房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法匯總十篇

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篇（1）

第二條、本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、抵押、置（互）換、評估、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、合作和房屋維修服務(wù)等房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的當事人有償提供居間、行紀、等中介活動。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指依照本辦法審批成立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的單位和個人。

第三條、縣級以上人民政府工商行政管理部門依法對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的注冊登記；

（二）依法保護合法經(jīng)營，會同房地產(chǎn)管理部門查處違法經(jīng)營；

（三）依照法律規(guī)定，對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同進行監(jiān)督管理；

（四）會同房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人自律組織的工作；

（五）協(xié)同房地產(chǎn)管理部門認定房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的行業(yè)管理。其主要職責(zé)是：

（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)紀人的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行；

（二）會同工商行政管理部門認定房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格；

（三）負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)培訓(xùn)；

（四）指導(dǎo)經(jīng)紀人的經(jīng)紀活動，協(xié)同工商行政管理部門查處違法經(jīng)營。

第四條、經(jīng)紀人依照本辦法進行的經(jīng)紀活動受法律保護。經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵循自愿、公平、平等互利、誠實信用原則。

第五條、本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)進行的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二章、申辦條件

第六條、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員必須經(jīng)過考試合格并取得省建委、省工商局核發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的培訓(xùn)和考核工作，由省建委、省工商局組織或其委托的單位組織實施。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》實行定期考核制度，具體辦法另行制定。

第七條、申請辦理《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的，應(yīng)具備以下條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有高中以上文化程度；

（三）有兩年以上從事房地產(chǎn)行業(yè)的實際工作經(jīng)驗，具有一定的法律知識和房地產(chǎn)專業(yè)知識；

（四）前3年內(nèi)沒有犯罪或經(jīng)濟違法行為。

國家和省規(guī)定不允許兼職的人員不得申請《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》。

第八條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務(wù)所應(yīng)當符合以下條件：

（一）有固定的業(yè)務(wù)場所；

（二）注冊資本或登記資金數(shù)額不少于人民幣10萬元；

（三）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的專職人員；

（四）有健全的管理機構(gòu)、章程和財務(wù)制度；

（五）合伙人之間有書面合伙協(xié)議。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務(wù)所可以從事除包銷房地產(chǎn)以外的各項房地產(chǎn)經(jīng)紀人業(yè)務(wù)。

第九條、設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應(yīng)當符合下列條件：

（一）具有相應(yīng)的組織機構(gòu)和固定的業(yè)務(wù)場所；

（二）注冊資本不少于人民幣30萬元；

（三）有5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的專職人員；

（四）《公司法》規(guī)定的其他條件。

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司從事房地產(chǎn)包銷業(yè)務(wù)的，其注冊資本不得少于人民幣300萬元。

第十條、個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)具備以下條件：

（一）有固定的業(yè)務(wù)場所；

（二）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》；

（三）登記資金數(shù)額不少于人民幣3萬元。

個體房地產(chǎn)經(jīng)紀人只能從事房地產(chǎn)居間、經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的專職人員，申請在其營業(yè)范圍中增加房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)報原辦理工商登記的工商行政管理部門和同級房地產(chǎn)管理部門同意后，由工商行政管理部門辦理變更登記。

第三章、經(jīng)紀管理

第十二條、申辦房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務(wù)所或房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的，應(yīng)持本辦法第八條或第九條規(guī)定的相應(yīng)材料，向工商行政管理部門提出申請，同時抄報同級房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門出具審查意見后，工商行政管理部門予以辦理注冊登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織在領(lǐng)取到營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案。

取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的個人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，必須到工商行政管理部門申辦營業(yè)執(zhí)照后，方可開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

第十三條、《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的有效期為兩年。持證人必須于有效期屆滿前2個月，到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門或工商行政管理部門領(lǐng)取由省建委與省工商行政管理局共同制發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)情況登記表》，按有關(guān)要求如實填寫，并由其所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織簽署意見并加蓋公章后，報省建委（或其授權(quán)部門）省工商行政管理局（或其授權(quán)部門）審核。審核通過的，由省建委和省工商行政管理局為其換發(fā)新證，未換發(fā)新證的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

第十四條、在外省已取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書》的人員來我省依托房地產(chǎn)經(jīng)紀組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，必須到省建委、省工商局辦理備案手續(xù)；要獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，按本辦法第十二條規(guī)定辦理。

第十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中享有以下權(quán)利：

（一）依法收集、利用房地產(chǎn)商業(yè)信息；

（二）要求委托方提供真實的相關(guān)材料；

（三）完成經(jīng)紀業(yè)務(wù)后按照規(guī)定或者約定獲取傭金或者要求支付經(jīng)紀活動經(jīng)費；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定；

（二）遵守自愿、公平、誠實信用的職業(yè)道德；

（三）按核準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；

（四）如實介紹房地產(chǎn)交易有關(guān)情況；

（五）按約定為當事人保守商業(yè)秘密；

（六）按規(guī)定收取費用；

（七）依法繳納稅費。

第十七條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人為當事人提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，應(yīng)當與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，應(yīng)當使用經(jīng)紀合同示范文本，應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同30天內(nèi)，將合同副本報當?shù)毓ど绦姓芾聿块T備案，接受監(jiān)督管理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）經(jīng)紀事項；

（二）提供經(jīng)紀服務(wù)的要求或者標準；

（三）收費標準、數(shù)額、支付方式和時間；

（四）經(jīng)紀合同的履行期限；

（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

（六）雙方當事人約定的其他事項。

第十八條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受經(jīng)紀合同以外的酬金或其他服務(wù)，或者利用業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)；

（三）同時在兩個或兩個以上經(jīng)紀人組織執(zhí)業(yè)；

（四）與一方當事人惡意串通損害另一方當事人利益；

（五）為權(quán)屬不清的房地產(chǎn)和按規(guī)定不準買賣或交換的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)；

（六）兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受與所在單位有競爭關(guān)系的當事人委托，促成交易；

（七）違反法律、法規(guī)、規(guī)章的其他行為。

第十九條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的服務(wù)未能達到合同中經(jīng)紀事項的要求和標準，應(yīng)不收取或減少費用，但由委托人自身的責(zé)任造成的除外。

