房產測繪質量控制匯總十篇

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篇（1）

Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.

Keywords: real estate mapping; quality; Control

中圖分類號：TV523文獻標識碼：A

引言

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量直接關系到房屋權利人的自身利益。時至今日，城市住宅需求更顯示了其強勁的張力，其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長為了加強房地產測繪管理，規范房地產測繪行為，保護廣大業主的合法權益，我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測繪管理辦法》及國家標準《房產測量規范》等一系列關于商品房測繪的標準和規則，同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計算方法、商品房測繪實施細則或暫行規定。目前,房產測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經成為消費者的投訴熱點,因此房產測繪市場亟待整頓,成果質量亟待提高。

一、房產測繪的作用及房產測繪質量的影響因素

（一）房產測繪的作用

房產測繪所提供的數據是房地產抵押貸款、房產交易、房地產契稅征收、物業收費、租賃活動等不可缺少的依據。房產測繪數據通過分析處理以后，可以生產出很多資料為城市建設、城市規劃等提供基礎數據支持。

房產測繪是辦理產權證的基礎，為房屋面積、房屋權屬界址等提供了基礎資料，還為房地產管理包括開發管理、產權管理、交易管理提供了服務。

（二）房產測繪質量的影響因素

1. 影響房產測繪質量的重要因素包括房產測繪單位的資質、房產從業人員的技術水平、房產測繪單位的管理水平。

2.在我國，目前的房產測繪相關標準、規范還并不夠完善。房產測繪具備技術性、專業性很強的特點，因此，部分城市已經制定了房產測量實施的相關細則。但是，大部分城市還并沒有這方面的實施細則。而在實際的工作中，房產測繪從業人員只能依據對《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》理解來進行操作，這樣就會給測繪質量帶來不可避免的爭議。由于對復雜建筑進行測繪，數據繁多，情況復雜，計算量很大，這就很難保證測繪人員不出現一些錯誤，如果房產測繪單位的質量保證體系不夠健全，就更容易出現差錯。

二、房產測繪的質量控制點

所有標準、規范、實施細則或者暫行規定, 基本原則都是一致的, 但在有些具體問題上也存在不同程度的出入。之所以會出現這樣結果，是因為考慮問題的角度不同, 因此多計算出的依據和計算的方法也就與之不同，最終，計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制，首先就應該分析影響房產測繪質量的控制點, 然后針對控制點來采取相對應的質量控制措施。

房產測繪的質量控制點包括: 人員培訓、儀器設備管理及資源配置、外業測繪和內業數據處理。

（一）人員培訓

房產測繪的人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員, 所有的這些人員均應該經過認真細致地培訓。掌握相應的崗位技能, 明確各自的職責和權限。

（二）儀器設備管理及資源配置

房產測繪所使用的儀器設備主要包括: 1.外業——全站儀、水準儀、棱鏡、標尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關的儀器。2.內業——計算機、筆記本電腦、繪圖儀、房產測繪軟件等相關的設備和應用程序。

另外, 房產測繪單位及部門還應該具備相應的資質及完善的質量管理體系。

（三）外業測繪

1.外業測繪工作準備

根據施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出相應的草圖,并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據,將草圖按一定比例打印出來, 供外業使用。

2.外業數據采集

單層商品房無論建筑高度是多少,均按一層來計算建筑面積,外業實測建筑物外墻勒角以上的水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其尺寸, 一起來計算建筑面積。

多層或高層商品樓除實測尺寸外, 還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸, 尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m 層高應縮進的尺寸。

商品樓內部的房屋開間、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應進行實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其尺寸。

外業還應檢查竣工后商品樓的保溫位置與設計是否相符,并實測其厚度,實測有困難時,可連同主體墻一起進行實測。

（四）內業數據處理

1.數據分析和誤差處理

外業工作結束后,內業進行數據粗略處理。首先比較一下外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有沒有變化,若沒有變化,或有變化且變化在±5cm以內,即可視為施工誤差,不必進行修改,可以按照設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm 則需要分析產生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據出現的不同原因進行不同調整。若是外墻厚度變化和設計進行了調整,則按調整后的尺寸進行計算,若是由施工偏差所引起的,則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺,則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。

2.內業計算和成果整理

按照調整的有關尺寸,在計算機中繪圖,分別計算出全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表,由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。

三、房產測繪的質量控制措施

（一）人員培訓的控制措施。編寫培訓材料，制定培訓計劃，組織培訓工作。培訓對象為房產測繪作業人員、檢驗人員以及其他需要培訓

的人員。培訓內容包括：測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測量規范、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識等。

（二）儀器設備管理及資源配置控制措施。房產測繪儀器設備的計算檢定情況；房產測繪單位的資質情況，包括：單位資質等級，年檢，持證執業情況；房產測繪單位質量管理情況，包括：質量體系、質量管理制度的建立情況和質量體系運作的有效性、房產測繪技術標準的有效性、房產測繪生產作業流程。

（三）外業測繪控制措施。房產外業測繪控制指對房產測繪單位的房產要素調查、房產要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。

1.房產要素調查包括：房產要素調查的內容與填寫是否齊全、正確；調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖上的用地范圍線，房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致。

2.房產要素測量包括：房產要素測量的測量方法，記錄和計算是否正確；各項限差和成果精度是否符合要求；測量的要素是否齊全、準確、對有關地物的取舍是否合理。

3.房屋面積測繪包括：房產面積測量原始記錄是否規范，內容是否完整；房產測量成果是否規范，內容是否完整；共有共用面積的測定和分攤是否合理。

（四）內業數據處理控制措施。內業數據處理控制指對房產測繪單位生產的房產圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。

（五）房產圖繪制包括：房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖廓整飾是否符合要求；房地產要素的表述是否齊全，正確是否符合

要求；對有關地形要素的取舍是否合理；圖面精度和圖邊處理是否符合要求。

（六）房屋測繪資料整理包括：房產面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求；用地面積的測算是否正確，精度是否符合要求，房產

測繪報告的編寫是否規范，內容是否完整；房產測繪成果資料歸檔管理的規范性（含各類原始測量成果）。

結束語

隨著房地產市場的迅速發展，對房產測繪的要求也越來越高，要加強對房產測繪質量的管理，建立房產測繪資質管理及運行的監督和指導。房產測繪單位要認識房產測繪發展的前景，根據房產測繪市場發展狀況制定相應的企業發展策略。我們要以科學的發展觀發展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發展。

參考文獻

[1]武漢測繪科技大學測量學編寫組.測量學[M].北京:測繪出版社, 1996.

