物業考察報告匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇物業考察報告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1、總體銷售力度不足

在考察中我們發現該酒店的客房出租率在30%左右（據前臺及銷售部服務員介紹），餐飲銷售狀況更差，下午13:00時至15:00時，在五樓中餐廳就餐的客人共計才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐廳就餐的人數也只有四、五桌，客人10余人，晚9時許在五樓中餐廳也僅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在廣場咖啡廳的就餐人數較多（晚8時），上座率估計有70%。

這種現象與該酒店的總體銷售力度不夠有直接關系。主要原因表現在如下四個方面：

（1）對于酒店，整個酒店集團沒有一個全球性的銷售總體計劃（至少目前沒有看到實際的行動）。在該酒店開業時沒有象“麥當勞”、“肯德基”開新店一樣在全球展開銷售宣傳活動。以至酒店在開業初期，社會知名度很低。

（2）該酒店已開業一月余，至今無總體銷售戰略，銷售主管說，今天工作結束后，不知明天該干什么。該飯店在本市的市場定位不夠準確，目前定位于中高檔消費群體，但酒店價格（未打折的門市價）在本市實際應歸屬于高檔消費群體。酒店也沒有計劃對目標市場做相應的調整考慮。

（3）宣傳推廣不夠，在媒體上宣傳的次數太少。

（4）銷售人員受到各種干擾的情況較多，情緒不高。具體表現在帶客人參觀客房時沒有主推酒店的主要房型——俱樂部樓層、行政、商務房；銷售活動受到外方管理人員因不了解中國國情及本市習慣而做出決定的影響；另外，銷售活動還受到業主單位過于具體的干預，如對婚宴價格規定不能低于1000元/桌等。

2、餐飲服務存在致命弱點

（1）中餐廳菜品沒有特色，制作粗糙，導致客人很少，餐廳顯得冷清，人氣不旺，這與廚師的烹調水平有關。

（2）西餐定位不準。西餐菜品不錯，比較正宗，但份量太大，不符合中國人口味。餐廳環境不夠優雅，椅子呈淺白色且餐位擺放形式雜亂，顯得不夠檔次，整個餐廳色彩、裝飾、燈光缺乏變化，不生動。環境和菜品與過高的價格不協調，無法吸引客人。

3、服務質量不夠穩定

（1）服務的一致性較差，如面對客人打招呼的方法不一，服務的及時性不夠。

（2）美容美發服務與酒店整體環境不協調，服務質量欠佳。

4、酒店整體培訓不到位

服務質量不穩定的原因主要是培訓不到位。酒店開業前做了一陣子培訓，但開業以來因忙于具體的服務而沒有再做系統的培訓，只是在班前點名會上就事論事地講一些發生過的問題。另外，酒店多數員工受到的專門培訓不多，員工中有一部分是剛從學校畢業的學生，酒店服務經驗不足。因此酒店的培訓工作顯得很薄弱。

另外，與培訓緊密聯系的督導系統也顯得很弱。管理人員在現場，但沒有起到督導作用，也沒有考核系統。

5、客房硬件存在嚴重的隔音問題。

主要是指相鄰的兩個房間隔音效果不好，目前只能盡量隔間出售，以免除客人因此發生的投訴。因此，總共238間客房目前只有一半能出租。

6、人員素質存在缺陷

酒店外方管理人員較多，如總經理是奧地利人，銷售總監是新西蘭人，各部門總監絕大多數是外國人，他們均未深入了解本市的酒店市場，因此在決策時不可避免地出現一些偏差，或與現實相悖，或與中方管理人員溝通不暢等，在一定時期內制約了酒店的協調發展。

7、業主與管理方存在不協調的地方

業主對管理方的具體業務干預過多，影響了酒店的工作效率、員工情緒和銷售策略。這直接影響了多個部門的能力的發揮。

二、酒店的優勢

1、客房硬件在本市乃至全國都是一流的

這方面比s大飯店好。如客房里有飲用水系統，衛生間有緊急呼救“sos”按鈕，客房寬敞、明亮、整潔、布局合理，床及床上用品舒適，這是新的客房設施的優勢。

2、總體感覺服務員面對客人時主動、熱情、友善

尤其是前臺，對客人熱情、微笑、主動。給客人有一種親切感、安全感。

3、保安系統管理有力度，讓客人感到安全。

如電梯間里由鑰匙卡控制客人上樓的層數，乘電梯上15層以上（客房區域）需要插鑰匙卡，如沒有鑰匙卡只能上到14層及以下沒有客房的樓層，住15-22層客房的客人不能上到23層以上客房區域；還有，保安部（或工程部）對電梯間的情況監視非常重視，發現問題或可疑情況馬上打開對講機與電梯間的客人通話。如：我們與另一住房客人同乘一組電梯上樓，但對方反復將鑰匙卡插入鑰匙孔并按22層時電梯沒有反應（電梯不予確認，可能是鑰匙卡過期），當用我們的鑰匙卡時電梯有反應，這時電梯轎廂里的對講廣播響了，服務員問“發生了什么問題，需要幫助嗎？”

4、個性化服務做得比較好。

如前臺能將客人姓氏自動傳到總機、賓客服務熱線電話的電腦控制系統中，當客人打電話到總機或賓客服務熱線時，對方馬上以姓氏稱謂客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息沒有及時傳遞給餐廳、大堂副理等處。

5、店內信息反饋很快。

我們進入客房后發現鑰匙卡取電的操作不當，導致房間沒有電，我們以為是燈泡有問題，便分別打電話給總機和賓客服務熱線，接電人即以“王先生”稱呼，可見其信息反饋之快。另外前臺服務員有意識地記錄客人的喜好信息和反映的意見、建議；銷售部人員對客人反饋的信息也非常重視。我們在西餐廳就餐時與銷售部王小姐交流，提出一些菜品問題，王小姐立即用手機打電話給餐飲總監（用英語，因總監是新西蘭人），想讓餐飲總監親自來西餐廳聽我們的意見，后因總監在外會客而未果，但其指示王小姐將我們的意見詳細記錄，次日給他，并表示第二天請我們喝咖啡。