第二十條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人開展經(jīng)紀活動，必須公正、誠實，嚴禁弄虛作假、收受賄賂，損害當事人合法權(quán)益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人違反合同造成當事人經(jīng)濟損失的，除償付違約金外，還應(yīng)對造成的損失進行賠償。

第二十一條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當自行回避，委托人有權(quán)要求回避。

第二十二條、工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，依法加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當接受監(jiān)督檢查，提供檢查所需的文件、帳簿、報表和其他有關(guān)材料。

第二十三條、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的費用按閩價〔1997〕房字41號規(guī)定的標準收取。

第二十四條、開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)設(shè)立財務(wù)帳簿，載明開展業(yè)務(wù)所支出的費用、收取的服務(wù)費以及按照國家規(guī)定應(yīng)當載明的其他內(nèi)容。收費應(yīng)開具國家統(tǒng)一的收費票據(jù)，經(jīng)營所得應(yīng)依法納稅。

第二十五條、房地產(chǎn)經(jīng)紀人（含兼營房地產(chǎn)經(jīng)紀的開發(fā)企業(yè)）歇業(yè)或因其他原因停止經(jīng)紀活動的，應(yīng)向工商行政管理部門辦理歇業(yè)或注銷登記手續(xù)，并報房地產(chǎn)管理部門備案。

篇（2）

凡本局正式職工（含長期合同工，下同）均屬建立住房公積金范圍。在住房制度改革中，已按標準價優(yōu)惠購買住房的職工及已辦理離、退休手續(xù)的職工，不建立住房公積金。

三、住房公積金的交存額

職工個人當年度月交存住房公積金金額，等于上年月均工資總額乘以交存率。單位資助職工同等金額。

公積金交存率，可由各單位根據(jù)各自情況，在3％至10％的幅度內(nèi)自行確定。“八五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的5％，“九五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的10％。

四、住房公積金來源

個人交存部分，由單位在職工每月所發(fā)工資中代扣；單位為職工交存部分，按市財政局、市人事局、市人民政府房改辦合發(fā)（1992）京房改辦字第92號文件、35號文件規(guī)定辦理。

五、住房公積金的使用范圍

1.家庭購、建住房；

2.自有住房的大、中修；

3.超過家庭工資總額收入5％部分的房租。

申請用住房公積金購、建住房或?qū)ψ杂凶》看蟆⒅行薜穆毠ぜ捌渑渑迹瑧?yīng)向其所在工作單位提交有關(guān)證明，并經(jīng)單位審核，由單位開具“住房公積金支取申請書”后，支取人持該申請書到“北京市房地產(chǎn)管理局住房資金管理分中心”（以下簡稱“市局分中心”）支取。因住房房租超過家庭工資收入總額5％，而申請使用住房公積金的，由承租人在每年一、二月份向所在單位提出申請，并由承租人所在單位依據(jù)該承租戶上年家庭工資總額和所交房租核定出超過5％的數(shù)額，超出部分可由承租人及其家庭同住職工分攤。由分攤?cè)顺指髯缘闹》指顔危剿趩挝惶顚憽白》抗e金支取申請書”，于每年三、四月份到“市局分中心”支取。

分攤?cè)酥械碾x退休職工，可按規(guī)定向其工資發(fā)放單位申請房租補貼，補貼額最高不超過家庭同住職工平均分攤的數(shù)額。補貼資金從單位的住房基金中列支。

六、住房公積金的管理

1.住房公積金個人交存部分和單位交存部分，一并由單位在每月發(fā)工資日后5天內(nèi)（逢節(jié)假日順延），開具“住房公積金匯交書”和轉(zhuǎn)帳支票（經(jīng)市人民銀行批準不受支票起點100元限制），送交“市局分中心”，由“市局分中心”記入單位中名下的職工個人住房公積金帳戶。

2.職工當年度交存的住房公積金，按銀行零存整取一年期儲蓄存款利率計息，下年度起轉(zhuǎn)按整存整取一年期蓄存款利率計息。

承租單元式公有住宅樓房的職工（不含兩戶合租一套單元樓房的），在住房租金提到至成本租金以前，其承租人夫婦雙方的住房公積金，按銀行活期儲蓄存款利率計息。

職工住房情況變動時，其工作單位應(yīng)于十五日內(nèi)向“市局分中心”通報。

3.職工在本市調(diào)動工作，應(yīng)持調(diào)出單位開具的“住房公積金轉(zhuǎn)移通知書”，到“市局分中心”辦理公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）轉(zhuǎn)移手續(xù)。

4.職工因離職、停薪等各種原因中斷交存住房公積金時，“市局分中心”依據(jù)單位填報的“住房公積金匯交變更清冊”，將其住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）結(jié)余本息封存在原帳戶。

5.職工離、退休，調(diào)離本市或出國定居時，可持單位開具的“住房公積金支取申請書”到“市局分中心”支取本人住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）全部本息余額。

6.個人繼承或受遺贈住房公積金的，繼承人或受遺贈人可持經(jīng)公證的繼承或受遺贈文件，到繼承人或遺贈人單位開具“住房公積金支取申請書”，再到“市局分中心”辦理支取。

篇（3）

1.引言

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質(zhì)量與人民群眾的生命安全息息相關(guān)，因此施工現(xiàn)場的管理也尤為重要。筆者將結(jié)合自身相關(guān)經(jīng)驗，來談一談如何管理好施工現(xiàn)場優(yōu)化的途徑和方法。

