房地產企業內部控制探析

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一、房地產企業內控建立的必要性

房地產企業由于其行業性質，容易受到外在經濟環境、政策法規變化的不確定性影響。新形勢下房地產企業為應對這種不確定性，不僅需要外界政策環境帶來的機遇，更多的是不斷提升自身發展硬實力。自身素質的提升很大程度上取決于房地產企業內部各方面的提升，尤其是內控機制的建設及有效執行。一方面，房地產企業借助內控機制的實施能夠提升財務水平、增強金融融資基礎、完善績效考核獎懲機制，進而提升企業整體管理水平。另一方面，在建設內控機制過程中，會通過不斷地完善監督審計機制，強化其獨立性，提升房地產企業項目實施的透明度，塑造企業文化，為企業增加員工向心力和凝聚力，為內控機制在企業的實施建設良好的執行環境。

二、房地產企業內控現狀分析

（一）財務金融基礎薄弱，戰略導向模糊

房地產企業無論是國企還是民企，其項目運轉實施都涉及到大量資金的支撐。然而其房地產行業財務管理體系還存在一些問題待需完善，目前來講，大多數房地產企業的項目開發還不具備穩定的資金支撐，金融體系基礎較為薄弱，良好的財務管理水平能夠為內控機制的建設及實施提供穩定的基礎。一方面，有的房地產企業沒有將財務管理放在較高的戰略層次上，忽視了財務控制的有效性正是企業有效運轉的基礎，房地產企業沒有將財務管理與風險預警防御機制相聯系。企業經營狀況的危機以及出現的運轉問題，很大一部分是可以通過分析財務數據得出結論，財務職能部門要深度剖析財務數據，拓寬延伸財務數據的現實意義。房地產企業在進行市場擴張時，由于其行業特殊性質，容易出現盲目擴張的傾向，戰略目標定位模糊，短視性目標較強，不具備長期規劃，使得企業不能夠進行穩定長久的發展。另外，房地產企業囊括流程環節眾多，企業發展目標并不能夠滲透到企業操作流程的各個環節，基層職工對于目標理解不到位，造成了目標上的空白點。

（二）內控環境薄弱，文化建設缺乏

房地產企業內控機制建設環境基礎相對薄弱，運營環境對其執行進展產生重要影響。房地產企業內控環境的缺乏主要由于以下因素：第一點，最基礎的在于其房地產企業職員忽視了內控機制的重要性，沒有將內控建設放在較為重要的層面上。房地產企業無論是國企還是民企，管理層都或多或少的忽視了內控建設為企業開拓市場，獲取更大利潤空間的價值，輕視了內控建設為企業運營奠定的穩定基礎，而更多的重視土地所有權的獲取、供應商的選擇、商品房的銷售、物業管理的自營或是外包等業務范圍。第二點，企業組織架構的不合理性同樣是阻礙內控運營環境建設的重要因素。在組織架構中，比如人崗不匹配、權責人不對應等情況，會使得公司人力資源無法有效配置，公司經營無法處于穩定高效的運轉情境下，各部門流程之間的配合度、咬合度出現問題，影響內控運營的有效銜接。第三點，大多數房地產企業文化建設相對較為薄弱。文化建設可以成為企業凝心聚力的重要推動力，是企業整體價值核心所在。房地產企業只有通過不斷地發展累積建設文化，才能在企業的發展中，吸引集聚對組織具有較高承諾的職員，員工團結協作力度才能增強，才能夠進一步促進內控機制的有效執行。

（三）內控運營效率低下，審計監督制度有待完善

房地產管理人員在高度重視內控且內控機制較為完善的基礎上，往往會因其執行力的缺失，導致內控整體效率的低下。一方面，房地產企業職員會認為內控建設是財務職能部的工作，而非自己本部門的工作，對于內控機制的執行并沒有積極配合，且公司內控制度制定時，過于理論化，和實際操作想脫軌，內控執行效率低下。再有就是房地產企業審計監督機制的不完善導致內控建設不足。房地產企業項目復雜繁瑣，人員、資金涉及眾多，企業可能會在某個環節比如對土地所有權獲取或是原材料供應商的中標審批環節出現因裙帶關系或是其他利益因素而帶來的違規操作，造成資產損失，損害企業經濟利益，從最初的土地所有權的審批購入、土地造價、原材料供應商的中標選取、施工團隊、成品驗收、成本控制、商品房屋銷售、商品房售后服務以及物業管理工作的自營或是外包等各流程環節都需要進行嚴格的審計監督工作，奠定內控機制運行的基礎。

