農業用地論文匯總十篇

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇農業用地論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

地方特色農業文獻與地方文獻不同，地方文獻是記錄某一地域的政治、經濟、文化、史地等人文自然狀況，如：“省情”“市情”“縣情”等資料，是研究地方建設發展的主要記錄根據，有較強的歷史資料性。

地方特色農業文獻，是基于一個地方的生物資源有較強的地域性和一定的獨特價值而形成的文獻。它們在地方經濟建設中的作用日益增強，越來越受到重視，各地特色農業文獻數據庫相繼建成。如：甘肅農業大學圖書館的“牦牛文獻數據庫”，新疆農業科學院圖書館“長絨棉數據庫”，青海農牧學院圖書館“高原生物數據庫”，這些數據庫的建成，為當地經濟建設提供了文獻保障，受到了國內外專家學者的好評。

2  地方特色農業文獻的開發

2．1做好地方特色農業文獻開發的前期工作

（1）轉變農業文獻工作觀念，充分認識信息時代圖書館完成組織文獻到組織知識的轉變，將以傳統的文獻載體為對象的一般描述性揭示，逐步深化到對文獻所包含的各種專題信息單元的開發利用。

（2）將開發特色農業文獻信息納人日常工作計劃。做好社會調研，找準經濟服務的切人點，明確信息開發工作的定位，活化靜態文獻，力求信息產品適銷對路，發揮更大效益。

（3）建設地方特色農業文獻數據庫的最終目的，是實現文獻傳遞網絡化和資源共享，只有建立相應的通用性、標準化的數據庫才能達到這一目的。所以，數據庫的標準化。規范化非常重要，一般采用國內現有的標準書目數據庫套錄。

3開發地方特色農業文獻應注意的問題

（1）加強地方特色農業文獻的收集，采集渠道以現刊、內刊并重；載體形式以錄像帶、光盤等各種載體齊收；特別注意收集與地方特色農業相關的學科、交叉學科和邊緣學科為主的圖書文獻，經過努力要初步建成比較齊全、系統的地方特色農業文獻信息體系，這是開發利用特色農業文獻信息的成功所在。

（2）收集內容要新穎，要有開發價值，尤其是注意收集本學科國內外研究的最新科技動態。

（3）滿足讀者各種檢索要求，是開發特色農業文獻的宗旨。為了方便讀者，我們的做法是：在主題下。先把當前國內外研究的熱門話題，以文摘形式著錄其后，供讀者參閱，其次是研究本專題的原始文獻文摘。

1995年我們為寧夏廣夏集團大面積種植麻黃提供了信息服務，從1995年至今，寧夏廣夏集團。民族化工集團、上海實業集團投資幾千萬元，大面積種植枸杞、麻黃，并建枸杞、麻黃加工基地，形成種植力工產品一條龍的產業基地，正是他們看到了枸杞、麻黃的開發前景和國際市場。

社會的需要是圖書館工作的根本，開發利用地方特色農業文獻，是圖書館工作者參于市場競爭的需要。農業圖書館工作者要根據本身工作性質和學科特點，始終堅持在區域經濟建設的大環境中，從本地實際需要和經濟建設的特點出發，選擇本地經濟建設急待解決的問題開展服務工作，這是農業圖書館工作者的職責。

參考文獻

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關鍵詞：GIS技術；土地評價；進展

隨著社會經濟的迅速發展，我國作為一個人口、資源大國，土地資源的評價工作不斷開展和細化，土地評價涉及土地的自然、經濟、區位及開發管理等諸多因素，主要集中在土地質量的分等定級上，近年來隨著土地評價工作的不斷深入，已經形成了一套比較完整的土地評價系統。其中。地理信息系統（Geographic Information System，簡稱GIS）技術作為一門新的技術手段，在20世紀70年代開始引入我國。GIS在我國土地評價中的應用起步較晚，但發展較快，引入后迅速運用到了土地評價工作中，更是在土地評價的各個領域得到更為深入的發展，其中，陳華[1]、倪紹祥[2]、史同廣[3]、邱炳文[4]等學者都對GIS技術在土地評價中的應用做過深入的分析，倡導GIS與遙感技術的結合，還對GIS評價方法進行了詳盡的綜述總結。本文就近年來農業用地、城鎮建設用地以及工業用地三方面，GIS技術在其中的運用、發展趨勢等做一個分析總結。

一、GIS技術在農業用地分等定級評價中運用廣泛

近年來GIS技術在農用地評價工作中得到了廣泛的運用，通過文獻分析，研究主要側重于運用GIS技術農用地的分等定級工作、農用地的適宜性評價兩大方面，尤其側重于農用地的分等定級的研究。

（一）、GIS技術在到農用地分等定級工作上的研究進展

20世紀50年代初期，我國農用地分等定級工作開始開展，70年代開始進入系統的工作階段。農業用地分等定級的原因是需要掌握定級范圍之內農業用地的質量情況，然后依次為依據進行評價，劃分出土地的級別，最終為確定農業用地基準地價提供依據，增加農業用地管理的科學性。農用地定級工作又是一項具有基礎性、公益性和戰略性的土地資源調查評價工作[5]，因此，GIS技術在農業用地分等定級工作上運用十分廣泛。

運用GIS在農用地評價中分等定級工作的開展，目前主要是定性研究和定量研究相結合進行，有研究者將定性分析的結果運用于農用地定級成果的調整和確定工作中，以此來提高農用地定級成果的精度[6]。在農用地分等定級工作中，王中就GIS分等定級的科學性進行了研究，并且給出了科學了論證[7]。而在分等定級是實際工作中，GIS技術運用也越來越多，張敏運用GIS數據庫在土地分等定級的基礎上，探索土地估價，以及土壤的成分的運算，以此來做了新浦鎮農用地的估價案例[8]。王淑梅等從GIS農用地定級數據處理上入手，進行了詳細的論述[9]。當然，在GIS技術評估的過程中，也會產生許多問題，針對這些問題，相關研究者也積極的做出了討論分析，相關需要注意的問題[10]以及在傳統農用地質量評價檢驗方法上引入新的數學模型相配合，力圖得到更加準確的評估效果[11]。

（二）、GIS技術在農用地適宜性評價上的研究進展

土地的適宜性評價是決定土地的用途以及土地適宜程度的基礎。近年來，針對農用地的土地適應性評價增多，多數研究開始嘗試運用模型進行農地的適宜性評價，而GIS技術在其中發展很快，通過對農用地的適宜性評價，最終根據適宜程度來判斷農用地的質量。

張成剛等利用GIS/RS技術，對冀北地區農用地進行了適宜性評價，以此分析各等級農用地的空間分布，最后提出農用地合理利用對策[12]。對于農用地的質量綜合評價以及單一的耕地質量評價管理，結合GIS技術，也有人做了相關的研究。在農用地適宜性評價工作中，多數學者都在嘗試把GIS技術作為一個評價的平臺和具體的方法進行推廣，從而為適宜性評價研究工作的開展提供一套技術方法。鄭磊介紹了土地適宜性評價中的常用模型，以大連市金州區為例做了相關的分析；有學者提出農田立地的概念，基于GIS技術來評價農田質量，為劃定基本農田提供客觀依據。當然，結合GIS農用地評價方法研究，在實際的操作中，研究者針對出現的問題，也樂于引入更多的數學評價模型，進行技術的改進，以提高農用土地適宜性評價的準確性及效率。

二、GIS技術在城鎮建設用地評價中的研究進展

我國是一個人口多、資源少的國家。改革開放以來，社會經濟快速發展，帶動了城鄉建設用地規模的迅速擴大。1978年我國的城鎮化率為17.92%，2013年迅速上升到53.7%。這時，出現的問題是土地城鎮化速度遠遠超過人口城鎮化速度，人地矛盾集中。這就迫切需要對城鎮土地利用進行評價研究，最大程度的節約和有效利用城鎮建設用地。通過分析，近年來GIS技術在城鎮建設用地評價研究進展中，主要集中在城鎮建設用地的有效利用評價和適宜性評價兩方面。

（一）、GIS技術在城鎮建設用地有效利用評價中的研究進展

由于土地具有稀缺性的特點，城鎮建設用地在土地評價中擁有很高的地位，結合GIS技術研究發展，對于城鎮建設用地有效利用評價主要集中在建設用地的擴展研究、利用現狀以及潛力研究幾方面。

在建設用地擴展研究探索中，湯君友等以“時間過程”與“空間格局”為主線，將區域城鎮建設用地擴展與自然交通條件和社會經濟條件相綜合，揭示無錫市城鎮建設用地擴展的時空分異規律。也有人對寶雞市1988 ～2005年中心城區城鎮建設用地擴展類型進行定量識別，試圖尋求一種優良的擴張模式。其中，還有人認為城鎮建設用地的擴展，除了考慮時間序列上的演變規律，相應的某一時期建設用地數量和結構的突然變化，也會對建設用地的使用帶來一系列的影響，周偉等就對三峽地區建設用地的變化和效益進行了評價。

