房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探析

序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]一篇房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制探析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建立的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)性質(zhì)，容易受到外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)變化的不確定性影響。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對(duì)這種不確定性，不僅需要外界政策環(huán)境帶來的機(jī)遇，更多的是不斷提升自身發(fā)展硬實(shí)力。自身素質(zhì)的提升很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各方面的提升，尤其是內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)及有效執(zhí)行。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助內(nèi)控機(jī)制的實(shí)施能夠提升財(cái)務(wù)水平、增強(qiáng)金融融資基礎(chǔ)、完善績(jī)效考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，進(jìn)而提升企業(yè)整體管理水平。另一方面，在建設(shè)內(nèi)控機(jī)制過程中，會(huì)通過不斷地完善監(jiān)督審計(jì)機(jī)制，強(qiáng)化其獨(dú)立性，提升房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的透明度，塑造企業(yè)文化，為企業(yè)增加員工向心力和凝聚力，為內(nèi)控機(jī)制在企業(yè)的實(shí)施建設(shè)良好的執(zhí)行環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控現(xiàn)狀分析

（一）財(cái)務(wù)金融基礎(chǔ)薄弱，戰(zhàn)略導(dǎo)向模糊

房地產(chǎn)企業(yè)無論是國企還是民企，其項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)施都涉及到大量資金的支撐。然而其房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理體系還存在一些問題待需完善，目前來講，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)還不具備穩(wěn)定的資金支撐，金融體系基礎(chǔ)較為薄弱，良好的財(cái)務(wù)管理水平能夠?yàn)閮?nèi)控機(jī)制的建設(shè)及實(shí)施提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)。一方面，有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有將財(cái)務(wù)管理放在較高的戰(zhàn)略層次上，忽視了財(cái)務(wù)控制的有效性正是企業(yè)有效運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防御機(jī)制相聯(lián)系。企業(yè)經(jīng)營狀況的危機(jī)以及出現(xiàn)的運(yùn)轉(zhuǎn)問題，很大一部分是可以通過分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，財(cái)務(wù)職能部門要深度剖析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，拓寬延伸財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，由于其行業(yè)特殊性質(zhì)，容易出現(xiàn)盲目擴(kuò)張的傾向，戰(zhàn)略目標(biāo)定位模糊，短視性目標(biāo)較強(qiáng)，不具備長期規(guī)劃，使得企業(yè)不能夠進(jìn)行穩(wěn)定長久的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)囊括流程環(huán)節(jié)眾多，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)并不能夠滲透到企業(yè)操作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)，基層職工對(duì)于目標(biāo)理解不到位，造成了目標(biāo)上的空白點(diǎn)。

（二）內(nèi)控環(huán)境薄弱，文化建設(shè)缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，運(yùn)營環(huán)境對(duì)其執(zhí)行進(jìn)展產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境的缺乏主要由于以下因素：第一點(diǎn)，最基礎(chǔ)的在于其房地產(chǎn)企業(yè)職員忽視了內(nèi)控機(jī)制的重要性，沒有將內(nèi)控建設(shè)放在較為重要的層面上。房地產(chǎn)企業(yè)無論是國企還是民企，管理層都或多或少的忽視了內(nèi)控建設(shè)為企業(yè)開拓市場(chǎng)，獲取更大利潤空間的價(jià)值，輕視了內(nèi)控建設(shè)為企業(yè)運(yùn)營奠定的穩(wěn)定基礎(chǔ)，而更多的重視土地所有權(quán)的獲取、供應(yīng)商的選擇、商品房的銷售、物業(yè)管理的自營或是外包等業(yè)務(wù)范圍。第二點(diǎn)，企業(yè)組織架構(gòu)的不合理性同樣是阻礙內(nèi)控運(yùn)營環(huán)境建設(shè)的重要因素。在組織架構(gòu)中，比如人崗不匹配、權(quán)責(zé)人不對(duì)應(yīng)等情況，會(huì)使得公司人力資源無法有效配置，公司經(jīng)營無法處于穩(wěn)定高效的運(yùn)轉(zhuǎn)情境下，各部門流程之間的配合度、咬合度出現(xiàn)問題，影響內(nèi)控運(yùn)營的有效銜接。第三點(diǎn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)相對(duì)較為薄弱。文化建設(shè)可以成為企業(yè)凝心聚力的重要推動(dòng)力，是企業(yè)整體價(jià)值核心所在。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷地發(fā)展累積建設(shè)文化，才能在企業(yè)的發(fā)展中，吸引集聚對(duì)組織具有較高承諾的職員，員工團(tuán)結(jié)協(xié)作力度才能增強(qiáng)，才能夠進(jìn)一步促進(jìn)內(nèi)控機(jī)制的有效執(zhí)行。

