物業(yè)一級資質(zhì)申報(bào)材料匯總十篇

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)一級資質(zhì)申報(bào)材料范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

物業(yè)參加人員:**、

業(yè)委會(huì)參加人員：

熱心業(yè)主代表：何先生

會(huì)議主要內(nèi)容:

一、樓巴路線整改

二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題

三、中軸線停車問題整改

四、經(jīng)費(fèi)和公共收益問題

五、游泳池問題

一、樓巴路線整改

樓巴出行問題：

現(xiàn)樓巴總數(shù)11臺(tái)，司機(jī)19個(gè)，其中2人備用。

物業(yè)程六一：

高峰期5分鐘一趟

業(yè)委會(huì)：

據(jù)了解5分鐘一趟未達(dá)到，樓巴路線的優(yōu)化計(jì)劃必須經(jīng)過60%以上的業(yè)主通過方可實(shí)施。

物業(yè)程六一：

如在推行過程中80%通過，20%反對怎么辦？是否可推行？

業(yè)委會(huì)：

如大多數(shù)業(yè)主同意，且對大多數(shù)業(yè)主是有利的，大部分業(yè)主滿意就可實(shí)施。

業(yè)委會(huì)**陽：

在小區(qū)是否增加電頻車，可能更方便，更可行。

物業(yè)**：

①整個(gè)園區(qū)如果用電頻車需要20臺(tái)，司機(jī)20幾個(gè)

②現(xiàn)樓巴每月虧損20萬，公司不可能在投資這方面

③目前11臺(tái)車，每臺(tái)車39座，電頻車效率會(huì)比樓巴低，公司目前已經(jīng)認(rèn)為樓巴是給恒大物管拖了后腿。

④如果由外包的單位承包，公司是會(huì)支持的。

業(yè)委會(huì)**：

物業(yè)一方面可以向公司申請使用電頻車接駁樓巴車，也可跟市政公交部門商討是否將公交電瓶車線路延長到我們小區(qū)的各個(gè)出入口，這樣減輕樓巴的壓力，方便業(yè)主出行。

業(yè)委會(huì)**陽：

電頻車與樓巴結(jié)合一起來運(yùn)行。

物業(yè)**總：

①前期的考察要更細(xì)化，準(zhǔn)確、能量化的盡量量化

②為什么要做這個(gè)優(yōu)化，優(yōu)化的一些內(nèi)容，必須做好宣傳。

③電頻車的問題要做更進(jìn)一步的了解，包括業(yè)主的質(zhì)疑如何回覆，將相關(guān)工作在細(xì)化后公示。

④方案由物業(yè)經(jīng)理程六一完善，下周一之前將電頻車問題的情況提供出來，爭取6月20日前公示。

二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題

物業(yè)**：

①公司會(huì)逐戶到現(xiàn)場排查，現(xiàn)已組建3組人員，樓上向下滲水的工作已開始維修，廚房滲水到下一層的我們已經(jīng)在跟業(yè)主溝通維修，在4月底已開始進(jìn)行了。

②外墻脫落的整修，報(bào)告已報(bào)批了，相關(guān)工作已開始在做。

③出現(xiàn)滲水的外墻瓷片脫落只需業(yè)主打電話到物業(yè)中心，登記、核實(shí)、查看、處理。

業(yè)委會(huì)**：

外墻維修費(fèi)用由哪里出？

物業(yè)**總：

恒大物業(yè)公司出，具體花多少錢是需要根據(jù)工程量來定的。

業(yè)委會(huì)**：

①關(guān)于這些工程問題，如果是水管、燈等老化會(huì)出現(xiàn)一些的問題。這是很正常的，畢竟有八年多了。是業(yè)主們都可以接受的范圍。

②另外很多的工程問題是恒大物業(yè)在收樓至今，由于與開發(fā)商的特殊關(guān)系，一直就沒有進(jìn)行相關(guān)驗(yàn)收。提供給業(yè)委會(huì)的資料顯示大堂的空調(diào)以及有些設(shè)備都是沒有驗(yàn)收的。飄窗漏水、天花脫落等問題物業(yè)回覆過了保修期，事實(shí)是在未過保修期之前都有過保修投訴的記錄。問題是為什么沒有及時(shí)維修，而導(dǎo)致日積月累？

