當時間序列具有相同階數的單整性質時，進入第二步，否則停止。
2、判斷時間序列是否具有長期均衡關系。采用 OLS 方法進行估計，這樣協整檢驗就轉 換為對方程的誤差項是否存在單位根的檢驗。即可以利用方程估計的誤差項進行 DF 檢驗或 ADF 檢驗，來確定其平穩性。當檢驗證明誤差項平穩時，可以認定時間序列之間存在長期
- 2 -
均衡關系，存在協整關系。在通過協整檢驗之后，可以排除“偽回歸”可能，在其基礎上進行
因果分析，構建長期均衡模型。
（8）
yt = b 0 + b1 xt + e t
最后構建誤差修正模型（ECM Error Correction Model ）。該模型的基本形式是由
Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，稱為 DHSY 模型。
? b1 + b 3 ?
Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -
x ? + ut
（9）
1 - b
式中的長期均衡項，反映了與均?衡水平的誤2差，?因t -1此稱之為誤差修正項，記為 ecm。 一般可以利用長期均衡方程的誤差項，代入下式中。得到誤差修正模型的估計方程。一
般有 ecm 的系數為負，體現了負反饋控制作用。
（10）
Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut
3．實證分析
3.1 研究樣本和數據的選取
1998 年我國開始實行住房分配貨幣化，標志著真正意義上的房地產市場開始形成。同
時隨著我國股票市場正規化的逐步形成，股市也開始走上正規化的發展道路。房地產市場和 股票市場的關聯性越來越大，本次分析將驗證當前房價和股價的關系，并簡單預測房地產市 場基于股票市場的發展趨勢。
房價指數和股價指數可以比較客觀全面地反映房地產市場和股票市場的價格走勢，而深 證綜指和上證指數的走勢基本一致，因此，本文首先選取 1998 年 1 月～2007 年 12 月間房 地產價格指數（Price Index for Real Estate）和上證綜合指數（Shanghai Composite index）的 季度數據，分析房地產市場和股票市場的相關性；在此基礎上劃分出房價指數和上證指數的 發展階段，再選取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地產價格指數和上證綜合指數的月度數據， 利用計量統計學軟件 Eviews 建立長期均衡模型和誤差修正模型，重點研究當前階段房價指 數和股價指數的協整關系。
3.2 房價和股價的相關系數分析
隨著住房制度改革的逐步實行和市場證券化的進一步規范，1998 年開始我國的房地產 市場和股票市場開始進入了真正意義上的市場化軌道。在這樣的背景之下，房地產市場與股 票市場可能會呈現一定的相關性。
表 1 相關系數矩陣
Tab.1 Correlation Matrix
表 1 顯示房地產價格指數和上證指數的相關系數是 0.295，該系數說明兩指數之間存在
一定的相關性，與上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年間，房地產價格指數和上證指數均 處于不斷波動中，要真正了解兩者之間的關系，還必須對兩者的發展階段作進一步的劃分。
- 3 -
PIRE
SHCI
PIRE
1
0.29522
SHCI
0.29522
1
112
6000
110
5000
108
4000
106
104
3000
102
2000
100
98
1000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
圖 1 房地產價格指數和上證指數 1998-2007 年
Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007
上圖描述了房地產價格指數和股票指數的波動情況。觀察得出，我國房市與股市的波動
呈現明顯的階段性特征，大致分為以下幾個區間：1998 ～2001.6，房地產價格指數和股票 指數同升同降，兩者呈顯著的正向相關關系；2001.7～2005.6，房地產價格指數和股票指數 走勢相反，兩者呈顯著的負向相關關系，房地產價格指數呈現總體上漲形態，其中 2005 年 有回落，而股票價格指數則明顯下降；2005.7～2007，房地產價格指數繼續上漲，而股票指 數暴漲，兩者呈現出顯著的正相關。
以下基于 2005.7-2007 年房價指數和股價指數月度數據，進行協整性檢驗，分析目前我 國房地產市場與股票市場之間的關系。
3.3 協整性分析
3.3.1單位根檢驗 在進行協整關系檢驗之前，首先確定每個序列是否為整形序列及其階數，即單位根檢驗。
如果序列存在單位根，則序列為非平穩序列，反之，為平穩序列。本文采用Engle -Granger的基于
殘差ADF(Augmented Dickey - Fuller)方法來檢驗。
表 2 單位根檢驗
Tab.2 ADF Unit Root Test