6、大堂副理應對非常得體。

我們在美容美發廳消費時因簽單發生一些問題：正要簽單時，前臺打來電話說，押金不夠，僅剩200元，不能再簽，怕我們今晚如果再有其他消費致使押金不夠（其言外之意是怕我們逃帳），不過后來還是簽了。過后大堂副理打電話到房間，解釋說“如果您方便的話可以到前臺續交押金，這樣也便于今晚再有其他消費，如果不去續也可以，到明天一起結帳交齊。”另有兩次打電話給大堂副理詢問一些問題，如“為什么21樓的客人就不能上到24樓去消費？”等比較難解釋的問題，他均能很有分寸地回答

另外，廣場咖啡廳的自助餐菜品、環境、價格都不錯，客人較多，是餐飲部最有人氣的餐廳。

篇（2）

我們考察的這幾個大型商場，它們在所經營商品的品牌組合、企業形象規范、員工管理、賣場陳列布置、樓層品類布局特點、會員維護及服務項目等方面給我們留下了非常深刻的印象。

1、近年來華東五市百貨業的發展變化和趨勢

（1）業態的變化：華東五市傳統大型綜合百貨商店經過近10年的發展，目前已經處于分化狀態。我們考察的4家大商場，其中南京金鷹國際、新街口大廈、上海東方商廈營業面積15000㎡以上，已向購物中心方向發展，蘇州泰華商城營業面積30000㎡以上，已向SHOPPINGMALL方向發展。從未來的趨勢看新興百貨業態店和大型購物中心必將迅速成長。

（2）經營方式的變化：華東五市百貨商店調整了經營方式，首先是擴大與品牌商的聯營，并逐步與頂級品牌商擴展經銷和授權業務，并開始出現類別化的自有品牌專業店。譬如東方商廈現有美莎、依利歐兩個自有品牌，經營服飾包袋等，并擔任了法國蘭姿包袋和英國道頓瓷器的總。

（3）市場需求的變化：隨著專業化和綜合化的業態演進，零售業按品類和目標客戶群細分業種，傳統百貨店的空間更趨“窄小”。從這次考察來看，購物中心和SHOPPINGMALL的興起，擴大了傳統百貨的服務內容，不僅滿足購物需求，更注重與休閑、娛樂、餐飲、文化消費結合的多業態組合，實現“一站式”滿足消費需求。

（4）規模和經營水平的變化：區域化和規模化是百貨企業發展的必然方向，在一個城市商圈有限的市場空間里，品牌企業因其品牌商品的占有率和服務質量的商譽而占有更大的市場份額，贏得更多的顧客，如南京鷹國際、新街口大廈、蘇州泰華商城，上海東方商廈等，其單店銷售能力一般達到1億元/年/萬㎡，這也成為業內衡量一個百貨店經營水平的標準。

2、“特色化”是百貨店競爭的顯著特點

華東五市百貨業經歷了一次日化用品向超市的轉移，電器家居向專業店的轉移，品牌商品向專賣店的轉移。今天，我們看到華東五市這幾個大百貨店處于一條商品類別齊全的現代化商業街或SHOPPINGMALL中，走主題店、特色店的道路，及時、便捷地滿足特殊類別顧客的需求，在商品組合上形成系列化（品類、規格、花色）和品牌規模（品牌知名度、品牌忠誠度），建立起足夠的時尚性和挑選性（新、特、名商品，一般應占到商品比重的70%以上），這是百貨業的一個重要發展方向。東方商廈堅持以高檔商品為主的經營方向，以禮品化經營為特色，泰華商城以精品為主導形成了精品與流行相結合的特色，兩店均取得不錯的業績。

隨著中國經濟和城鎮化的更大發展，多種體量的MALL商業地產將成為中國城市化進程和新型商業業態組合的主要載體。主題百貨店將更多地進入新興的SHOPPINGMALL中而成為其主題店專業店，作為購物中心的經營主體，而與其他商業業態配套落位。

總之，從這次考察我們體會到因規模的限制，傳統大而全、小而全的綜合百貨店將越來越少，今后百貨店將不再經營包羅萬象的商品，而是從少數大類商品中發掘更豐富的品種，走特色百貨、主題百貨和專業百貨的道路。

3、“連鎖化”是百貨店改造的主要內容

目前，華東五市百貨業巨頭能夠控制本地區主要的市場份額，其特點是，這些巨頭幾乎都是做連鎖的。可見百貨店必須走連鎖發展的道路。百貨連鎖經營的核心是生產要素的集約和標準化配置，主要是品牌商品資源的渠道管理、門店作業的標準化管理和選址定位標準及立地條件的品牌化管理，這有利于克服傳統百貨行業單店經營的孤軍奮戰、勢單力薄的弊病，形成對品牌供應商的銷售規模優勢和目標客戶認同能力，有利于優化供應商管理，開發商業集團的定牌商品，向上游采購的成本空間要利潤，提升核心競爭能力。

4、“品牌化、服務化、人才化”是百貨店發展的主要內容

以品牌制勝無疑是各家百貨店成功的關鍵。上海東方商廈靠規范管理、信息系統、物流配送、服務質量的特色，用十年鑄就一個品牌，因此中國傳統百貨業市場戰略的創新，同樣不能忽視品牌戰略。東方商廈開業時正處于計劃經濟向市場經濟的過渡階段，人們的消費觀念也正在從溫飽型向小康型轉變。在這樣的形勢下，東方商廈適時地表現出經濟發展轉型期所凸現的某些特征：率先提出為“一小部分人”服務的概念，倡導了超越溫飽型水平的享受型消費，培養了國內第一批高消費階層。在堅持高檔定位的前提下，又明確了“禮品化經營”的理念，率先在商界實行境外采購、買斷經營和總業務，不斷宣傳推廣國際國內的知名品牌。他們先后舉辦了“世界品牌推廣會”、“十大世界品牌系列展”等大型活動，組織采購團赴香港、法國、德國、意大利等舉行品牌招商會，擴大引進世界品牌，為品牌營銷創造了條件，使國內消費者不出國門即能領略這些商品的獨特魅力。