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中圖分類號：P2文獻標識碼： A

一、前言

我國的房產測繪起步較晚，目前正處于規范建設階段，工作中尚存在一定的問題，并且有些問題已經嚴重影響到了消費者，因此加強對房產測繪的內容和質量的探究是非常必要的。近年來，房地產市場飛速蓬勃發展，但隨之而來也出現了很多房產問題，因此對房產測繪工作的要求更高。房產測繪是利用測繪方法、技術、儀器來測量房產房屋的位置、形狀、質量、面積等要素，并繪制成房產圖。房產測繪對房地產市場規范運行有著深遠的影響。我國房產測繪工作還處于起步階段，存在很多問題，產測繪風險具有特殊性，其涉及面廣，而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。

但具體的房產測繪又該注意哪些呢？怎樣去做好呢？

二、房產測繪的內容

房產圖是一套與實地房屋相符的總平面圖，從房產圖上可以得知房屋建筑狀況、土地使用情況等信息。房產圖的測繪需要以“先控制后細部”為原則進行，要知道所有的房產圖都是平面圖形，因此只需布設平面控制網點。圖根控制點是在基本控制點下進行加密，圖根控制點的密度是根據繪圖比例以及房屋建設的密集程度來設定的，一般是采用臨時標志，在測區內的基本控制點比較稀少的情況下，應適當增設固定標志。

三、房地產測繪行業中存在的問題

社會經濟的發展，人民生活水平的不斷提高促使房地產開發行業得到了很大的發展，時時也促進了房產測繪行業的發展。房產測繪行業的發展是測繪行業存在的問題更加突出，因此，必須正確認識房產測繪中存在的問題。下面對目前房產存在的問題進行了簡單總結為以下三點：

1、對房產測繪的認識不足，重度度不夠

在房產市場化的今天，測繪數據的精確性關系著房產權屬管理的公平性，也影響著房產市場的穩定性發展。但是，目前我國房產測繪部門對測繪工作沒有一個科學的定位，將其視為普通的地質測量，甚至忽視測繪工作的技術性、連續性、統一性等特點。目前房屋產權問題引起的糾紛越來越多，解決這一問題的關鍵是正確認識房產測繪工作，提高測繪工作者的專業素質，確保產權管理的規范化。

（1）房產測繪工作勞動量大，科技含量高

房地產測繪工作是房產產權管理、開發以及房產拆交易的基礎工作，另外，測繪工作也為房產評估、征稅、收費以及城市規劃建設等工作提供基礎數據額。房產測繪工作任務量大，勞動強度較大，測繪工作者除了進行野外測量工作之外，還要進行數據處理、繪制測繪結果等一系列的活動。房地產測繪行業迅速發展，使房產測繪技術也得到了不斷的提高，新的測量儀器與技術不斷應用與房產測繪工作，使房產測繪工作效率與精確度不斷提高，房產測繪工作也逐漸技術化，科技不斷提高。

（2）測繪行業改革初期壟斷依然存在

房產測繪市場剛剛開放，有房地產測繪資質的企業多數為中小企業，壟斷依然存在。長期以來，房產測繪工作由房產產權管理部門獨家壟斷經營，這樣違背了房產市場化的發展規律，嚴重阻礙了房地產行業的發展。獨家壟斷經營難以滿足房產多元化和復雜化的趨勢、另外，獨家壟斷使一些有資質的測繪企業難以得到公平的競爭，也剝奪了房產權屬人自由選擇測量單位的權利，破壞了市場競爭規則。由于房產測繪行業的壟斷，是房產面積爭議成為房產交易的投訴焦點。

2、測繪新技術在房地產測繪中的應用

房地產行業的快速發展，以往人工為主的測量技術已經不能滿足房產開發、交易隨測繪精度的要求。為滿足房產產管管理與房產開發等的需要，房地產測繪新技術發展與應用。全站儀、PRT測繪技術、信息地理系統以及電腦制圖等技術不斷應用與房地產測繪行業。

（1）全站儀測繪技術在房地產測繪中的應用

全站儀在測繪行業廣泛應用，是集測距、測角、微處理等功能于一體的多功能新型數據采集儀器。全站儀可以人工操作也可以遠程控制，通過存儲設備實現記錄、輸出測量數據。全站儀這一常用測量技術不斷更新，測繪操作自動化，測量質量不斷提高，在房地產測繪中應用也越來越廣泛。2。2RTK技術在房地產測繪中的應PTR技術是新型測繪技術，得到了測繪行業的廣泛關注和青睞。PRT技術能夠實現從測繪到繪制測繪結果的全面自動化，操作簡單，測繪質量較高。PRT技術將基準站接收機觀測到的數據以及已知數據傳輸到流動站GPS接受機，通過流動站的數據處理，得到厘米級的測繪數據，精確度較高。在房地產測繪中應用PRT技術能夠精確測量房屋的界限權屬，保證房產權管理的公平性，減少房屋測繪數據引起的房產糾紛。另外，GPS獲得的數據處理后直接錄入GPS系統，系統可以及時的繪制測量地圖。RTK技術是房地產測繪精度得到了很大的提高，逐漸被應用于房地產測繪中。

（2）計算機輔助制度技術中在房地產測繪中的應用

測繪工作主要包括野外測量、測量數據處理、繪制結果圖。繪制結果圖以往采用手工繪制工作量較大而且精度較低。計算機繪圖的出現是測繪技術得到了快速發展，計算機繪圖不僅提高了工作效率，還很程度上提高了繪制的精確度。目前，測繪行業普遍采用AUTCAD對測繪數據進行處理，繪制結果圖。AUTCAD功能較大操作簡單方便，在房地產測繪數據處理中應用AUTCAD繪制房產地圖，能夠更加精確的表示測繪內容。

3、房地產測繪的發展方向

目前，有關房地產測繪方面的法律還不健全，房地產測繪壟斷現象比較嚴重，有測繪資質的企業難以進入測繪市場進行公平競爭，房地產測繪工作房地產測繪監督工作都同屬于房產管理部門管理，是開發商與房產權屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現象，關鍵是房產測繪市場化，使房產權屬人自由選擇測繪單位。房產測繪部門與房產管理部門完全脫離所屬關系，測繪企業行為有測繪相關法律約束，測繪監督部門進行監管。在處理開發商與房產權屬人的測量糾紛時，房產監管部門對糾紛事項指定測繪單位復合，使測繪工作更加透明合理。另外，房產管理門從技術和業務上嚴格把關，提高測繪隊伍的專業素質，提高測繪的速度和質量。測繪行業市場化有利于提高房地產測繪監督的質量和效率，是測繪更加公平合理。房地產測繪的市場化是測繪行業發展的必然方向，有條不紊地進行測繪工作市場化管理是目前測繪機制改革的關鍵所在。

四、房產測繪技術設計過程質量控制

房產測繪主要用途是為房產產權、產籍管理，房地產開發利用、交易、征收稅費，城鎮住宅建設、舊城改造以及拆遷補償等提供數據。房產測繪大多以項目為單位進行測繪，一般宜每個權利關系人委托的每一連續地塊上的房屋為一個房產測繪項目。房產測繪技術設計既是對房產測繪項目進行現狀分析、精度研究和設計測繪方案。根據委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權證明、建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證、人防物業批文、建筑工程設計圖紙等建筑資料，對測繪項目的基本情況進行分析，確定房產測繪依據、方法及分攤模型的過程。房產測繪技術設計過程遵循先整體后局部，由粗到細的原則。

五、結束語

在現在這種自由市場的競爭環境下，隨著房地產市場的飛速發展，特別是國家擴大內需的政策為房地的發展提供了廣闊空間，房產測繪的要求也越來越高，加強對房產測繪質量的控制和管理，建立健全房產測繪資質管理及運行的監督和指導就顯得愈發重要了。與此同時，我們也要清楚房產測繪存在的風險，有些風險是可以防范的，有些是難以預知和防范的，，在對社會服務過程中，房產測繪單位要不斷加強和完善自身素質，持續改進測繪成果質量，適應房地產市場的需要。要以科學的發展觀發展房產測繪質量管理，使房產測繪質量管理得到不斷發展。