通過單位根檢驗可以知道，兩指數變量均表現出明顯的非平穩性。但經過一階差分后， 在
5％和10％的顯著性水平下表現出平穩性的特征。因此，通過檢驗可以判斷各個變量均為一階
- 4 -
變量
ADF 值
1%臨界值
5%臨界值
10％臨界值
D.W 值
平穩
PIRE
0.4605
-3.6852
-2.9705
-2.6242
1.73914
否
D（PIRE）
-3.1827
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.08015
是
SHCI
0.2730
-3.6852
-2.9705
-2.6242
2.00188
否
D(SHCI)
-3.6619
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.01374
是
SHCI
PIRE
單整，這為后面的協整檢驗提供了基礎。
在單位根檢驗的基礎上對該模型的殘差進行檢驗，看其是否平穩。
表 3 ECM 單位根檢驗
Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM
ADF 的檢驗值小于 1％的臨界值，拒絕原假設，即殘差不存在單位根，是平穩序列。因
此.房價指數和股價指數自 2005 年以來確實存在協整關系。
3.3.2建立長期均衡模型
首先對指數變量進行 Granger 因果檢驗，以確定房價指數和股價指數的因變量自變量關 系，作為長期均衡分析的基礎。
表 4 Granger 因果檢驗
Tab.4 Granger Causality Tests
在殘差和因果檢驗的基礎上，建立長期均衡模型。
表 5
回歸模型擬合參數及其顯著性檢驗
Tab.5 Coefficients
回歸方程為：
PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI
- 5 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
103.9863
0.444156
234.8657
0.0000
SHCI
0.000858
0.000145
5.400218
0.0000
AR(1)
0.376987
0.458931
0.821446
0.4198
AR(2)
0.309250
0.343365
0.900647
0.3771
MA(1)
0.169849
0.523547
0.324420
0.7486
R-squared
0.784798
Mean dependent var
106.3429
Adjusted R-squared
0.747371
S.D. dependent var
1.789564
S.E. of regression
0.899474
Akaike info criterion
2.786420
Sum squared resid
18.60824
Schwarz criterion
3.024313
Log likelihood
-34.00988
F-statistic
20.96904
Durbin-Watson stat
1.917234
Prob(F-statistic)
0.000000
Inverted AR Roots
0.78
0.40
Inverted MA Roots
-0.17
Null Hypothesis:
Obs
F-Statistic
Probability
PIRE does not Granger Cause SHC
28
0.62818
0.54247
SHCI does not Granger Cause PIRE
6.69494
0.00511
ADF Test Statistic
-3.116180
1% Critical Value*
-2.6560
5% Critical Value
-1.9546
10% Critical Value
-1.6226
*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.
判定系數 R 是回歸平方和在總平方和中的比例，消除自變量個數影響的修正的判定系
數 R2=0.747，說明因變量 ROA 的變化中有 74.7%是由自變量引起的，判定系數和調整判定 系數較大，回歸估計標準誤差小，模型擬合度很高。因此從判定系數檢驗可以看出該模型顯 著性較高，最終結論得結合其它檢驗共同決定。
方差分析對整個回歸模型進行顯著性檢驗，根據 F 檢驗量為 F=20.96904，其伴隨概率
為 0.000，說明總體回歸函數中各自變量與因變量關系極為顯著。
Durbin-Watson stat 檢驗得出 D 為 1.917 近似于 2，說明殘差和自變量相互獨立，不存在 序列相關問題。
檢驗方程的 AIC、SC 最小。 綜合上述顯著性檢驗，證明模型充分有效
3.3.3建立誤差修正模型
分析了房價指數和股價指數的長期均衡關系，再對兩者之間的短期波動關系建模。
表 6 誤差修正模型
Tab.6 Error Correction Model
方程式為：
DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)
上式反映了房價指數和股價指數的短期波動偏離它們長期均衡關系的程度。在短期內， 股價指數的波動對于房價指數有負方向影響。雖然系數不是很大，但基本可以認為房價指數 在短期內與股市呈反向變動。
4．總結
4.1 基本結論
1、實證結果表明，2005 年下半年到 2007 年期間，房價指數和股價指數存在協整關系。
從 Granger 因果檢驗可以看出，對房價和股價之間的財富效應、替代效應和擠出效應而言， 在這段時間股價上漲的財富效應大于替代效應和擠出效應之和。因此，股價的變動是房價變 動的原因。
2、從長期均衡模型得出，股價的變動引起房價的同向變動，股票價格的上漲帶動了房 價的上漲。回歸系數不是很大，這與兩者的量綱差異有關。總體而言，房價和股價的長期均 衡已經達成，并且兩者是正相關。
- 6 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
0.118972
0.172527
0.689582
0.4968
DSHCI
-1.95E-05
0.000470
-0.041512
0.9672
ECM(-1)
-0.449135
0.185062
-2.426938
0.0228
R-squared
0.191145
Mean dependent var
0.103571
Adjusted R-squared
0.126437
S.D. dependent var
0.895868
S.E. of regression
0.837319
Akaike info criterion
2.583735
Sum squared resid
17.52759
Schwarz criterion
2.726471
Log likelihood
-33.17228
F-statistic
2.953950
Durbin-Watson stat
1.624802
Prob(F-statistic)
0.070531
3、協整關系只是反應了變量之間的長期均衡關系，而誤差修正模型是為了建立短期的
動態模型以彌補長期靜態模型的不足，它既能反映不同時間的長期均衡關系，又能反映短期 偏離向長期均衡修正的機制。從誤差修正模型來看，在短期內，房價和股價的波動會偏離長 期均衡，房價的變動受股價的影響但有所背離。
4.2 發展與展望
2005 年下半年至 2007 年底，房地產市場和股市步入共同繁榮階段，住房制度改革和股 市全流通改革有較大影響， 流動性過剩也是重要因素。股票市場從 2005 年 7 月開始了一輪 大牛市，截至 2007 年底，在不到兩年的時間里，從 1000 點左右迅速上漲到 6000 點以上。 而與此同時，房地產投資不僅沒有回落，反而開始加速上升。隨著近幾年來房地產市場政策 的不斷調整，中國房地產土地市場全部透明化，房地產投資增速一直高于 20%。這也可以 解釋在實證分析中，房價和股價之間的正向長期均衡關系。
短期來看，股市在 07 年底達到 6000 多點后，08 年初股票市場出現劇烈波動，由于居 民在股市中投資已較多，加上股市收益減小風險加大，資產組合效應和替代效應發揮作用的 方向趨同，一部分資金可能從股市流出，進入房地產市場。再加上中國政府不對貨幣搞額度 管理，不打壓股市，只盯住物價，以及 08 年初的暴雪災害，導致現在股市的大跌。[4]但此 時房價卻沒有降，主要因為對于房價而言，未來房價的預期比供求關系的作用更加大，這與 誤差修正模型的解釋一致。
我國加入 WTO 之后，房地產業與整體經濟的互動性更強，必須密切關注、認真研究房 地產業周期波動。股市作為國民經濟的晴雨表，與整體經濟的關系也十分緊密。由于房地產 市場和股票市場相關性的特點，資金在財富效應、替代效應和擠出效應的作用下，在房地產 市場和股票市場間流動。不同的時期資金因各效應的大小不同而流向不同的市場。因此，實 行針對一個市場的調控政策時，必須考慮到另一個市場的反映，這樣才能使調控政策達到預 期的效果。
此外，房價與股價的暴漲會加劇社會的兩極分化，激化社會矛盾。同時，股市和樓市的 大部分資金直接或間接來自于銀行，當股價和房價逆轉時，銀行及其他金融機構的風險會很 快暴露出來，金融風險迅速集聚。[5]因此，并不是房價和股價一味的上漲就對經濟產生促進 作用。針對目前股市大跌但房價上漲的局面，應該在兼顧房市和股市相關性的同時，充分考 慮房市、股市引起的經濟泡沫化，避免市場調控政策的低效率，從根本上有效地推動兩個市 場走向健康。
參考文獻
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- 7 -
A practical analysis on the relationship between China's
current real estate market and the stock market
Xu Li
Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)
Abstract