③任何樓盤都會(huì)存在質(zhì)量的問題，但問題存在的比例太大就不正常。如果是開發(fā)商的問題，應(yīng)追究開發(fā)商的責(zé)任，如果是物業(yè)未管好，未進(jìn)行維修就是物業(yè)的職責(zé)，有些是業(yè)主使用的問題，那就是業(yè)主自身責(zé)任。

物業(yè)**總：

①需要專業(yè)的人來確認(rèn)問題的具體責(zé)任

②管家要多盡責(zé)任，盡快確認(rèn)問題

③如果影響業(yè)主日常生活的應(yīng)盡快解決

④在確認(rèn)時(shí)應(yīng)分清責(zé)任，要給業(yè)主講清楚是什么原因?qū)е碌模詰?yīng)安排專業(yè)人士去確認(rèn)，去解釋。

⑤外墻問題因依據(jù)公司計(jì)劃的統(tǒng)一時(shí)間節(jié)點(diǎn)來完成統(tǒng)一維修

業(yè)委會(huì)**：

現(xiàn)在你們既然有專們負(fù)責(zé)維修的人員，希望在接到保修及維修的過程中要明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓業(yè)主知曉。避免拖拉現(xiàn)象。

業(yè)委會(huì)**：

由于滲水屬于房屋質(zhì)量問題（是否過保）爭議比較大，之前物管高層更換頻繁，一直不穩(wěn)定，以免之前申報(bào)材料有所遺漏申報(bào)時(shí)間有所差異，希望物業(yè)可以給業(yè)主半年時(shí)間申報(bào)，物業(yè)免費(fèi)維修，超過時(shí)間按正常質(zhì)保期報(bào)修。

物業(yè)**總：

有些滲水問題維修后一年半年又會(huì)出現(xiàn)滲水，如果是之前存在的問題會(huì)一直跟進(jìn)，即便過了保修期也會(huì)跟進(jìn)。

業(yè)委會(huì)**：

不要說一期業(yè)主了，就說9棟業(yè)主2012年才收樓，是最后一期的業(yè)主，在收樓時(shí)就有報(bào)過漏水，每年都有報(bào)修，到現(xiàn)在業(yè)主仍有漏水現(xiàn)象，這就真說明房屋質(zhì)量存在很大問題。所以無論是否過保修期都是開發(fā)商的責(zé)任，都應(yīng)該負(fù)責(zé)維修。

業(yè)委會(huì)**陽：

從現(xiàn)在開始，凡有業(yè)主報(bào)滲水，漏水，由物業(yè)的檢查確認(rèn)維修至修好為止。物業(yè)與業(yè)委會(huì)的收集的數(shù)據(jù)要綜合一下。物管應(yīng)建一個(gè)數(shù)據(jù)庫，將小區(qū)反映的問題全部登記在冊。落實(shí)情況及時(shí)也給業(yè)委會(huì)做備案。

物業(yè)**總：

公司2017年6月3日發(fā)文，要求9月30日完成排查與維修工作（所有小區(qū)外墻瓷片脫落）排查完后資料提供一份給業(yè)委會(huì)。

業(yè)委會(huì)**：

家里掉瓷磚的，你們可以增加樓管的人數(shù)，一戶一戶拜訪處理。

物業(yè)程六一：

針對家里掉瓷磚的業(yè)主反映此類問題我們都會(huì)第一時(shí)間去解決。

三、中軸線停車問題整改

物業(yè)**：

關(guān)于園區(qū)道路規(guī)劃：

①整體思路是靠近別墅區(qū)的兩邊的停車位全部取消，改為人行道，酒店正下方左右兩側(cè)車位繼續(xù)保留，中軸線兩側(cè)劃臨時(shí)停車位，登記分類來訪、別墅業(yè)主、僵尸車、房車這四類車分類后，逐步回訪告知業(yè)主盡量不占臨時(shí)車位，并上門建議就近辦理停車位。

②人行道：80公分高交護(hù)欄+花箱

③6月份完成小區(qū)的走訪，7月完成此項(xiàng)工作，方案已經(jīng)完成的，希望業(yè)委會(huì)盡快蓋章公示，開始此項(xiàng)工作。物業(yè)也會(huì)針對中軸停車業(yè)主以溫馨提示告知業(yè)主中軸停車改善。