參考文獻：

[1] 夏忠福：《提高房產測繪質量的措施探討》，《測繪與空間地理信息》，2013年08期

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1加強房產測繪中測繪面積質量控制的意義

1.1為房屋交易提供有利的法律保障

房產測繪工作不僅與房地產企業有著非常密切的關系，同時也關系到業主的切身利益。在實際的房產測繪工作中，其具體測繪過程、精度標準、計算方式都必須嚴格按照相關規定來進行，因為它能夠在房產交易雙方出現糾紛時提高最有力的法律保障。房產測繪工作的質量就直接代表著實際的建筑面積，這同時也是房產交易雙方最為關注的內容之一，加強對房產測繪中面積測繪的質量控制研究，能夠大大地提升房屋購買者的信心，從而促使房屋交易的完成。與此同時，房產測繪的相關數據也是核發房屋所有權證和土地使用權證必不可少的一個部分，它會以原始資料的形式存儲在房地產檔案當中，以待有需要的時候進行查閱。

1.2有利于維護房產市場的正常秩序

房屋面積是房產測繪工作的基本組成內容之一，同時也是我國進行城市規劃管理、產權登記、產籍管理、房產交易、房屋拆遷安置等工作的基礎計量單位。由于房屋測繪工作的專業性與復雜性，讓絕大部分的非專業人士都不能對其進行全面的了解，而在一些房產交易中，部分商家為了獲取更高的經濟利益，經常會以概念偷換的方式去誤導消費者進行房產交易。為此，加強對房產測繪中測繪面積的質量控制，可以大大的提升房屋銷售面積的準確性，避免或減少房屋交易過程中的糾紛，更好地維護廣大消費者的合法權益，同時也在很大程度上維持了我國房產市場的秩序。

2影響房產面積測繪質量的相關因素

2.1測繪標準和測繪規范不夠完善

房產測繪是一項非常復雜的工作，而且對技術性和專業性都有著非常高的要求。然而，在目前我國的房產測繪領域中，有關房產測繪標準和房產測繪規范都過于簡單，沒有能夠隨著房地產企業的發展而進行相應的優化[1]。隨著房屋建設的不斷發展，越來越多的設計理念和建筑形式都應用到了實際的房屋建設施工中，房屋設計的變化也給房產測繪的工作帶來了很多新的問題，由于測繪標準和測繪規范上的缺陷，導致在實際房產測繪中，經常出現無據可查的情況，房產測繪單位只能根據自己對標準和規范的理解去進行房產測繪工作，這樣的測繪必定會存在著非常大的爭議，從而引起房產交易中的各種糾紛。

2.2測繪工作復雜，測繪過程不夠嚴謹

隨著建筑行業的不斷發展，房屋的設計方式也變得越來越多，這也讓房產測繪工作逐漸復雜起來，而且房屋測繪過程中會涉及到大量的數據，計算量非常大，這就在很大程度上加大了測繪工作的難度，使得房屋面積測繪的質量下降。再加上實際的房屋測繪中，測繪單位質量保證體系不健全或測量人員工作不嚴謹的情況，就很容易造成房屋面積測繪的偏差。此外，測繪單位的整體管理水平、資質等級、測繪人員的技術水平等相關因素都會對房屋測繪結果造成很大的影響，讓房產面積測繪質量變得無法保障。

3房產測繪中測繪面積的質量控制措施

3.1嚴格實行一級驗收、二級檢查制度

房產測繪中的檢查制度必須嚴格的按照相關規定進行，在全面貫穿自查和互檢的基礎上，再由專職的檢查人員和質量檢查人員進行測繪結構的檢驗，并委托相關單位組織進行最后的驗收[2]。在實際的檢查過程中，應該嚴格的按照下面的幾點規定進行：第一，各級的檢查驗收都應該獨立進行，并且不可隨意替換檢測人員。第二，及時提出并處理好檢查過程中可能出現的分攤方案或面積計算口徑等特殊問題。第三，企業負責人必須全面進行圖紙、成果、質檢單等相關資料信息的檢查。第四，檢測過程中，如果出現意見分歧，應該交由專職質量檢查人員進行一級確認，然后在交由相關領導進行二級確認。

3.2控制前期收件圖紙及資料的審查質量

在進行房產項目面積的預測過程中，委托方所提供的建筑施工圖紙必須在相關部門的審核通過后才可以將其提交各房產測繪部門。在實際的房屋面積測繪中，如果出現更變的情況，還應該連同更變圖紙一起提供，其中必須包含：建筑工程的立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗、陽臺大樣圖等，爭取做到盡可能的詳細，這可以大大提升房屋面積測繪工作的準確性，同時也可以為測繪工作的相關尺寸數據查閱提供非常大的便利。除此之外，在收件資料中還應該包含建設工程規劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設工程施工許可證、設計部門所發出的用房功能部位和房屋配套設施、民政部門發出的幢號及樓牌、門牌號批準文件等相關資料文件。

3.3加強測繪過程中關鍵環節的質量控制

房屋面積測繪不僅是房產測繪機構經濟收入的重要方式，同時它也是房產測繪機構所必需承擔的一種責任，如果在實際的測繪工作中，因為房屋面積測繪工作上的疏忽，導致房價出現明顯的偏差，必定會對其造成巨大的經濟損失，所以房產測繪機構必須嚴格控制好每一個環節中的測繪質量，確認好相關數據信息，對存在模糊的數據應該從新進行測量和計算。其實際房屋面積測繪的質量控制應該做到以下幾點要求：第一，確保房屋套型邊長數據的準確性與精準性；第二，對房屋計算面積的部位進行重復確認；第三，房屋面積的計算分攤應該嚴格地按照規范要求進行。

3.4測量精度的質量控制

我國房產測繪中的房屋面積測繪對其精度有著一定的要求，一般情況下，在我國末級控制點的數位控制中，其實際誤差應該控制在0.05m以內，如果相鄰點為獨立觀測量時，其相鄰點間的間距誤差也應該控制在0.05m以內，與此同時，為了更好的提升房產界址點、房角點測量過程中的精確度，首先應該設立一個高精度的、高質量以及高標準的控制網，并在此基礎上進行房屋面積的測繪工作。在我國的相關規范中，也對其二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位進行了明確的規定，其實際測量誤差不得大于0.025m，這些相關測量標準都是實際房屋面積測量中所必須嚴格遵守的。

4結語

總而言之，社會經濟的不斷發展使人們的生活得到了很大的改善，同時也給房地產企業帶來更好的商機，提高房產測繪過程中的質量控制，有效的解決房產測繪中存在著的問題，不僅可以有效的保護房地產市場交易中各方的合法權益，還有利于房地產企業的長期穩定發展。

【參考文獻】

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隨著房地產管理事業的發展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質量要求也越來越高。房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。因此它將直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

一、房產測繪的重要意義

1. 保證業主利益的重要法律依據

房產測繪直接關系到業主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。這些數據是核發房屋所有權證重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。

2 .有利于維護房產市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。

二、影響房產測繪質量的原因

房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，范圍很廣泛，沒有具體的詳細的解釋，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定，無據可查，在實際操作中難以處理，容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。