With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock
market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.
篇（9）
1.房地產檔案概述
1.1房地產檔案的特點
房地產檔案主要由三種檔案組成，包括房地產權屬檔案、使用管理檔案和建設工程檔案。房地產檔案的特點主要表現為以下幾方面：第一，法律憑據性。房地產檔案是一份證明房地產所有權及相關權益的，具有法律憑據的文件。其是基于當前國家實際國情及相關法律法規下而形成的，并由政府相關職能部門對其進行仔細登記、確認和規范，是房地產行政管理法定職責的物質體現，房地產檔案能為房地產權力人與房地產權力之間的關系提供重要的、最原始的憑證，進而為房地產權管理與保障提供合法、可靠的法律憑據。第二，動態性。房地產的動態性主要表現在以下兩方面：一方面是房地產自身出現了變化，例如城市規劃、舊屋拆除、舊屋翻修導致產權滅失等；另外一方面則是房地產受外部條件影響而發生的變化，例如房屋買賣、饋贈、繼承、轉讓等原因導致房地產權屬發生變更。為了確保房地產權利的現勢性與一致性，就必須對房地產檔案實行動態管理。第三，區域性。我國法律明確規定在一個行政區內只能有一家房地產發證機關。屬地管理是房地產檔案管理的基本原則，每一處房地產權屬的記錄與管理在一個行政區內都是唯一的，因而房地產檔案管理是否具有科學性、合理性，將對該行政區的房地產管理秩序與進程產生直接的影響。
1.2房地產檔案作用
一是能夠有效解決群眾糾紛。隨著城市建設進程的不斷加深，房地產糾紛問題也在不斷增加。而具有法律效應的房地產檔案能為房地產糾紛問題提供重要的原始憑據，從而有效解決房地產糾紛。
二是能夠為城區改建項目工程及房地產企業的投資決策提供可靠的依據。隨著城市建設進程的不斷加深，大量的棚戶區得到大規模改建，但是在棚戶區改建拆遷過程中，仍存在較多急需解決的問題，例如拆遷的房屋是否具備合法的權屬、拆遷的面積大小、拆遷范圍內的人口多少等等。而房地產檔案能為這些問題提供最為原始的依據，通過仔細核實，從而有效解決這些問題。
三是能夠為房地產權屬仲裁提供重要依據，并為房地產交易提供重要的信息服務。隨著當前房地產市場的蓬勃發展，二手房的交易情況也在逐漸增多，由于購房者對于所購房產信息沒有一個全面仔細的了解，導致出現民事糾紛，這類情況也在逐漸增加。房地產檔案能為購房者提供所購房屋的原始信息，幫助購房者進一步了解所購房屋的具體情況，核實產權證真假，從而避免民事糾紛的出現[1]。
2.房地產檔案的分類方法探析
2.1根據主題分類方法
每一個房地產項目都是由多個不同的項目組成，且不同的房地產項目之間存在一定的差異性，例如地域、規模等，所以根據主題分類方法進行分類，其實就是按照房地產項目的不同進行分類。每一個房地產項目從啟動到建成銷售，都會產生大量不同的檔案，例如將房地產項目上報政府進行批示，聘請設計人員設計各種工程建設圖紙，建成后銷售等都會產生大量不同的檔案，不同需求的人群會形成不同的使用檔案，這是每一個房地產項目所獨有的特點，是其他房地產項目無法復制的。每一個房地產項目都具有獨特的、強烈的項目特征，因此，在進行房地產檔案分類時，必須對這些項目特征進行充分考慮，并且有效地在各個房地產項目中建立有機聯系，便于房地產檔案查考利用工作的進行[2]。
2.2根據種類分類方法
房地產檔案種類分類方法就是將房地產檔案按照權屬檔、使用管理檔案和建設工程檔案來進行分類。種類分類方法是房地產檔案進行分類中最為常用的方法。其中房地產權屬檔案的主要作用就是能夠清楚證明房屋產權的歸屬，具有法律系、證據性、嚴肅性的特點。房地產使用管理檔案主要是指房地產日常管理中所形成的檔案，同時也是廣大人民群眾使用最廣泛的房地產檔案類型。而房地產建設工程檔案主要是指房地產項目工程建設過程中所形成的檔案，是對房地產項目工程建設過程的一個相關記錄，例如房地產項目建設工程圖紙、施工計劃、施工周期、竣工檔案等。此外，相較于其他兩種檔案，房地產建設工程檔案具有較高參考價值。根據種類分類的方法對房地產檔案進行合理分類，不僅能夠讓房地產企業中不同部門明確自己的職責，還能為房地產檔案管理工作提供便利。
2.3根據時間分類方法
相較于其他行業，房地產行業受影響因素較多，例如國家政策、市場經濟等因素，加上房地產行業自身具有一定的政策性和時效性，這就決定了其具有極強的時間性。因此，房地產檔案還能夠根據時間的順序進行分類，例如將房地產檔案分為月度、季度、年度的分類方法。使得一個房地產項目的所有檔案聚集在一起，這樣有助于房地產企業明確把握房地產項目情況，并根據情況制定后續計劃。采用這種分類方法具有以下幾點好處：第一，按照月度分類的方法，周期較短，能夠在短期內為房地產企業的市場發展給予有效的指導，但是不適應長期發展需要。第二，按季度分類的方法，時間周期相對適宜，能夠對房地產企業的發展給予很大幫助。房地產行業具有投入大、風險高的特點，因此，房地產企業的任何一步發展方向的制定都是至關重要的，而采用按季度分類的方法是房地產企業發展中勢在必行的一步。第三，按年度分類的方法，該方法主要就是對房地產企業一年活動的總結提供重要的依據，這樣能夠更好的符合政府對房地產行業進行宏觀調控政策，從而幫助房地產企業更好的發展。