樹立商業服務理念對樹立品牌有催化作用，可以加大品牌效應。東方商廈開業伊始，所有營業員（除個別特殊崗位）都以站立姿態接待顧客，在商界第一次搬走了營業員座下的椅子，這在上海零售行業是首創。1994年上半年，他們在站立服務和微笑服務的基礎上制訂了規范化服務標準，正式對服務提出了全面和系統化的要求。1995年東方商廈又在學習賓館式服務的基礎上，率先在商界推出了星級服務，評選出一批不同星級的商品部，使商業服務又上了新的臺階。此后星級化服務在市商委領導的重視和支持下，得以在全市范圍內推廣，成為全市商業服務的一個有力抓手。2000年3月，東方商廈又在商界率先倡導了全方位服務的理念，這一理念是以市場需要為導向、以顧客滿意為中心的全面、全程和全員的服務。全方位服務實施以來，東方商廈已陸續推出“代客泊車”服務、改造硬件設施、推廣禮品化包裝、加強商品質量管理、加強營業現場管理、創建服務品牌和強調誠信待客等措施，受到了目標消費者的高度贊賞。

現代企業的競爭更是人才的競爭，各商廈采取措施不斷提高員工素質，營造良好的企業文化氛圍，加大品牌影響力。東方商廈圍繞“禮”的核心，逐步在員工中形成共同的價值觀，使員工個人的價值取向和企業發展保持一致。通過與高等學院聯合辦學、參加境外實踐和研修、實行輪崗鍛煉、開展崗位練兵活動等途徑，為員工的成長、成才創造條件，使一批有事業心的員工，在東方的不同崗位發揮作用，擔當重任。東方商廈培養了“鉆石大王馬海燕”，“真心換童心的許寧姐姐”，上海百萬商業職工業務、外語、法律知識競賽總冠軍金蓓沁，禮品包裝專家盛曉嵐，“配鏡一眼準胡榮彪”等在消費者中享有盛譽的服務品牌。

二、幾點啟示和建議

篇（3）

一、 考察基本情況

蘇州科技企業股權服務有限公司坐落于東沙湖基金小鎮，是全國唯一由交易所轉型發展而來的專業投融服務機構，依托元禾控股和東吳證券兩大股東的資源稟賦，從一個基金公司發展成為擁有200個基金公司入駐的基金平臺，為科創企業提供值得信賴的資本服務。蘇州科服主要通過托管的方式為基金小鎮的入駐企業提供服務，包括大樓建設、招商引資、企業服務、后勤保障等。

蘇州工業園區國際科技園產業管理有限公司是為了適應國際科技園的迅速發展，為入駐的高科技企業提供更好的服務應運而生。該公司目前所管轄的物業項目范圍涵蓋金雞湖區域項目、獨墅湖區域項目以及正在建設中的桑田島項目，經營范圍涉及體育健身、工程承接、美食廣場、商務會所的建設及運營。該公司將保安、保潔、綠化等常規物業管理項目外包，更多的精力致力于研究對科技企業的深度服務，使科技園的產業管理向專業化、集約化方向發展。同時他們將設施設備等資產上印有二維碼，全部實現了信息化，使得資產保值增值有數據體現。目前國際科技園面臨的最大問題是停車難的問題，他們采用“定車不定位、常停車和臨停車分開”的方式。該公司的服務定位是成為科技創業企業的服務商，從企業孵化階段一直服務到成熟階段，不斷優化投資環境，使得蘇州國際科技園能夠真正成為創業企業的搖籃。

蘇州港華商業管理有限公司是蘇州港華燃氣有限公司出資成立的全資子公司，主要承接寫字樓及廠區的物業服務項目，目前擁有15人的管理團隊，其中2人負責大廈的招商。考察了解到港華燃氣原先的物業全部外包，在實際管理過程華掌握了物業管理的精髓，于是成立自己的物業公司。目前由于傳統燃氣業務不斷萎縮，為了適應市場新要求，港華公司不斷摸索，采取“一縱一橫”兩條線同時抓，一方面是經營好主營的燃氣業務，另一方面以專業的物業管理服務為依托，考慮提供增值服務，拓展新業務。蘇州港華商業管理有限公司屬于國資企業，他們指出在自營物業管理的過程中也會遇到不少問題。物業本身屬于勞動密集型的行業，流動率較高，且從業人員的素質普遍不高。作為國資性質的企業，他們用人都嚴格按照國家勞動部門相關法律法規，經常會因為用工方面的問題導致訴訟風險。港華徐總建議用人方面還是采用外包或者與專業的物業公司合作等方式更為靈活方便。

上海海鴻福船物業管理有限公司是由中國船舶工業集團公司所屬上海江南造船廠投資參股的股份制專業物業管理企業。該公司獲得上海市第一批工業園區標準化試點物業企業稱號，具備服務中船江南長興造船基地項目、南通濱海園區項目、南京紅楓科技園等大型企業和園區管理經驗，擁有相對成熟的工業園區標準化管理體系及運作模式。海鴻公司主要致力于用專業的物業管理方法服務園區新開發的樓宇、辦公樓、廠區以及住宅等。

二、 開發區當前物業管理業務情況分析

目前資產運營事業部所管理的不動產有：新悅廣場、北郊商業街、區域內剩余店面房、新生民營小區、寶林工業園、安置小區、宏皓水處理公司等。通過招投標程序，目前為我們服務的物業公司包括采林、鼎盾、藍盾、臻誠、海鴻、印木，共六家單位，每年支付給第三方的物業管理服務費用約450萬元。

結合各家第三方物業服務的現狀，總結出如下當前物業管理方面存在的問題：

1.服務的物業公司較多，管理較為分散，不利于統一管理。

2.外包物業公司以盈利為目的，服務質量難以控制。外包物業公司為了保證自己的利潤，在招投標的價格基礎上，通過嚴格控制自身的成本投入，這就導致物業服務質量普遍不高。

3.物業公司不負責收費，都是由政府負責收取所有的費用收取整理后交由物業公司管理，沒有充分發揮物業公司的價值。收取費用牽扯了國有公司人員過多的精力，即使有物業公司，但是也沒有把國有公司人員從繁雜的事務中解脫出來。

三、相關想法與建議

篇（4）

在考察團參觀期間，所到之處，皆感受到了實施農業標準化、提升產業化、推進國際化進程帶來的巨大變化。這些地區依靠龍頭、市場和科技帶動，加速農民變民工、變職工、變市民，把世界上最先進的種植理念、一流的品種和技術轉化為現實生產力，引領了農業生產方式的大變革。