2.質(zhì)量管理

施工單位應(yīng)按照既定質(zhì)量目標，按照國家法律、法規(guī)、國家現(xiàn)行規(guī)范、強制性條文、設(shè)計文件、招投標文件要求認真組織施工。施工單位應(yīng)制定切實可行的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量控制措施，并報監(jiān)理、工程部確認后執(zhí)行。施工單位必須加強員工的質(zhì)量教育，牢固樹立創(chuàng)優(yōu)意識；并定期組織技術(shù)及質(zhì)量人員、工人進行規(guī)范、標準、操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，監(jiān)理單位督促執(zhí)行。施工單位必須保證所制定的質(zhì)量保證體系運轉(zhuǎn)正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執(zhí)行到位。任何分項工程施工之前，施工單位必須對作業(yè)人員作書面的技術(shù)及質(zhì)量標準的交底，監(jiān)理單位檢查后備案。監(jiān)理單位應(yīng)經(jīng)常檢查施工單位操作工人對質(zhì)量驗收規(guī)范、操作工藝流程情況的掌握情況，對達不到要求敦促整改，視情節(jié)輕重對施工單位進行處罰，整改后仍不能滿足要求的清退出場。

施工單位的質(zhì)檢員必須認真做好質(zhì)量檢查驗收工作，做好分部分項工程的質(zhì)量評定工作，真正做到現(xiàn)場實測實量，避免因自檢不合格就報驗收的現(xiàn)象。監(jiān)理單位應(yīng)嚴格按照監(jiān)理人員要求，恪守監(jiān)理職業(yè)道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現(xiàn)象發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除監(jiān)理費用，仍不改正的予以清退出場。監(jiān)理單位應(yīng)加強平行檢查、巡視檢查，認真做好抽檢、驗收和旁站工作。在驗收以前對施工單位所存在的問題及時告知、敦促改正，爭取做到施工單位報驗時一次通過。監(jiān)理單位應(yīng)配合施工單位做到現(xiàn)場24h施工的報驗工作。上道工序未經(jīng)監(jiān)理驗收簽字認可，不得進行下道工序施工。對于隱蔽部位的分項、分部工程，報于監(jiān)理的同時，必須報業(yè)主項目部工程人員參加驗收。未經(jīng)報驗通過，私自進行隱蔽的，對施工單位予以經(jīng)濟處罰，并進行返修，通報批評。

在需要監(jiān)理旁站的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝，監(jiān)理單位應(yīng)書面提交監(jiān)理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過程中，如發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員有脫崗現(xiàn)象的，施工單位人員脫崗的扣除質(zhì)量處罰金，監(jiān)理單位脫崗的扣除200元的監(jiān)理費用，并通報批評。質(zhì)量驗收程序遵循：“三檢制”、“監(jiān)理驗收”、“建設(shè)單位”驗收”。首先施工單位要作內(nèi)部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實性，嚴格執(zhí)行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，由施工單位填寫質(zhì)量驗收報驗單，報監(jiān)理單位驗收。如遇施工單位報驗資料不齊或不組織人員參加的情況，監(jiān)理單位有權(quán)拒絕參加驗收。隱蔽工程及重點部位、關(guān)鍵部位的施工在報監(jiān)理單位驗收的同時，必須報工程部驗收確認后方可進行下一步施工。

施工單位必須嚴格控制施工過程質(zhì)量，不得隱瞞施工質(zhì)量問題，所出現(xiàn)質(zhì)量問題必須及時向監(jiān)理單位、工程部報告，不得私自進行處理。否則一次扣除質(zhì)量處罰金。對施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，監(jiān)理單位和工程部提出后，施工單位應(yīng)立即組織整改或回復(fù)，嚴重的質(zhì)量問題，由工程部通知設(shè)計單位出具設(shè)計方案后施工單位進行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔(dān)。在本工程施工中，施工單位必須堅持以樣板引路的原則，任何分項工程施工前，施工單位要先做好樣板，經(jīng)監(jiān)理單位和工程部驗收批準后，方可大面積施工。各種施工報驗資料必須做到與施工同步進行，不得后補。施工單位必須做好進場材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品的質(zhì)量驗收工作，在施工單位驗收合格的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位亦應(yīng)做好材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品進場的檢驗、驗收、見證取樣工作。對于不合格的材料嚴禁用于施工并應(yīng)立即退場。

監(jiān)理單位應(yīng)加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，熟悉設(shè)計圖紙、施工方案及有關(guān)施工驗收規(guī)范，在檢查驗收時做到心中有數(shù)，并認真執(zhí)行。嚴格按照施工方案、施工規(guī)范檢查進場混凝土的現(xiàn)場坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理。混凝土澆筑前，施工單位必須報監(jiān)理單位和工程部簽認混凝土澆筑令后方可進行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監(jiān)理單位、工程部核定確認。下達模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時通知監(jiān)理單位和工程部進行驗收。對混凝土存在質(zhì)量問題的處理：發(fā)現(xiàn)一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質(zhì)量處罰金，如再次出現(xiàn)，加倍進行扣除。所有試驗必須與施工同步，按國家現(xiàn)行規(guī)范要求進行見證取樣工作，不得缺項漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專業(yè)和土建專業(yè)的配合，做好預(yù)埋、預(yù)留工作，監(jiān)理單位認真驗收檢查。如因預(yù)留預(yù)埋錯誤，造成在結(jié)構(gòu)墻板開洞、鑿槽，每處對施工單位扣除質(zhì)量處罰金，對監(jiān)理單位扣除監(jiān)理費用。由監(jiān)理單位組織，建立施工現(xiàn)場周質(zhì)量檢查制度，多方聯(lián)檢，形成檢查紀要，發(fā)送各單位。對現(xiàn)場檢查存在的質(zhì)量問題，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位逐項整改落實。