（二）、GIS技術在城鎮建設用地適宜性評價中的研究進展

隨著城鎮化的不斷推進，在城鎮建設用地適宜性評價中，主要是考慮住宅用地、商業用等幾類建設用地的情況，圍繞社會經濟和自然生態兩方面進行城鎮建設用地適宜性評價研究。李亞奇等以GIS作為主要技術平臺，以嘉興市鳳橋鎮為案例進行實證分析，做了建設用地適宜性的研究。劉貴利圍繞3種主要建設用地類型，初步建立了建設用地適宜性評價方法程序。其中，也有學者對丘陵荒灘、黃土溝壑以及低緩坡度地區建設用地為研究對象，對自然條件不好的地區做土地適宜性的評價研究。

三、GIS技術在工業用地評價上的進展研究

要推進工業化發展的進程，需要消耗大量的土地資源作為代價，而城鎮工業用地需求量在未來社會發展中也非常大。通過文獻分析，對于工業用地而言，運用GIS技術重點集中在評價工業用地的節約利用以及適宜性、空間結構擴展方面。

（一）、GIS技術在工業用地節約度評價上的進展分析

在工業用地節約評價上，研究重點主要是從工業用地的利用潛力上進行開展，探索充分挖掘工業用地的潛力，以達到土地的節約利用的效果。如甄江紅以包頭市為例，根據評價標準劃分出低度利用、適度利用、集約利用及過度利用等土地利用類型，提出工業用地土地集約利用的途徑與措施。而蔣貴國在前者研究的基礎上，增加運用極限評價法和綜合評價法評價各工業功能區的土地集約利用程度和潛力挖掘程度，最后提出工業用地土地集約利用的途徑與措施。

（二）、GIS技術在工業用地適宜性和空間結構評價上的進展分析

由于工業用地自身發展與住宅用地、商業用地等的區別，在選址上更要考慮適宜性和空間結構組成。結合GIS技術評價工業用地適宜性研究上，重視城市生態環境的保護，生態適宜性評價廣泛開展；張樹深以大連市為例，引入概率神經網絡模型與GIS軟件結合，進行了工業用地生態適宜性分析[26]。也有人從保護城市生態環境的角度為城市的土地利用提出建議。

在GIS技術工業用地的空間結構擴展研究上，研究都是通過收集現階段的資料，或者結合RS遙感圖像，分析對比工業用地的結構變化，再發現相應的問題，最后找到整合工業用地的方法。吳兵等人揭示城市工業用地隨時間、空間變化的規律，闡明城市工業結構調整的方向。也有人用GIS支持的空間定量分析方法對工業用地立地條件進行評價，探討工業用地空間整合模式，再提出整合方案。

四、結論

目前，在土地評價的各個領域，結合GIS技術做評價分析的探討越來越趨向于綜合化、定量化和科學化，使土地評價工作的開展更加細致和精確，其中，結合GIS技術的土地適宜性評價非常廣泛和完善，在各類用地評價中也各有側重。當然，這其中也有不足之處，比如在農用地評價中，基本以耕地的分等定級研究為主體，在林牧等農用地上評價研究較少。在城鎮建設用地和工業用地評估上，側重于土地適宜性以及節約度的評估，而未來土地評價的發展，需要更新的評價方式以及提高評價的精確度、實用性。所以，未來GIS技術在土地評價工作中重要性越來越凸顯，與土地評價相關的GIS軟件的二次開發、結合數學模型的配合運用等都是新的發展方向。（作者單位：四川師范大學地理與資源科學學院）

參考文獻：

[1]陳華，孫丹峰.基于GIS技術的土地評價研究進展[J].國土資源遙感.2008，3（77）：10-14

[2]倪紹祥.近10年來中國土地評價研究的進展[J].自然資源學報.2003，18（6）：672-683

[3]史同廣.中國土地適宜性評價研究進展[J].地理科學進展.2007，26（2）：106-115

[4]邱炳文，池天河，王欽敏等.GIS在土地適宜性評價中的應用與展望[J].地理與地理信息科學.2004（5），20：20-44

[5]程燁.新一輪國土資源大調查“土地資源監測與調查工程”發展歷程與前景展望[J].中國土地科學.2002（6）：4.

[6]黃盛林.最新農用地分等定級估價與耕地資源保護實務全書[M].安徽文化音像出版社，2003：187.

[7]王中，基于GIS分等定級-以無為縣為例.學位論文[D].2007.05

[8]張敏.基于GIS的農用地分等定級估價研究—以慈溪市新浦鎮為例.學位論文[D].2004.03.

[9]王淑梅，張永福，范兆菊.GIS的農用地定級數據處理淺析[J].烏魯木齊職業大學學報.2004（1），13：36-39.

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1.研究背景

隨著人口的迅速增長及以土地帶動經濟發展的模式，各個地方政府、企業、人口對土地的依賴性越來越強。進入2000年以后，我國的土地資源環境所承受來自各個方向的壓力。土地資源作為生產要素的重要要素之一，但是，由于自然因素和經濟社會的因素，土地的數量和質量受到嚴重影響，人口不斷增加、城市化和工業化進程的不斷加速、農業用地的不斷退化使得土地資源的短缺成為人類亟待解決的難題。土地可持續利用研究是采用定性和定量的方法，基于生態、經濟、社會方向形成評價指標體系，然后對一定區域范圍內的土地進行可持續利用的評價研究。

2.實證：梅子村土地可持續利用評價研究

梅子村地處四川省天全縣，距離縣城3公里。東與大坪鄉接壤，南與始陽交界、北與馬溪村、西與向陽村接壤，國道318線穿過該村。作為四川省新農村建設示范點，梅子村土地類型包括耕地、林地、其他農用地、基礎設施用地等多樣類型。但是，該村土地的利用呈現粗放利用的特點，其中宅地基的粗放利用具有較強的代表性。本文以梅子村為例，對新農村土地可持續利用進行評價及實證研究，尋找梅子村土地可持續利用的關鍵阻礙性因素，并確定合理的發展目標、繼而制定針對性的解決措施，以該村的土地可持續利用、促進該村的發展。

2.1梅子村經濟社會發展概況

2.1.1自然地理條件狀況

梅子村地形主要由山地，谷底等組成，海拔721米到934米。氣候以亞熱帶季風性濕潤氣候冬季溫和，夏季涼爽，一年四季分明，冬季盛行西北風，夏季盛行東南風，年平均降水量1436mm，降水量分布不均，主要集中在夏秋季節。

2.1.2 經濟社會發展狀況

根據對梅子村的實地調查顯示，梅子村目前的土地總面積7438畝，該村包括8個村民自治小組，農村人口1294人，城鎮人口70人，總戶數460戶。農民人均純收入達到6648元，年均遞增12%。梅子村轄區內農產業豐富，主要產業有林竹業、茶葉、養殖業、種植業、服務業。

2.2梅子村土地利用現狀分析

2.1 土地利用結構

根據梅子村土地利用統計數據得知，梅子村的目前土地總面積4958170平方米，對2012年土地利用相關數據可知梅子村農用地4419130平方米，占89.3%；建設用地152412平方米，占3%；未利用土地386628平方米，占7.7%。（1）農業用地，梅子村的農業用地主要包括耕地、林地和其他農業用地等。其中林地大約占該村土地面積3219250平米，占全鎮土地總面積的64.9；耕地大約占466620平方米，占全村土地總面積的9.4%；其他農用地733260平方米，占全村土地總面積的1.4%；（2）建設用地，梅子村建設用地主要包括農村集體建設用地（學校）、公共設施用地（道路）和其他建設用地（娛樂設施）三大類；（3）未利用土地，梅子村未利用土地主要包括除開自留地、宅地基、林地等其他未利用土地（主要包括部分坡度較陡的山地、偏遠地區地區的荒地等）。

2.2梅子村土地利用特點

（1）梅子村的土地相較于周邊其他村，雖然土地面積較大，但總體上土地質量不高，整個梅子村由于交通條件不便，偏遠地區很大一部分土地呈現撂荒的情況；（2）該村林地資源豐富，包括多種林業、竹業品種，整個梅子村林地面積（包括竹業）2012年為3219250平方米，占全鎮土地總面積的64.9%，所以，梅子村仍保持著較高的林竹比例，這為梅子村在未來生態環境建設中提供了良好的天然條件。

2.3土地可持續利用制約因素判定

通過分析可知梅子村土地可持續利用的制約因素主要包括：（1）居住用地比重偏高；（2）交通水利用地比重較低；（3）農村人均宅基地面積較高；（4）公共設施用地比重偏低；（5）人均耕地面積較低。