3.做好房地產檔案管理工作
篇（10）
中圖分類號：F832
一、引言及文獻綜述
目前，熱錢流入已經引起我國學術界和政府相關部門的高度重視。2008年經濟危機后的中國，不但率先走出經濟探底的泥潭，而且在2009年下半年展示出強勁的增長勢頭，再加上人民幣持續的升值預期，導致中國在國際熱錢泛濫中首當其沖。
來無影、去無蹤的熱錢流動對我國宏觀經濟和資產市場造成了極大影響。它加劇了我國通貨膨脹的壓力，推動了我國資產價格泡沫的形成，降低了中央銀行貨幣政策的獨立性。對此，時任中國銀監會主席的劉明康先生在2010年12月17日的財經年會上表示，新興市場面臨史無前例的熱錢壓力。
要想抑制熱錢的流入，就需要弄清楚熱錢流入的動因。而關于熱錢在國際間流動的動因，國內外學術界均已有許多研究。隨著上世紀90年代金融自由化、世界經濟一體化進展的加速，短期資本的跨國流動逐漸成為國際金融中的熱門研究對象。而墨西哥、阿根廷等國家因國際資本流動所導致的貨幣危機則為這方面的研究提供了豐富素材。亞洲金融危機之后，關于國際熱錢的探討開始見諸于學術文獻，并積累了較豐富的研究成果。總結之前學者對熱錢流動原因的理論分析，主要包括利率驅動、匯率驅動、利率匯率聯合驅動，以及規避風險和交易費用等原因。
Naylor（2004）認為，金融自由化是導致上世紀80年代之后短期資本在國家之間加速流動的主要原因，一國自由化程度越高，則資本流動愈頻繁。
Calvo、Leiderman和Reinhart（1994）認為，利率差是吸引國際資本流入的核心因素。在他們看來，上世紀90年代大規模的短期資本跨境流動伴隨著發達工業國家的不斷降息，導致資金涌入有更高收益率和明確增長前景的亞洲和拉丁美洲地區；其他的影響因素包括全球經濟所處周期、國際貿易發展狀況及流入國的政策。
另外，一些實證分析也表明，一些對于資本流入國而言的外生變量在決定國際資本流動中也起到了重要作用，這些外生變量包括發達國家利率水平、全球貨幣政策以及世界經濟背景等。Calvo（1993）認為這些外生變量能夠解釋資本流入國30%～60%的外匯儲備變化；而Chuhan等學者（1993）則發現從美國流入拉丁美洲的證券資本有一半的原因可歸結為以上外生變量。
Gooptu（1993）則從投資的角度分析了大規模國際資本流動為何在近年興起的原因。他認為：隨著發達國家保險資金和公募基金規模迅速膨脹，其投資多樣化的需求越來越迫切；因此，從分散風險及提高投資收益率來說，資產管理者進入新興市場成為一種合理與必然的選擇。
熱錢流入中國的動因，也已有了一些研究。Martin和Morrison（2008）則詳細論述了熱錢流入中國的原因、渠道、造成的影響以及相應的應對政策。他們將中國吸引熱錢流入的原因歸為兩個關鍵因素：一是中美利率差，二是人民幣升值預期。
丁志杰（2008）則通過分析境外匯款與中國宏觀經濟變量之間的協整方程，認為境外匯款流動是順周期的，人民幣升值預期是影響境外匯款流動的重要因素。在流入動機方面，張誼浩、裴平、方先明（2007）依據三重套利模型利用1996-2005年的數據，實證檢驗了中國短期國際資本流動的影響動機。他們發現，國內外利率比、證券投資余額與價格比均與中國短期國際資本流入總量存在顯著的正向關系，而短期國際資本流入總量與匯率之間也具有明顯的單向格蘭杰因果原因。
蘇永多、張祖國（2010）則進一步加入了套稅因素而將上述模型擴展為“四重套利模型”。根據文中的實證結果，短期國際資本在華流動具有套匯和套利的“雙重收益”，相當于給國際熱錢加上了“雙重保險”，從而促使境外資本加速流入。
值得說明的是，與國際學者的結論不同，絕大多數針對中國的實證研究都顯示出利率并非影響短期資本流入中國的關鍵因素。王琦（2006）和劉立達（2007）均發現國際資本在中國的流動對短期利率變化很不敏感。
本文主要研究人民幣匯率形成機制改革以來熱錢流入中國的主要動因。與之前研究熱錢流入動因的文獻相比，本文的創新之處主要在以下兩個方面：
（1）本文對套匯、套利和套價三方面的度量指標有所創新。到目前為止，大多數學者用人民幣名義匯率的變化來度量人民幣升值預期，而本文則用人民幣NDF匯 率與人民幣現貨匯率的比例來度量人民幣升值預期，這樣做顯然更有道理。在利率差方面，本文則選擇中美一年期國債收益率的差值，從而保持了兩國利率數據的可比性和一致性，而國內的其他文獻常將中國存款利率與美國聯邦基準利率作為利率差的原始數據；
（2）本文的數據也更新，樣本選擇相對更為合理，這使我們能夠更好地研究熱錢流入與我國股票市場的關系，并得到了熱錢流入是中國股票市場波動的正向格蘭杰原因這一結論。近年來，越來越多的證據表明外國資本開始逐漸重視A股市場，對其影響也在逐步加大，本文的研究支撐了這一假想。
二、關于熱錢流入中國的動因的實證研究
綜上所述，并結合我國目前的具體國情和全球經濟大背景，2005年之后熱錢大規模流入我國的可能動因可以用“三重套利”來概括，即：套匯、套利與套價。“套匯”即博取匯率變動的收益，“套利”即博取利率差的收益，“套價”則是博取資產價格變動的收益。本節我們利用VAR模型來檢驗這三種可能的原因對熱錢流入中國的相對重要性。