（三）內(nèi)控運(yùn)營效率低下，審計(jì)監(jiān)督制度有待完善

房地產(chǎn)管理人員在高度重視內(nèi)控且內(nèi)控機(jī)制較為完善的基礎(chǔ)上，往往會(huì)因其執(zhí)行力的缺失，導(dǎo)致內(nèi)控整體效率的低下。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)職員會(huì)認(rèn)為內(nèi)控建設(shè)是財(cái)務(wù)職能部的工作，而非自己本部門的工作，對(duì)于內(nèi)控機(jī)制的執(zhí)行并沒有積極配合，且公司內(nèi)控制度制定時(shí)，過于理論化，和實(shí)際操作想脫軌，內(nèi)控執(zhí)行效率低下。再有就是房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督機(jī)制的不完善導(dǎo)致內(nèi)控建設(shè)不足。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜繁瑣，人員、資金涉及眾多，企業(yè)可能會(huì)在某個(gè)環(huán)節(jié)比如對(duì)土地所有權(quán)獲取或是原材料供應(yīng)商的中標(biāo)審批環(huán)節(jié)出現(xiàn)因裙帶關(guān)系或是其他利益因素而帶來的違規(guī)操作，造成資產(chǎn)損失，損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，從最初的土地所有權(quán)的審批購入、土地造價(jià)、原材料供應(yīng)商的中標(biāo)選取、施工團(tuán)隊(duì)、成品驗(yàn)收、成本控制、商品房屋銷售、商品房售后服務(wù)以及物業(yè)管理工作的自營或是外包等各流程環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行嚴(yán)格的審計(jì)監(jiān)督工作，奠定內(nèi)控機(jī)制運(yùn)行的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控提升建議

（一）完善財(cái)務(wù)體系，優(yōu)化內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特殊性，承接的工程項(xiàng)目龐大，相應(yīng)涉及的資金運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)額較大、周期較長，資金運(yùn)轉(zhuǎn)安全問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控，必然需要提升其財(cái)務(wù)管理水平。提升財(cái)管水平建設(shè)有利于資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率的提升，促進(jìn)房地產(chǎn)公司資金保障的可靠性，促使企業(yè)整體經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制，要做到：一方面，依托全面預(yù)算管理完善財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制，加強(qiáng)精細(xì)化預(yù)算水平。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)初期，需要大量資金的投入，從最開始對(duì)于土地資源的購買存儲(chǔ)到各種房型建設(shè)所需原料的購入以及施工團(tuán)隊(duì)的合理選定，再到房子驗(yàn)收交付、以及最后房子的銷售甚至是售后服務(wù)等一系列問題，均需要龐大的資金支撐。因此，企業(yè)一定要做好預(yù)算機(jī)制的建設(shè)，將企業(yè)實(shí)際成本支出與預(yù)算目標(biāo)相對(duì)應(yīng)，在企業(yè)內(nèi)部深化全面預(yù)算管理意識(shí)，提升預(yù)算管理水平，做到從事前至事后的一體化的預(yù)算管理。特別是在企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的前期準(zhǔn)備階段，注重精細(xì)化的預(yù)算管理，細(xì)化每一流程環(huán)節(jié)的預(yù)算，做好精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。另一方面，建設(shè)財(cái)務(wù)機(jī)制為企業(yè)融資奠定基礎(chǔ)。同樣由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金需求的特別性，公司需要提升財(cái)務(wù)管理水平以為企業(yè)日后的融資奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)管水平的提升，有助于企業(yè)高管掌握基本的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，其財(cái)務(wù)指標(biāo)所顯現(xiàn)的涵義能夠?yàn)楣芾韺尤谫Y決策提供良好的依據(jù)，從而合理的選擇融資方式和融資渠道，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，最大化實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益。