④車庫自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)6月20日完成

⑤目前是一車一卡一位

業(yè)委會(huì)**：

在整改的過程中相關(guān)回訪數(shù)據(jù)要保存好，百分比數(shù)據(jù)必須要真實(shí)，用數(shù)據(jù)說話。

物業(yè)夏宗偉：

我們保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性，現(xiàn)需要盡快安裝擺閘，到時(shí)無論什么車都需要刷卡。

熱心業(yè)主：

擺閘易出現(xiàn)尾隨情況怎么辦？目前小區(qū)人車未分流，要加強(qiáng)管理，標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一，一人一卡。外來人員進(jìn)入小區(qū)，須嚴(yán)格登記。

業(yè)委會(huì)**陽：

7月15日硬件設(shè)施到位，最好人車分流一人一車一卡，到時(shí)候設(shè)備到位后，下一步應(yīng)對快遞、學(xué)校車類需提供一個(gè)方案。

四、經(jīng)費(fèi)和公共收益問題（今日會(huì)議核心問題）

業(yè)委會(huì)**陽：

業(yè)委會(huì)成立，根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)定，小區(qū)公共收益應(yīng)移交給業(yè)委會(huì)。

物業(yè)**總：

6月30日之前，業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)保證能夠到位。

五、游泳池問題：

業(yè)委會(huì)**陽：

眼前游泳池在未經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)商討、同意的情況下就已外包出去了。是屬于違規(guī)行為。

熱心業(yè)主：在合同未簽的情況下，未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意的合同應(yīng)該是無效的，外包合同應(yīng)經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，基于這種情況是否可簽一份過渡協(xié)議。

業(yè)委會(huì)**陽：

既然已成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)就應(yīng)履行職責(zé)，泳池外包應(yīng)征求業(yè)委會(huì)的意見，那么希望以后關(guān)于外包的情況希望能夠跟業(yè)委會(huì)溝通，這是對我們業(yè)委會(huì)的一種基本尊重，希望**總能理解與支持！

物業(yè)**總：

公司缺乏主動(dòng)向業(yè)委會(huì)報(bào)告與反饋

①關(guān)于泳池外包物管公司，缺乏報(bào)告與溝通，公司佛山今有三個(gè)工程一起招標(biāo)，投入費(fèi)用提高了，業(yè)主的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低了。是對業(yè)主有利的。

②最后簽訂合同，條款也未與業(yè)委會(huì)溝通，確認(rèn)合同。這些是我們做不到位的，我們的初衷都是一樣的，希望業(yè)主能夠花最少的費(fèi)用享受好的服務(wù)。

③關(guān)于招投標(biāo)會(huì)以高價(jià)中標(biāo)，才可以進(jìn)來，但進(jìn)入后相關(guān)執(zhí)照辦不到就會(huì)導(dǎo)致關(guān)門，會(huì)影響業(yè)主，公司有一些成熟的供應(yīng)商，代表公司、團(tuán)隊(duì)，所以一直都是統(tǒng)一招標(biāo)的。但是我可以代表公司承諾招投標(biāo)都是公開、公平、公正。

業(yè)委會(huì)**：

①我們討論的是兩個(gè)概念，成立了業(yè)委會(huì)后，所有關(guān)于公共收益的都需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)，公司凡外包合同應(yīng)通過業(yè)委會(huì)的同意。

②從物管公司提供的資料看，很多公共區(qū)域外包服務(wù)合同都快到期了，到期合同要簽，應(yīng)經(jīng)過業(yè)委會(huì)，物業(yè)必須尊重小區(qū)業(yè)委會(huì)。

③關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同，我們希望與一個(gè)具有獨(dú)立法人，獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)制的物業(yè)服務(wù)公司簽定服務(wù)合同。

④目前小區(qū)是2.5元/平方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須按照國家統(tǒng)一一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。目前這么一大筆錢卻是上交恒大集團(tuán)公司，小區(qū)物業(yè)需要用錢，卻要層層審批，耗時(shí)之久無法接受。現(xiàn)在小區(qū)的公共收益到哪里去了？小區(qū)業(yè)主都在質(zhì)疑！我們需要改變現(xiàn)在的這種體制。

⑤我們業(yè)委會(huì)籌備組階段，曾在2015年7月25日就向許家印發(fā)了一份業(yè)主聯(lián)名公開信，從開發(fā)商到現(xiàn)在物業(yè)存在的問題一直未得以解決。