本文各變量的數據皆為2005年1月至2010年12月的月度數據（由于2005年沒有房地產價格統計數據，因此房地產價格為2006年1月開始的月度數據）。本研究中所涉及的幾個主要變量的度量方法如下。
（一）熱錢的定義和規模估算
一般而言，熱錢指的是貿易順差和外國直接投資之外的外匯的流入。近年來，由于人民幣升值預期的存在，熱錢流入中國就成為中國經濟不可避免的問題。雖然中國政府對熱錢的流入給予了嚴格的監控，但熱錢還是以各種渠道流入中國，比如假貿易、假直接投資，以及地下錢莊和其他方式。熱錢的流入可能會導致中國貨幣供給量的增加，資產價格泡沫的形成以及通貨膨脹問題。因此，估計熱錢流入的規模就成為中國宏觀調控所必須解決的問題。
目前估算熱錢流入的主要方法有兩種，即直接法和間接法。所謂“直接法”，就是把國際收支平衡表（BOP）中的“凈誤差和遺漏項”看作是熱錢。顯然，這一定義涵蓋范圍過小，忽視了在其他渠道掩蓋下流入的熱錢，而且“凈誤差和遺漏項”中真正的“凈誤差和遺漏項”也被看作是熱錢，導致測量誤差。
間接法對熱錢的定義則要“寬泛”許多。間接法將新增外匯儲備減去貿易順差與外國直接投資后的殘差視作熱錢。顯然，間接法相對更科學合理，因而逐漸成為學術界估算熱錢規模的主流方法。但這種方法會高估熱錢的實際規模，而且跟直接法一樣，忽視了FDI和貿易順差中可能存在的熱錢，也就是假冒的貿易順差或外國直接投資，而這種隱性熱錢的規模可能不可忽視（唐旭、梁猛，2007）。
蘇劍、童立（2011）對間接法做了一定修正，考慮到了隱性熱錢問題。他們主要考慮了隱藏在貿易順差中的熱錢。他們的計算公式是：
HM = (FER－TS－FDI) + (TS－RTS) （1）
其中，FER、TS和FDI分別代表新增外匯儲備、貿易順差（統計值）和外國直接投資，而RTS則表示合理的貿易順差(Reasonable Trade Surplus)。因此，上述公式的前半部分是間接法計算熱錢規模的公式，后半部分是隱藏在貿易中的熱錢規模的計算公式，它就等于實際貿易順差減去合理的貿易順差。那么合理的貿易順差怎么估算呢？他們首先假定，在產業結構、勞動力成本、要素價格及稅率等相對穩定的情況下，短期內加工貿易的“進口金額/出口金額”也應相對穩定，不會大起大落。因此，他們估算隱藏在貿易渠道中的熱錢的方法的邏輯為：短期中出口結構及整體利潤率水平相對穩定，因此“貿易順差/出口比值”也波動不大。選擇2000-2002年的“貿易順差/出口比值”為基準值，這一階段尚未有熱錢的大規模流入，因而貿易數據大致上反映了真實的商品進出口情況。他們以2000-2002年為基期，以2009年6月為終期參照點，通過擬合這段時間內的“貿易順差/出口比值”來得到未隱藏熱錢的合理的趨勢值。這樣，就可以得到隱藏在貿易渠道中的熱錢的規模。表1即是他們用這一方法估算出來的2005-2010年流入中國的熱錢的規模。
本文采用的熱錢流入數據是依據蘇劍和童立（2011）提出的方法估算的。根據上述方法不難得到熱錢規模的月度數據。因此，本文各變量皆為2005年1月至2010年12月的月度數據（由于2005年未有統計，因此房地產價格為2006年1月開始的月度數據）。
（二）人民幣升值壓力的度量
無論是理論界還是在實踐中，投資行為是基于預期做出的抉擇早已成為共識。因此，如果單純以非市場化的人民幣匯率作為升值指標則在邏輯上有所不足，缺乏說服力。為此，本文引入1年期的人民幣NDF（Non-deliverable Forward）來彌補這一缺陷。
NDF的本質是無本金遠期外匯交易，屬于離岸金融衍生產品，主要目的在于規避匯率風險。交易雙方事先約定未來指定日期的匯率，到期時只計算約定匯率與即期匯率差價，不真正交割。人民幣NDF開始于1996年，目前主要在香港和新加坡兩個主要成熟離岸交易市場。經過十多年的發展，且隨著我國匯率形成制度的改革，人民幣NDF交易逐漸活躍，已具有較強的流動性。再考慮其遠期交割的特點，其能作為國際市場對人民幣升值預期的一個合理參考指標。
2005年之后，美元兌人民幣匯率一路走低，這種升值趨勢一直持續到2008年中旬，隨后美元兌人民幣匯率一直維持在6.8：1左右至2010年一季度，之后人民幣重回升值軌道。本文將人民幣NDF匯率和人民幣即期匯率兩種匯率綜合為指標ExchPres(Exchange Pressure)來衡量人民幣的升值預期：
若ExchPres小于1，則預期人民幣會貶值；若大于1，即表明人民幣有升值壓力。ExchPres值越大，人民幣升值預期越強烈。
圖1給出了本文對2005-2010年間人民幣升值預期的度量。其中，NDF數據來源于CEIC數據庫，美元兌人民幣現貨匯率來源于國家外匯管理局，樣本數量皆為72個。
（三）利率差
正如在經濟學中有時間成本的概念，資本的使用也同樣具有成本。因此，與上部分人民幣匯率升值預期同理，如果僅選用中國國內利率作為熱錢套利的單邊指標，并不能夠準確衡量熱錢是否是因為利息收益而選擇流入中國。本文將美國利率作為熱錢的資金成本，以中美利率差作為熱錢套取利率差收益之動因的核心指標。