（二）完善審計(jì)考核、監(jiān)督管理及風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目復(fù)雜繁瑣，其項(xiàng)目的有效實(shí)施不僅需要有效的財(cái)務(wù)管理支撐，其審計(jì)考核、監(jiān)督管理以及風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制的建設(shè)必不可少。首先，審計(jì)考核機(jī)制建設(shè)對(duì)其房地產(chǎn)企業(yè)查詢管理漏洞具有重要意義。審計(jì)是企業(yè)內(nèi)控制度有效執(zhí)行的基礎(chǔ)，能夠有效地服務(wù)于內(nèi)控建設(shè)。一方面，要從內(nèi)外部?jī)煞矫娼ㄔO(shè)審計(jì)機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立審計(jì)部門，并保持其一定的獨(dú)立性，保證其部門經(jīng)營決策的權(quán)利，使其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司采購部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部等各部門運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)審核。為加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的透明度，可以借助外部審計(jì)部門對(duì)公司的成本管理、采購環(huán)節(jié)、土地拍賣等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)公司自身經(jīng)營狀況設(shè)立按照月、季或是年劃分的審計(jì)計(jì)劃，不僅要做好傳統(tǒng)的事后審計(jì)工作，更要結(jié)合財(cái)管機(jī)制，借助全面預(yù)算管理進(jìn)行事前以及事中的監(jiān)督審計(jì)。其次，合理有效地績(jī)效考評(píng)機(jī)制是企業(yè)員工職位晉升、利潤分取的依據(jù)，更是保持就業(yè)公平、增強(qiáng)員工承諾的保障。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)大多采取項(xiàng)目跟投制，將公司的利益和員工的利益進(jìn)行捆綁，企業(yè)合理科學(xué)的績(jī)效考評(píng)體系能夠推動(dòng)員工更好的為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。最后，不確定性和房地產(chǎn)行業(yè)是相掛鉤的，應(yīng)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制提升內(nèi)控建設(shè)來最大化的消除不確定性給企業(yè)帶來的傷害。由于外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)等帶來的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)在土地資產(chǎn)所有權(quán)的購買、樓盤建設(shè)開發(fā)以及最后商品房的售賣等環(huán)節(jié)均存在較大的不確定性，因此大環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)在各流程環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)測(cè)必不可少。

（三）建設(shè)內(nèi)控環(huán)境，完善內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流程眾多，其組織構(gòu)成復(fù)雜繁瑣，良好內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)更有利于企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的平穩(wěn)運(yùn)行。內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)可以從幾方面著手：第一點(diǎn)，便是企業(yè)職員內(nèi)控意識(shí)的建設(shè)。企業(yè)管理層要以身作則，通過培訓(xùn)宣講等，自上至下提升職員對(duì)于內(nèi)控建設(shè)的關(guān)注度，加強(qiáng)員工學(xué)習(xí)的積極性，加大員工對(duì)于內(nèi)控機(jī)制學(xué)習(xí)的力度，從思想上保持高度的重視。第二點(diǎn)，組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有助于內(nèi)控環(huán)境的有效建設(shè)。組織架構(gòu)的調(diào)整包括人員的調(diào)動(dòng)以及項(xiàng)目實(shí)施的調(diào)整等，以人員崗位調(diào)整為例，在人崗匹配基礎(chǔ)之上，將內(nèi)控意識(shí)較高或是熟悉內(nèi)控建設(shè)的職員調(diào)入一個(gè)內(nèi)控氛圍較為薄弱的非正式組織中，員工可以借助非正式組織發(fā)揮其個(gè)人作用進(jìn)而影響到公司小團(tuán)體的意識(shí)，這樣由點(diǎn)及面，擴(kuò)大至整個(gè)企業(yè)。再以職能調(diào)整為例，有效內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)有助于企業(yè)各職能部門之間形成平衡制約機(jī)制，避免各種暗箱操作、克扣資金現(xiàn)象的發(fā)生，提升內(nèi)控建設(shè)的有效性。第三點(diǎn)，內(nèi)控機(jī)制一定是建立在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上、并且具有全面、審慎的特性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制只有建立在合乎法律規(guī)范、不觸碰法律紅線前提下，才能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營進(jìn)行科學(xué)有效地控制。第四點(diǎn)，企業(yè)文化是企業(yè)核心價(jià)值觀所在，是企業(yè)重要的社會(huì)情境。企業(yè)文化底蘊(yùn)的有效積累能夠在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定、愿景的規(guī)劃中起到重要的作用，進(jìn)而影響到整個(gè)企業(yè)對(duì)于內(nèi)控建設(shè)思維意識(shí)方面的重視，提升組織凝聚力，為內(nèi)控機(jī)制的實(shí)施提供凝心聚力的內(nèi)控環(huán)境。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)自身管理水平的提升離不開內(nèi)控制度的調(diào)節(jié)，內(nèi)控機(jī)制對(duì)于企業(yè)整體管理水平的提升、文化體系的建設(shè)、監(jiān)督審計(jì)機(jī)制的運(yùn)行、考核獎(jiǎng)懲制度的完善具有重要意義，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視并積極采取措施完善內(nèi)控機(jī)制的建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬春飛.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的探討[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2018（24）：68-69.

[2]鄭玉欣.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的改進(jìn)完善[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（24）：160-161.

[3]吳先林.淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對(duì)策[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（14）：20-21.

作者簡(jiǎn)介：何春芳，合肥華邦集團(tuán)有限公司。