3.新農村土地可持續利用措施分析

結合前面梅子村土地可持續利用評價中所確定的制約梅子村土地可持續利用的主要障礙因素，改善目前梅子村土地利用現狀的措施主要包括：在國家農村用地政策的背景下，引進鄉村規劃師，完善新一輪農村土地用地的規劃；加強耕地保護，嚴格落實農村土地用地制度管理措施，防止違法用地發生；強化農村宅基地治理、優化生態環境建設、開展農村土地整理。（1）.加強農村基層人才建設，引進鄉村規劃師，在符合國家國土利用規劃政策背景下，根據本地的實際現實情況，完善新農村土地利用總體規劃和具體實施措施；優化土地利用的結構、合理安排土地用途，防止非法建設；因地制宜地合理確定各類農用地、生態保護用地、建設發展用地的規模和邊界；（2）.加強新農村的耕地保護，調查顯示，人均耕地占有量低是制約梅子村土地可持續利用的主要障礙因素之一；耕地保護關系到梅子村經濟社會發展的全局性戰略問題，所以必須深入貫徹執行“落實國家十八億畝耕地的紅線不變”這一基本政策。（3）.強化農村宅基地治理，處理好新建住房與宅基地復耕的關系，對梅子村建設用地增長過快特別是農村居民建設用地增長過快的問題，強化對農村宅基地的整治和管理。同時，開展新農村宅基地利用現狀，建立宅基地退出機制；加強農村小產權房的管理。

主要結論

通過對梅子村土地可持續利用的實證研究，得出了梅子村人均宅基地面積較高、人均耕地面積較低、公共基礎設施用地比例較低等結論，這些因素顯示該村土地粗放利用和低效利用，其阻礙了梅子村的經濟和社會發展。（作者單位：四川師范大學地理與資源科學學院）

參考文獻：

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[2]黃冬梅.河南省開封市土地可持續利用程度綜合評價[J].國土資源科技管理，2011（02）：85-90

[3]馬艷萍.淺析土地可持續利用評價的意義、原則和程序[J].工程技術，2011（18）

[4]徐美銀.江蘇省土地可持續利用評價[J].揚州職業大學學報，2011（02）：1-5

[5]王波.當前農村建設中的土地利用問題及對策[J].科教文匯，2011（12）：173

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中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-09-0055-1

1 土地開發利用中存在的生態問題

近些年，人類對土地資源的任意開發隨意利用，造成了我們生態系統嚴重失衡，土地資源污染破壞嚴重，已經嚴重威脅到我們自身的生存和發展。根據2006年《中國統計年鑒》可知，我國每平方公里人數是世界平均人口密度的3倍；根據《2005年中國國土資源公報》可知，我國現有土地面積為18.31億畝，人均面積為1.4畝，不足世界人均土地面積的三分之一。再加上我國難以開發的土地資源面積巨大，土地資源后備力量嚴重不足，尤其是我國耕地面積逐年縮小，耕地土地資源非常匱乏。現在我國的土地資源利用已經達到100億畝，占土地總面積的三分之二左右，還有三分之一是難以開發和不能開發的資源，比如：沙漠、戈壁、積雪地、沼澤地、石山、裸地等等。

1.1 土地開發利用過程中引發的環境問題日益惡化

在土地開發過程中，導致土地資源生態環境惡化范圍在逐步擴大，危害程度日益加深，其具體表現在土地面積侵蝕面積增大、城市建設造成水土流失嚴重、農業用地農藥用量超標土地污染嚴重、土地鹽堿化嚴重、草地森林不斷退化、濕地減退、生物多樣化銳減、土地結構遭到破壞。目前我國的沙漠化面積已經到了174萬平方公里，約占我國土地總面積的18.13%，造成我國的經濟損失達到500多億；水土流失的速度超過了治理速度，需要新的治理技術加快治理速度。

1.2 城市用地浪費嚴重

近些年隨著我國經濟的發展，城市化發展速度加快，城市用地面積急劇增加，工業用地面積不斷擴大，大量耕地被占用。根據2005年的城市用地顯示，我國城市用地面積已經增加到427.4萬畝，要比2004年增長了6%。這組數字說明，我國可利用土地在逐漸減少。另外土地利用結構不合理，主要表現在工業用地、商業用地、住宅用地比例失調，行業內部也存在這種現象，城市有限資源不能合理最大化的利用，造成土地資源浪費，得不到土地資源最大價值開發利用。

1.3 農業用地急劇減少

農業用地急劇減少的原因很多，首先是由于農業內部結構調整和自然災害導致農業耕地面積減少。另外非農占地現象嚴重，而且造成農業耕地永久性流失。非農業占地規劃性不強，盲目性大，不僅使所征集的耕地不能發揮其最大價值，也使周邊耕地備受污染，從而影響農業生產。據2005年相關統計資料顯示，建設面積為318.2萬畝，占耕地面積80.2萬畝，說明所征集耕地建設約占總建設面積的四分之一。農村住宅基地規模過大，這是我國農村尤其是東北農村遺留下的問題，住宅基地過大，沒有形成集中建設，大量耕地用在房屋建設，使得耕地面積浪費。

1.4 污水灌溉和環境污染破壞土地資源

造成土地污染的原因很多，其主要原因有工業、生活、農業以及交通，這幾方面是土地污染的主要來源。從工業方面來說，近些年鄉鎮工業得到了快速發展，對農村經濟的發展起到了促進作用。但一些問題不可忽視，鄉鎮企業分布廣形成不了集約化發展；資金不足，使一些設備得不到改善；技術落后，制約企業進步。工業中的“三廢”排入河流以及農田，造成土地資源的污染。據先關統計我國每年的廢水排放量高達到200億噸以上，工業固體廢棄物也達到65億噸，占地面積約為5萬平方千米，再加上城市生活垃圾，土地資源浪費極為嚴重。此外，不合理的開采也會導致土地資源的浪費。

1.5 土地資源重金屬超標

化學工業的蓬勃發展，對經濟的發展以及人們生活水平的提高起到了極大作用。但是其對空氣的污染、水體的污染程度卻越來越深，而水體和空氣污染最終都會導致土地的污染。在我國造成土壤污染最為嚴重的是重金屬污染。根據相關統計資料顯示我國目前受鎘、砷、鉻、鉛等重金屬污染的土地面積高達兩千萬公頃，約占我國耕地總面積的五分之一，因重金屬污染造成我國糧食減產1000多萬噸。這種重金屬污染的主要元兇是不規范的采礦和金屬冶煉；在耕作區不合適使用化肥是造成總金屬污染的主要來源，在農業區很多農戶不按照要求進行施肥，最終使土壤中所含的金屬超標，從而改變土壤結構，致其肥力下降，另一方面是復合肥本身所含有的鎘超標。

參考文獻

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論文導讀:：如何構建農村土地所有權也就成為學界爭論的問題。而不包括鄉鎮企業用地的建設用地使用權。