3.進度管理

施工單位應(yīng)按照工期目標要求，制定相應(yīng)完成工期目標措施。合理組織使用人、機、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費。施工單位在質(zhì)量、安全、文明方面應(yīng)加強管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進度。施工單位應(yīng)制定工期總計劃、月計劃、周計劃，監(jiān)理單位認真審核，并對其提出合理化意見。施工單位嚴格按照計劃組織施工，監(jiān)理單位和工程部對施工單位的進度計劃按月定期進行考核。施工單位應(yīng)保證現(xiàn)場24h不間斷施工，確保工程進度。施工單位應(yīng)認真做好冬期、雨期、農(nóng)忙季節(jié)、節(jié)假日期間等的施工措施，制定相應(yīng)的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應(yīng)按照安全責(zé)任目標的要求建立安全保證體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全生產(chǎn)落實到人，配備專職安全員，對項目經(jīng)理部各級領(lǐng)導(dǎo)、各部門、各類人員所規(guī)定的在他們各自職責(zé)范圍內(nèi)對安全生產(chǎn)應(yīng)負責(zé)任的制度。施工單位應(yīng)編制施工安全技術(shù)措施計劃，主要有17個方面的內(nèi)容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機械傷害、防起重設(shè)備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環(huán)境污染等方面措施。廣泛開展安全生產(chǎn)教育，建立安全培訓(xùn)制度，把安全知識、安全技能、設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等作為安全教育的主要內(nèi)容，牢固樹立安全第一的思想。施工單位應(yīng)建立安全生產(chǎn)檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專業(yè)性檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對發(fā)現(xiàn)的危險因素有計劃地采取措施，確保安全生產(chǎn)。監(jiān)理單位指派專人對施工現(xiàn)場安全進行監(jiān)理，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時敦促施工單位落實整改。監(jiān)理單位對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的安全問題，除口頭通知施工單位進行整改，還應(yīng)下發(fā)書面監(jiān)理通知要求施工單位進行整改，并抄送工程部。施工單位對監(jiān)理單位和工程部提出的安全問題，應(yīng)立即組織相關(guān)人員進行整改。由監(jiān)理單位組織，建立項目周安全檢查制度，并形成檢查紀要，發(fā)送各單位，監(jiān)理單位對現(xiàn)場檢查存在的安全問題監(jiān)督落實。

5.文明施工

施工單位應(yīng)嚴格按照省級文明工地、標準化工地要求做好施工現(xiàn)場安全文明建設(shè)工作。施工現(xiàn)場成立以項目經(jīng)理為第一責(zé)任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。加強文明施工的宣傳和教育，專業(yè)管理人員應(yīng)熟悉掌握文明施工的規(guī)定。加強落實現(xiàn)場文明檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)全面周到，包括生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、場區(qū)場貌、環(huán)境文明及制度落實等內(nèi)容。檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取整改措施。在對現(xiàn)場進行周檢查的同時，對現(xiàn)場安全文明施工情況進行檢查，并形成紀要，對存在的問題，由監(jiān)理單位督促施工單位整改落實。承包單位要在現(xiàn)場臨時用電、用水管理線做明示標志，并對日常的用水及用電進行有效的管理以保證施工的連續(xù)，如發(fā)生因自身操作失當而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔(dān)外，還要自行修復(fù)所破壞的管線，當由相應(yīng)單位進行維修時，費用由施工單位承擔(dān)。

6.結(jié)語

為了有效的管理好房地產(chǎn)開發(fā)的施工現(xiàn)場，施工單位必須建立各類應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時的緊急起動，監(jiān)理負責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進行相關(guān)問題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場進行管理。

參考文獻

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[2]韓宇，李丹.優(yōu)化建筑施工現(xiàn)場管理探索[J].黑龍江科技信息，2010（21）.

[3]陳華.試論建筑施工現(xiàn)場管理的優(yōu)化及質(zhì)量監(jiān)督[J].黑龍江科技信息，2007（08）.

[4]曾慧平.試論建筑施工企業(yè)工程的造價管理[J].科技資訊，2010（21）.

篇（4）

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的培訓(xùn)考試和資格認定。上海市房屋土地管理局會同上海市工商行政管理局負責(zé)對申請從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員執(zhí)業(yè)前的培訓(xùn)考試和資格認定工作。對符合資格的人員核發(fā)由兩局共同制定的資格證書，發(fā)證人員資料由兩局分別保存。有關(guān)新的《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證》的發(fā)證、換證等具體事宜，由兩局通過聯(lián)席會議方式定期協(xié)商處理。1998年度工商年檢時，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司持證人員數(shù)量不足5名以上的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。市、區(qū)、縣房地局主管部門對1998年1月1日起已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、但持證人員數(shù)量不足5名的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不予受理備案、注記和評定資信等級。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的日常管理工作由房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門負責(zé)。房地產(chǎn)管理部門負責(zé)取得營業(yè)執(zhí)照后的房地產(chǎn)經(jīng)紀組織備案、注記等日常行業(yè)管理工作，發(fā)生持證人員在多個經(jīng)紀組織注記的，由房地產(chǎn)管理部門查處并通報工商行政管理部門。工商行政管理部門主要負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀組織的工商登記、核發(fā)營業(yè)執(zhí)照及日常的工商行政管理法規(guī)的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作。注冊登記時，工商行政管理部門應(yīng)對申報的資格證書加注印記，以防持證人員重復(fù)使用證書。

篇（5）

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的必需配套行業(yè)，成熟規(guī)范、良性發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)對促進房地產(chǎn)業(yè)的市場流通、加強市場自我調(diào)控都具有不可替代的積極作用。然而，在看到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)積極作用的同時，這一行業(yè)在客觀上暴露出來的服務(wù)質(zhì)量參差不齊、經(jīng)營行為不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)低下等一系列問題，嚴重阻礙了行業(yè)發(fā)展。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的部門規(guī)章，該規(guī)章旨在從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益，從而為促進我國房地產(chǎn)行業(yè)各級市場健康發(fā)展提供制度保障。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)經(jīng)紀是由房地產(chǎn)經(jīng)紀人(個人或機構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀人)完成的促進房地產(chǎn)市場交易順利實現(xiàn)一系列居間、、行紀等經(jīng)紀活動，是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的經(jīng)紀服務(wù)。

二、重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀分析

1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發(fā)展，重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場得到快速發(fā)展的同時，其交易形式仍主要采用房地產(chǎn)經(jīng)紀組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。

(一)經(jīng)紀機構(gòu)準入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關(guān)資質(zhì)為前提，造成規(guī)模小、執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識不強、服務(wù)質(zhì)量低的經(jīng)紀機構(gòu)大量存在，甚至出現(xiàn)1人公司。在國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策作用下，引發(fā)一批小規(guī)模的經(jīng)紀機構(gòu)迅速關(guān)門，遺留問題無人解決，易引發(fā)社會矛盾。