（一）龍頭拉動，規模化、區域化種植。擁有中國蔬菜之都美譽的壽光市，依靠壽光蔬菜批發大市場的龍頭拉動，全市蔬菜面積已達80萬畝，糧菜比例達到了1：2，形成了“一鄉一品”、“幾鄉一品”的集約化種植。稻田鎮的溫室大棚幾乎全部種植了新品種的西紅柿。該鎮的崔東村總戶數不足200戶，種植了470個大棚，戶均近2個半大棚，集中連片，一年兩茬，棚均效益達到3萬元以上。田馬鎮的溫室大棚全部是洋香瓜，該鎮南韓村的500多個大棚都實行了一年三茬的種植模式，即兩茬甜瓜一茬菜，棚均效益達到4萬元以上。規模化、區域化的種植形成了龐大的龍頭市場，帶動了農村合作經濟組織的快速膨脹，實現了產供銷的良性互動。萊陽市緊緊依托蔬菜加工龍頭企業的發展和市場需求，發展蔬菜生產基地40萬畝，為龍頭企業提供了充足的加工原料。安丘市通過龍頭企業發展帶動蔬菜生產基地規模膨脹，全市發展起了大姜、大蒜、蘆筍、牛蒡、草莓等36個萬畝方和10萬畝設施農業。僅該市全國最大的白芬子姜蒜專業批發市場，就帶動發展大姜基地20萬畝，實現了農民、基地與龍頭企業的雙贏。

（二）大力推進農業標準化進程，不斷提高農產品的質量。針對入世后，農產品市場競爭日趨激烈，技術壁壘和綠色壁壘更復雜、更嚴格的實際，壽光、安丘、萊陽三市搶先把大力推進農業標準化生產，不斷提高農產品質量作為加快農業產業化、國際化的根本出路，積極發展無公害綠色農產品，建立了功能比較完善的農產品質量檢測中心，成立了農業監察大隊，對種子、農藥、化肥等農用物資的進行監督檢查，從源頭上堵住了高毒、高殘留農藥、化肥的入口，同時加大無公害和綠色食品申報認證力度。今年的第五屆中國（壽光）國際蔬菜博覽會以“綠色與科技”為題，充分展示了以無公害蔬菜與標準化生產為核心的設施農業、生態農業和觀光農業，昭示了蔬菜產業發展的大趨勢。較往年新增加了無公害生產技術、農藥殘留速測設備和蔬菜深加工產品等內容。展示了植物“克隆”、生物組培、工廠化育苗、無土栽培等世界蔬菜產業標準化生產前沿的新技術、新成果。可以說，壽光蔬菜博覽會已搭建起了中國蔬菜產業發展的平臺，成為中國蔬菜產業全球化發展的引領者，引領中國蔬菜產業向產業化、標準化、國際化大步邁進。

（三）健全完善畜禽防疫體系，培強做大畜牧業。濰坊市的臨朐縣山多、灘多、林多，草地面積大，飼草資源豐富。該縣充分發揮這一得天獨厚的資源條件，以健全完善畜禽防疫體系為契入點，圍繞龍頭企業的發展，大力加強畜牧生產。現在，畜牧業已經成為該縣農村經濟的主導產業，占農業總收入的60%，占農民現金收入的52.5%以上。該縣按照“穩定發展豬雞生產，大力發展食草畜禽，積極發展特種養殖，加快推進標準化生產”的總體發展思路，形成了連片集中、高效飼養、一鄉一業、一村一品的專業化生產格局。全縣畜牧小區達到1.89萬畝，已建成8個畜牧專業鄉鎮，240個專業村，2萬個專業戶。一是健全完善畜禽防疫體系。建立了以縣畜牧局為主體，以鄉鎮畜牧獸醫站為輔助，以村級畜牧獸醫員為補充的縣、鄉、村三級畜禽防疫網絡，配齊配全了150人的畜牧執法隊伍，實行計劃、強制免疫相結合，加強了畜牧信息、科技、示范三大服務，建立了畜產品檢測中心，及時做好動物疫病、產品質量監測，全面控制畜禽疫病的發生。二是圍繞龍頭企業發展，加快畜禽標準化基地規模膨脹。該縣圍繞維維乳業集團臨朐分公司的建設，大力實施了奶牛“雙百工程”，即建設100個奶牛存欄100頭以上的標準化飼養場，現在全縣奶牛存欄已達到2.6萬頭。圍繞六和集團臨朐飼料廠建設和肉鴨加工企業多的優勢，計劃建成存欄150頭、年出欄400頭以上的標準化生豬飼養場100個，建成全進全出型、一次出欄萬只以上的標準化肉鴨飼養場100個，實現肉鴨、生豬標準化生產的新突破。三是強化組織領導，制定優惠政策，嚴格考核獎懲。為加強對畜牧工作的領導，該縣成立了畜牧生產領導小組，出臺實施了《畜禽標準化生產的意見》，對畜牧生產用地一律按農業用地優先解決，鎮村統一解決畜牧小區的水、電、路、訊、排污“五通”和所用基建工日。農行和農聯社加大對畜牧生產的資金扶持，每購買一頭奶牛給予5000元的貸款，從而調動起了群眾發展畜牧業的積極性。同時，縣政府對畜牧業發展實行百分制考核，半年和年終兩次檢查驗收。各鄉鎮都成立了畜牧生產領導機構，主要領導親自抓，分管領導靠上抓，將任務層層分解落實到村、到人，納入鄉鎮責任制考核，定期檢查兌現。通過采取一系列行之有效的措施，使該縣畜牧業得到了突飛猛進的發展，基本形成了生豬、蛋雞、奶畜三大主導產業，郎德鵝、巢蜜、肉羊、肉兔四大地方名牌，成為全國優質仔豬生產基地和交易市場，全省奶牛生產大縣，全國奶山羊基地縣。