⑥要求恒大公司把2016年7月份成立業(yè)委會(huì)以來的公共收益開支明細(xì)交與業(yè)委會(huì)并在小區(qū)公示，將剩余的公共收益依法移交予業(yè)委會(huì)。公共收益應(yīng)轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)指定的獨(dú)立賬戶上。

物業(yè)**總：

①業(yè)委會(huì)在中國是一個(gè)非法人機(jī)構(gòu)。

②如成立項(xiàng)目公司收支財(cái)務(wù)量大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)

③對業(yè)委會(huì)的專業(yè)程度也有一定要求。如項(xiàng)目維護(hù)支出開支審批需要一定的真實(shí)性，如果出問題難監(jiān)管。

業(yè)委會(huì)**：

①我們希望有一個(gè)具有獨(dú)立的法人，獨(dú)立財(cái)權(quán)的物業(yè)服務(wù)公司來監(jiān)管本小區(qū)，讓業(yè)主對小區(qū)的收支情況一目了然。你們可以提供有此資質(zhì)的物業(yè)公司。

②這樣方便、便捷、取之于民、服務(wù)于民、服務(wù)小區(qū)、要讓業(yè)主看得，不要小事層層上報(bào)，逐層審批。

③設(shè)備清單及臺(tái)帳有部分是沒驗(yàn)收的，（交接的臺(tái)帳上顯示）

④建議我們請專業(yè)人士逐項(xiàng)清點(diǎn)驗(yàn)收、交接

物業(yè)：

①小區(qū)規(guī)劃圖6月9日交業(yè)委會(huì)

②6月底提交小區(qū)設(shè)備、設(shè)施、清單交業(yè)委會(huì)

建議物管將業(yè)委會(huì)的所有文件資料均需蓋集團(tuán)或服務(wù)中心的蓋（公司相對應(yīng)的章）

業(yè)委會(huì)**陽：

①半島的收入用于半島的建設(shè)，應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的賬號

②公共收益應(yīng)打入業(yè)委會(huì)獨(dú)立的賬號上，公共收益什么時(shí)候能給到業(yè)委會(huì)？

物業(yè)**總：

①先把業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)解決，6月30日之前到賬，7月份付完5.6.7月份經(jīng)費(fèi)（7月15日到帳）

②公共收益和體質(zhì)問題，先將經(jīng)費(fèi)付完后，公共收益6月30日前回覆（以公函形式），體質(zhì)問題是有利有弊，業(yè)委會(huì)確實(shí)是要成立這種項(xiàng)目公司，我們也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)列清楚后在向業(yè)委會(huì)表明后在協(xié)商。

熱心業(yè)主：

包干制公司收支可不公示，如果成立業(yè)委會(huì)后小區(qū)收支一定要公示。

關(guān)于泳池的承包問題目前怎么處理？

業(yè)委會(huì)**陽：

將泳池外包的合同等相關(guān)文件交予業(yè)委會(huì)審核，同時(shí)希望讓承包商到業(yè)委會(huì)與業(yè)委會(huì)溝通協(xié)商相關(guān)開館事宜，在商定開館時(shí)間。（6月9日提交文件）在此之前，游泳池應(yīng)免費(fèi)開放。

業(yè)委會(huì)**補(bǔ)充：

一個(gè)樓管管6-8棟，人手是不夠，無法及時(shí)解決問題。

物業(yè)**：

公司本應(yīng)是按800戶一個(gè)樓管，現(xiàn)在半島是500戶一個(gè)樓管。

業(yè)委會(huì)**陽：

篇（2）

今年3月，保監(jiān)會(huì)下發(fā)“以房養(yǎng)老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺(tái)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點(diǎn)。從征求意見到正式試點(diǎn)，僅用三個(gè)多月時(shí)間，動(dòng)作神速。

保監(jiān)會(huì)人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)通氣會(huì)上表示，開展此項(xiàng)試點(diǎn)，可以盤活老年人房產(chǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加一種新的養(yǎng)老方式，是實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，同時(shí)也是對現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)的定義，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的一個(gè)新品類，與既有的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品相比，其專業(yè)程度更高、涉及的其他行業(yè)和領(lǐng)域更復(fù)雜。但是縱觀《意見》，保監(jiān)會(huì)對“以房養(yǎng)老”的監(jiān)管要求主要是原則性的規(guī)定，未對產(chǎn)品定價(jià)、房產(chǎn)估值、運(yùn)營模式和風(fēng)控等技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，甚至對參與試點(diǎn)的房屋性質(zhì)亦未作具體規(guī)定，僅要求申請人擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