(二)經(jīng)紀機構(gòu)惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)營收費的通知》(渝價[2000]358號)規(guī)定，房屋買賣收費，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經(jīng)紀機構(gòu)收費高達3％4％，又有小型經(jīng)紀機構(gòu)迫于市場競爭壓力，收費打折到0.5％至1％，造成了同行業(yè)不正當競爭；交易活動中還存在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現(xiàn)象，嚴重擾亂了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場秩序。

(三)經(jīng)紀人員素質(zhì)普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛

1.利用不具備條件的房產(chǎn)進行公開掛牌銷售。一些中小型經(jīng)紀機構(gòu)的員工在促成買賣雙方進行交易的過程中，不履行合理審查房產(chǎn)證件和賣方授權(quán)的義務(wù)，利用買賣雙方對房地產(chǎn)買賣流程的信息不對稱的現(xiàn)實情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產(chǎn)交易。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發(fā)糾紛。

2.缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。

(四)部分經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部管理混亂

1.招聘人員素質(zhì)標準不一。多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)招聘經(jīng)紀人員時，對經(jīng)紀人員沒有資質(zhì)和學(xué)歷的要求，又缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致大多經(jīng)紀人員缺乏從業(yè)責(zé)任心和法律知識，致使不少房地產(chǎn)經(jīng)紀合同因經(jīng)紀人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)糾紛。

2.經(jīng)紀機構(gòu)合同往往不合規(guī)范。

(五)相關(guān)法律法規(guī)滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度

重慶國土資源房屋評估與經(jīng)紀協(xié)會于2005年制定了《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀服務(wù)的無形性所引起的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，以及其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，由于行業(yè)標準不明晰或相關(guān)制度落實不到位導(dǎo)致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。

三、規(guī)范重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的對策建議

借簽國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)的先進發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合重慶實際情況，相關(guān)政府職能部門應(yīng)以“五個重慶”、“民生十條”建設(shè)為契機，從制度層面著力推進重慶房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)業(yè)健康有序發(fā)展。

(一)主管部門及經(jīng)紀機構(gòu)方面。進一步明確重慶國土資源房屋評估與經(jīng)紀協(xié)會的職責(zé)，落實房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的條件、程序以及經(jīng)紀機構(gòu)年檢年審制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，提高經(jīng)紀機構(gòu)違規(guī)成本，從源頭上規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)誠信、合法經(jīng)營。建議引入房地產(chǎn)交易當事人監(jiān)督模式和經(jīng)紀市場競爭對手監(jiān)督模式，作為政府監(jiān)督的輔助手段。

(二)職業(yè)資格方面。房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本制度，建立嚴格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀機構(gòu)的每項成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行終身負責(zé)制，即對自己的行為終身負責(zé)，并將成交業(yè)務(wù)量作為各經(jīng)紀人(協(xié)理)執(zhí)業(yè)業(yè)績，終身備案登記(經(jīng)紀人(協(xié)理)更換執(zhí)業(yè)機構(gòu)可據(jù)此作為業(yè)績證明)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛從制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀機構(gòu)各自采用自己訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號，由經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一到房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會處集中采購(或無償領(lǐng)取)。合同從成交價款、標的、經(jīng)紀費用取得等重要要素等方面進行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。

(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經(jīng)紀的一面之辭，對房地產(chǎn)買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關(guān)部門應(yīng)利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等傳統(tǒng)方式，結(jié)合要求經(jīng)紀機構(gòu)門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風(fēng)險意識和法律意識。

參考文獻：

篇（6）

這樣的問題其實不是第一次有會員向筆者提出，不過這次我沒有直接回答，而是講了一個前幾天剛剛發(fā)生的故事。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會在成立三年之后開始申請4A級社會團體，前幾天民間組織管理局組織認證專家到協(xié)會實地考察，在聽取了協(xié)會的匯報之后，認證專家說：“你們協(xié)會先后出臺了《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用評價管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)不良行為管理辦法》等多項行業(yè)自律管理制度，并結(jié)合我市二手房交易市場實際情況，推出了《二手房買賣重點事項告知書》、《看樓協(xié)議書》等指引性文件，還通過舉辦房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)自律簽約大會、組織全體會員單位共同開展‘誠信Logo標貼’等活動，在會員中倡導(dǎo)誠信經(jīng)營、守法自律。這樣市民就會信任協(xié)會會員，將協(xié)會會員與非會員加以區(qū)分。”

當時這番話對筆者的觸動很大，因為自從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會成立以來，一直把為會員提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為協(xié)會工作的中心，而事實上組織會員加強行業(yè)自律也是協(xié)會向會員提供的一種服務(wù)，自律和服務(wù)在這一點上得到了完美的結(jié)合。

我把這個故事說給這位經(jīng)紀公司的高管聽，并且借用這個故事來回答他的疑問，雖然看上去他并未能完全被這個故事說服，但他還是表示看到了未來發(fā)展的方向。

篇（7）

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀中介服務(wù)活動，應(yīng)當遵守本辦法。房地產(chǎn)價格評估的中介服務(wù)活動，適用《海南經(jīng)濟特區(qū)城市房地產(chǎn)價格評估管理規(guī)定》。

本辦法所稱的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀和價格評估等活動的總稱。

本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面咨詢服務(wù)的經(jīng)營活動。

本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀中介服務(wù)，是指為委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)的經(jīng)營活動。

第三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)活動應(yīng)當遵循合法、自愿、公平、誠信的原則。

第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的監(jiān)督和管理。

土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價格等管理部門，應(yīng)當按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作。

第五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員可以依法組織行業(yè)協(xié)會，對房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營服務(wù)進行自律監(jiān)督;行業(yè)協(xié)會的業(yè)務(wù)活動接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。

第二章 中介服務(wù)機構(gòu)和人員

第六條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)當設(shè)立具有獨立法人資格的中介服務(wù)機構(gòu),取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備以下條件：

(一)有自己的名稱和組織機構(gòu);

(二)有不少于30平方米的固定服務(wù)場所;

(三)有法定數(shù)額的注冊資金;