（四）加快農村勞動力穩定轉移，加快農村經濟發展，促進農民增收。萊州市把農村勞動力開發就業作為解決“三農”問題、加快農村經濟發展的主要措施來抓，以“全國農村勞動力開發就業”試點為契機，大力實施規模培訓，有效提高了農村剩余勞動力的職業技能，促進了農村勞動力的穩定轉移。現在，已培訓農村勞動力20多萬人，轉移培訓率達到80%以上，為農民增收和農村經濟社會的健康發展創造了良好條件。一是構筑網絡，落實責任。按照“實用、實際、實效”的原則，統籌規劃，協調運作，組建了勞動就業、農業科技、遠程教育和職工教育4個培訓集團，設立了18個培訓中心、60個培訓基地，形成了覆蓋全市城鄉、服務廣大勞動者的職業技能開發體系。培訓集團、培訓中心和培訓基地之間，層層落實了培訓目標管理責任制。同時，采取“上級支持一點、財政撥付一點，部門自籌一點，培訓基地收一點”的辦法，落實了培訓經費，確保了培訓工作的順利進行。二是擴大培訓規模，豐富培訓內容。該市緊緊依托4大培訓集團，開展了多種形式的教育培訓活動。全市建立各類實習示范場56個，1710名農民取得了“農民技術資格證書”。其中，職工教育培訓集團組織企業職工有的放矢的學技術、學經營、學管理，使3.2萬名職工得到了相關培訓。同時，為保證農村勞動力轉得出、留得下，該市堅持對初次轉移的農村勞動力進行就業后再培訓，推行了職業技能鑒定制度，從而進一步提高了農村勞動力的技能素質，擇業領域和工資待遇都有了較大改善。三是出臺配套政策措施，取消農民工的就業限制。為搞好農村勞動力轉移培訓工作，先后出臺了《勞動用工管理辦法》、《城鎮自由職業人員社會保險實施辦法》、《關于深化戶籍制度改革的實施意見》、《農村勞動力轉移培訓試行辦法》等政策，努力實現“四取消四建立”，即：取消城鎮勞動力和農村勞動力就業條件的區別，建立統一的就業制度；取消城鎮勞動力與農村勞動力就業區域的限制，建立公平競爭的市場就業機制；取消“臨時工”、“農民工”身份界限，建立規范的勞動合同制度，在勞動用工、工資分配、社會保障等方面一視同仁；逐步取消戶籍管理制度對就業的限制，建立勞動者憑技能和本領就業的城鄉一體化就業機制，使進城務工農民在子女入托、求學等方面與城鎮居民享受同等待遇，鼓勵有一定技能與投資能力的農村勞動力向市區、園區和中心鎮轉移。同時規定，凡參加“兩轉三學”培訓的學員，持《學員卡》進入勞動力市場擇業的，實行“三免費”，即：免費進行職業技能鑒定；免費接受職業指導和辦理就業手續；外出務工的，免費辦理相關手續。目前，該市農村勞動力轉移培訓已逐步形成領域多元化、形式多樣化、機制市場化的格局。為實現充分就業、生活富足、社會穩定奠定了堅實基礎。

二、經驗和體會

考察團一行對膠東五縣市立足國際大市場，提升產業化水平，實施農業標準化的經驗頗感興趣，一致認為，這種高起點、高標準的農業產業化經營模式，正是中國農業發展的主攻方向，很值得我們學習借鑒。

（一）解放思想是做好“三農”工作的關鍵。認識是行動的先導，思想的解放程度決定著經濟發展的快慢。膠東五縣市把解放思想作為加快農村經濟發展的關鍵來抓，教育引導廣大干部群眾“跳出農業看農業，跳出農業抓農業”，立足國內、國際市場，高起點規劃，大手筆運作。堅持全省、全國爭位次，國內、國際搶市場，積極跑部進省，搶信息，要項目，爭資金，借外力，促內力，占先機，勇做“領頭羊”。萊陽市緊緊圍繞做大做強農產品加工出口龍頭企業，積極搶占國內市場和日本、韓國、東南亞、歐美等國際市場的目標，不斷加快跑部進省步伐，全方位、多角度、多渠道獲取資金、信息資源，先后被列為國家級無公害蔬菜生產示范縣、國家級無規定動物疫病區、國家無公害蔬菜出口示范基地縣，從而建成了農產品加工出口的綠色通道。萊州市解放思想，打破地域資源桎梏，延伸信息觸角、拓寬信息收集渠道，先人一步爭取到了“全國農村勞動力開發就業”試點項目，借助國力，實現了農村勞動力的穩定轉移。壽光市在做大做強蔬菜這一支柱產業的過程中，不斷解放思想，在建成了“買全國、賣全國”的壽光蔬菜批發大市場的基礎上，又創辦了壽光蔬菜博覽會，而且由全省走到全國，由國內走向國際，成為中國蔬菜產業全球化發展的引領者，成為世界蔬菜產業大集團、大公司爭奪中國市場的“橋頭堡”。

（二）農業標準化是提升產業化水平的強力支撐。濰坊和煙臺兩市農業產業化發展的實踐已充分證明，只有建立與國際通行標準接軌的標準化生產體系，實行“公司+基地（農場或合作組織）+農戶”的新型生產經營模式，才能有效地提升產業化水平，提高農產品質量，在國際市場競爭中占據有利地位。安丘、萊陽兩市的農業龍頭企業適應國際競爭的需要，按照國際慣例和通用標準，不斷加強標準化基地建設，主動組織引導農民從土壤改良、產前的生產資料供應、產中的每個生產環節，到產后的產品分級加工、包裝、儲運等，都嚴格按國際標準進行，從而加快了農產品與國際標準接軌的步伐，不斷開拓國際市場。安丘蔬菜被稱為日本、韓國的“菜籃子”。萊陽的5個農產品加工企業的產品也已暢通無阻地進入了日本和歐美超級市場。

（三）大力培育龍頭企業，實施龍頭帶動是拉動產業化經營的重要途徑。一個龍頭企業就能帶動起一個主導產業。安丘、萊陽、壽光、臨朐四市地的發展基本上都是通過依托優勢產業建龍頭，又以龍頭企業的建設帶動起相關產業的發展。安丘市僅一個姜蒜專業批發大市場就帶動發展起了20萬畝大姜。我縣通過金鑼肉制品有限公司和新大新乳業兩大“農”字號龍頭企業也極大地帶動起了生豬和奶業的發展。

（四）農村合作經濟組織是推進農業產業化經營的必要條件。隨著農業產業化經營的不斷推進，農民分散經營、一家一戶的小生產與大市場的矛盾顯得越來越突出。而農村合作經濟組織的建立，架起了企業與農民、農民與市場之間的橋梁，提高了農民的組織化程度，有效地解決了農民生產中遇到的買難、賣難和技術服務等問題，進一步密切了產業化各環節之間的聯系，推動了農業產業化經營的持續、穩定、健康發展。萊陽市有60%的農戶通過龍頭企業和合作組織直接或間接參與到農業產業化經營的各環節中來。龍頭企業根據加工需要與合作經濟組織簽訂產銷協議，合作經濟組織與農戶簽訂生產協議，企業按協議購進，通過經濟合作組織這個紐帶，將農戶、基地與企業、市場緊密地聯接在一起，實現了“雙贏”。