論文關鍵詞：農村土地所有權，建設用地使用權，土地承包經營權，宅基地使用權流通性

農村土地權利是農民對農村土地享有的權利。正確認識和界定農村土地權利的性質，是保護農民土地權益的前提和基礎。 一、關于農村土地所有權的性質和權利行使 (一)關于農村土地所有權的性質 農村土地所有權為何種性質？在《物權法》通過前，對此曾有不同的觀點。如何構建農村土地所有權也就成為學界爭論的問題。有的認為，我國農村土地所有權存在主體虛位，有的甚至認為應將土地所有權確認為農民個人所有，以解決農村土地“無主”現象。筆者不贊同這種觀點。這不僅是因為我國《憲法》中規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因為我國農村土地權屬變動的歷史原因，使我們無法或者說不能確認現有土地應歸哪一具體的個人所有，否則，不僅會造成今后的土地利用問題，而且會造成極大的社會動蕩。筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有。《物權法》第59條第1款規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。”這一規定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有宅基地使用權流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數人所結合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有。”[1]盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區別在于合有人構成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產分割，只是在享有所有權人的權益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財產，而且有權請求分割共有財產。集體財產盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權請求分割集體財產。”[2] 農村土地由農村集體成員集體所有，明確了農村土地所有權主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權，這并不會導致所有權主體的虛位。如果說現實中存在農村集體成員得不到土地所有權權益的現象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因為對農村集體所有權保護不力和經濟民主制度不健全造成的。正因為集體成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權，因此，《物權法》第59條第2款規定了應當依法定程序經本集體成員決定的事項，第60條規定了集體所有的土地所有權的行使主體。既然農村土地歸農村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權，所有權人的權益就應由所有權人享有宅基地使用權流通性，而不應由其他人享有。這是由所有權人性質所決定的。如果所有權人不能享有所有權權益，那么這種“所有權”也就不是真正的所有權。《物權法》確認了農民成員集體對其土地的所有權，也就明示農民集體土地所有權的權益歸該集體成員集體享有。因此，我們在任何制度的設計上，都應保障農民集體土地所有權的權益真正歸集體的成員享有，應將農民土地所有權的各項權能還給農民，而不是限制其取得所有權利益。這應當是保障農民土地權益的根本出發點，也是真正解決“三農”問題的重要出路。當然，現代社會，隨著所有權的社會化，任何所有權也都會受到一定限制，農民集體土地所有權也不例外。但是這種限制是以維護社會公共利益和他人的合法權益為前提的，而不能以剝奪所有權人應享有的權益為代價。我國《物權法》第42、43、44條等是對農民集體土地所有權限制的規定，這些限制也足以實現農民集體土地所有權的社會性。 (二)關于農村土地所有權的行使 農民集體土地所有權是由集體成員集體享有的，但在所有權行使中也須維護集體成員的利益，對于一些重大事項應由集體成員集體決定。《物權法》第59條第2款規定在權利行使上應當經本集體成員依照法定程序決定。這體現了農民集體土地所有權行使上的特點。在農村土地所有權行使上，有以下三個問題需要解決。 第一，農村土地如何經營？《物權法》第124條第2款規定:“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。”這一規定是強制性的還是任意性的規定？有的認為，是強制性的，按照這一規定，凡農業用地，都須實行承包經營。有的認為，不是強制性的，而僅是強調依法實行承包經營，不是私有化。筆者贊同后一種觀點。《物權法》第124條更重要的是強調實行承包經營不會改變農村土地集體所有的性質，而不是強調農村土地都要實行承包經營。農村土地實行承包責任制，是國家在農村的重要政策。但只是一項指導性的政策，不能也不應是強制性的。法律規定實行承包經營時承包人的權利是為了保護承包人的利益，維護土地承包經營制度，但不是要求農村土地的所有權人對土地都必須實行土地承包經營制度。因為對于農業用地實行承包經營是在集體所有的土地上設立土地承包經營權這種用益物權，屬于所有權行使的一種方式。如何經營土地，這是土地所有權人的權利，應由所有權人根據自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設立土地承包經營權還是以其他方式行使所有權，都應由所有權人即成員集體決定，而不應由法律強制規定。 第二宅基地使用權流通性，農村土地所有權可否轉讓？通說認為，農村土地所有權不能流通，不可轉讓。但這并無法律上的合理根據。農民集體土地所有權的性質為集體所有，而集體所有權的主體又不具有唯一性，因此，農村土地所有權應當具有可讓與性。從法理上說，凡是禁止流通的財產，須由法律明確規定，凡法律未明確禁止流通的財產就具有流通性。從現行法的規定看，法律并沒有明文規定農民集體土地所有權不可轉讓。現行《土地管理法》第12條規定:“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”這里的“依法改變土地權屬”并沒有僅限定為集體所有改變為國有，應包括某一集體所有的土地改變為歸另一集體所有。如果不承認農村土地的流通性，農村土地資源的財產性就得不到體現，無法通過市場機制得到優化配置，而現實中也存在農村土地流通現象。因此，應當承認農村土地所有權的可讓與性。當然，為維護土地集體所有制，對于農民集體土地所有權轉讓，應限定為受讓人只能是農民集體經濟組織，其他人不能取得農民集體土地所有權。 第三，在農村土地上可否設立建設用地使用權？這里所說的主要是指用于住宅等建設的建設用地使用權，而不包括鄉鎮企業用地的建設用地使用權，因為鄉鎮企業建設用地使用權，法律已有規定。對此，通行的觀點是持否定說，認為建設用地使用權只能在國家土地上設立，而不能在集體土地上設立。但這種觀點在《物權法》施行后，需要重新審視。《物權法》第42條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，可以征收農村集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。這一規定既是對所有權的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國家不能再將農村集體所有的土地征收，而后將土地使用權出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設和其他商業性用地)宅基地使用權流通性，不會因《物權法》的實施而終止。隨著城市化的發展，建設用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會發生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個界定城市范圍問題。有種觀點認為，我國法律規定，城市的土地歸國家所有，只要成為城市規劃區域內的土地就當然歸國家所有，因此，在城市建設中無論是商業性用地還是其他用地，都只能在國有土地上設立而不能在集體土地上設立建設用地使用權。這種觀點值得商榷。《物權法》第47條規定，“城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。”《土地管理法實施條例》第2條規定，“下列土地屬于全民所有即國家所有: (1)城市市區的土地； (2)農村和城市郊區中已經依法被沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。”依照上述規定，只要劃為城市市區，土地就歸國家所有，在城市建設中不會發生需要利用集體土地的情形。但該條例的規定未必妥當，特別是第(5)項顯然仍是建立在維持城鄉二元結構的基礎上的。隨著戶籍制度的改革，不再區分農村戶口與城鎮戶口，而僅僅因為城市的擴張，就將原屬于集體所有的土地當然地轉為國有土地，這種對集體所有權的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農民集體所有至少應依《物權法》實施之日的確權為準。如果說在《物權法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經為國家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當然地就轉為國有，否則農民成員集體所有權人的權益保護也就成為空話。 農民集體所有的土地不因城市規模的擴張而成為國有土地，在城市建設中如非因公共利益而需用農村集體所有的土地進行建設時，用地人如何取得土地使用權呢？《物權法》第151條規定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”現行《土地管理法》第20條規定，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占有土地的，要按照規定辦理土地征收。這顯然與《物權法》規定的征收條件不一致。因此，在?段鍶ǚā肥凳┖螅戀毓芾矸ǖ確捎τ枰孕薷摹＝餼齔鞘薪ㄉ櫨玫氐某雎肪褪竊市砼逋戀廝腥ㄈ嗽諂渫戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌ǎ皇墻ㄉ櫨玫厥褂萌ń黿魷抻凇骯宜械耐戀亍鄙仙瓚ǖ撓靡鍶āT諗┟竇宓耐戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌ㄕ厥褂萌魍ㄐ裕梢園湊展型戀亟ㄉ枋褂萌ǖ納枇⒎絞劍ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鋈酶玫厝耍膳┟癯稍奔寮賜戀廝腥ㄈ巳〉貿鋈檬褂萌ㄋ玫氖找妗＠紓械牡胤講扇〗婊ㄉ櫨玫氐耐戀匾慘浴罷小⑴摹⒐搖鋇姆絞匠鋈媒ㄉ櫨玫厥褂萌ǎ鋈梅咽怯膳┟癯稍奔迦〉茫皇怯曬胰〉謾T諗┟竇逅械耐戀匭枰糜誑⒔ㄉ枋保部梢雜膳┟癯稍奔寮此腥ㄈ俗約航鋅⒔ㄉ琛S紗碩耐戀乩嬗τ膳┟癯稍奔迦〉茫齙秸嬲谷ǜ┟瘛⒒估┟瘛? 有人擔心，許可在農民集體所有的土地上設立建設用地使用權，會使農業用地改為建設用地，會導致突破國家規定的18億畝耕地的紅線，會影響我國糧食生產的安全。這種擔心是沒有必要的。承認農村土地所有權人可以在自己的土地上設立建設用地使用權，或者自己開發經營其土地，在其土地上建造建筑物、構筑物及其他設施，并不等于說土地所有權人可以任意將農業用地轉變為建設用地。《物權法》第43條規定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。”嚴格限制農用地轉為建設用地，這一任務主要是由規劃部門和土地管理部門承擔的，而不是通過不許在農村集體所有土地上設立建設用地使用權完成的。只要根據規劃，農村集體所有的土地需要轉為建設用地并經批準轉為建設用地，又不屬于公共利益的范疇，就應當也只能由土地所有權人在該土地上設立建設用地使用權來經營該土地。 這里涉及一個熱門話題，即“小產權”房問題。何為小產權房？對此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產權”房，根本原因在于其用地屬于農民集體所有的土地而不是設立建設用地使用權的國有土地，是農民集體自己或委托他人開發的，而不是由房地產商從國家取得建設用地使用權后開發的。對于小產權房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規定買賣小產權房的所得屬于違法所得，要予以沒收。然而，小產權房的建設和交易禁而不止。筆者認為，解決這一問題的關健應是區分小產權房的建設是否經過有關部門許可，是否辦理了農業用地轉為建設用地的手續，依不同情形作不同的處理。“小產權”房大體有兩種情形:一種情形是沒有經過有關部門許可，未辦理農業用地轉為建設用地的手續宅基地使用權流通性，擅自在以出租或者承包經營等形式取得使用權的農業用地上建設的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產權，應不屬于小產權房。對于這類房屋如果不符合規劃和土地用途，應當堅決予以查處，責令其拆除，恢復土地原狀。另一種情形是經過有關部門的許可，辦理了農業用地轉為建設用地手續，其建設符合規劃要求，但其建設用地屬于農民集體所有的土地，而不是國有土地。這種小產權房是有產權的，之所以稱為小產權是因為該房屋的建設沒有取得國有土地的建設用地使用權。對于這種小產權房，不應當限制其交易。如果認為只有在取得國有土地的建設用地使用權的土地上建造的房屋才有“大產權”，才可以交易，這顯然是沿續了國家壟斷全部土地的一級市場的以往做法和思維方式。因此，解決小產權房問題應當，賦予農村集體土地所有權人可以依法定程序將其土地自行進入一級市場，在其土地上設立建設用地使用權的權利。當然，農村土地所有權人行使這一權利應當遵行土地利用總體規劃，應當辦理農業用地轉為建設用地的手續。如果一概不承認小產權房，一定要將其占用的土地征收后設立建設用地使用權，則違反物權法關于征收的規定，因為這種用地很難說是“為了公共利益的需要”。