(四)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，應(yīng)當有3名以上取得房地產(chǎn)咨詢資格證并注冊的人員;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)當有3 名以上注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，或者2名以上注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人和3名以上注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

第八條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)法人設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)分支機構(gòu)的，其分支機構(gòu)應(yīng)當有不少于20平方米的固定服務(wù)場所，并有2名以上注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，或者1名注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人和2名以上注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

第九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列材料到市房產(chǎn)行政主管部門備案：

(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)備案申請表;

(二)營業(yè)執(zhí)照副本、機構(gòu)章程和主要的內(nèi)部管理制度;

(三)固定經(jīng)營場所證明(房屋所有權(quán)證或房屋租賃備案證明原件);

(四)機構(gòu)法定代表人、分支機構(gòu)負責(zé)人的身份證明及任職文件;

(五)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)資格證、注冊證、勞動合同等。

第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)終止或變更本辦法第九條涉及的事項，應(yīng)當自向原登記注冊的工商行政管理部門辦理注銷或變更登記之日起20日內(nèi)，向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)根據(jù)本辦法第九條、第十條申請備案，符合備案條件的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在5個工作日內(nèi)發(fā)給備案證明;對申請材料不齊全的，市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當場一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。

第十二條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的咨詢?nèi)藛T、經(jīng)紀人、經(jīng)紀人協(xié)理，應(yīng)當按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，參加房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格考試合格，取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書。

第十三條 取得房地產(chǎn)咨詢資格、房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格的人員執(zhí)業(yè)，應(yīng)當按照國家和本省、市的有關(guān)規(guī)定注冊。

房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從業(yè)資格注冊期滿的，持證者應(yīng)當?shù)阶怨芾頇C構(gòu)辦理延續(xù)注冊手續(xù)。在注冊有效期內(nèi)變更執(zhí)業(yè)機構(gòu)的，應(yīng)當在應(yīng)聘時辦理變更手續(xù)。

第十四條 禁止無職業(yè)資格證書或者有職業(yè)資格證書未注冊的人員從事房地產(chǎn)中介咨詢、經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

禁止房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)指派未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未經(jīng)注冊的人員從事中介咨詢、經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

第十五條 禁止偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書和注冊證。

第三章 中介服務(wù)行為規(guī)范

第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營場所公示下列內(nèi)容：

(一)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證;

(二)備案證明;

(三)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員姓名、照片、注冊證號;

(四)服務(wù)項目、內(nèi)容、標準;

(五)收費項目、依據(jù)、標準、對象;

(六)信用檔案查詢方式;

(七)投訴方式和途徑;

(八)行業(yè)組織推薦使用的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本;

(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房項目的，還應(yīng)當在銷售現(xiàn)場明顯位置公示商品房銷售委托書和符合銷售商品房的有關(guān)證明文件。

第十七條 有下列情形之一的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得提供中介服務(wù)：

(一)無房屋所有權(quán)證及其他合法權(quán)屬證明的，或者房屋權(quán)屬證書與標的物不符的;

(二)司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)或者行政機關(guān)依法裁定、決定限制房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的;

(三)銷售商品房未取得房屋預(yù)售許可證，或者不符合商品房銷售其他條件的;

(四)違法建筑或者不符合房屋安全標準的;

(五)共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意或者代管房產(chǎn)無房屋所有權(quán)人書面授權(quán)的;

(六)租賃雙方當事人無合法有效身份證明的;

(七)有關(guān)法律、法規(guī)禁止提供中介服務(wù)的其他情形。

第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)當與委托人簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。承辦該項業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T、經(jīng)紀人或者經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當在合同上簽署姓名并注明其注冊證編號。

房地產(chǎn)中介服務(wù)合同一般包括下列主要內(nèi)容：

(一)當事人姓名或者名稱和住所;

(二)項目名稱、房地產(chǎn)權(quán)屬、面積、使用年限、用途、使用限制;

(三)合同履行方式、期限;

(四)中介服務(wù)費數(shù)額和支付方式、時間;

(五)違約責(zé)任和糾紛解決方式;

(六)當事人約定的其他內(nèi)容。

第十九條 委托人委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)提供所委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的所有權(quán)、建筑面積、抵押、使用現(xiàn)狀等情況，并對所提供資料的真實性負責(zé)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以對所委托轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行實地查看和依法查閱有關(guān)資料，委托人應(yīng)當予以配合。

委托人簽訂合同后違約不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者另行委托他人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當依法承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)與委托人簽訂合同后，方可對外相關(guān)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得虛假、未經(jīng)核實的信息。

執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人或經(jīng)紀人協(xié)理憑中介服務(wù)機構(gòu)介紹信、中介服務(wù)合同和本人身份證及執(zhí)業(yè)注冊證書可以到有關(guān)部門或機構(gòu)查詢受委托事項的相關(guān)信息，有關(guān)部門或機構(gòu)應(yīng)當予以配合并進行登記。

第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受存量房出售或出租委托的，應(yīng)當通過海口市存量房管理系統(tǒng)如實房屋的下列信息：

(一)房屋的主要自然狀況和相關(guān)權(quán)屬狀況;

(二)房地產(chǎn)交易條件;

(三)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名稱、地址、聯(lián)系方式和主辦經(jīng)紀人員;

(四)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的特殊說明事項和市房產(chǎn)行政主管部門要求的其它信息。

第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當在銀行開設(shè)存量房交易結(jié)算資金專用賬戶。交易雙方當事人約定選擇通過專用帳戶劃轉(zhuǎn)交易資金的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當保證專用帳戶的資金支付條件和具體方式與存量房經(jīng)紀合同一致。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得通過交易結(jié)算資金專用賬戶以外的其他銀行賬戶代收代付存量房交易資金，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房產(chǎn)交易資金。

第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當嚴格執(zhí)行價格管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，實行明碼標價，不得違反規(guī)定設(shè)立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標準。

收取房地產(chǎn)中介服務(wù)費應(yīng)當開具發(fā)票，依法納稅。

第二十四條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，做好業(yè)務(wù)記錄。業(yè)務(wù)臺帳和業(yè)務(wù)記錄應(yīng)當載明業(yè)務(wù)活動中的收入、支出等內(nèi)容。

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當于每年一月底向市房產(chǎn)行政主管部門報送上一年度業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表。

第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員在提供中介服務(wù)中不得有下列行為：

(一)超越核準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動;

(二)索取合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦?