（五）加快農村勞動力開發就業是解決“三農”問題、發展農村經濟的重要措施。黨的xx大提出了統籌城鄉經濟、全面建設小康社會的宏偉目標，而全面建設小康社會的重點和難點都在農村，農村勞動力素質的高低又決定了農村經濟發展的快慢。萊州市正是抓住這一關鍵環節，對農村剩余勞動力進行了“大培訓、大開發、大轉移”，以培訓促轉移、以轉移帶培訓，努力實現農村剩余勞動力的有序流動，使其逐漸步入了規范化軌道，既提高了農村剩余勞動力的職業技能，又減少了“農民”，加快了農村經濟的快速健康發展，加速了農民增收步伐。

三、幾點建議

學習借鑒膠東五縣市的經驗，最重要的是做好與臨邑實際相結合的文章，加快推進我縣的農業產業化進程，在思想認識實現大的飛躍，在蔬菜、畜牧、標準化生產及農村勞動力轉移等方面實現新突破。

（一）咬定發展不放松，持之以恒地做大做強主導產業。膠東五縣市農業產業化經營發展的實踐證明，要想加快農村經濟發展，實現農民快速增收，首先要選擇一到幾戶適合本地實際的主導產業。對已選準的主導產業要制定好切實可行的實施方案，以咬定發展不放松的精神，一屆接一屆，持之以恒地抓下去。同時，借助國家對“三農”工作高度重視，大力扶持的有利時機，積極跑部進省，爭取國力，一刻也不放松地把主導產業做大培強，使其真正成為促進農民增收、在全省、全國有位次的大產業。安丘市既沒有交通區位優勢，也沒有先天自然資源優勢，該市立足實際，把培植和發展農產品加工龍頭企業作為實施農業國際化戰略的關鍵措施來抓，建管并舉，大力興辦農產品加工龍頭企業，并選準了大姜、大蒜等農作物種植加工出口這一主導產業，全市上下齊動員，形成了發展合力，數年如一日，發展不放松，圍繞這一主導產業發展，建成了全國最大的白芬子姜蒜批發大市場。圍繞市場又建成了多家姜、蒜加工出口龍頭企業，龍頭企業的發展又輻射帶動了種植基地的快速膨脹，從而形成了產業化經營的良性互動，使這一主導產業得以做大培強，成為農民增收的主渠道。就我縣目前而言，對已確定的蔬菜和畜牧這兩大主導產業要從現在起，堅持做到加快發展、做大培強不放松，緊握接力棒，下大氣力抓好規模膨脹，抓好龍頭企業建設，一鼓作氣，培植出在全省、全國有較強競爭力的大市場、大企業、大集團。做到換人不換思路，換人加快發展。圍繞壯大金鑼肉制品有限公司和新大新乳業兩大“農”字號龍頭企業，迅速膨脹奶牛和生豬養殖基地規模。圍繞臨南蔬菜批發大市場等5個蔬菜市場的建設，加快蔬菜基地的規模膨脹，真正把兩大主導產業在最短的時間內做大做強，使其成為促進農民增收的“助推器”。

篇（5）

                ——赴某地調研中小企業服務體系建設考察報告

    加強中小企業服務體系建設，推進中小企業自主創新，是省廳近年來著力推進的重點工作。為了解各地這兩項工作的進展情況，最近，省廳單成繁副廳長率有關處室赴**、**、**三市進行了工作調研。調研期間，省廳先后聽取了**等三市的工作匯報，參觀考察了**經濟管理干部學院、**市中小企業局、遼寧**電磁線有限公司、**市炬豐食品有限公司、**中小企業服務中心、**富祥曲軸有限公司、**佟二堡皮裝市場、**七星集團造船項目、**希瑞集團、**泰達金屬科技有限公司、**茂華木業有限公司。從調研結果看，**等三市服務體系架構初步構建，相關工作陸續展開；技術創新平臺建設形式多樣，新上項目不斷增加，成效開始逐步顯現。

    在服務體系建設方面，幾年來**等三市做了大量工作，各市積極爭取有關方面支持，在基礎設施建設、人才建設、信息平臺建設等軟硬件方面加大資金投入，創業輔導、教育培訓、融資擔保、投訴咨詢、信息服務等各項業務陸續展開。**市中小企業服務中心擁有建筑面積3000多平方米的服務大樓，設有創業輔導基地、投訴中心等機構，工作人員30多人。目前，全市為中小企業服務的各種服務機構約500家，人員2000人左右。**市融資擔保體系初具雛形，他們通過“兩臺一組”模式為17戶中小企業爭取國家開發銀行貸款3545萬元，與市人民銀行合作，批準和承諾貸款2.9億元，引導9家信用擔保機構為各類中小企業貸款擔保14620萬元。**市信息平臺建設速度快，網上信息交流活躍，利用率高。僅5－9月就點擊12萬次。**市從信息平臺、創業輔導、基地建設、融資擔保、維權投訴、人員培訓等幾個方面全面加強服務體系建設。成立了**市經緯中小企業信息服務中心和**縣中小企業信息服務中心，經緯信息服務中心為六個縣區中小企業主管部門建設開通了網站，目前正在免費為百戶中小企業建設網站。創業輔導基地建設工作進展順利，現已建成工廠化養殖創業孵化基地、服裝加工業創業孵化基地、石材加工業創業孵化基地、商業零售業創業孵化基地、旅游服務業創業孵化基地等五個創業孵化基地。融資擔保體系建設又有新進展，今年新批準成立**金鼎擔保有限公司、**縣中小企業擔保有限公司和楊杖子金益創業擔保有限公司3個2000萬元以上擔保公司。全市今年共為企業擔保32筆業務，擔保資金總額4260萬元，比上年增加一倍。

篇（6）

中圖分類號：S763 文獻標識碼：A 文章編號：1004-8421（2012）07-899-01

為了進一步加強區域間林業有害生物防治等相關工作的交流與合作，促進安徽省林業有害生物防治事業發展，安徽省林業有害生物防治協會組織有關會員計13人，于2012年4月11～17日，赴臺灣進行考察學習。