篇（6）

一、活躍的“城中村”集體土地開發市場與國家禁止集體土地非農建設之間的矛盾沖突

（一）城市房價的飆升和農民生活成本的增加催生農村集體土地開發利用市場

近年來，“高房價”已經成為影響我國經濟可持續發展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴格規范房地產市場的發展，但房價飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價的壓力，不得不走向城市近郊的農村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應的低價房。

催生農村集體土地開發利用市場形成的另一個因素是農民生活成本的增加。隨著城市化進程的加快，一些城市周邊的集體土地已經轉為國有。“城中村”村民的農田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價。對這些農民來說，僅有的“優勢”就是可以通過開發利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農村居民的現象越來越普遍。

（一）國家“三令五申”嚴控農村集體土地流轉引發集體土地利用違法問題

長期以來，國家對農村集體土地的流轉都實行嚴格的控制，《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”近幾年來，鑒于集體土地非法流轉現象頻發，國務院辦公廳于2007年發出《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權’房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。”

由于我國相關的法律法規和政策性規定明確禁止農村集體土地出租、出讓用于非農建設，也嚴格禁止城鎮居民到農村購買宅基地或農民住宅，因此無論是從理論界的觀點還是從司法實踐上看，通常都認為此類農村集體土地轉讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉、開發利用集體土地的現象陷入普遍違法的境地。

（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發利用問題、矛盾尤為突出

“城中村”與遠離城市的偏遠鄉村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數“城中村”的土地已經被納入城市規劃控制區范圍內，村民喪失或基本喪失農業用地，缺乏通過發展農業生產來提高經濟水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業結構已經脫離傳統農業，而與城市居民沒有太大區別。再次，“城中村”內，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經濟組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區改造”區域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時獲得更多的補償。

“城中村”的這些特點決定了它必將成為集體土地開發利用問題的矛盾集中區。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又擺脫不了“不合法”的帽子。一旦出現糾紛或者遇上國家征收土地，當事人的權益很可能因為合同無效而得不到保障，從而引發社會問題。

二、現行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發利用問題上的缺陷

（一）我國城鄉土地二元制使得“城中村”土地開發利用難以實現

根據我國《憲法》第10條的規定，我國實行城鄉土地二元制，城市的土地屬于國有，農村和城市郊區的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發展權利。”但是，《土地管理法》第63條卻規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”

依照現行的法律制度，農民集體所有的土地不能自由流轉成為商業用地或者工業用地，也不能用于商品房開發。實行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權以區別對待。《土地管理法》第63條的規定過于一刀切，對于耕地、林地等農用地確實不應該允許用于非農建設，然而隨著農業生產力的提高以及農民自身發展的需要，對于一些富余的宅基地或農村集體建設用地，不允許適當的開發，是對農村集體土地所有權的歧視。正如學者喬新生所言：“既然農村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農民集體土地所有者從事商品房開發呢？”

（二）傳統所有權理論的束縛導致“城中村”土地利用困難重重

傳統物權理論以調整財產歸屬的所有權為起點和目標，其指導下的農村集體土地所有權，是農民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。這種所有權一元至上的農村集體土地物權制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護，但是基于各種現實因素的考慮，又不得不對農村集體土地所有權的一些權能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點上看是有缺陷的。

實際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產生了大量復雜的土地利用關系。特別是隨著城鄉一體化步伐的加快，城鄉之間的交流日益密切，大批農民工進城務工，大量耕地閑置，由此產生了城市居民或者是本村以外的人或經濟組織是否可以承包經營閑置土地的問題。以及城市郊區或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復雜的農村集體土地利用關系，保持土地利用的可持續性和高效性，平衡各方利益，是強調財產歸屬和所有權中心的傳統物權理論所無法解決的。

三、以“城中村”為例，對農村集體土地開發利用問題的理論探討和實證分析

（一）“物權二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發利用的可行性探討

“物權二元結構”以所有表述財產的歸屬狀態，以所有權表述財產歸屬的法律性質；以占有表述財產利用狀態，以占有權表述財產利用權利。“物權二元”理論指導下農村集體土地物權制度主要體現為所有權和占有權的結合，農民集體作為農村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權，而其他自然人、法人也可以基于占有權，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財產基礎上擁有占有、使用、收益的權利。運用在解決“城中村”集體土地開發利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農民或者經濟組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進行支配，同時本村農民也能夠通過讓渡部分財產使用價值的方式來獲利。

從解決實際問題的功效上看，以財產歸屬和利用制度組成的“物權二元結構”體系，堅持平等獨立的物權理念，突破傳統物權理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農村土地開發利用問題此類的農村土地上各類物權之間的法律關系。

（二）基于南寧友愛村的調研，對“城中村”集體土地開發利用模式的實證分析

友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規劃用地包圍，流動人口遠遠超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。

友愛村的情況也就是當今絕大多數“城中村”的真實現狀。在當前的法律環境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護，一旦發生糾紛，當事人的權益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進一步討論的問題。從南寧友愛村的調研可以發現，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因為《土地管理法》第63條以及一些國務院禁止城市居民在農村購買宅基地的規定就將所有開發利用農村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。

四、“城中村”土地利用問題的出路和展望

（一）嚴格控制“城中村”土地用途的變更，限制農村集體土地的非法流轉

在開發城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農用地擅自改為建設用地，這些行為是要堅決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。

對于農村集體土地所有權流轉的問題，雖然有學者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應該對其加以嚴格限制的。因為農村集體土地不但具有一定的開發利用價值，更具有社會保障功能，農民離開了土地就失去了穩定的生活支柱。而農村集體土地的非法流轉通常會引發一系列影響社會穩定的問題，基于此種考慮，應該在允許通過占有的方式開發利用城中村集體土地的同時，堅決打擊集體土地非法流轉的行為。總之，城中村集體土地可以開發利用但卻要限制其流轉，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權卻不能拿到所有權一樣，這是堅持我國土地公有制的根本。

（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用

土地作為一種稀缺資源，是城市發展必不可少的重要條件，同時更是農民賴以生存的基本要素。對于一些因農用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應該允許他們通過出租等方式開發利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發一些富余的建設用地來增加本村集體的收入水平。

允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用并不意味著放開對農村土地流轉的限制，因為這種利用是所有權轉移以外的其他權益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發模式不但可以保證農村收入增長的長期性和穩定性，也可以避免以后農民的生活會因為失去土地而得不到保障。

（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，維護雙方合同利益

如今，現實生活中存在不少涉及到農村土地開發的案例，理所當然地會存在相應的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產權房”買賣合同，這些合同大多都因與現行的法律法規相悖而不受法律保護。

既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農業用地進行開發和利用，就應該對這種行為的合法性予以肯定，當然對其的保護也必須區別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護合同雙方的權益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設用地以及農民房屋的出租合同，如果是符合規劃，經過審批，不屬于違章用地建房的，應該依法予以保護，切實地維護合同雙方當事人的利益。最后，對于那些類似“小產權房”的買賣合同之類的非法轉讓農村土地、房屋的合同，應歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護合同當事人權益，合同方應根據各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔相應責任。

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中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

1 引言

根據《第二次全國物流基地調查報告》結果顯示: 全國范圍內規劃、在建及投入運營的物流園區已達475多個，從物流園區占地規模看，大部分用地量大，占地面積廣。物流園區的建設對當地經濟發展起到了極大的提升作用，但在大規模建設中，也帶來了土地集約利用問題的一些思考。近年來，建設用地供需矛盾日益加劇已成為制約各地經濟社會發展的關鍵性問題，節約用地也是物流園區建設有待解決的重要問題。

物流園區建設主要涉及了中央政府、地方政府和用地企業等多個利益主體，在土地集約利用過程中，各利益主體都有自己的利益啟求，都希望實現自己的最優目標和利益最大化。這些利益訴求點有相互重復，也有相互矛盾的地方，這就決定了各主體在實現自身偏好的同時需要相互合作，相互對策。本文通過對物流園區土地利用過程中各利益主體間的關系分析，找出各主體間的利益沖突情況，建立對策模型，研究各方利益制衡，實現土地集約利用的可能性方法，并提出相應政策措施。

2 行為主體關系及利益沖突分析

2. 1 行為主體關系分析

在我國現行法律體制下，土地歸國家所有，代表全體人民行使土地所有權，用地企業和個人只有土地使用權，本文將國家稱為中央政府。但在實際操作過程中，由于管理成本高昂，中央政府不能親自對全國所有的土地進行供應和管理，通常由地方政府代表國務院進行管理，這樣，土地的利用實權掌握在地方政府手中，因此地方政府成為土地的事實供給者和直接監管者。而用地企業作為土地的實際使用者，其行為直接關系著土地是否集約利用，自然是我們研究的利益主體之一。綜合以上分析，本文認為，在物流園區土地集約利用過程中，主要涉及三個利益主體，分別是: 中央政府、地方政府和用企業。