“保監(jiān)會(huì)主要對以房養(yǎng)老試點(diǎn)的開展進(jìn)行指導(dǎo)，產(chǎn)品的具體定價(jià)模型、房產(chǎn)估值方法等內(nèi)容，由保險(xiǎn)公司根據(jù)自身的情況自行探索和采用，保監(jiān)會(huì)不作具體規(guī)定，目前暫時(shí)不考慮出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)則。”保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示。

對于這項(xiàng)被呼吁和研究多年的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)對試點(diǎn)的反應(yīng)并不急迫。“總體來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹(jǐn)慎。”一位參與“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)項(xiàng)目研究的保險(xiǎn)公司人士表示。

“這畢竟是新事物，現(xiàn)在還沒有一個(gè)適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時(shí)認(rèn)為，試點(diǎn)初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規(guī)定或限定，讓各家試點(diǎn)公司自行探索，最后看試點(diǎn)的最終結(jié)果。邊試點(diǎn)、邊完善，這樣有更大的靈活性。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

執(zhí)行力在于細(xì)節(jié)，對于試點(diǎn)保險(xiǎn)公司來說，將“以房養(yǎng)老”從理論層面落地成為實(shí)體產(chǎn)品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規(guī)模試點(diǎn)

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)有點(diǎn)拗口的名稱，通常被人們用一個(gè)更簡潔而形象的詞來稱呼――“以房養(yǎng)老”。

這種養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合，申請人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。如申請人身故，保險(xiǎn)公司可獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養(yǎng)老”是將個(gè)人房產(chǎn)未來收益的提前變現(xiàn)和使用，同時(shí)不改變房屋的消費(fèi)屬性（即居住），為自身養(yǎng)老提供的新型融資方式。

早在2003年，我國就提出了“以房養(yǎng)老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房的孤殘老人，自愿將房產(chǎn)抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。上海模式則相當(dāng)于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產(chǎn)權(quán)房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，且獲得的資金偏低，在當(dāng)時(shí)難以獲得市場認(rèn)可。

2011年北京民政局的《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展住房反向抵押貸款試點(diǎn)。

此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體則變?yōu)楸ｋU(xiǎn)公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個(gè)更具保險(xiǎn)特點(diǎn)的名稱。試點(diǎn)對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)時(shí)間為兩年。

為何首批試點(diǎn)城市選擇此四地？保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，北、上、廣是一線城市，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場相對較成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量也較大。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京退休老人月平均收入相當(dāng)于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產(chǎn)權(quán)。

二線城市武漢的入選，則因業(yè)內(nèi)首家開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)――合眾養(yǎng)老社區(qū)落戶于此，便于其探索“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老社區(qū)對接的嘗試。

據(jù)了解，美國入住養(yǎng)老社區(qū)的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費(fèi)和后續(xù)服務(wù)費(fèi)，這意味著，參與“以房養(yǎng)老”的申請人，未來有可能成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶，進(jìn)而推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

《意見》要求，申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司，須滿足開業(yè)滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報(bào)告中測算，國內(nèi)滿足相關(guān)試點(diǎn)要求的保險(xiǎn)公司約33家。

單個(gè)保險(xiǎn)公司接受抵押房產(chǎn)的評估價(jià)值，不得超過“4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分”，如以萬億元資產(chǎn)規(guī)模匡算，該業(yè)務(wù)的規(guī)模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險(xiǎn)、太保和新華保險(xiǎn)如試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，規(guī)模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業(yè)房地產(chǎn)評估價(jià)值合計(jì)不會(huì)超過180億元，市場體量不會(huì)太大，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)形成規(guī)模效應(yīng)。

“試點(diǎn)初期，各家保險(xiǎn)公司應(yīng)該都會(huì)比較謹(jǐn)慎，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到上限，而且初期可能主要針對失獨(dú)或無子女老人。”一位保險(xiǎn)公司精算人士認(rèn)為。