1、考察情況

考察團于4月12日到臺灣中興大學農資學院，與有關專家教授進行了座談交流。農資學院介紹了臺灣中興大學的歷史沿革、學校發展、辦學特色優勢、辦學理念、臺灣防疫技術的開發與應用。安徽省林業有害生物防治協會介紹了安徽省防治檢疫工作開展情況。大家就兩岸林業有害生物防治工作進行了熱烈討論與真誠交流。考察團還參觀了臺灣國家公園和自然保護區等。通過參觀座談交流，探討兩岸林業有害生物防治工作合作的途徑，學習了對方防治工作的先進經驗，溝通了關系，增進了感情。

2、主要體會

2.1 臺灣林業以生態效益為主，在注重生態環境和森林資源保護前提下，實現森林多種經營的功能目標臺灣地處亞熱帶，面積為3.6萬km2，地形狹長，中央山脈縱貫南北。全島最高峰為玉山，海拔3997m，其他超過3000m以上的山峰有100多座。全島山地約占30%，丘陵占40%，平原占30%。臺灣植物資源豐富，植物種類有1萬多種，被稱為“天然植物園”。臺灣的森林面積為210多萬hm2，臺北的太平山、臺中的八仙山與嘉義的阿里山，是臺灣三大著名林區。臺灣的森林中，“國有林”有154萬hm2，其中46萬hm2被劃為保安林（相當于生態公益林），占“國有”林地的30%，占森林總面積的22%。從1981年開始建立自然生態保護區及森林游樂區，加強天然景觀及珍貴動植物保護，以供科學研究、教育及國民康樂之用。設立墾丁、玉山、陽明山、太魯閣、雪霸、金門6個“國家公園”，總面積32.28萬hm2，約占臺灣島總面積的8.5%。在加強生態保護的前提下，大力開展森林生態旅游。在規劃當中，主要體現生態優先的原則，體現了森林資源景觀自然性和原著性。森林旅游、森林休閑業、農業觀光，快速有序地發展，實現了森林多種經營的功能目標，取得較好的生態效益、社會效益和經濟效益。

2.2 在人才培養上，提倡全方位、多元化、國際化，提出“農業要以人為主體，而非以作物與技術為對象”，注重學生責任感與關懷心的教育與培養林業有害生物防治事業的發展，離不開高素質的現代科技人才。中興大學農資學院是中興大學規模最大、成立歷史最久的學院，是臺灣培養農林人才的享有盛名的高等學府。學院有森林學、植物病理學、昆蟲學等12個學系，有3個獨立研究所、2個學士學位學程、12個附屬單位。其中附屬機構“實驗林管理處”轄有四大實驗林場：東勢林場、文山林場、新化林場、惠蓀林場，總面積8273hm2。有專任教師（含研究人員）208人，兼任教師61人，目前學生4156人。

學院的教育目標：以生物產業與自然資源保育的教學、研究、推廣以及培育生物產業與自然資源保育高級人才為宗旨，大學部以通才教育為主，涵蓋生物產業、環境科學、經營管理等3個學群，實施學系及學位學程雙軌制，推動跨領域學程，培育符合社會需求的全方位人才。強化與社會上各階層“非農業部門”的溝通與合作，增進國際接觸、交流、合作。近年來，興大積極組織學生走出去，參加“生物科技研習營”、“歐盟農業研習營”、“國際學生高峰會”、“北美生物保育研習營”、“內蒙古大漠生態保育研習營”、“華夏農耕文化淵源體驗營”等活動，鼓勵本校學生出國游學，赴外國學校短期就讀（一學期或一學年），或參加短期海外研習營；歡迎和邀請國外和大陸師生到臺灣大學實習、參訪。通過教育多元化、國際化，營造一個多元學習的環境。

在人才培養教育上，提出要把學生責任感與關懷心的教育與培養放在重要位置，“農業要以人為主體，而非以作物與技術為對象”。農、林工作者不僅要具備現代專業技術知識，更要有責任感與愛心，具有獨立思考的能力，具有理想主義情懷，具有腳踏實地的務實作風，為國家、社會做出貢獻。

2.3 在林業有害生物防治上，積極開展整合性防疫技術的開發與應用，注重生物制劑、天敵、性引誘劑等無公害防治技術研發、應用黑角舞蛾是臺灣的固有種，除了臺灣以外，黑角舞蛾還分布在福建、廣東以及日本、印度等地，寄主植物超過100種。每5～10年大發生1次，對經濟、環境造成嚴重破壞，影響林木生長及整體景觀，干擾人類活動，威脅人類健康和安全等，為臺灣中部地區重要監測的害蟲之一。黑角舞蛾的防治，2003年之前，以化學防治為主，2004年以后，性費洛蒙防治法逐漸代替化學防治。2006年臺灣防檢局共發放了6000個上式誘蟲器，給各鄉鎮，用于黑角舞蛾防治。通過性費洛蒙防治法，6000個誘蟲器可捕獲約120萬只雄成蟲，減少來年約6000萬只黑角舞蛾的幼蟲。蘇鐵白輪盾介殼蟲2000年由泰國傳人臺灣地區，很快在島內大流行，造成大量鐵樹枯黃禿頂、死亡。在對蘇鐵白輪盾介殼蟲防治上，林務局臺東林管處啟動了生物防治、化學防治和物理防治。因為化學防治范圍大，易造成環境污染，現在主要采用生物防治。生物防治部份，主要采取施放捕食性天敵雙色出尾蟲防治。通過天敵防治，效果較好，時效性長，避免了因農業藥劑的使用造成環境及水資源污染。

篇（7）

圖2 空中看東京 六本木項目考察的啟發不僅在項目技術層面，而且要深入思考我們對留下對后代有價值建筑及商業文化作品的負責態度與敬業精神，提醒我們在前期投入足夠的精力和心血。17年的堅韌精神，就是堅持不懈的努力。 二、總體規劃設計特點 城市設計與項目設計相互結合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設計立體化，整體設計趣味化，具有豐富的設計內涵。 1.總體布局—酒店與購物中心形成綜合體

圖3項目總體布局示意圖 2.購物中心建筑設計特點 美國jerde建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計，jerde在購物中心設計中非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客的停留時間，很多游客停留一天還沒有單調的感覺，實踐證明jerde的設計思想是成熟的。

圖4 空間的構思—將綜合體連接為整體

圖5 露天廣場與舞臺 外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退臺的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用。通過舞臺活動，讓顧客參與互動，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