2. 2. 2 地方政府與用地企業的利益沖突分析

為了吸引企業入園經營，地方政府通常采取的措施是實施低價轉讓土地、降低企業經營稅率等優惠政策，使得企業在物流園區內經營，能享受到低成本的“待遇”。土地資源是稀缺的，但這些低價獲取的土地，在許多投資商看來也就不再“稀有”，投資商們瞄準地方政府招商引資的愿望，因此便有了大量囤積低價土地，將其閑置起來，在未來獲得土地增值收益的動力，大量的物流園區土地并沒有實現其真正的物有所值的價值。

地方政府在物流園區土地利用過程中，首先追求的是經濟目標和政績目標，但地方政府作為地方社會公共管理機構，也要維持地方經濟健康穩定發展和維護地方社會穩定。而用地企業的囤地行為跟地方政府的土地管理目標是沖突的，是絕不能允許的。因此，地方政府會針對企業的粗放用地行為采取管制措施。另外，地方政府為了獲取更多的土地出讓金，也有通過集約利用物流園區用地，騰出更多土地作為經營性用地出讓的壓力和動力，也會采取相關的行為，監管企業的集約用地行為。

3 利益主體間的行為博弈分析

通過以上分析，在物流園區土地集約利用過程中，各行為主體間的關系，我們可以將其簡化為監管與被監管的關系，中央政府監管地方政府，防止其為了政績目標而忽略耕地資源目標; 地方政府監管用地企業，防止其為了企業利益粗放用地而造成國有土地資源流失。任何一方的監管不力都將導致土地粗放利用，土地資源流失。下面我們用一個模型來說明監管不力是如何導致物流園區土地粗放利用。地方政府在與中央政府的對策中，中央政府是監管者，地方政府是被監管者。地方政府與用地企業的博弈中，地方政府是監管者，用地企業是被監管者。為了簡化模型，本文將對策主體劃分為兩類，監管者和被監管者。

4 結論

通過上述解析，本文認為在物流園區土地集約利用過程中，主要涉及三個行為主體: 中央政府、地方政府和用地企業。由于行為主體都有自己的利益偏好，其土地利用行為都是以自己利益目標最大化，如此勢必存在利益沖突。行為主體間的對策關系主要表現為監管和被監管的關系，監管的力度直接影響到土地資源規范的利用和物流園區的土地集約利用。因此，在實際操作中，中央政府和地方政府應制定相應法律法規，加大監管力度; 實行信息公開，拓寬監管渠道; 完善獎罰措施，加大違規成本，讓違規者望而卻步。物流園區土地集約利用是一項復雜的系統工程，本文在研究中，將行為主體和博弈關系都進行了簡化，但在實際操作中，農業用地屬于村民集體所有，農業用地用于城市建設須經過國家從農民手中征用才能出讓，因此，在物流園區土地利用過程中，農民是不可忽視的行為主體之一，考察農民主體行為是物流園區土地資源集約利用過程中進一步和研討的重點。

［參考文獻］

［1］劉方珍 . 公路經營權轉讓中逆向選擇風險與道德風險研究［D］. 長沙理工大學碩士學位論文，2008.

［2］張維迎 . 博弈論與信息經濟學［M］. 上海: 上海三聯書店． 上海人民出版社，2004 .

［3］邵曉梅，鄧婧，鄭新奇 . 土地集約利用中不同利益主體博弈行為分［J］. 技術經濟研究，2009，06．

作者：白馬鵬 武韜 趙道致

篇（8）

一、 引言

“土地財政”問題基本是一個專屬于中國的問題，目前國外系統的研究文獻并不多見。在目前的中國，“土地財政”現象十分突出，但是從研究結果來看，不管是理論還是實證，看起來都比較雜亂，學者們的各種方法的研究結論也經常相悖。

我在這里整理和介紹國內“土地財政”的相關文獻，盡量準確完整的介紹各種研究的方法和結論；在此基礎上，我們對各項研究的優缺點也進行了分析和評述，希望能為今后更加深入的理論和實證研究提供幫助。

二、關于土地財政的定義

目前學術界對“土地財政”概念的界定比較一致的看法是地方政府利用土地所有權和管理權獲取收益進行的財政收支活動和利益分配關系（程瑤，2009），這個定義囊括了土地相關收入的收與支兩個方面。但是由于目前我國地方政府通過土地所獲取的相關收入基本都作為預算外的收入方式存在，所以其的支出方式并不固定，不僅僅是用在土地相關事務方面，所以對于目前國內的情況來講“土地財政”主要強調政府依靠土地出讓獲取財政收入和相關稅收收入，對于支出方面基本忽略。

三、 土地財政的成因分析

目前國內普遍的認識就是1994年的財稅體制改革是造成今天土地財政問題的根源之一，分稅制改革導致地方政府事權與財權的不匹配，為了緩解財政困難，不得不實施土地財政（周業安，2000）。而本文著重探討的是土地財政的另外一個重要原因——政府行為。

改革開放以后，伴隨著中央的放權和分權制改革，地方政府逐漸成為一個經濟利益相對獨立的主體，但是到目前為止我國仍然是一個政治高度集權的國家。對地方政府的政治考核激勵主要有兩種，一是以GDP為主的政績考核機制，二是（基于民意調查基礎上的）官員任免制度（王永欽等，2007）。晉升激勵使得地方政府官員有著非常強的政治動力促進地方經濟的快速發展，周黎安將其稱之為“晉升錦標賽”。在“晉升錦標賽”的過程中，地方政府獲得晉升的方式通常只有兩種選擇，一種是發展經濟促進GDP以獲取更多的稅收收入；第二種方式是增加非正式的資金收入，在解決財政困境的同時也可以通過賄賂上級來增加自己的晉升機會。但是由于我國實行的是官員換屆制，地方政府的目標相對于社會的目標更加短期化，其更加會注重短期內能在經濟增長上獲得效果的工作，所以地方政府采取第一種方式的動力不強。而預算外的資金基本都有地方政府掌控，靈活性較大。再加上不管是對于政績考核還是民意調查，中央政府和當地民眾都是處于信息劣勢，這就造成了地方政府不遺余力片面追求經濟數量的高增長，并不注重經濟發展的質量（吳群、李永樂，2010）。

由于地方經濟增長的源泉在非農產業，財政收入來源主要是第二、三產業，所以片面的依賴GDP作為政績考核指標促使政府實行城市傾向的經濟政策（陳釗，陸銘2004）。《土地管理法》規定，只有地方政府有權將農業用地征收、開發和出讓，并且在征地過程中地方政府征收農業用地的補償費用成本要遠遠低于其收益。被征用土地收益收益的分配格局是地方政府占20%—30%，企業占40%—50%，村級組織占25%—30%，農民占5%—10%（中國社會科學院農村發展研究所、國家統計局農村經濟調查總隊，2005）。于是地方政府通過低價征收大量農業用地，這些土地一部分通過農地非農流轉以“招、拍、掛”的方式在土地二級市場出讓，一部分作為砝碼，用來通過優惠政策吸引外商直接投資，借此擴大稅基增加收入。并且在城市建設過程中迅速增長的建筑業、房地產業等營業稅收入全部屬于地方。地方政府在此過程中實現了財政收入與地方經濟雙增長（周飛舟，2010），為自己在晉升錦標賽中取的領先增加砝碼。

四、 土地財政的影響

（一）正面影響

“土地財政”也從提高地方政府積極性、帶動地方財政收入增加、推動固定資產投資增加（杜雪君、吳次芳等，2009）三個方面推動著經濟增長，并且“土地財政”帶來了外商直接投資，外商直接投資對基礎設施投資的拉動是顯著為正的（張軍等，2007），也在一定程度上助推了地方政府發展第二、三產業的積極性，擴大了稅基，促進了稅收增長（曹廣忠、袁飛、陶然，2007）。

（二）負面影響

張雙長、李稻葵認為“土地財政”推高了房價，地方政府具有推動房價上升的內在激勵，房價越高地方政府的效用就越大，中國式的土地財政必然推動房價持續上漲，從而降低居民個人的效用引起社會的不滿。但是，這兩者的關系類似于“先有蛋還是先有雞”的問題，非常復雜，有待于進一步的研究

再一點土地財政會造成耕地的大量流失，而土地資源是不可再生的，依賴土地財政的經濟增長模式將不可持續，“土地財政”模式使經濟增長方式過度依賴于城市的基礎設施建設，內需的作用被進一步弱化，固化了消費疲弱的經濟格局。

另外，在征地和招商引資過程中容易產生政府官員腐敗（王永欽、陸銘等，2007），土地財政的出現降低了地方政府進行制度創新的積極性，造成了改革的拖延。

五、小結

從相關文獻可以看出“土地財政”在我國具有相當的貶義色彩，筆者認為“土地財政”本身并沒有錯，其僅僅是經濟發展階段所采取的一種必然的方式，問題來自于經濟發展對其的過度依賴，我們的最終目標并不是要徹底消滅“土地財政”，而是使其步入健康的軌道上來。目前我國學者對“土地財政”問題的研究基本集中在財政體制、政府行為和金融體制等方面，但是由于目前相關數據取得有一定難度，所以大部分研究基本局限于規范性分析，缺乏數據的佐證。另外，對于土地財政的研究僅僅是從財政體制、政府行為、金融體制等一些局部進行的，缺乏將“土地財政”放在整個中國市場改革的大環境下進行的相關分析。對此，希望今后能出現更多相關的研究。（作者單位：浙江財經大學）

參考文獻

[1]張雙、李稻葵。“二次房改”的財政基礎分析—基于土地財政與房地產價格關系的視角[J]。財政研究，2010，（1）。

[2]王永欽、張晏、章元、陳釗、陸銘。中國的大國發展道路—論分權式改革的得失[J]。經濟研究，2007，（1）。

[3]周飛舟。分稅制十年：制度及其影響[J]。中國社會科學，2006，（6）。

[4]周飛舟。大興土木—土地財政與地方政府行為[J]。經濟社會體制比較，2010，（3）。

[5]張晏、龔六堂。分稅制改革、財政分權與中國經濟增長[J]。經濟學（季刊），2005，（10）。

[6]周業安。縣鄉財政支出管理體制改革的理論與對策[J]。管理世界，2005.