考慮到利率指標的可比性，本文選取中國1年期存款的基準利率和美國聯邦基金利率作為各自國家利率水平的衡量指標。其中，人民幣基準存款利率數據來源于中國債券信息網，而美國聯邦基準利率則來源于美聯儲，樣本數為72個，具體情況見圖2。
2005-2007年美聯儲不斷上調其利率目標，聯邦基準利率從2.28%一路上升至5.26%。2007年中旬金融危機的爆發使美國進入漫長的降息周期，并自2008年底后一直維持在零利率水平。反觀中國，在2007年國內CPI不斷創新高的背景下，央行連續6次提高人民幣存款基準利率。之后席卷全球的金融危機愈演愈烈，中國亦不能獨善其身。面對出口嚴重萎縮，經濟增速不斷下滑的嚴峻形勢，央行于2008年第四季度果斷將基準利率連降三次以刺激經濟復蘇，并在隨后兩年的時間中保持人民幣一年期存款2.25%的低利率水平。直至2010年下半年通脹再次抬頭，中國才重新進入新一輪的加息周期。
（四）資本市場收益的度量：股票市場與房地產市場
根據上一部分的估算結果，熱錢大規模流入始自2005年，并在2007年超過2000億美元達到歷史最高值。而與此相對應的是，中國的股票市場與房地產市場在這一階段也漸漸升溫，上證指數從2006年年初的1180點攀升至年末的2675點，全年漲幅高達127%。而2007年則不但延續了牛市走勢，更是在2007年10月創出了6124點的上證綜指歷史最高點。圖3顯示的是2005年3月至2010年11月的上證綜合指數和熱錢流入規模。從圖3 可以看出，2005-2010年間上證綜指與熱錢流動規模之間存在明顯的相關性。相比股市的紅火，房地產行業絲毫不落下風，僅以深圳為例，其一手房成交均價歷時半年多，便從2007年年初的不到11000元/平米飆升至8月的24000元/平米，上漲幅度之大、速度之快令人瞠目結舌。
2007年資本資產市場的火爆造就了全民皆股、全民皆房的現象，聯系到熱錢流入趨勢，兩者之間是否存在因果關系就成為一個值得思考的問題。在資產價格的暴漲中，熱錢是順勢而為收益頗豐，抑或是幕后推手之一，正是接下來的實證分析所要回答的問題。
在度量資本市場的收益時，針對股票市場本文選取月度收益率因變量，初始數據來源于Wind資訊；而針對房地產市場則采用全國房地產月度環比價格指數，其出處為中房網，樣本數為60。
（五）實證分析
只有先明確熱錢為何流動，才能在政策層面提出有針對性的合理建議。因而本文將利用VAR模型通過格蘭杰因果檢驗來研究熱錢流動與眾多套利因素之間的關系，以此來確定影響熱錢流動的主要動因。
1．回歸變量的統計性描述
首先我們需要明確回歸模型的各變量含義：因變量實際熱錢規模用HM代表，而自變量人民幣升值預期、中美利率差分別用ExchPres和IntD表示，最后用Stock和RealEst代指上證綜指月度區間收益率及中國房地產價格指數。
各變量的統計性描述結果如表2所示。
實證檢驗的樣本區間為2005年1月至2010年12月，除房地產數據缺失2005年數據外，其余變量樣本數皆為72個。
2. 樣本數據的平穩性檢驗
變量的不平穩性是造成偽回歸最主要的因素之一。為了避免這種偽回歸，確保格蘭杰因果檢驗的有效性，回歸前必須對時間序列數據進行平穩性檢驗。本文采用的是ADF檢驗方法，檢驗結果顯示在表3中。
根據表3結果，熱錢規模和上證綜指收益是平穩時間序列，而人民幣升值預期、中美利率差及房地產價格指數的時間序列在5%的顯著性水平下非平穩。因此，我們需要考察各變量的一階差分平穩性，結果如表4所示。
很明顯，在5%的顯著性水平下，所有變量的一階差分皆為平穩序列，因此我們將使用樣本數據的一階差分進行格蘭杰因果檢驗。
3. 協整檢驗
由ADF檢驗結果可知，人民幣升值預期、中美利率差及房地產價格環比指數皆為非平穩序列，但所有變量差分的一階均為平穩時間序列。因此，在正式進入格蘭杰因果檢驗之前，還需檢驗熱錢規模與各自變量之間的協整關系。
本文利用Johnansen法檢驗時間序列樣本的協整關系，其中滯后期的確定根據AIC(Akaike Information Criterion)準則。如表5所示，滯后期為2時，AIC最小，因而本文的最佳滯后期為2期。
對于多變量模型，Johnansen協整檢驗的原假設為樣本數據之間不存在協整關系的數目。根據表6的檢驗結果，HM、ExchPres、IntD、Stock及RealEst至少存在2個協整關系。
4. 格蘭杰因果檢驗
由于各變量具有長期穩定的均衡關系，因此我們能夠對本文所關心的核心問題―熱錢流動動因進行格蘭杰因果檢驗（Granger Test）。值得注意的是，由于格蘭杰因果檢驗的結果對滯后期的敏感度較高，因而我們對最佳滯后期的選擇除AIC準則之外，還將綜合考慮SC準則，若兩者矛盾則最后根據似然比(LR)統計量來確定。需要特別說明的是，由于實際熱錢規模（HM）和上證指數月度收益（Stock）都是平穩序列，且根據協整檢驗存在長期穩定的均衡關系，因此在格蘭杰檢驗中我們直接使用兩個變量。
從表7可見，熱錢規模的變動和人民幣升值預期的變動存在格蘭杰因果關系，而股票市場收益也與熱錢流動規模存在單向的格蘭杰因果關系；但利率差、房地產價格指數的變動與熱錢流動不存在格蘭杰因果關系。其中，人民幣升值預期的變動是熱錢規模變化的格蘭杰原因，但反之不成立。而熱錢流動規模則是上證指數月度收益的格蘭杰原因，反之亦不成立。