圖6 露天廣場舞臺使用場景 水晶島的設計也突出了強烈的標識作用，它的內部是進出地鐵的重要通道。

圖7 從毛利庭院看項目立面

圖9 六本木新城購物中心中庭 購物中心內部的中庭設計很有特色，采用內部地面盆景綠化，而且中庭內部立面設置空中綠化花池和水幕處理，增強了中庭空間的動態特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創造了通透宜人的空間。 中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。 由六本木新城前露天廣場和66廣場組成公共活動空間，六本木新城經常舉辦營銷及文化活動。 3.交通體系與停車特點 顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車。 六本木新城設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費。地鐵直接連通六本木新城b1f。

圖10 12個停車場分布指南 六本木地鐵站

圖11 六本木地鐵站位置及入口

圖12 一個汽車停車場入口

圖13 普通地下停車場

圖14 六本木新城采用立體自動化停車 4.園林設計與藝術設計 綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設施，空中花園與地上園林相互結合。

圖15 六本木新城部分園林圖片

圖16 66露天廣場鳥瞰圖 高達10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

圖18 .六本木新城的藝術標志

5.關于屋頂庭院的綠化—空中花園的借鑒 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發，設置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了業主的可參與性，人們在春天開始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。

圖19 春天的景觀 春天是播種希望的季節，春天是屬于少男少女的季節。六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然。 夏天是美麗的季節，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

圖20 夏天的景觀 秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

圖21 秋天的景觀 冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望。

圖22 冬天的景觀 6.六本木新城公共空間藝術作品 媽媽

薔薇花

露易絲・布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的信息的場所之象征。

伊扎・簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。（由好萊塢美容美發集團公司提供）

counter void

壁畫作品

宮島達男作。玻璃屏幕上飄蕩的數碼式數字喚起人們無窮的想象力。

索爾・露維特作。這是為朝日電視臺入口大廳而作的活潑多彩的圓環形象。（由朝日電視臺委托制作）

安娜之石

只將愛……

托馬斯・珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時的回憶是我的設計的全部。（設計師語）

內田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據想從東西中除去某種重力的思考而設計的。

公園長椅

day tripper

加斯帕・莫利森作。設計概念就是椅子本身。它的意圖不是挑起好奇心，只是表現與環境的平衡。

朵魯格設計集團/約爾亙・貝與克里斯查尼・歐珀瓦爾＆尼爾萬v.d.威爾登作。家具被結合在人類形成的波形上而形成一體。

卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色島。它是作為東京景色之延續而設計的。

城市綜合體的公共藝術作品不僅點綴了空間，而且提升了城市藝術品位。

三、業態組合與動線特點 商業與旅游觀光相結合，整個業態組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購物一天也不覺單調。 1.六本木新城業態組合 商業

具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店

森美術館

可鑒賞到深夜的以現代藝術為中心的美術館，

以世界的現代藝術為中心舉辦時裝、建筑、設計、攝影、影像等各種形式的展覽會

電影 院

六本木新城維珍toho影城

城市觀景

都市未來展覽館

處于地上50層的展示設施，從各種角度研討過“都市”

學術中心

六本木新城森大廈第49層、第40層里集結著世界中的智慧。立足于此可以眺望整個東京之位置，通過學校、論壇、圖書館、研究網絡這四種功能，人與信息的合作開始了

酒店

東京凱悅大酒店 提供包括28間套房在內的389間客房，最高級的廚師們用精選之食材創造出美味佳肴的10間餐廳、酒吧，絕對寬敞舒適的溫泉浴場和健身房，13個宴會會場，教堂，神殿等優雅舒適的空間與無微不至的服務

住宅

六本木新城開發包含多棟高層住宅，立體園林何商業設施為住宅銷售提供了支撐條件

電視臺總部

篇（8）

主管單位：

主辦單位：昆明有色冶金設計研究院

出版周期：季刊

出版地址：云南省昆明市

語

種：中文

開

本：16開

國際刊號：1004-2660

國內刊號：53-1060/TG

郵發代號：

發行范圍：國內外統一發行

創刊時間：1974

期刊收錄：

核心期刊：

期刊榮譽：

Caj-cd規范獲獎期刊

篇（9）

考察地點：河北省棗強縣富強北路167號

參加人員：潘工 聶瑞生（建設單位） 陳志國（北區監理）

公司以“冀峰”商標注冊，主要產品有：

空調系列產品：FP系列風機盤管、ZK系列空調機組、FK系列鋁合金風口、FHF系列防火調節閥、HYF系 、

排煙風機，消聲器、冷卻塔等：

工業搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。

管道、罐系列產品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒劑系列產品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：

新材料系列產品：防眩板、護欄、護網、污水廠用轉碟曝氣機、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規格，產品覆蓋全國各省市。

首先去的是通風管道加工基地，查看風管加工情況，加工區正在加工通風管道，原材料為熱鍍鋅板，經檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現象，板材平整。管道法蘭平整，風道規矩。車間各種設備正在運行，有折邊機、咬口機、數字折方機、等離子切割機等。加工完的通風管道標準，工藝先進。然后去可庫房查看人防專用通風設備，有防爆波閥和除濕機，過濾器和人防兩用風機，庫房寬大平整，設備碼放整齊。

最后去玻璃鋼水箱生產基地考察，首先查閱廠家資質原件，經查閱核實資質齊全有效。然后去車間實地考察生產情況，車間內各種設備在運行，設備齊全、先進。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。

對該公司考察分影像資料介紹、查看生產現場和參觀材料庫、成品庫。總體感覺原材料存充足、生產工藝先進、質量達到國家標準，使用該公司產品應放心，質量有保證。

參加人員（簽字）：

建設單位：***

監理單位：***

設備考察報告范文（二）

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，注冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為CPM的職業要求

申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規范。

正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規范；經IREM理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：

專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容

（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

篇（10）

一、營銷—讓賓客從心里滿意

餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。

大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。

二、員工——飯店的資產和資源

成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用。”他所強調的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。

三、制度——“熱火爐定律”

不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設。可能有許多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。

“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。

四、求知——處處都是機會

21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。

學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想。“學然后知不足”說明這個道理。

五、對飯店管理的一些認識

飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。

制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。

六、對今后物管公司發展的一點想法

酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。

1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業

首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。

積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。

從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。

在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。

2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。 為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。

4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。

對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。

5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線