三、房地產企業內控提升建議

（一）完善財務體系，優化內控機制

房地產企業因其行業特殊性，承接的工程項目龐大，相應涉及的資金運轉數額較大、周期較長，資金運轉安全問題是影響房地產企業穩定發展的重要因素，因此加強房地產企業的內控，必然需要提升其財務管理水平。提升財管水平建設有利于資金運轉效率的提升，促進房地產公司資金保障的可靠性，促使企業整體經營運轉的穩定。完善房地產公司財務管理機制，要做到：一方面，依托全面預算管理完善財務預算機制，加強精細化預算水平。房地產公司在經營運轉初期，需要大量資金的投入，從最開始對于土地資源的購買存儲到各種房型建設所需原料的購入以及施工團隊的合理選定，再到房子驗收交付、以及最后房子的銷售甚至是售后服務等一系列問題，均需要龐大的資金支撐。因此，企業一定要做好預算機制的建設，將企業實際成本支出與預算目標相對應，在企業內部深化全面預算管理意識，提升預算管理水平，做到從事前至事后的一體化的預算管理。特別是在企業項目運轉的前期準備階段，注重精細化的預算管理，細化每一流程環節的預算，做好精準預測。另一方面，建設財務機制為企業融資奠定基礎。同樣由于房地產企業對于資金需求的特別性，公司需要提升財務管理水平以為企業日后的融資奠定基礎。房地產企業財管水平的提升，有助于企業高管掌握基本的資金運轉狀況，其財務指標所顯現的涵義能夠為管理層融資決策提供良好的依據，從而合理的選擇融資方式和融資渠道，做好房地產項目融資，最大化實現房地產企業效益。

（二）完善審計考核、監督管理及風險防御機制

房地產企業實施項目復雜繁瑣，其項目的有效實施不僅需要有效的財務管理支撐，其審計考核、監督管理以及風險防御機制的建設必不可少。首先，審計考核機制建設對其房地產企業查詢管理漏洞具有重要意義。審計是企業內控制度有效執行的基礎，能夠有效地服務于內控建設。一方面，要從內外部兩方面建設審計機制。企業內部設立審計部門，并保持其一定的獨立性，保證其部門經營決策的權利，使其能夠對房地產公司采購部、財務部、市場部等各部門運轉進行動態審核。為加強企業運轉的透明度，可以借助外部審計部門對公司的成本管理、采購環節、土地拍賣等環節進行監督審計。另一方面，房地產企業據公司自身經營狀況設立按照月、季或是年劃分的審計計劃，不僅要做好傳統的事后審計工作，更要結合財管機制，借助全面預算管理進行事前以及事中的監督審計。其次，合理有效地績效考評機制是企業員工職位晉升、利潤分取的依據，更是保持就業公平、增強員工承諾的保障。特別是房地產企業，現在房地產企業大多采取項目跟投制，將公司的利益和員工的利益進行捆綁，企業合理科學的績效考評體系能夠推動員工更好的為企業發展貢獻自己的力量。最后，不確定性和房地產行業是相掛鉤的，應建立完善的風險防御機制提升內控建設來最大化的消除不確定性給企業帶來的傷害。由于外在經濟環境、政策法規等帶來的不確定性，房地產企業在土地資產所有權的購買、樓盤建設開發以及最后商品房的售賣等環節均存在較大的不確定性，因此大環境下房地產企業在各流程環節的風險評估、預測必不可少。

（三）建設內控環境，完善內控機制

房地產企業項目流程眾多，其組織構成復雜繁瑣，良好內控環境的建設更有利于企業內控機制的平穩運行。內控環境的建設可以從幾方面著手：第一點，便是企業職員內控意識的建設。企業管理層要以身作則，通過培訓宣講等，自上至下提升職員對于內控建設的關注度，加強員工學習的積極性，加大員工對于內控機制學習的力度，從思想上保持高度的重視。第二點，組織結構的調整也有助于內控環境的有效建設。組織架構的調整包括人員的調動以及項目實施的調整等，以人員崗位調整為例，在人崗匹配基礎之上，將內控意識較高或是熟悉內控建設的職員調入一個內控氛圍較為薄弱的非正式組織中，員工可以借助非正式組織發揮其個人作用進而影響到公司小團體的意識，這樣由點及面，擴大至整個企業。再以職能調整為例，有效內控環境的建設有助于企業各職能部門之間形成平衡制約機制，避免各種暗箱操作、克扣資金現象的發生，提升內控建設的有效性。第三點，內控機制一定是建立在合法合規的基礎上、并且具有全面、審慎的特性。房地產企業內控機制只有建立在合乎法律規范、不觸碰法律紅線前提下，才能夠對企業的經營進行科學有效地控制。第四點，企業文化是企業核心價值觀所在，是企業重要的社會情境。企業文化底蘊的有效積累能夠在企業戰略目標的制定、愿景的規劃中起到重要的作用，進而影響到整個企業對于內控建設思維意識方面的重視，提升組織凝聚力，為內控機制的實施提供凝心聚力的內控環境。

四、結語

房地產企業自身管理水平的提升離不開內控制度的調節，內控機制對于企業整體管理水平的提升、文化體系的建設、監督審計機制的運行、考核獎懲制度的完善具有重要意義，房地產企業應高度重視并積極采取措施完善內控機制的建設。

參考文獻：

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作者簡介：何春芳，合肥華邦集團有限公司。