房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。

三、提高房產面積測繪質量的措施

1. 遵守“二級檢查、一級驗收”制度

在全面自查、互檢的基礎上，由公司測繪作業組的專職檢查人員對產品實行過程檢查，然后由質量檢查小組和專職檢查人員參照相關資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關規定有：①各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。②檢查中如發現面積計算口徑或分攤方案等特殊問題沒有在《項目意見書》詳細說明或《項目意見書》的內容有不符合相關規定的情形時，需要及時提出處理意見，經過會辦簽字確認后方可進行重新辦理。③公司技術負責人員要對提交的成果、圖紙、質檢單等進行全面審查，發現問題后向具體作業人員（包括初審人員）進行批評教育并予以改正。④公司技術負責人員要定期對房產測繪過程中出現的典型案例進行討論、分析、總結，以提高測繪人員業務水平和測繪成果的質量，并通報本月質量檢查情況。⑤確定測繪單項產品質量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產品的質量，除了業內檢查外，還應進行一定比例的外業檢查。主要檢查該房屋外立面是否與委托方提供的建筑施工圖紙相符，有無多或少某個建筑物等，確保現狀與所出具的成果報告相符。

2. 控制前期收件資料及圖紙的審查質量

為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙，在房產面積實測時，委托方應提供經規劃部門審核通過的建施圖紙，若有變更，還應提供相應變更圖紙或設計變更聯系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包建設工程規劃許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量，對在以后做實測辦證時起到很大的幫助。

3. 房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制

進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說在增加了經濟收入的同時，又承擔更大的責任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環節中，應把質量控制放在首位。具體要做到四個準確：房屋計算面積部位認定要準確；房屋套型邊長數據要準確；房產要素要準確；房屋面積計算分攤要準確。

4. 采用工作流程技術實現生產過程控制

該技術是管理系統的核心技術，其監督、控制、協調整個業務過程的規范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應房產測繪工作的流程化、制度化、規范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責進行角色權限設置，保證各項業務操作都在系統的監控之下進行，每個環節都會記錄下操作人員姓名、時間，實現了業務生產的過程控制和圖形數據的安全。

5. 對工作人員實行必要的相應的培訓

對測繪工作人員的培訓是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、檢驗人員，所有這些人員均應經過認真細致的培訓，培訓內容包括測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識、房產測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業素質和職業道德。

四、結束語

總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，只有這樣才能切實提高房產測繪水平，才能更好的促進測繪事業不斷向規范化、科學化、現代化發展。

參考文獻：

篇（5）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房產測量是測量學按照專業進行分類的其中一個分支，它研究的范圍是利用特定的技術和方案對房屋和房屋有關土地形狀和大小進行測量，而房產測繪則是將這些測量數據按照國家標準的繪制方法呈現在圖紙上。測繪技術與測繪質量控制的根本目標是降低項目整體成本和提高項目質量，從而有利于房地產商的經營活動的實施和保障國民的經濟利益和生命安全。

一、房產測繪的功能

1.房產測繪為房地產提供技術上的支持

房產測繪為其管理、開發、交易、經營等多方面提供有力的科學依據。房地產測繪指的是將一座城市或一片區域作為研究對象，對其測繪整體的平面控制網包括房產分層圖，建立坐標系，嚴格按照國家規定繪制圖紙。該圖紙中體現房屋布局、數量和利用狀況等多方面的信息；將其圖紙進一步細化，則可體現出每一個房地產項目的整體和直觀的數據信息等，為房地產管理部門提供可靠的科學依據，其管理部門根據房地產測繪圖所提供數據信息了解房地產的基本信息，包括其占地面積、位置等，便于對其房地產進行管理和登記、從而做出科學合理的城市規劃；房地產根據房產測繪進行項目開發、競標、營銷等經濟活動。因此房地產商對于房產測繪的精確度有著高度的要求，且在房地產經營活動中起著至關重要的作用。

2.為城市規劃提供科學依據

城市規劃的合理性直接影響到城市居民的生活水平和效率。城市規劃中房屋規劃的數據依據的主要來源于房產測繪圖。房產測繪為其提供房屋分布、數量、功效、結構等基本數據信息，對其數據信息進行歸納、總結，再加上原有城市規劃的原有狀態，對該城市格局進行科學合理的動工，為城市建立便民、惠民、綠化等優良的生活和工作的環境。

二、房地產測繪技術

1.GPS-RTK技術

RTK技術是先進的定位技術，該技術具有精確的數據分析和傳輸能力，在運用過程中該技術將觀測數據與實際數據高速的運轉，快速傳遞給GPS機上，使其接受，接著流動對其數據信息進行分析處理，經過精密的計算將房屋的位置精確到厘米。該技術的由于高速傳遞、精確的數據和操作簡便的優點，被廣泛運用于房產測繪的定位系統中。房屋管理局就是利用RTK技術來對房屋進行準確的定位，從而確定房屋的權屬界，并隨時將房屋定位數據數據信息傳遞到GPS系統中，實現數據的及時更新。GIS技術實現房產繪制的數據信息在坐標中進一步精確繪制，整體上使測繪圖紙更加接近房產的實際的情況，有利于房地產的管理、開發和經營。

2.全站儀技術

隨著社會經濟的不斷發展，房地產信息的復雜程度明顯增加，傳統的記錄技術顯然不能滿足房地產的工業要求。全站儀技術得到問世，提升房產測繪中采集數據的效率。簡單來說，全站儀是中更為精確的測量儀器，其包含了微測量器、角度測量器、距離測量器等多方面綜合性質的測量儀器。該技術是一款自動儀器，其可以自動獨立完成相關數據的測量以及相關數據信息的計算工作，還具有自動輸出、記錄和保存的功能。很大程度提升房產測量的效率和精準程度，加深的房產測繪領域的數字化程度，從而促進房地產領域的進一步發展。

房產測繪技術除了以上的兩個技術還包括數字測繪技術等，這些具有現代特色的測繪技術為房產測繪質量提供有力保障，也對房地產發展起到強有力的推動作用。

三、房地產測繪質量的問題及控制

1.提高測繪人員職業素養

房產測繪圖的研究對象往往是一片區域，甚至一座城市，其工作量是十分龐大，其測量數據分析十分復雜。隨著社會經濟的發展，其面臨著越來越復雜測繪現狀，其相應的測繪人員的職業素養不能應付人們日益增長的需求。這一現象可能造成數據的精確度不能得到保證，從而其測繪質量水平的降低。

首先房產測繪的人員的資質應該進行嚴格的把關，嚴禁無證測繪的現象出現；其次對測繪人員進行科學合理的任務分配，務必做到物盡其用，例如將專業與非專業人員合理調配，使其測繪人員做到自檢、互檢，一級檢察、二級檢查，嚴格按程序走；還有是建立高技能的測繪隊伍。一方面是建立培訓機構，提高測繪員工的整理職業素養，同時不斷傳遞先進的測繪技術和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高測繪人員的專業水平；最后增加測繪的透明度，接受社會、政府、居民、企業自身等多方面的監管等。