(三)同時在兩個以上房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從業(yè);

(四)以個人名義接受委托，收取費用;

(五)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);

(六)以不正當手段損害其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或者中介服務(wù)人員的信譽和權(quán)益;

(七)未通知抵押權(quán)人，為抵押的房地產(chǎn)提供轉(zhuǎn)讓中介服務(wù);

(八)采取脅迫、欺詐等手段促成交易;

(九)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;

(十)隱瞞價格信息，從中賺取差價;

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四章 中介服務(wù)監(jiān)督管理

第二十六條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立房地產(chǎn)中介服務(wù)和交易網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上信息、簽約、交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺。

第二十七條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立和完善房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員信用檔案系統(tǒng)，實行網(wǎng)上公示，接受社會公眾查詢及監(jiān)督。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員應(yīng)當如實提供有關(guān)信息。

第二十八條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員的經(jīng)營服務(wù)行為進行監(jiān)督檢查，及時處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，公布檢查和處理結(jié)果并錄入信用檔案。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當定期對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員的條件進行檢查，并及時向社會公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員名單。

第二十九條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當完善投訴處理機制，設(shè)立投訴電話和投訴舉報信箱。

市房產(chǎn)行政主管部門在接到舉報、投訴后，應(yīng)當在24小時內(nèi)作出是否受理的決定;決定受理的，應(yīng)當在30個工作日內(nèi)作出處理決定，并書面答復(fù)投訴者。

第三十條 市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當協(xié)助市房產(chǎn)行政主管部門制定房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展政策和管理措施，加強對中介服務(wù)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，制定和推行房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本，指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員執(zhí)行行業(yè)準則和職業(yè)道德規(guī)范。

第三十一條 市房產(chǎn)行政主管部門對中介服務(wù)機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員實施監(jiān)管，不得妨礙其正常的經(jīng)營活動，不得索取或者收受財物，不得謀取其他利益。

第五章 法律責(zé)任

第三十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以罰款：

(一)取得營業(yè)執(zhí)照后未按規(guī)定備案的，處1000元以上5000元以下罰款;發(fā)生變更事項未按規(guī)定辦理變更備案的，處400元以上20xx元以下罰款;

(二)指派未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未經(jīng)注冊的人員從事中介咨詢、經(jīng)紀業(yè)務(wù)的,處20xx元以上1萬元以下罰款。

第三十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門給予處罰：

(一)未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書或者取得職業(yè)資格證書但未辦理注冊從事房地產(chǎn)中介咨詢、經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，責(zé)令其停止非法咨詢、經(jīng)紀業(yè)務(wù)，沒收違法所得，處20xx元以上1萬元以下罰款;

(二)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書、注冊證的，處20xx元以上1萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，提請注冊機構(gòu)注銷注冊證書。

第三十四條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)處以6000元以上3萬元以下罰款，情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓;對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員處以20xx元以上1萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，給予停止執(zhí)業(yè)3個月以上1年以下的處罰，并可以依照有關(guān)規(guī)定提請注冊機構(gòu)注銷注冊證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反本辦法第十七條規(guī)定提供中介服務(wù)的;

(二)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定虛假信息的;

(三)違反本辦法第二十二條第二款存量房交易資金管理規(guī)定的;

(四)違反本辦法第二十五條第(二)項至第(十)項禁止性規(guī)定的。

第三十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在提供中介服務(wù)中違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下罰款：

(一)未按規(guī)定在經(jīng)營場所公示有關(guān)事項的;

(二)未按規(guī)定向市房產(chǎn)行政主管部門報送業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表的。

第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員因違法從業(yè)或者提供虛假信息等過錯給當事人造成經(jīng)濟損失的，由其所在的中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任;中介服務(wù)機構(gòu)賠償后，可以向有故意或者重大過失的中介服務(wù)人員追償。

第三十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及人員的違法行為涉及土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價格等管理規(guī)定的，由相關(guān)的行政主管部門依法處理。

第三十八條 市房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中，有下列行為之一，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反本辦法不按時發(fā)放備案證明的;

(二)違反本辦法未公示房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及人員信用檔案的;

(三)對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及人員違法經(jīng)營、損害當事人合法權(quán)益的行為不依法處罰的;

(四)違反本辦法不履行檢查、投訴處理等監(jiān)管職責(zé)的;

(五)妨礙房地產(chǎn)中介機構(gòu)及人員正常的經(jīng)營活動，索取、收受財物或者謀取其他利益的;

(六)其他違反法律、法規(guī)的行為。

第六章 附 則

第三十九條 本辦法具體應(yīng)用中的問題，由市人民政府負責(zé)解釋。

第四十條 本辦法自20xx年5月1日起施行。本辦法施行前從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)，未辦理備案的，應(yīng)當自本辦法施行之日起60日內(nèi)補辦備案手續(xù);不符合設(shè)立條件的，自本辦法施行之日起12個月內(nèi)，應(yīng)當按照本辦法調(diào)整規(guī)范;逾期仍不符合設(shè)立條件的，應(yīng)當?shù)焦ど绦姓芾聿块T辦理變更或者注銷登記。

房地產(chǎn)中介從業(yè)條件房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，是指隸屬于中介服務(wù)機構(gòu)而從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)員、價格評估師(員)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人。為了加強管理，確保專業(yè)化、規(guī)范化，目前我國對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取統(tǒng)一考試、職業(yè)資格認證和登記的管理辦法。

(1)房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員資質(zhì)管理。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

(2)房地產(chǎn)價格評估從業(yè)人員資質(zhì)管理。國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

篇（8）

2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位。《暫行規(guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者，應(yīng)當及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。現(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。嚴禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)迅速擴張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的交易市場。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：

（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。

據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當于房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構(gòu)直接認定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。