[7]吳一平。財政分權腐敗與治理[J]。經濟學（季刊），2008，（3）。

[8]周黎安。中國地方官員的晉升錦標賽模式研究[J]。經濟研究，2007，（7）。

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中圖分類號： TU984.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）18-64-2

1 規劃背景及綜述

1.1 規劃背景

環境保護是世界性潮流，20世紀80年代中期國際上提出了可持續發展的重要思想。 1992年聯合國環境與發展大會中可持續發展的思想取得了世界各國的共識。改革開放以來，我國經濟社會得到了長足的發展，生態環境問題已成為制約經濟和社會可持續發展的重要因素。基于實施可持續發展戰略的需要和適應全國環境保護形勢，特別是農村環境保護形勢的需要。

1.2 生態示范區類型

通過幾十年的快速發展和探索，目前我國生態示范區主要有以下幾種類型：生態農業型生態示范區；農工商一體化型生態示范區；生態旅游型生態示范區；鄉鎮工業型示范區；城市化的生態示范區；生態破壞型生態示范區。

1.3 規劃綜述

海陵北部生態示范區的打造、建立及經營，是綜合性的生態示范區，必須基于現有特色資源，加以整合、修復、擴大再利用；以生態環境的建立和保護為基礎，以適度開發利用為促進，通過生態濕地環境的建立來提升資源開發利用價值，通過開發效益來回饋生態環境建設，滿足規劃區生態、生產、生活多方面的可持續發展要求。海陵北部生態示范區是海陵區探索城鎮近郊地區農村生態環境與社會經濟改革發展的重要先行試點。

2 規劃概況

規劃位于江蘇省泰州市海陵區，東至碧桂園、泰東河，西至鹵汀河，南至新通揚運河，北至啟揚高速、海陵區界，規劃總用地面積為17.38平方公里。泰州市是國家歷史文化名城，主要歷史遺存分布于海陵和興化兩地。基地位于海陵與興化之間，與海陵主城僅一河之隔，具有一定的歷史積淀：著名歷史文化資源有漁行古村，重大節慶有大型廟會活動。海陵城北生態示范區域內水系發達，河道縱橫，屬蘇中里下河沿海江灘湖洼平原的組成部分，是里下河地區著名的水鄉，坑塘及水域面積約占規劃區用地的26%。

在規劃區北側有啟揚高速，從揚州到啟東，貫穿江蘇省東西，將規劃區與長三角地區其它城市便捷聯系起來。

3 發展功能與定位

3.1 功能定位

展示海陵“生態名城”的綠色載體，彰顯“漁行文化”的城市名片，體驗“水城慢生活”的旅游勝地，推廣“現代農業”的典范。

3.2 功能導向

生態功能：以濕地涵養、生態保護、生態修復為主的，海陵區北部的生態安全防護屏障；旅游功能：依托生態環境和農業資源適度發展的，集水鄉生活體驗、生態濕地旅游、農業觀光、文化旅游為一體的綜合型休閑度假基地；文化功能：以泰州整體文化及漁行村文化為依托的“文化慢生活”體驗區；農業功能：以設施農業、觀光農業為主體，集現代高效農業、特色觀光農業、觀光林業等于一體的綜合型農業示范基地，并作為泰州市重要的“菜籃子工程”配套產區。

3.3 發展引導

配合泰州發展趨勢，依托海陵主城及主城區所倡導的“水鄉慢生活”主題，與主城合二為一，建設成為海陵區水鄉主題旅游的有機組成部分。

4 功能結構及用地布局

4.1 發展導向判斷

規劃區所處的城鄉結合地區的特殊地理區位，促成了其獨特的社會經濟和產業發展導向：“南游、北農、西居、東林”，具體如下：

①南游。北部生態區通過整合漁行水村、丁馮村和唐甸村的優勢特色資源，適度發展城市近郊水鄉休閑旅游，融入主城區“以水為魂，打造夢里水鄉慢生活”的旅游主題，并承接主城區旅游功能轉移。②北農。在城北現代農業走廊規劃中，已確定了本規劃區作為農業大走廊的重要節點，依托已有的農業資源發展壯大，發展形成泰州市的菜籃子工程基地。③西居。規劃區目前已基本完成了新農村建設規劃的編制工作，將現狀雜亂蔓延的農村居民點進行了整合歸并，集中布局安置在海陵北路沿線，形成了西部集中帶狀的整體式規劃格局。④東林。規劃區東側人口密度低，農村居民點少，不受各類建設用地及污染源的干擾，并具有一定的生態林地資源；是發展生態涵養林的理想區域，通過逐步關停沿河造船企業，實行生態復育行動，發展生態涵養林，加強整個規劃區的水體生態涵養。

4.2 功能結構規劃

規劃形成“一軸連兩心、一帶串四片”功能格局。

①一軸連兩心。一軸，即以東風北路為主軸的生態展示軸。兩心，即水鄉休閑中心和生態度假療養中心。水鄉休閑中心，位于寧啟鐵路以南、東風北路以西區域，依托漁行古村和丁馮水村，集鄉村體驗、水上娛樂為一體；生態度假療養中心，位于寧啟鐵路以北、東風北路以東區域，結合規劃生態湖設置，集濱水休閑、療養度假等功能于一體。②一帶串四片。一帶，即生態緩沖帶，沿寧啟鐵路兩側設置生態防護綠帶。四片，生態農業片區，水鄉休閑體驗片區，生態涵養片區和生態復育片區。③三翼接四方。三翼，即西側的鹵汀河生態涵養通廊、南側的新通揚運河生態涵養通廊和東側的泰東河生態涵養通廊。四方，即北部的里下河濕地生態區、東北部的溱潼濕地生態區，以及東、西兩個方向的城北生態大走廊。

4.3 用地布局

規劃用地布局以片進行統籌安排。

4.3.1 寧啟鐵路以北、東風北路以西區域

在泰漁路以北設置大面積設施農業用地；在泰漁路以南、寧啟鐵路以北設置觀光農業用地；在社道河以東、泰漁路以北設置標準化水產用地；結合城北新農村建設規劃，在海陵北路設置條狀村莊建設用地，并配備相應公建用地。

4.3.2 寧啟鐵路以南、東風北路以西區域

根據城北新農村建設規劃，對片區內農村集體建設用地進行整合歸并，同時考慮到“就地城鎮”發展需求，在漁行村北側、東風北路寧啟鐵路交叉口西南側、站前路海陵北路東南側設置商業用地，用于社區層面公建配套。在東風北路與鹽河交叉口西南側設置公園綠地和商業用地，主要用于生態旅游開發，打造水鄉特色旅游的門戶；在東風北路、站前路交叉口西南側增設商業用地，主要用于花卉交易。

4.3.3 寧啟鐵路以北、東風北路以東區域

放大東北部水面規模，打造人工生態湖，并結合湖面增設旅游開發用地；結合城北新農村建設規劃，保留東風北路、社道河交叉口東北區域及社道河、斜風河交叉口西南區域村莊建設用地。

4.3.4 寧啟鐵路以南、東風北路以東區域

結合當地經濟條件及生態、產業發展需求，取締鹽河沿岸違章造船工業企業用地，保留鹽河北側蘇中農副產品交易市場用地。

5 道路交通規劃

構建可持續發展的生態交通系統，全面支撐生態區交通發展目標――“快速通達、有機互聯、慢行體驗”。

5.1 對外交通規劃（快速通達）

規劃區以現有路網為基礎，形成以高速公路、快速路和城市道路為骨架的“三縱三橫”方格網對外道路交通系統。

5.2 鄉村道路規劃（有機互聯）

鄉村道路具有三大服務主體：自身交通出行，產業發展需求和旅游交通需求。鄉村道路規劃寬度為7米。對各大功能板塊（生態板塊、旅游板塊、農業板塊等）進行有機串聯，加強各大功能之間的便捷聯系。