2.建立完善的房產測繪質量控制系統

房產測繪系統主要分為測繪市場控制系統和測繪內部控制系統兩部分。市場控制系統的建立主要包括房地產要根據市場波動和競爭對手的信息，對測繪質量進行調節。測繪質量通過市場優勝劣汰的競爭環境下不斷提升，從而在市場中占據有利地位，從而獲取更多的客源，贏得更多的利潤；內部控制包括兩方面的內容：一方面是在房產測繪具體實施過程中，測繪方案的設計、測繪技術的運用、先進設備的選取，數據信息的審核等多方面進行不斷優化從而達到數據信息的不斷精確和分析數據能力不斷提升；另一方面完善質量控制系統。制定完善的測繪技術、不斷加深測繪計劃中的債權制度、根據國家標準制定科學合理的審核標準，使測繪作業形成流水線工程，保證每一環節作業的測繪質量，從而提升整體的測繪質量水平。

3.加強政府的宏觀調控

政府對于測繪質量的宏觀調控主要從質量控制責任制度和考核制度兩方面來實現，對于房產測繪質量的控制。同時政府根據測繪質量問題不斷完善相關的法律法規，并且做到“有法可依，有法必依”。我國政府對房產測繪質量實施有效的監督，從而保證測繪市場良性競爭的經濟環境，促進我國房地產測繪領域進一步發展，優化我國房地產的經濟結構。

結束語

綜上所述，房產測繪技術的數字化是現今的發展趨勢，想要有效的控制測繪質量，首先需要技術上的支持；其次是人才隊伍的建設；再次是完善測繪質量控制系統；最后是政府強有力的支持，充分發揮宏觀調控的作用，調整房產測繪的市場結構。推動房產測繪質量的進步，從而促進房地產領域的進一步優化。

參考文獻

[1]王靜.淺談房產測繪技術與測繪質量控制[J].科技創新與應用.2014(9)

篇（6）

引言：房產測繪在房地產工程中的應用十分廣泛，它的主要目的是對房產面積、房產變更和房產平面控制進行精確測量，將測量數據錄入到房地產信息管理系統，方便房地產的交易。目前，市場對房地產的需求日益增大，同時對測繪的精確度要求也越來越高，為了保障測繪的質量，建立了房屋建筑面積測繪技術規范。在房產測繪的過程中，各項指標嚴格按照規范執行，應用高科技測繪技術，提高測繪質量。

一、測繪技術在房產測繪中的應用

1.1GPS技術在房產測繪中的應用

GPS技術即全球衛星監控測量技術，在房產測繪中起著非常重要的作用。在房產工程中，GPS技術應用于各個環節，提高了測量的精度和效率。實際測繪過程中，使用GPS定位對選定地點進行數據采集，GPS技術通過對其坐標的三維定位，測定房屋的結構圖形，分析復雜的分攤計算。根據《深圳房屋建筑面積測繪技術規范》規定，分割測點中相鄰控制點點位誤差不能超過±5cm，這要求測量精度要準確到厘米，GPS技術能夠達到這樣的標準。同時，GPS技術的應用為建立GIS數據庫提供了準確的數據依據。

1.2GIS技術在房產測繪中的應用

GIS技術即地理信息系統技術，它是隨著計算機技術的應用發展而興起的一門技術，有空間數據的生產、圖形的繪制、多方式查詢和數據管理等功能。GIS技術利用地理信息系統平臺，對采集的數據進行有效地處理。在房產測繪過程中，需要采集的數據非常多，其中包括房屋邊長數據、建筑標高測量的數據、層高測量的數據等。GIS技術分為三個體系，包括房產測繪系統、項目測繪及基礎測繪、房產測繪子系統。房產測繪系統是將采集的數據將作為地理信息系統的底層數據，為系統提供查詢、統計的功能；項目測繪系統是把數據經過技術分析得出建筑的屬性信息，而基礎測繪是為用戶提供房屋的平面圖；房產測繪子系統是將項目測繪系統和基礎測繪系統提供的信息進行處理和分析，得出最終的結果。

1.3RS影像技術在房產測繪中的應用

RS技術即遙感技術，該技術主要用于空間數據的采集。RS影像技術為房產測繪提供了一個立體空間的測繪圖方式，為房產測繪的發展起到了重要的作用。在房屋建筑面積測繪技術規范中規定，建設工程竣工圖測圖的比例尺為1：500，當建筑面積較大時，測圖比例尺可采用1：1000，遙感影像技術可利用多光譜航空攝影和高分辨率的遙感衛星獲取圖像，各個比例尺的影像圖都可以快速地獲取。目前，RS影像技術能夠準確地對房屋進行測繪，在這方面具有廣闊的發展前景。

1.4全站儀在房產測繪中的應用

全站儀是房產測繪中經常采用的一種數據測量設備，它是通過點的坐標來顯示房屋的形狀和計算房屋的面積。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不規則的圖形，并且在施工圖中找不到相應的圖形，這時使用全站儀將測出圖形的點坐標，便可以計算出圖形的面積。另外，在測量房屋邊長時，有時會遇到邊長過長，無法用常用的測量工具測量，或者在校驗總邊長和分段邊長總和是否一致時無法直接測量總邊長，可采用全站儀測量邊長的坐標，然后計算出結果。全站儀通過自身的微處理器、測角及測距裝置可以對測量困難的房屋進行自動測量并計算出結果，大大提高了數據采集的效率和準確率。

1.5RTK技術在房產測繪中的應用

RTK技術即實時動態分析技術，是GPS技術中的一種新的測量方法。傳統的GPS測量方法是無論動態的還是靜態的測量都需要進行計算才能準確到厘米級的精確度，而RTK技術利用載波相位動態實時差分法，將數據實時傳送給GPS的接收機，并把厘米級的數據流進行求解，能夠實時得到厘米級的精度。在房產測繪過程中，RTK技術應用十分廣泛，它能夠對房屋的邊長、位置的界限有效地進行厘米級的精度，提高了房產測繪的質量。

二、提高房產測繪質量的措施

2.1建立完善的測繪市場質量控制體制

市場控制對測繪質量的提高發揮重要的作用，一方面，利用市場機制的有效調節對測繪行業形成競爭關系，消費者在選擇時可采用招標方式，在招標過程中，消費者結合測繪供給者的測繪技術、服務及價格等多方面進行考慮，這樣會促使測繪供給者嚴格按照房屋建筑面積測繪技術規范進行房屋測量，在提高測繪從業人員自身專業水平的同時，提高測繪質量的控制。另一方面，健全質量控制系統，明確各個部門的職責，實行質量責任制，在房屋測繪過程中，對每項工作分配到相應的負責人身上，出現問題及時找到相應的負責人，并迅速解決問題，提高工作效率，并保證工作的質量。

2.2加強測繪人員的綜合素質

測繪人員是進行房產測繪的直接實施者，其綜合素質決定了房產測繪的質量。目前，測繪技術人員的水平良莠不齊，特別是一些縣級市的地區。因此，要定期對測繪技術人員進行培訓。首先，對房屋測繪理論知識的培訓。理論是實踐的基礎，在房屋建筑面積測繪技術規范中，對測繪的基礎知識做了詳細的說明，為了更好地掌握實際房屋測量技術和提高測繪的質量，必須熟練房屋測繪的基礎知識。其次，對測量的儀器的培訓。在房屋測繪過程中，常用的儀器有鋼卷尺、全站儀、紅外測距儀等。儀器的使用關系到測量數據的準確率，為了保障房屋測繪的質量，必須對測量儀器的使用方法十分清楚。最后，對測量技術的培訓。先進的測繪技術是提高測繪質量和工作效率的有效手段。