（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售員（相當于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀人對其屬下的銷售員負有監(jiān)督的責(zé)任，如果因為監(jiān)督不嚴而導(dǎo)致客戶受到嚴重損失時，則經(jīng)紀人負有連帶責(zé)任，經(jīng)紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的建議

筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。

1.加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀業(yè)最嚴密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀人執(zhí)照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準，從而使消費者免受不良經(jīng)紀人之害，同時也保護持照經(jīng)紀人免受不正當?shù)母偁帯Ｓ秩缦愀鄣摹兜禺a(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理條例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的監(jiān)管的做法。

2.全面落實房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試、注冊制度

協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質(zhì)差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓(xùn)班、研討會、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學(xué)時數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試的次數(shù)

為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。

4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定

為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。

5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的情形

法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀人對房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理違法負有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人負責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

篇（9）

整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實踐“*”重要思想和

落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅持深化改革和加

強法治并舉，堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，不斷加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進一步強化制度建設(shè)，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

二、切實加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度

（一）加強商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）等法律法規(guī)進行查處，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，公開曝光，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

（二）加強對商品房預(yù)（銷）售活動的動態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時、全面、準確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示。對房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序的，房產(chǎn)、價格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴查處。嚴禁將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）有關(guān)規(guī)定，加強對商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對違規(guī)從事商品房活動的單位和人員，要從嚴處理。

（三）加強房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國家工商總局令第71號）等法律法規(guī)，予以嚴肅處理。

（四）加強房地產(chǎn)展銷活動管理。工商行政管理部門要會同房產(chǎn)管理部門加強對房地產(chǎn)展

銷活動的管理，嚴格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項目的合規(guī)情況。有嚴重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

（五）加強商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴格預(yù)售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。對房地產(chǎn)銷售過程中實施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對合同違法和侵害消費者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。

（六）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀人承辦經(jīng)紀業(yè)務(wù)，應(yīng)當采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。

三、認真落實各項措施，深入開展整頓活動

（一）深入開展專項整治活動。從9月份起，用一年左右時間，在全市范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒印８鞯睾褪蟹慨a(chǎn)、價格、工商管理部門要認真制定整治工作方案，明確時間要求，細化工作任務(wù)，落實工作責(zé)任。對專項整治工作中查出的問題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強烈的，要予以通報批評。

（二）暢通舉報投訴渠道。市房產(chǎn)、價格、工商管理部門要通過開設(shè)專項整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強社會監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動。

篇（10）

北京市房地產(chǎn)管理局直管房屋等所有權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的規(guī)定

一、關(guān)于房管部門直管房屋的登記：

1.現(xiàn)由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各單位的房屋，其房屋所有權(quán)屬于中央各委托單位的、由中央各單位進行登記。

2.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管二公司管理的中央各單位統(tǒng)建和購置的房屋，凡是整幢或整門樓房屬于一個單位，單位主張產(chǎn)權(quán)并按規(guī)定向房管部門補交管理、維修費用的，可由統(tǒng)建和購買房屋的單位進行登記，單位不主張產(chǎn)權(quán)或不同意補交管理維修費用以及不夠整門的零散樓房，均由房管部門進行登記。

3.現(xiàn)由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市級公產(chǎn)房屋，分別由各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局和公司進行登記。

4.現(xiàn)由房管部門管理的原會館房屋，除經(jīng)市政府批準已發(fā)還者外，均按市級公產(chǎn)進行登記。

二、房管系統(tǒng)各單位自籌資金購置或建造的房屋，凡是由各單位自行管理的，依房屋所有權(quán)性質(zhì)分別按全民產(chǎn)、集體產(chǎn)進行登記。

三、關(guān)于宗教團體房屋的登記：

1.對原納入國家經(jīng)租的宗教團體房屋，根據(jù)國務(wù)院《國發(fā)（1980）188號》文件規(guī)定，應(yīng)發(fā)還給宗教團體所有，由宗教團體進行房屋所有權(quán)登記。對房屋原狀已發(fā)生變化的，由宗教團體與房管部門按有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，再進行登記。

2.對國家經(jīng)租以前、根據(jù)有關(guān)規(guī)定已由房管部門接管的原宗教團體房屋，由目前的管理單位按市級公產(chǎn)進行登記。

四、關(guān)于撥用房屋的登記。撥用房屋系指房管部門接管房屋產(chǎn)權(quán)后無償撥給單位使用并由使用單位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部門撥給中央或市屬各單位使用的房屋，均由現(xiàn)管理單位進行登記。

五、關(guān)于已移交給有關(guān)單位管理房屋的登記。經(jīng)市政府批準，已由房管部門移交給商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)及中小學(xué)校等單位管理的房屋，均由現(xiàn)管理單位進行登記。

六、關(guān)于開發(fā)公司所管房屋的登記：

1.現(xiàn)由各開發(fā)公司受托管理的單位所有的房屋，由產(chǎn)權(quán)單位進行登記。

2.現(xiàn)由各開發(fā)公司管理的市政拆遷用房、落實私房政策用房，以及小區(qū)鍋爐房等，均由各開發(fā)公司進行登記。

3.各開發(fā)公司已出售給各單位的房屋，凡是買房單位主張所有權(quán)并按規(guī)定補交管理維修費用的，均由買房單位登記；買房單位自愿放棄房屋所有權(quán)，僅保留分配使用權(quán)并出具證明的，可由開發(fā)公司進行登記。

4.各開發(fā)公司已無償移交給商業(yè)、服務(wù)業(yè)等各單位管理的配套房屋，由現(xiàn)管理單位進行登記。

七、關(guān)于征而未拆房屋的登記。根據(jù)《北京市建設(shè)拆遷安置辦法》〔京政發(fā)（1982）144號文〕關(guān)于“已經(jīng)收購但暫時不需拆除的房屋交房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理”的規(guī)定，對單位征而未拆的房屋，應(yīng)移交房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局接管并進行登記。

八、關(guān)于承租單位在直管公房院內(nèi)自建房屋的登記：

1.承租單位用市財政撥款在直管公房院內(nèi)增建、擴建、翻建的房屋，由房管部門統(tǒng)一進行登記。