5.3 慢行交通規劃（慢行體驗）

5.3.1陸路慢行交通

規劃結合鄉村道路的設置，整合自行車慢行交通，劃定自行車道，形成環生態區的陸路慢行交通系統。規劃結合公交換乘樞紐和旅游設施的建設，沿途多處選點設置B+R非機動車租賃硬件設施，統一管理，便于游客就近租/還。

5.3.2 水路慢行交通

通過對河道水系的深度梳理，選取并打通部分水體條件較好的河道，結合旅游功能的布局，形成水路交通游線。

5.4 公共交通規劃

5.4.1 公交首末站和換乘樞紐

東風北路和鹽河交口區域西側，是生態區休閑旅游主起點，客流集散量大。規劃結合旅游功能的設置，在該區域建設1處公交首末站，并打造成為換乘樞紐，用以對接泰州主城往返的公交流和周邊城市旅游客流。

5.4.2 公交線路

結合公交首末站的設置，規劃設置2條雙向環路的生態區內部公交路，串聯生態區所有功能板塊，實行本地居民公交出行與游客游覽共用形式，根據季節性公交客流量彈性設置發車間隔時間。

6 生態功能區劃及空間管制

6.1 區域生態體系構建

規劃借助泰州市總規中確定的“清水維護通道”，將本規劃區與城北地區其它生態群落連通融為一體，從大區域角度建立整個城北地區的“生態濕地體系框架”。

6.2 生態功能及空間管制區劃

結合總體規劃空間管制要求，將全區劃分成3個生態功能管制分區和12個生態功能亞區。3個生態區包括：禁止區、限制區、宜建區。其中禁止區面積為625.48公頃，具體可分為：設施農業區228.69公頃，觀光農業區鐵路以北為限87.18公頃，鹵汀河生態通廊37.29公頃，泰東河生態通廊13.19公頃，新通揚運河生態通廊43.19公頃，寧啟鐵路生態通廊61.86公頃，生態復育區154.08公頃。限制區占地面積395.19，分為：觀光農業區鐵路以南為限199.07公頃，生態涵養區196.12公頃。宜建區占地266.13公頃，分為：生態宜居區247.19公頃，生態經濟發展區3.72公頃，生態旅游開發區15.22公頃。

①禁止建設區。禁止建設區包括設施農業區、觀光農業區（鐵路以北）、鹵汀河生態通廊、泰東河生態通廊、新通揚運河生態通廊、寧啟鐵路生態通廊、生態復育區7個生態分區，用地規模為625.48公頃，是景觀及生態安全格局中的“根本”，具有重要的生態服務功能。

②限制建設區。限制建設區包括觀光農業區（鐵路以南）、生態涵養區2個生態分區，用地規模為395.19公頃。該區域現狀具備一定的生態基礎，是鄉村旅游業的發展區域之一。各生態分區可適度發展生態旅游、綠色有機農業和林業，禁止房地產開發和工業建設，該區以生態資源建立與保護為主，在保障生態可持續發展的前提下，可以進行有限度的開發利用。③適宜建設區。適宜建設區包括生態宜居區、綠色產業發展區、生態旅游開發區共三個生態分區，是城北生態區中人類社會經濟活動最密集的區域，亦是本規劃區的主體經濟產業區域。

7 結語

生態區的規劃建設是一個長期和復雜的工程，如何在生態修復和保護中實現經濟和生態的協調發展是一項重大挑戰，本文從一個具體案例出發為生態示范區的規劃和建設提供借鑒。

參 考 文 獻

篇（10）

 

梁山縣現有農業人口64.7萬，17.4萬農戶，80.3萬畝耕地。農民人均耕地1.24畝，戶均耕地4.6畝，戶均地塊4.4塊，經營規模小且分散。近年來，隨著農業結構調整，農村二三產業的發展和農村勞動力的轉移，農村土地流轉呈現加速的態勢，目前，已有70多個村在近2 萬畝耕地開展了小規模、短期的流轉。

土地流轉是農村經濟發展的必然趨勢，反映農村生產力發展的客觀要求。但是由于缺乏健全的市場機制和有效的管理機構，土地流轉仍存在以下問題：

一是土地流轉不規范。當事人雙方以口頭承諾的方式執行，雙方不簽訂書面合同，不到發包方備案，不進行登記等。

二是隨意改變土地的農業用途。在加快農村工業化、城鎮化、招商引資的進程中，各地程度不同地出現了亂租、濫占耕地，肆意改變土地的農業用途的行為和現象等。

三是違背平等協商、自愿、有償的原則，強迫農戶流轉土地。論文格式。個別地方以土地規模經營為借口，以所謂“反租倒包”、“以賃帶租”等花樣，強行“租用”農戶承包地，在流轉過程中與民爭利；或者隨意調整承包地，剝奪占用農戶土地；在基本農田里植樹造林等。

土地是農業發展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，農村土地制度完善與否，土地流轉機制是否適應現代經濟的市場化發展，將對國民經濟的發展產生深遠的影響。對此，我們必須保持清醒的認識，遵循科學發展觀的要求，大膽的試驗、實踐、嘗試，及時總結成功經驗，逐步示范推開。搞活農村土地流轉，是農業和農村發展的客觀趨勢，是適應當前農業市場化、國際化的必然要求。農村土地流轉是規模經營的基礎，農村土地流轉搞活了，土地進行良性流轉，土地規模經營才可能得以實現。

結合我縣農村土地流轉嘗試與調查，應做好以下幾點：

一是農村土地流轉必須保持農業用地性質不變。土地是極其寶貴的資源，我國人多地少，耕地面積極其有限，13億多人口的吃飯問題始終是關系國計民生的大事。因此，對于流轉后的土地，必須用于農業生產，決不能挪作它用，否則就有違土地流轉的初衷目的和本質要求。

二是必須堅持“依法、自愿、有償”原則。農村土地流轉必須執行國家法規政策，依法簽定合同；農村土地流轉必須堅持自愿。不論采用哪種流轉形式，都應該尊重農民的選擇和意愿。農村土地流轉必須遵循社會發展規律和市場價值規律，堅持有償流轉，實行必要的、雙方協商而定的合理經濟補償。

三是必須堅持“實事求是、積極穩妥”的原則。土地流轉是農村社會發展到一定階段的產物，因此必須根據客觀條件“量體裁衣”，不能盲目進行、拔苗助長，否則勢必事與愿違，帶來不良后果。

四是加強土地流轉制度建設，促進農村土地機制創新。

1、完善制度，促進土地流轉。完善制度，對農村土地流轉加以規范，使土地流轉有序進行，從而達到集約利用、規模經營的目的。制定完善土地流轉的政策法規，確保土地流轉規范、有序的進行。

2、大力培養農村土地市場，建立符合市場經濟要求的土地流轉機制。首先，探索建立土地使用權轉讓機制，并通過市場機制形成合理的土地轉讓價格。第二、培育和發展各種類型的為土地流轉提供服務的中介組織。建立土地使用權的市場化流動制度是農村土地制度變遷的必然趨勢，而完善中介服務組織是土地市場化的關鍵。第三，建立調節機制，防止土地使用權過于集中，以調節土地流轉過程中的壟斷和不公平現象。農村土地市場的發育，可加強土地轉讓的公平性和競爭性，實現有序管理。

3、有效發揮政府和村集體的職能。市場的發展有其自身的盲目性、自發性、滯后性的特點，尤其是農村的土地市場還很落后。因此，一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉地政一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。論文格式。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。土地是農民的命根子，群眾是土地流轉的主體。因此，要抓好土地流轉，必須“以人為本”，千方百計調動廣大群眾的積極性。

4、建立和完善有利于農業生產結構調整的農村土地流轉制度。第一，大力發展非農產業，加快農業剩余勞動力轉移。目前，我國正處于經濟結構調整的關鍵時期，城市工業和鄉鎮企業吸納農業剩余勞動力的能力有限。論文格式。因此，應切實加快鄉鎮城市化進程，依靠科技進步，積極主動地以國內外市場需求為導向，促進產業結構調整，使農業剩余勞動力得以合理轉移。第二，積極探索土地流轉形式的多元化。我國農村地域遼闊，自然條件千差萬別，經濟發展不平衡，廣大農民在實踐中創造的土地使用權流轉模式不盡相同。采取靈活多樣的各種可行性方式，更能合理配置土地資源。

5、加強體制機制創新，為土地流轉創造良好的外部環境。首先，在發展農業產業化經營、提高農業市場化程度的同時，要建立多層次的農村保障體系。目前，我國廣大農民仍然把土地作為安身立命的基本生活保障，作為獲取收入的主要來源。如缺乏或沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農民離開土地的安全感和適應市場風險的能力，農村土地市場發育的進程也將嚴重受阻.因而，必須建立多層次的農村保障體系，包括農村計劃生育保險、生產風險保險、社會救濟、社會福利、優撫安置、社會互助，以及發展和完善農村合作醫療制度等，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，為土地轉出者解決后顧之憂。