2.3加強測繪工作的審核和監督

目前，很多地區出現業主提出自己房子的面積和實際不符的情況，造成業務和開發商之間的糾紛。這要求在房產測繪過程中數據的精確。因此，在房產測繪工作過程中應加強對其質量的審核工作，及時發現錯誤，避免給客戶造成不必要的麻煩。對房產測繪的控制管理上，制定有效地監督管理制度，在測繪過程中設置監理人員，監控測繪技術人員對測繪儀器、測繪手段的正確使用，以及最終結果的核查，有效地監督測量的過程，對于違反管理制度的工作人員，進行考核。

2.4加強政府的宏觀調控作用

國家對市場經濟的調控起著先決性的作用。國家相關部門通過制定房屋測繪質量控制方面的制度，并確立相關的法律法規，對房屋測繪人員做到有法可依，同時，在房屋測繪的過程中，消費者在自身利益受到損害時，可以依據法律保護自身利益，促使測繪人員依法辦事，從而保證了測繪事業的健康發展。

結語：目前，在房產測繪工作中，工作內容復雜，涉及的方面很廣，因此，測繪工作人員要基于房產測繪的技術，即GPS技術、GIS技術、RS影像技術、全站儀技術、RTK技術等，通過嚴格遵守房屋建筑面積測繪技術規范，建立完善的測繪市場質量控制機制，提高測繪人員的綜合素質，加強測繪工作的審核和監督等手段，提高房產測繪的質量。

篇（7）

中圖分類號：TB2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房產測繪是為了獲得房地產的面積和權屬界址，可以說只有經過房產測繪后才能進行房地產產權屬證書的發放，房產測繪可以有效的保障房地產所有者的合法權益，提升社會主義法律管理的水平。所以在房地產測繪過程中，需要測繪人員對房地產測繪的專業知識有一定的了解，能夠應用各種測繪手段來進行實地測量。

1 我國房產測繪的現狀

我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業從事測繪的測繪隊，專業進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷的加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發展受到了較大的制約。

2 房產測繪的質量控制點

目前我國房產測繪工作都有統一的規定、細則及操作規范和標準，這對于測繪的準確性提供了可靠的保障。但在實際測繪工作中，由于操作人員的職業技能及考慮問題的角度等方面因素，都是會對計算的方法及計算的依據選擇不同，這樣就極易導致計算出來的結果與實際結果具有一定的差異。所以在房產測繪工作中，加強對質量控制點進行控制是十分必要的，只有采取切實有效的措施控制好測繪的質量，才能確保房地產測繪數據的準確性，與實際情況相符。

2.1 人員的培訓

在房產測繪工作中，需要一些內業人員和外業測繪人員，這些人員都需要具有專業的測繪知識，同時還要對房地產知識有一定的了解，所以在測繪工作中，這些人員都需要進行專業的培訓，有效的掌握其崗位的技能，明確各自的權限和職責，有效的提升測繪的效率及質量。

2.2 資源配置和儀器設備的管理

在房產測繪內業操作中，主要是利用軟件來對測繪的數據進行分析，目前應用較多的是清華三維和現代房地產測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產測繪軟件。而在外業作業中，需要許多儀器和設備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業人員能夠熟練的進行操作。另外從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質，這是開展測繪工作的前提，同時還要制定完善的質量管理體系，確保測繪結果的準確性。只有在資源配置和儀器設備管理上都具有科學性，才能有效提升作業的效率，確保作業結果的精確度。

2.3 外業測繪

2.3.1 工作準備

外業測繪需要依據規劃報建圖、施工圖和竣工圖來進行，所以在外業作業前要對報建圖進行充分的熟悉和了解，同時還要對房屋外墻邊的長度、是否有圓弧、陽臺的狀態、標準層與非標準層的區別等進行明確，這樣有利于外業工作的順利進行。

2.3.2 外業數據的采集

在外業作業中，對于尺寸的整體實測具有極其重要的意義，所以不管房產的性質和性能，這都是必須進行的實測作業。而且對于每層測量完成后，還要對內部的尺寸進行核檢，只有在核檢合格后才能進入下一層的測量。在測量過程中對于房屋夾層及中空部位也在進行準確的定位測量，由于內業面積分攤至關重要，所以在測量時要對共用面積和非共用建筑面積進行測量。另外還要對頂層和結構有變化的部位進行實際測量，對于斜屋頂的測量工作，對于位置屋低于二米二的標高，則在測量時不應計算到建筑面積當中，超過的則應計算在建筑面積內，所以這個數值是測量時的一個臨界點值，要特別注意，而且與建筑面積相關，所以要掌握好。對于與房屋主體相連的公用建筑部位也需要對其尺寸進行測量。

2.4 內業數據的處理

2.4.1 誤差處理與數據分析

內業在外業工作完成后，需要對其數據進行處理，利用外業設計尺寸與實際尺寸之間的變化進行比較，來確認是否存在著誤差，如果變化范圍在±5cm內，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進行調整和糾正，直接按照設計的尺寸進行計算即可。但對于超過這個誤差值的，則需要對具體的情況進行分析從而找出原因，看是因素什么原因導致誤差的產生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進行調整，然后按調整后的尺寸來進行計算，而對于是施工原因導致的偏差的發生，則需要依照單元進行合理的分配平差。

2.4.2 內業的成果整理和計算

繪制出房屋的層圖后，則可以根據房產測繪軟件來對每一個結構項進行定義，同時也要對需要分攤的公用建筑面積也進行定交。在進行分攤計算時一定要遵循“誰用誰分攤”的原則進行，如在一棟樓里存在著供整個小區使用的配電房，或是地下室的通風口，這些都不應該進行分攤，而應該單獨列出來。只有這樣才能準確的計算出每戶應該分攤的面積，從而計算出每戶房產的實際建筑面積。

3 房產測繪的質量控制措施

3.1 技術路線設計的質量控制

所謂的技術路線設計，即在進行房屋產權檔案的查詢之后，依據測量房屋的規劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分攤模型進行確定。一般來說，從粗到細，由整體到局部的過程是技術路線設計的原則。一是按照測繪目的和測繪類型，進行測繪精度以及技術標準在測繪過程中的明確；二是依據計劃中的技術標準和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分攤層次和房屋各空間的算法進行合理的確定；三是相關的負責人員進行一次會議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分攤原則、房屋的實際算法進行明確的確定。

3.2 作業中的質量控制

作業內容包括內業的圖形處理和外業的數據采集等，其是質量控制的關鍵內容，對房產測繪的結果有著直接的影響。

3.2.1 外業的數據采集

在進行外業的數據采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數據，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現大的出入，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外貼瓷磚要在3～4 cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15 cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現誤差的明顯出入，就要進行具體的原因，進行一定的調整。對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

3.2.2 內業的分攤計算和圖形處理

外業的數據采集完成之后，就要及時的進行內業的處理，如果出現問題，就要及時的進行糾正，避免因遺漏而造成的返工現象的發生。當圖形處理完成之后，全面的進行數據的核對，還要必須按照技術標準、分攤原則、房屋算法的明確規定進行技術路線設計的進行。