上述檢驗結果并不令人吃驚。從經濟學意義上，可以由此得到四個結論。第一，人民幣升值預期變動對熱錢流動規模變化的影響非常顯著。之前我們已經看到國際短期資本由凈流出轉為凈流入正好發生在2003年人民幣升值預期開始升溫之時，現在則從實證的角度對這種聯系進行了驗證。第二，套利不是熱錢流動的格蘭杰原因，更進一步地，我們做了熱錢規模與美國利率變動的格蘭杰因果檢驗，兩者還是沒有顯著的格蘭杰因果關系。同時，資本市場的收益對熱錢也不存在明顯的格蘭杰原因。綜合這兩點，可以得到這樣的結論：人民幣匯率升值預期引致大規模的熱錢流入，套匯收益是熱錢的首要目的。第三，盡管資本市場收益不是熱錢流動的格蘭杰原因，但是熱錢流入卻是中國股票市場波動的正向格蘭杰原因。其背后的邏輯可能在于中國的股票市場尚不成熟，炒作坐莊的現象仍較嚴重，因而會有相當部分的熱錢進入股票市場博取資本利得。第四，雖然房地產價格的變動與熱錢在兩個方向上皆不存在格蘭杰因果關系，但這絕不能表明沒有熱錢進入房地產市場。格蘭杰因果檢驗結論的原因之一可能是相比股票市場，中國的房地產市場太過龐大，其整體價格的起伏更多地受到政策、國內流動性等其他方面的影響。
5. 脈沖響應函數分析
在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數，并據此得到熱錢流動對其他變量的脈沖響應路徑。其結果如圖4所示，其中橫軸為滯后期數，本文為滯后15期；縱軸表示被解釋變量對解釋變量沖擊的響應程度，虛線區域為響應函數在正負兩倍標準差的置信區間。
圖4顯示了脈沖-響應分析的結果。圖4左上圖顯示的是人民幣升值壓力對熱錢流入的影響，由該圖可見，在給予人民幣升值壓力一個正沖擊后，熱錢流入規模迅速作出反應，并在第二期達到最大值120，之后迅速下降并在第五期轉為微弱的負值。同樣，熱錢對中美利率差的沖擊響應值一直為正，在第三期到達最高峰后緩慢下降至零附近（圖4右上圖）。相比而言，熱錢對房地產（圖4左下圖）和股票（圖4右下圖）沖擊的響應波動較小，而且響應值比較微弱。
上述結果也具有較合理的經濟學含義，熱錢對人民幣升值預期沖擊的響應程度最高也最強烈，也印證了本文的觀點――即本輪熱錢選擇大規模進入中國的出發點正是豪賭人民幣升值。另一方面，利率差、房地產價格、股票市場收益和升值預期等四個變量在長期的響應值皆相當微弱，則深刻反映了熱錢追逐短期收益的本質，一旦獲得預期利潤，則迅速撤離。
三、總結
熱錢流入已經成為我國目前面臨的重要問題之一。熱錢流入迫使中央銀行投放基礎貨幣，加劇了我國流動性過剩的局面。熱錢為什么流入我國？對我國經濟的哪些方面會產生影響？這些問題成為我國宏觀經濟政策設計方面需要解決的問題。
熱錢流入的動因可被歸納為“套匯”、“套利”和“套價”。我們根據2005年1月至2010年12月的月度數據所進行“三重套利”的實證研究，從格蘭杰因果檢驗和脈沖響應分析結果發現，人民幣升值預期的“套匯因素”是吸引熱錢流入中國最重要的原因。利率差并未如其他學者以及我們之前所設想的那么重要，一個可能的原因是我國管制利率和匯率，利率差在刨除了匯率差這一因素外。房地產價格的變動和股票收益率也不是熱錢流入的原因，這可能是因為股市風險較大、房地產流動性太差，當然具體是什么原因還需要進一步深入研究。
這一結果對我國未來的經濟走勢和經濟政策走勢有重要啟示。既然熱錢流入的主要原因是“套匯”，那么現在人民幣是在升值，所以熱錢流入，但一旦人民幣升值到位，或者人民幣匯率波動風險加大，那么這些熱錢就隨時可能撤離中國，這將導致中國貨幣基礎的大量下降，就如同現在熱錢流入導致貨幣基礎大量增加一樣。熱錢的撤離可能引發我國資產價格泡沫的破滅，將我國經濟拖入金融危機之中。因此，隨著人民幣升值逐步到位，熱錢流出的可能性也在逐步上升，如何應對這一可能性，防范由此可能引發的金融危機，是我國應該立即考慮的問題。
本文也發現，熱錢流入對人民幣升值預期、利率差、房地產價格的變化沒有顯著影響，但對股票市場收益率有單向影響，這表明了熱錢確實會進入我國的資本市場，但更多的是進入股市而非房市。結合我們關于熱錢流入的動因的結論，可以發現，股市收益不是熱錢流入的格蘭杰原因，但熱錢流入卻是股市收益的格蘭杰原因，這意味著，雖然熱錢進入中國時，主要考慮人民幣升值，股市收益不是其主要考慮因素，但熱錢一旦進入中國，還是希望博取股市收益；由于熱錢是短期資金，所以要投資的話也會優先考慮流動性較高的資產，因此股市就成為其最佳選擇。這也意味著，一旦人民幣升值到位，熱錢撤出中國，我國的股市可能會出現狂跌的局面。如何穩定那時的股市，也成為我國需要立即考慮的問題。
另外，既然熱錢流入對房地產價格的變化沒有顯著影響，那就意味著，我國近年來的房價大幅度上漲跟熱錢流入沒有顯著的聯系。這是可以理解的，因為熱錢畢竟是要博取短期收益的，房地產流動性太差，顯然不是熱錢的最佳投資去向。這也意味著，近年來我國房價的飛漲另有原因，我國要調控房價需要從別的方面著手。
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