據(jù)了解，中國60歲以上老人中，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的占比約80%-90%，遠(yuǎn)高于美國60%的比例。試點(diǎn)初期如以無子女或失獨(dú)老人為主，這部分人群的全國規(guī)模約為3000多萬人。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此時(shí)推出“以房養(yǎng)老”正逢其時(shí)，養(yǎng)老問題已成為擺在全社會(huì)面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問題，民眾的養(yǎng)老意識(shí)也在逐步提升。保監(jiān)會(huì)日前的《中國保險(xiǎn)業(yè)社會(huì)責(zé)任白皮書》顯示，養(yǎng)老險(xiǎn)的公眾關(guān)注度同比提升了70%，養(yǎng)老保險(xiǎn)是公眾認(rèn)為對自身最有益的險(xiǎn)種之一。

養(yǎng)老需求如此旺盛，供給端卻面臨養(yǎng)老產(chǎn)品種類較少且同質(zhì)化的尷尬：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前保險(xiǎn)公司約7700多個(gè)在售人身險(xiǎn)產(chǎn)品中，養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品僅有60多個(gè)。“現(xiàn)在市場上缺乏真正的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。”一位保監(jiān)會(huì)人士表示。

“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，無疑開拓了一種新型的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”的首創(chuàng)者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現(xiàn)最為積極，稱公司目前已初步完成產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，將積極上報(bào)相關(guān)試點(diǎn)申報(bào)材料。如試點(diǎn)資格獲批，將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動(dòng)的方式，在四地開展試點(diǎn)。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會(huì)積極參與試點(diǎn)。據(jù)了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險(xiǎn)公司已遞交了試點(diǎn)方案。 待解難點(diǎn)重重

何時(shí)能夠正式推出產(chǎn)品、能否順利試點(diǎn)，有關(guān)公司的表態(tài)卻模棱兩可。

對于保險(xiǎn)公司來說，還有很多技術(shù)和實(shí)際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點(diǎn)在于房屋估值、產(chǎn)品定價(jià)和房屋處置方式等。

在產(chǎn)品模式的選擇上，《意見》規(guī)定，可按照投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。

一家計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，就現(xiàn)實(shí)情況來說，如采用非參與型，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額固定，且房產(chǎn)增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費(fèi)者的接受度更高。“采用哪種方式，關(guān)鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費(fèi)者的利益。”

隨之而來的一個(gè)問題便是產(chǎn)品定價(jià)。據(jù)了解，國際上主流的定價(jià)方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價(jià)因素包括利率波動(dòng)、通脹率、貸款期限、房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和投保人死亡率等，由此根據(jù)模型確定貸款價(jià)值比和支付因子。該模型在美國應(yīng)用得較廣泛。這種定價(jià)方式更關(guān)注財(cái)產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)對價(jià)格的影響，并需要?dú)v史數(shù)據(jù)來確定支付因子。

精算模型法分為一次支付和終身年金定價(jià)兩種，相對而言，該方式更具實(shí)用性和精確性。不過，有種業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國房價(jià)波動(dòng)大，利率決定機(jī)制亦與歐美不同，采用這兩種定價(jià)模型都有一定的局限性。

定價(jià)的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規(guī)定，由具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。

“如果每年對單個(gè)房屋逐一評估，對保險(xiǎn)公司來說管理成本太高了，不是我們所設(shè)想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進(jìn)行持續(xù)管理也是一個(gè)問題。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

在歐美發(fā)達(dá)國家，房屋的管理和維護(hù)一般委托給專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并通過購買房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來補(bǔ)償房屋在使用過程中發(fā)生的損失。

房屋處置方式則是“以房養(yǎng)老”的又一大難點(diǎn)或者說是最大的難點(diǎn)。“回收處置是一個(gè)大問題，因?yàn)閷σ恍┈F(xiàn)行法律規(guī)定形成新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在大家也沒有探討出一個(gè)特別好的方式。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

據(jù)介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個(gè)難點(diǎn)在于能否順利執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，只有非自住的房屋才能執(zhí)行拍賣，這與“以房養(yǎng)老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美國在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，對此進(jìn)行了專門的立法，同時(shí)創(chuàng)造和運(yùn)用了一些金融工具。“比如可將房產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，做成資產(chǎn)包在二級市場上打包發(fā)售，通過金融市場實(shí)現(xiàn)流通，這樣保險(xiǎn)公司不用沉沒大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，只需要在二級市場賺一個(gè)利差就可以。”上述項(xiàng)目組人士介紹。