3.3 檢查過程的質量控制

檢查過程的質量控制所采用的制度一般為“一級驗收和二級檢測”，具體內容為：一是自查和互查。檢查中的自查，其重要的環節是測繪質量的保障，即要能夠貫穿于整個作業過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應該對自己的作業方式進行檢測，并及時的進行完成部分的全面檢測，避免錯誤的出現和疏漏。當自查完成后，在進行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。二是一級檢查。在進行一級檢查時，要以自查、互查為基礎，依據該工程設計的技術路線，在專職檢查人員的作業中，細致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業程序的合理規定。三是二級檢查。二級檢查的重點是對測繪成果的圖形、數據進行一定的抽查。除了業內的檢查外，還要對外業進行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產品質量的保證。當每個項目的作業完成后，作業組就要進行自檢，主要內容有房屋的邊長閉合差和重復觀測邊長，保證各項指標都處于誤差范圍之內。此外，作業組長還要進行測區的檢查，保證錯誤的有效避免。不定期的進行測繪產品的抽查工作則由技術部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

4 提高房地產測繪質量管理的途徑

4.1 加強質量管理，落實責任制

房產測繪工作由于與百姓的利益息息相關，所以需要把好測繪的質量關，確保測繪各個環節的質量。這就需要在測繪工作中將每個環節都是要具體進行落實，使每一個測繪人員都明確自身的權限和職責，建立責任制原則，將責任具體到每一個人，并與個人利益進行掛鉤，從而提高測繪人員的工作責任感，使其工作中堅持實事求是的工作，同時在測繪工作中不寧唯是加強監督檢查，從而確保測繪的質量。

4.2 優化測繪隊伍，提高測繪人員素質

測繪工作由于外業作業較多，環境較為艱苦，而且具有較大的流動性，所以需要測繪人員具有踏實的工作作風和專業的職業技能。測繪人員的素質直接關系到測繪工作的質量，所以需要加強對測繪人員技能和職業素質的培養，強化測繪人員對新知識和新技術的學習和掌握能力，增強自身專業知識、房地產知識及相關法律知識的掌握能力，從而打造一支優良的測繪工作隊伍，更好的為房地產業提供優質的服務。

4.3 要發揮政府部門的監督管理作用

為了提高房地產的測繪質量，承擔房地產測繪工作的單位必須主動和征服部門保持聯系，辦理質量監督的相關手續，接受政府的監督和管理。這樣，政府可以更好的履行宏觀管理的職能并開展監督機制，另外，還能夠保證房地產測繪結果的全明性和正確性，防止個別人員實施損害國家和人民利益的行為。

5 結語

隨著房產測繪工作的重要性不斷突顯出來，所以加強對房產測繪的質量管理對于房地產行業的發展至關重要，特別是在當前市場環境不斷變化的情況下，作為房產測繪的工作人員更應不斷的提升自身的素質，為房地產行業提供更優質的服務。

參考文獻

篇（8）

Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.

Key words: real estate mapping; quality control; mapping management

中圖分類號：O213.1文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

一、我國房產測繪的現狀

篇（9）

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

改革開放以來，我國城市建設的迅猛發展，房產測繪在城市建設中發揮著重要作用，人們對房屋建筑面積質量要求也越來越高。房地產測繪部門提供的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。由此可見，房產測量并不僅僅是一個單一體系，而是牽動到整個房地產行業發展以及政府間各個管理部門相互配合與支撐的一個全局性、基礎性、先進性的綜合體系，它貫穿于整個房地產行業管理工作當中的每一個過程，為房地產管理提供了必要的數據和相關的資料。對于我們廣大購房者來說，這也是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產測繪過程中的質量控制，是維護房產權利人合法利益的重要保障。

一、房產測繪的特點及作用

房產測繪是一項專業測繪，它與普通的測繪有較大的差別，房產測繪成果產品多樣，其成果一經房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位是受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動的，是隨著我國房產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房產的各種管理服務的，房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：

1、法律方面的作用

房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。

2、財政稅收經濟功能

房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款、房產保險服務不可缺少的依據。

3、社會服務、決策參謀功能

房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。

二、影響房產測繪質量的因素主要有以下幾個方面：

1、房產測繪單位的資質、整體技術力量、從業人員技術水平等是影響房產測繪質量的重要因素。

2、用于房產測繪的儀器、相關設施、設備的完好度、精確性等因素，也是影響房產測繪質量的一大因素。

3、房產測繪單位的企業體制、管理模式、水平，直接影響到測繪技術人員的敬業精神、工作責任心，影響到測繪成果的正確性。

4、房產測繪作業結束后的數據檢查、復核也直接影響到最終形成的測繪成果質量。

5、房產測繪作業過程中每個細小的環節、步驟上的疏忽都會影響到房產測繪最終成果的正確性。

6、我國房產測繪的相關標準、規范存在諸多有待完善的地方。加上房產測繪的政府主管部門對房產測繪質量重要性的認識不夠、疏于管理，也是影響測繪質量的一個重要因素。

三、加強房產測繪過程中的質量控制的措施

1、完善房產測繪的管理法規

相關政府部門要以測繪法和房產測量規范為依據，結合當地的具體實踐，進行組織制定相關房地產測繪質量管理的配套制度，對房產測繪管理法規進行完善，對房產測繪單位與房產行政主管部門的房產測繪質量管理權責進行分工，避免形成交叉的質量管理職能，以明確房產測繪的質量管理權責；統一房產測繪的質量管理標準；規定具體行政行為時，要對辦理條件、時限和程序進行明確，以規范房產測繪行為；對一些不必要的行政審批環節進行縮減，以使行政效率得到提高；同時并采取新聞會、電視和報紙等方式，來廣泛的宣傳報道房產測繪質量管理法規，以使社會透明度得到增加，有利于對相關部門的測繪質量管理進行監督。

2、提高房產測繪的質量管理意識

房產測繪單位的質量管理領導和質量管理人員，要充分的認識到房產測繪質量關系著測繪單位的利益和自身的生存發展，樹立嚴謹的工作作風和實事求是的工作態度，與守法、減信和公正的質量管理理念；通過提高自身綜合分析和判斷問題的能力，將質量保證措施落實到實際的測繪質量管理的每個環節中，以維護開發建設單位和消費者的合法利益，保證房產測繪單位的健康可持續發展。

3、加強房產測繪的質量監督與考核力度

房產測繪單位在實際的質量管理中，要將日常的質量考核和質量監督進行有機的結合；針對房產測繪中經常出現的質量問題，房產測繪質量管理人員和主管領導要對其進行認真的分析，并制定出切實可行的預防房產測繪質量問題的預防措施，并監督關部門對預防措施的落實情況，對產品和服務進行嚴格考核，進而形成一個自我完善、檢查和改進的房產測繪質量管理體系。

4、完善房產測繪的質量管理制度

在實際的房產測繪中，通過加強對房產測繪過程的質量管理，在房產測繪前，進行研究分析委托人提供的建房資料，預測可能出現的各種問題，并制定相關的措施；在房產測繪的過程中，確保測繪儀器性能和精度與相應的標準相符合，對比測繪中記錄的數據與測量草圖中標注的數據，檢查是否存在技術誤差；同時還要建立逐級的質量檢查制度，以避免因計算量大引起的誤差，這樣有利于確保測繪成果的準確性，進而使測繪質量得到提高。

