房地產成本控制探索

序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦一篇房地產成本控制探索范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

1前言

隨著我國經濟的飛速發展，我國房地產事業蒸蒸日上，在目前遍地開花的各類房地產項目中，其集中體現的問題就是房地產成本控制問題，這些問題的產生有些是來自項目管理問題，有些是來自項目開發前的調研工作不充分所導致的問題，還有的就是在項目開展過程中，其設計方案不斷變更而導致的問題，這些問題如果不能夠科學合理地進行緩解，將會對房地產成本精細化管理工作的開展帶來很大的阻力，針對于這些問題，筆者也給出了幾點精細化成本管理建議，從而更好地對房地產成本浪費問題進行改善。

2房地產成本控制所面臨的問題

房地產成本控制過程中所面臨的問題主要來自三個方面，包括了管理體系不健全、開發前調研不充分和項目進展中設計方案頻繁變更等，其內容如下。

2.1房地產成本管理體系不健全

不健全的原因來自兩個方面，一個是房地產成本管理意識不足，第二是房地產成本管理技術不夠。［1］在房地產成本管理意識方面，房地產項目管理者由于個人意識不足，導致在項目開展的各個環節沒有嚴格把控，很多的物料采購不合理，最終導致成本的不必要浪費。另外一點就是技術方面，目前很多的房地產項目所應用的成本管理技術還是原來傳統的管理技術，這無法滿足目前日新月異的變化，在財務管理過程中，財務在記賬體系上不能夠全方位地進行記錄，其次財務體系在事前預算、事中跟進和事后結算中，沒有起到應該有的督導職能，無法對財務狀況進行科學合理的分析，其配套軟件由于沒有更新，也無法對財務管理狀況進行科學合理地分析，對于其浪費的地方進行指出，以便更好地改進。

2.2房地產項目開發前調研不充分

很多的房地產項目由于工期比較緊張，所以在房地產項目正式開發之前，對于房地產項目的前期調研工作做的不充分，沒有整理出來科學具體的可行性報告就盲目拿地，拿地之后就進行很多項目開發。這會導致在項目實施過程中，由于政府相關政策的變動而設計方案改變，設計方案一旦改變就會帶來很多不必要的開支。有些房地產項目開發商在拿地時候，只是感覺價格比較低，但是在真正開發時候，政府考慮到綜合因素，對于其不符合政府要求的地方需要建立綠化帶等，這就會導致很大成本的浪費。［2］除此之外，如果開發前調研工作不充分，甚至會出現其地質研究不充分，有些地方不太適合按照常規方式建立開放項目，這就會導致地基成本嚴重提升，最終影響到整個房地產開發項目的成本核算。

2.3房地產項目設計方案變更頻繁

房地產項目在設計時候，需要通過設計方案的，但是由于后面的具體項目開發出現各種問題，最終導致設計方案收到影響，頻繁進行設計方案變更，最終導致房地產項目成本提升。設計方案的變更主要是以下幾個因素導致的:第一，對于房地產開發項目所在區域沒有進行科學合理精密的勘察，在施工過程中發現設計方案與現實情況不符合，最終需要對設計方案進行變更。［3］第二，在施工過程中，各方需要進行密切的溝通，特別是設計部門和施工部門，在施工之前，設計部門需要與施工單位進行充分溝通，否則容易信息不對稱，最終導致成本浪費;第三，就是施工圖紙問題，在施工圖紙設計到實施過程中，針對于施工圖紙的審核不完善，最終導致項目設計方案頻繁變更，導致不必要的成本浪費。

3房地產成本精細化管理方案

3.1健全完善房地產成本預算機制

預則立，不預則廢。良好的房地產成本預算機制可以節省很多不必要的成本。在健全完善房地產成本預算機制上，首先要提升房地產項目管理層的成本管理意識，要在項目工程開發的各個環節進行預算機制的設立。首先要針對于項目經理等管理層進行項目成本預算的進一步培訓，讓其充分考慮項目開展過程各環節的成本預算問題，建立健全績效機制，如果對于項目各環節的成本管理出入較大，將會對個人工資績效造成影響。其次，就是要和財務部門進行溝通，財務部門要引進最新最科學的房地產成本核算系統，針對于房地產項目的各個環節進行財務核算。另外，要加強和監理部門的溝通，針對于項目某方面的過度浪費現象，必須要建立健全追責制度，讓相對應的部門必須闡述成本浪費的理由，精細化進行各個環節的管理。［4］

3.2充分做好項目開始前的調研工作

上文中我們知悉了目前房地產開發項目開始之前沒有做好項目調研的工作，針對于這個問題我們需要進行科學合理的解決。首先，要找到認真嚴謹專業的調研團隊，對于項目的各個環節進行調查分析，首先是項目的地質問題，項目開始之前，需要對項目所處的地質屬性進行分析，有些地質是不適合進行高層建筑物的建設的，這種地質需要開發商浪費很多成本在于地基建立上，需要用專業團隊進行地質可行性分析。其次，對于政府的相關政策進行充分的解讀，不能夠有投機行為，不能夠因為低價偏低就急忙拿下，后期政策的改變將會給整個項目進展帶來很大影響，需要對于整體的規劃進行分析，和相關部門進行充分的溝通。［5］綜合下來，需要針對于開發地段的經濟情況、地質情況和預期施工開展情況進行分析，然后出具可行性調研報告，針對于報告中不明確的地方，要進行及時地改正，最終按照可行性報告進行設計和施工，就能夠避免很多不必要的成本浪費。

3.3建立健全房地產項目動態成本控制體制

在健全房地產項目動態成本控制體制時候，需要考慮以下幾個方面:一是對所涉及的物料進行匯總管理，不能夠到處都是物料，但是沒有統一的數據支持，針對于這些物料要合理地進行存放，統一進行管理，倉庫管理人員需要嚴格進行物料資源的出入把控，對每一筆的出入明細要進行統計，及時地反饋給財務部門，更好的把控物料的成本。二是為設計方案的協調，上文中我們得知由于政策和施工部門等因素導致設計方案調整頻繁，因此需要針對于施工各環節的涉及部門組織在一起，要及時有效地進行溝通，涉及部門需要聽取施工部門的建議，知悉施工過程中所存在的現實技術問題，施工部門要及時反饋未來施工中可能會遇到的問題，然后設計部門核實之后，針對于存在問題，進行科學合理的方案設計，減少不必要的成本開支。［6］

4結束語

目前房地產成本控制是房地產項目開展的關鍵所在，成本控制不下來，凈利潤就會受到影響，對于開發商來說是損失。房地產成本精細化管理方案的有效落實，可以很好地確保房地產項目成本降低，只有不斷地進行方案優化，才能夠給房地產成本控制帶來更好的改變。文章針對于房地產成本控制所面臨的問題進行闡釋，并且給出了科學合理的建議，希望能夠給讀者一定思路，更好地降低房地產的各項成本。

［1］南春瑛．探討精細化管理在房地產企業成本控制中的應用［J］．中國外資，2015(8):214．

［2］張軍．論房地產項目全過程成本精細化管理與造價控制［J］．中華民居，2017(15):257－258．

［3］于朝陽．房地產項目精細化管理體系的構建研究［J］．科學與財富，2015(12):45－46．

［4］吳丹．論房地產企業成本精細化管理［J］．經貿實踐，2017(20):233．

［5］吳小燕．房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理［J］．房地產導刊，2018(14):78．

［6］齊丹．影響房地產開發企業成本管理成效因素的研究［J］．裝飾裝修天地，2016(2):34－35．

作者:白云峰 單位:懷安縣交通運輸局