據(jù)了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款）模式的成功，關(guān)鍵在于依托“房利美”等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了抵押資產(chǎn)的證券化，從而解決了保險(xiǎn)公司持續(xù)多年無法處置房產(chǎn)、回收現(xiàn)金的困局。不過，從目前國內(nèi)資本市場的現(xiàn)狀來看，短時(shí)期內(nèi)尚難運(yùn)用此類金融工具。 風(fēng)險(xiǎn)因素眾多

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案中，除了試點(diǎn)地區(qū)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與定價(jià)、業(yè)務(wù)流程等內(nèi)容，亦要求保險(xiǎn)公司必須列明風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。據(jù)知情人士透露，在各家公司提交的試點(diǎn)方案中，對風(fēng)險(xiǎn)的測算和評估占據(jù)了相當(dāng)?shù)钠?/p>

由于“以房養(yǎng)老”一端關(guān)聯(lián)波動(dòng)較大的房地產(chǎn)市場，涉及領(lǐng)域廣泛，業(yè)務(wù)期限較長，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，對保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。《意見》要求，保險(xiǎn)公司要在“以房養(yǎng)老”的條款制定、流程設(shè)計(jì)、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)管理等方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。

概括來說，保險(xiǎn)公司開展“以房養(yǎng)老”主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。

不過對保險(xiǎn)公司來說，最重要的風(fēng)險(xiǎn)主要是長壽風(fēng)險(xiǎn)和房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。不過這些風(fēng)險(xiǎn)并非不可化解。以長壽風(fēng)險(xiǎn)為例，可以通過與現(xiàn)有壽險(xiǎn)產(chǎn)品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險(xiǎn)機(jī)制實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散。

對于房產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，有業(yè)內(nèi)人士建議，可以制定合理的價(jià)值比例，做好精算定價(jià)，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和承保上分散抵押房產(chǎn)的分布。

以北京為例，市區(qū)、郊區(qū)的房價(jià)差別巨大，房產(chǎn)新舊程度、以及城區(qū)區(qū)位和地段的不同，房價(jià)基數(shù)和波動(dòng)程度也各不同。如果在不同地區(qū)開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，分散房產(chǎn)價(jià)格的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。

試點(diǎn)雖然已開閘，有意試點(diǎn)的諸保險(xiǎn)公司，卻仍陷入對諸多風(fēng)險(xiǎn)的左右思量之中。一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中把所有風(fēng)險(xiǎn)因素都考慮進(jìn)去，并把風(fēng)險(xiǎn)全都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，如果從“以房養(yǎng)老”獲得的養(yǎng)老保障和其他養(yǎng)老產(chǎn)品并無多大差別，消費(fèi)者怎么會(huì)買單？ 業(yè)務(wù)延伸空間

即使在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的美國，其占比人群亦屬小眾。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。

英國、日本等發(fā)達(dá)國家推行“以房養(yǎng)老”的歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)目標(biāo)群體占比很高時(shí)（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。

中國的“以房養(yǎng)老”雖經(jīng)十年探索終獲試點(diǎn)，但從當(dāng)前法律環(huán)境、養(yǎng)老觀念以及保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，真正落地可能尚需時(shí)日。一位監(jiān)管層人士認(rèn)為，在現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中，“以房養(yǎng)老”面臨諸多的問題和挑戰(zhàn)。

孤掌難鳴，“以房養(yǎng)老”的順利試點(diǎn)，需要在整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中尋找合力。《意見》指出，保險(xiǎn)公司應(yīng)在服務(wù)領(lǐng)域延伸、服務(wù)內(nèi)容多樣和服務(wù)手段創(chuàng)新等方面積極探索，完善與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)。

青松居家康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)總裁王燕妮在去年的一個(gè)健康險(xiǎn)研討會(huì)上曾表示，國內(nèi)目前有超過98%的老人選擇在自己家里養(yǎng)老，這些老人如享受相關(guān)的護(hù)理服務(wù)，最大的問題在于支付來源。

“以房養(yǎng)老”可為此提供一個(gè)資金來源。上述計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，“以房養(yǎng)老”將來可以對接重疾險(xiǎn)或大病保險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關(guān)的醫(yī)療費(fèi)用。