四、結語

房產測繪在社會經濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應該認真工作，善于學習，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產權屬關系確定提供重要的保障。測繪成果的準確性、公平性和合理性是房產測繪業的生命．我們要保證房產測繪業的持續健康發展，必須首先解決測繪行業運行的制約問題，特別是解決測繪市場良性運行問題、測繪技術標準統一問題．測繪規程健全問題和測繪人員素質問題．只有這樣．房地產測繪業才會有序健康發展，廣大消費者才能真正收益。

參考文獻：

[1]呂永江房產測量規范與房地產測繪技術--房產測量規范有關技術說明

[2]唐景全測繪質量管理的幾點思考[J]．中國新技術新產品，2 0 l 0 (1 0)

篇（10）

一、房產測繪問題概述

由于房產測繪關系著業主自身的利益，因此測繪過程、測量精度以及面積計算等，都必須有非常嚴密的規范和要求，同時它也是我國產權產籍管理部門為產權人提供的一項重要的法律保護依據，在房屋產權法律糾紛與違章建筑審核過程中，起到了憑據的作用。房屋面積的規格是當前國內建筑與房地產行業發展的一項重要指標，同時也是國內房產測量工作中一個基本測定要素；建筑面積指標也是城市規劃、產權登記以及稅費征收和產籍管理的重要參考數據，同時也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統計工作中的重要計量單位。實踐中，因房屋面積種類非常的多，非專業人員會感到高深莫測、無從下手，尤其是商品房買賣交易過程中，部分不良開發商會在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過程中還偷換概念，對消費者進行誤導。基于此，通過對房產面積進行測繪，可有效減少買賣交易過程中的各種糾紛問題，對于維護消費者的利益和房產市場的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產測繪過程中會遇到很多的問題，如果不及時采取有效的措施予以防治，則很可能會對房產測繪質量造成嚴重的影響。房產測繪工程專業性與技術性都非常的強，但現行的房嚴測繪規范和標準卻不夠完善，很多規定過于籠統和簡單，沒有詳細、具體的解釋，因此也很難跟上瞬息萬變的建筑發展形式，表現出一定的滯后性。實際操作過程，遇到爭議問題很難及時的處理，房產測繪單位和相關人員只能根據自己的理解進行實際操作，因此房產測繪質量很難控制。同時，房產測繪尤其是復雜建筑面積測繪過程中，數據比較繁多、實際情況也比較復雜，加之計算量非常的大，使得測繪工作難以得到有效的保證。

二、房產測繪質量的影響原因

房產測繪的技術性、專業性很強，但是卻沒有完善的房產測繪領域的標準及規范，對有些問題過于簡單的規定，跟不上設計人員理念的不斷發展和建筑形式的千變萬化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于無據可查而難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現在已經制定了本地的房產測量實施細則，使其測量標準相對比較完善，但是這方面的細則絕多達數地方均沒有，從業人員及房產測繪單位在實際工作中的操作只能依靠自己對規范的理解而進行，這就使得測繪質量存在很大的爭議。

在房產測繪中，尤其是比較復雜的建筑測繪中，數據繁多，情況復雜，計算量巨大，難以保證測繪計算人員完全不會出錯，如果不健全測繪單位的質量保證體系，就會使質量差錯很容易產生。測繪單位的管理水平、資質等級、從業人員的技術水平，均會對測繪成果質量造成一定的影響。

三、提高房產測繪中測繪面積的質量控制

1、遵守一級驗收、二級檢查制度

在全面互檢、自查的基礎上，由公司測繪作業組的兼職或專職檢查人員進行產品的過程檢查，然后參照相關資料，由專職檢查人員和質量檢查小組對測繪成果實行最終檢查，委托單位組織在檢查無誤之后進行最終驗收。在檢查過程中，主要的相關規定有：①各級驗收檢查工作必須獨立進行，不能夠替代和省略。②檢查過程中如果發現分攤方案或面積計算口徑等特殊問題沒有詳細說明或與相關規定有不符合的情形時，要及時提出處理意見，會辦簽字進行確認之后才能夠進行重新辦理。③公司技術負責人員要全面審查提交的圖紙、成果、質檢單等，如果發現問題要及時予以改正。④公司技術負責人員對房產測繪中出現的典型案例，要定期進行分析、討論、總結，以提高測繪成果的質量和測繪人員業務水平。⑤如果對處理質量問題的意見存在分歧時，由專職質量檢查人員認定一級檢查的問題，由總工辦裁定或提交隊領導會辦解決二級檢查之后的問題。⑥對測繪單項產品質量等級進行確定，并附于測繪檔案中。各個作業組之間應在每個項目野外作業結束之前進行野外互檢，確保無誤之后方可結束野外作業，需要不定期的由技術部門組織對測繪產品進行野外抽查，并做好記錄。

2、控制前期收件圖紙及資料的審查質量

在預測算房產項目建筑面積的時候，建筑施工圖必須由委托方提供經規劃部門審核通過的圖紙，在實測房產面積時，房屋竣工圖應由委托方提供，如果有變更，還應提供相應聯系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽臺大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應盡可能詳細，在測繪過程中以便進行相關尺寸數據的查閱。收件資料中必須包括建設工程規劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設工程施工許可證、設計部門出具的用房功能部位及房屋配套設施、民政部門出具的幢號及樓牌、門牌號批準文件等。

3、房產面積測繪各關鍵環節的質量控制

對于房產測繪機構來說，房產面積測繪在增加經濟收入的同時，也增加了所承擔的責任。工作如果發生了疏忽錯誤，對于日益高漲的房價，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測繪各環節中，應做到四個準確：房屋套型邊長數據要準確；房屋計算面積部位認定要準確；房屋面積計算分攤要準確；房產要素要準確。

4、控制測量的精度

在我國末級控制點的點位中誤差一般規定為不超過±0.05m，當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。

為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統提供一個高精度的、穩定標準的定位控制網，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、高質量、高標準的控制網，《房產測盆規范》規定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m 可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為±0.018m，因此這一標準已達到和超過了世界發達國家的同類標準。

5、生產過程控制采用工作流程技術而實現

管理系統中該技術是核心技術，其控制、監督、協調整個業務過程的完成和規范，并跟蹤信息流。為適應房產測繪工作的規范化、制度化和流程化，為了更好地控制過程，采用流程化管理軟件，根據崗位職責進行角色賬號密碼登陸、權限設置，保證在系統監控之下進行各項業務操作，各環節均會記錄下操作時間、人員姓名、機器號，實現了業務生產的圖形數據安全和過程控制。

結 語

總而言之，房產面積測算問題逐漸受到社會廣大消費者的更多關注，不管是外業現場測量操作還是內業面積計算分攤，所以，我們必須從技術層面探討和總結房產測繪中面積計算與分攤中疑難問題。只有對房產面積測繪的質量控制，才能保證我國房產測繪事業的可持續發展。

參考文獻：

[1]丁巧林.如何做好房產面積測繪工作[J].中華建設，2011（09）

[2]宋愛祥.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經濟市場，2010（13）